つくばのマンション2

妄想２（くどいようですいません）
ＵＲ跡地開発が２０階建かそれ以上かは現状不明。
商業地をレーベンが￥３６億３７００万で落札し、解体工事を始めることで
しばらく脇に置かれていた開発案件がスタートする点は事実です。

近隣住民は心中穏やかではいられないところですが
景気後退懸念を考慮し、おおむね販売期間を２０２０年度内とするなら
９月頃には概要が公開されるのではないでしょうか。

ここでレーベンが高級、高機能仕様のタワマン出して来たら面白いのだが。
エンブレムは建材高からコストダウンに必死で、タイルけちるわ、ディスポーザーやスロップシンクもついてないので、差別化になるはず。
あの敷地だと自走式駐車場は厳しいので地下でエレベーター直結とかね。

UR跡地の建築条件は住居単独は不可なはず。
条件に合わない建築はできるのですか？

北１駐車場は大和ハウスが５階建ての商業施設を作ることになったようですね。

Bivi も大和ハウスなので似たような造りになるんでしょうかね。
飲食店フロアにトイレが無いなんてことはやめて頂きたいところ

ビビは大和リースじゃなかった？
あれは定借の期限付きビル
8400m2の狭さで
しかも公共施設共用なので
もはや商業ビルとはいえないね
今回のビルは
延べ床ではその三倍程度になるでしょうから
キュートを超える規模だと思われる
しかも
土地を借りるんじゃなくて
購入してるから
それなりのものは建つんでしょう

>>1107
強制力はあるのだっけ？

しかし、研究学園といいセンターといい大和の街だな。

ダイワはサイバーダインの株主にもなってなっかたかな。

30階建てで内廊下のマンションだと高級感ありますね。部屋も4方向に向くので多彩な間取りになって、幹線道路から見ても豪華に見える。

UR跡、無難な感じに作れば、お買い物も便利な立地だし販売は楽勝だと思います。
フィットネス（ヨークタウン）もあるし、会員制プール（オークラ）もあるし、カルチャースクール
（常陽銀行）もあるしで、余計な設備もいらないかと。

駐車場は100％以上確保は必須だよね？
そうなると敷地の大きさから自ずと規模や配置が決まってきそう。

個人的に高層マンションって眺めはよいかもしれないけれど、はしご車が届かないし不安が・・・
この付近洪水の心配はないけれど、地下駐車場はゲリラ豪雨の不安が・・・



ところで地下駐車場×免震って難しそうだけどある程度の規模の集合住宅できるものなの？

そこまでいくと、億万円／戸になります。

もとより土地代だけで１戸あたり、エンブレムよりも1000万円のハンデありますよ。

もしも30階MSなんて建ったら、周囲に相当な陽陰ができますね。
実際太陽が傾いてくると、15階建レーベンの影が、東大通りを挟んだウェリスにかかっている位ですから。

北側が大通りで、戸建てもないので、影響は限定的では？

商業地・・・

>>1120 通りがかりさん
夏至の頃の日没時の数分間？
イヤイヤ、外観を見ていれば、誰にでもわかるよ。
今の時期だけでなく、冬場になれば太陽の高度が低くて影は遠くまで届き日は短いので、割と早い時間から影がかかり始める。
だからＵＲ跡地に30階ビルなんて建ったら、
これから売却される周辺官舎や隣の警察署（いずれ跡地）にも影響がありそう、ということだろうね。
エンブレムも住戸によっては、朝日など少なからず影響はあるかもしれないし。

ウエリスとレーベンの位置関係は地図見ればすぐわかると思うけれど、ほぼ東西。
どんなにレーベンが高くても、冬に影がウエリスにかかることはない位置関係にあると思いますよ。
春分から秋分にかけての日没時の西日を遮ることはあるとは思います。（が、これって困りませんよね？）

レーベンでなければどの建物かわからないけど、秋〜冬〜春は影かかってますよ。
年中見る機会があるので、よく見てる。
完全に覆われるかは別として。
特に冬場などはかなり早くから影がかかり始めるし。真夏の今は、違うけどね。
ウェリスが困るとかではなくて、 ＵＲ跡地に30階建とかの高層ビルが建てば、周囲は相当な影で覆われるということ。

少しググってみた。
建築基準法第５２条第８項第１号の規定に基づく容積率緩和制度の適用除外区域の指定
指定区域は，つくば市全域の・・・商業・・・の各地域　（施行日：平成１９年８月１日）

これによると、つくば市条例で容積率の緩和は適用できないから
エンブレムの１．５倍の建物になることはなさそう。
他の条文で上記指定の除外とかあれば別ですが。

つくば市ど真ん中商業地の最高高さの規定までは調べてません。

つくば駅周辺にはつくバブルの頃でさえ30階建てなんて建たなかったのに、今更できるわけないと思います。

法的に（事業として）どれくらいの規模が建てられるか、建てられないか。
周辺住民としてこんな規模の建物は建って欲しいか、欲しくないか。は別です。

周辺住民は、眺望を遮り、資産価値を下げる高層マンションは建って欲しくない。

マンション購入予定者は、手に届く価格(4500-5000万くらい)になるなら、高層でお願いしたい。

なかなか全員一致の結果にはならないですよね。

>>1128
でも、その位の値段なら、つくば駅徒歩圏内に戸建に手が届くから、難しいですよね。

いえ、駅から10分以内なら、6000万以上になりますよ。

一般のサラリーマンなら、5000万以内で探すでしょう。

4500万の戸建てなら、徒歩20分以内でも無理。

SUUMOで検索してみましたが、東大通りより東（吾妻４）や、北大通りより北（天久保２）なら、つくば駅徒歩２０分圏内で３千万円台の戸建て新築がある様ですね。

>>1131 通りがかりさん
現地を確認してみてください。安い理由が分かりますよ。

>>1132＝1130
徒歩20分以内で4500万の戸建。これがあるのか？ないのか？
答えはあると1131は言っている。
すると今度は安い理由は？ときた。
しかし、それを説明すべきなのはあたなでは？

>>1133
第三者です。いくつか当該物件を見ました。私見では、
駅までも徒歩では厳しいですし、買い物も決して便利ではありません。
しかし、つくば駅近徒歩圏内の戸建てが遥か高くなりそうなことを考えると、
結構お買い得なのではないかとも思います。

徒歩20分圏内は、吾妻、竹園、春日3、東新井、花園、小野崎北部あたり。

徒歩30分圏内は、天久保、松代東部、千現、二の宮、花室、上ノ室南部、倉掛、花室、小野崎南部、妻木西部、春日2あたり。

20分圏内に戸建てを建てた人で、5000万以下の葉梨をまだ効いたことがないです。

>>1135
一度SUUMOを検索してみたらいかが？
つくば駅徒歩20分圏内の建売で3000万円台が3件もありましたよ。
　つくば市吾妻４　　3090万
　つくば市天久保２　3490万
　つくば市天久保１　3840万

格安建売住宅ですね。

しかも売れ残りですね。
ここはマンションスレだし、戸建ての話はもういいです。
マンションの情報お願いします。

＜＜１１３８さん
残念ながらつくば市のＭＳで興味深い話題がありません。
ウェリス竹園は販売中の横断幕が張られたままです。
エンブレムはＵＲ跡地の動向で頭がいっぱい。
そのためか、中根金田台や吾妻３丁目を売りたい業者がいいたい放題なのでしょうか。

>>1137、1138
お前らは、間違いを認めない往生際の悪い奴らだ。人間失格！
結論：つくば駅徒歩２０分圏内で３千万円台の戸建て新築はある。

ここはマンションスレなのに、このしつこさは何？まじで戸建て売りたい業者なの？
戸建ての話は興味ない。もうやめて。

「つくばで戸建てを持ちたい人」スレを作るべき？

そうなると、つくばスレだらけになるね。
すでにそうだけど。

Mansion って英語は、集合住宅ではなく大邸宅とか豪邸という意味だから、ここで戸建ての話をするのもありかなと思いますが如何？

1日平均乗車人員が１万８千人程度の駅の駅近にこだわり、
車が２台は無いと不便だとなる地域で、
４、５千万も出してメジャーセブンでもない
外廊下の田の字マンションって日本一割高なんじゃないかな・・・

急行停車駅の始発駅。都内まで1時間以内という事で良い条件はそろっている。しかし現在の価格だと、同じような条件の所は他にもあるから、つくばならではの魅力。つくばでなくっちゃ！と思わせる何かが必要でしょう。

暇なのでUR事業所跡地の検証してみました。

敷地面積7,000m2
法定容積率/建ぺい率　400%/80%

最大容積対象延べ面積 28,000m2（自走駐車場3,000m2程度含む想定）
総合設計等の容積緩和は考慮せず、共用部の容積不算入は各階10%程度考慮。

【case 1】 西南L字（エンブレム配置タイプ）

　建築面積2,500m2想定
　→
　25,000m2/2,250m2 = 11F

　※西側にエスペリアがあるので、逆L字（東南L字）もありうる。
　　短工期で事業的にも配置バランスがよい。

【case 2】南（ベニマル側）寄せI字（全戸南向き）

　建築面積1,500m2想定
　→　25,000/1,350m2 = 18F～19F

　※板状建築。ぎりぎりRCが成立。

【case 3】ロの字型タワー

　建築面積1,000m2想定
　→　25,000/900 = 27F～28F程度

　※階数がコスト増要因。また長工期となり需給の見極めが難しい。
　　街並みや周辺環境上上は実はこれがいいかも。免震 or 制震。

街並みや環境なんて関係ないと思いますよ。
レーベンですからね。利益第一でしょう。

エンブレムは
敷地7602m2、延べ床面積は4万2845m2でした。

だからUR跡も
込み込みで延べ床面積4万弱ぐらいになりそう

ちなみに
大通り沿いは歩道ギリギリのところを端から端まで地質調査してましたね

エンブレムと同規模だと、土地代だけで一戸あたり400万円程度高くなりますね。
45m制限かけられて、なおかつ延べ床面積4万平米にしたら、
ミオカススタイルの機械式駐車場が必須となります。

立地も駅から遠くなり、価格も高く、機械式駐車場。
眺望最悪（北東以外見えない）。
それならいらない、という印象です。

土地の売買が済んでから高さ制限かかるなんてあるんですか？
エンブレムより駅からは遠いですが、レーベンザつくばよりは駅近ですし、ヨークタウンにもに近いです。確かに眺望は良くないですが、日当たり
は問題ないですし、利便性を求める人には魅力的でしょうね。駐車場はタワーにしてその分戸数増やせばコストカットできるのでそんなに悪くもないと思います。どこかのマンションのように斜めに建てない限り大丈夫でしょう。

＞＞1151
＞＞エンブレムと同規模だと、土地代だけで一戸あたり400万円程度高くなりますね。

400万円程度高くなる根拠教えてください。

>>1148 匿名さん
利益第一でないデベさんがありましたら、教えて頂けませんか？
参考にしたいので。