ウェリスつくば竹園ってどう？

でも、つくば中央警察署は、新設するつくば警察署に移転するんですよね。

>>99
営業さんから時々電話が掛かってきます。
いつも、かなり必死な売込み電話です。
はっきりとした時期は忘れましたが、２月末か３月初め頃の電話で、300万円下げたと言っていましたよ。

>102さん
マンションギャラリーがオープンした当初に提示した金額から値下げして正式価格を設定したようですね。営業電話が必死なのはどこのマンションも同じですが、エンブレムもあるしこれからウェリスは相当頑張らねばなりませんね。３２７戸完売までのこり３００戸！？更なる値下げはあるか？？？

盛り上がらない掲示板ですね。

エンブレムの価格帯を見てから動きだすと思うんだ。

エンブレムが手が届きそうならエンブレム！いや　でもやっぱむりだウェリス！って流れですか？
エンブレムの価格発表後のゴールデンウィークはウェリスのマンションギャラリーがに賑わいそうですね

エンブレムとウェリスはあまり競合しないと思いますよ。
エンブレムが高目の値段設定の場合、購入を見送って、戸建てか公務員宿舎跡地に建つであろうマンション購入を検討する人の方が多いのでは？

>>107さん
エンブレムと戸建てが競合するのでしょうか？
それに公務員宿舎跡地の駅近マンションならきっとエンブレムと大して価格の違いはなさそうですし、計画の有無すらはっきりしないマンションを4年も5年も待てるでしょうか？

価格帯はエンブレムと戸建ては同じくらいと思いますよ。
クルマが二台必要な家庭は戸建てに流れるはず。

吾妻1丁目1番地の公務員宿舎跡地の売却は、来年なので、4年も5年も待つ必要はありません。

ウェリスも南向きなら買いなんですが、西向きなのがネックですねぇ。

底地をつくばバブルの天井価格で取得したエンブレムと、つくばバブルが終わった後に売りに出る公務員宿舎跡地とでは、底地の取得額が異なるでしょうね。
そうなると、底地取得経費はマンション価格に反映されるので、エンブレムの方が販売価格は割高になる計算ですね。
まあ、それでもウェリスよりは高いでしょうが。

>>109
エンブレムが戸建てと同じくらいの価格帯だなんて、なんと乱暴でメチャクチャなコメントだろう。3000万円台の建売もあれば駅近の土地で5,6000万の注文住宅もあり、戸建ても様々。そもそも戸建て派と駅近マンション派のニーズが根本的に違うことを理解してないだろう。

そうですか？
私は、エンブレム、ウェリス、戸建てを比較検討しています。
戸建て派とマンション派で、２元論のように分けるのは誤りでしょう。

広さや庭を重視するなら戸建てですが、将来なにかあったときの売却しやすさや防犯の点ではマンションが優れているように感じています。
ただ、車が２台ないと不便だと感じているので、エンブレムはナシということが分かりました。
ウェリスを検討していますが、ウェリスの周辺には月極駐車場はあるんでしょうか？。

>>112さんの検討はイマイチ理解しきれませんが、人の考えをとやかくは言いませんし否定もしません。ああそうですか、と。しかし、もともと「おおよその動向」についてのコメントの流れだったはずが「私は」とは。論点のすり替え、苦しいですね。戸建て派とマンション派に分けるのは必ずしも誤りとは言えないでしょう。万人がすべからく二派に分かれ、交じり合わないなんて言ってないでしょう。あくまでおおよそのざっくりしたニーズの相違を述べたまでです。そもそもあなたや個々人の具体的な検討について言及したものではありません。戸建とマンションに一長一短がある事はおっしゃる通りですのでどちらにするかハッキリ決められない方もいらっしゃるでしょう。

ちなみに月極駐車場は東大通りをわたればありますが、ウェリス側のブロックにはありませんよ。

少なくとも、111さんの
>戸建て派と駅近マンション派のニーズが根本的に違う
は正しいだろ。

価格が同じなのは、「駅遠戸建て」と「駅近マンション＝エンブレム」なんだろうと思うけど。

>底地取得経費はマンション価格に反映されるので、エンブレムの方が販売価格は割高になる計算ですね。

http://nikkan-spa.jp/1797
これが本当かどうか分かりませんが、仮に本当だとすると販売価格に対して土地代は何と１０％！
５０００万の販売価格だとしたら土地代はたかだか５００万とは。。。

もし仮にこれから出てくる駅近マンションの土地代がエンブレムの半額だとしても、価格への影響は数１００万程度ということですね。大きい差か小さい差かは意見が分かれるところかもしれませんが、土地代の販売価格への影響はその程度のなのだと言う事ですね。エンブレムが割高だとしてもまぁ、５００万も高くはないと。

こちらのスレッドも荒れてきましたね。
つくばは偏屈な人が多いんでしょうか。

あーあ
論破されたからって偏屈呼ばわり見苦しいなぁ

109です。
113さん、ありがとうございます。
東大通りを隔てた場所に月極駐車場があるんですね。駐車場を2台分確保できるなら、ウェリスを検討してみようと思います。
今週末あたり、周辺の月極駐車場の看板を見て、管理している不動産会社に空きがあるかを聞いてみるつもりです。

戸建てでないと、駐車場2台確保は難しいと思っていましたが、自転車で駅まで行けるマンションで車を2台持てるなら、それが一番、ウチの家族のライフスタイルには合っています。
車2台を利用するライフスタイルで、駅からそこそこの距離の立地に住戸を構えるのが希望なのですが、花園の戸建ては高くて…。また、エンブレムは駐車場を2台分確保できないし、ウェリスより高いだろうし…。

ウチの物件の選び方は特殊なのかもしれませんが、ともかく助かりました。

>>118
112ですが、東大通りを隔てた駐車場では、遠いと思いますよ。
マンションで駐車場2台確保したいなら、駐車場率の高い（130％？）のミオカスにしたらどうですか？
あと、メゾンヴェールも駐車場率が高いので、2台確保できるはずです（西側に月極駐車場エリアもあります。）。
東新井のレーベンファーストレジデンスもすぐ目の前の南側に月極駐車場があります（空き状況は知りません）。

私は、中古は検討外ですが、検討されてはいかがでしょうか。

>>118さん　113ですが月極駐車場は一誠商事がたくさん扱ってるはずです。というか竹園界隈の月極は一誠商事以外で見た事ないくらいですが。まずは一誠商事にコンタクトをとってみてはいかがでしょう。竹園に本社営業部がありますので直接行かれてみては。近いか遠いかは実際にウェリス野建設予定地の陸橋から歩いて行かれてはいかがでしょうか。東大通りの陸橋をわたれば比較的すぐのエリアではあります。駐車場はたくさんありますが、どうでしょう、空きがあるかは聞いてみないと分かりませんが。※一誠商事の営業ではありません。

ありがとうございます。
竹園のレーベン建売戸建ても考えたのですが、やはりウェリスの方が安いのと、戸建てほど広くなくても良いと考えているので、月極駐車場があればウェリスを考えてみようと思います。
公務員宿舎売却エリアの吾妻は、西大通を隔てた側に広大な月極駐車場があるので、そこが出るまで待とうかと思いましたが、駅に近い分高いでしょうね。
エンブレムも、低層階70平米であれば手が届くかと思っていましたが、月極駐車場がないようなので、諦めてしまいました。

>>115
その情報はあまり信憑性がないと思いますよ。
たとえば、都心のマンションとつくば駅周辺のマンションとで、建物自体が同グレードのマンション同士を比較した場合、かなり価格に差が出ますが、それは底地取得額の差が反映されていると思われます。
地価の高い底地の都心マンションとの価格差を見る限り、底地取得額の差がマンション価格自体に与える影響は結構大きいと思います。

エンブレムの底地取得額はいくらぐらいでしょうかね。路線価から見積もれますが、取得額はまた異なりますよね。取得額がわかれば３００戸で割り算して１戸あたりの土地代が分かるのですが。

エンブレム　１戸あたりの土地代を試算してみる

敷地面積7,602.36㎡
http://www.hoo-sumai.com/outline/azuma/

路線価185千円/㎡。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h26/kanto/ibaraki/prices/html/03391f...

→路線価ベースだとエンブレムの土地代は約１４億円か。
これを３５０戸で割ると、一戸あたり約４００万。

路線価は実勢価格の７〜８割程度という話しもあるので
http://shakuchi.co.jp/news/2013/08/post-32.html

逆算して５００〜６００万。

なるほど>>115の試算は遠からずと言ったところでしょうか

ちなみにウェリスの試算（ここはウェリススレですし…）

敷地面積14,148.48m2
路線価は100千円/㎡

→ウェリスも土地代は路線価ベースで約１４億円
３２７戸なので１戸あたり約４３０万円。

路線価は実勢価格の７〜８割程度として逆算して、

ウェリス１戸あたりの土地代は５５０万円〜６２０万円。
エンブレムと同じか若干高くなってしまいました。。。

補足。ウェリスの土地については公務員宿舎の建物の取り壊し費用が数億円かかっていると業界の人から聞きました。もしかしたらエンブレムよりも意外と経費がかかっている物件かも知れません。一方で駅からの距離がネックであまり価格を上げられないのかも。エンブレムは駅近プレミアムを価格に上乗せできるので利益率はいいかもしれませんね。

私が聞いた話では、取り壊し費用を加味して更地価格より少し安く入札しているという話でした。
実際の入札額をみないとなんとも言えないですね。

実に興味深いお話ですね。
解体費用を差し引いて入札というのは確かにその通りかもしれません。中古の戸建ての価格設定でも同様の話を聞いたことがあります。

実際の入札額を見ないことにはおっしゃる通り真相はわかりかねますね。その通りです。それでもなお、路線価ベースで試算した結果でウェリスもエンブレムも大差ないことが分かったのは面白いなと思いました。

土地代を含む原価が同じであれば（ウェリスとエンブレムで建物の建築費用があまり変わらなければ）、理論上、販売価格は同じはず。
販売価格が、エンブレムの方が高くなるとすれば、それは宣伝費とデベの利益分の差となりますね。

エンブレムの説明会がゴールデンウィークにあるらしいです。
その後に、価格面でエンブレムを断念した層がこちらに流れるでしょう。
ウェリスの売れ行きは、エンブレムがどれだけボッた値段設定するかにかかってますね。

まぁどーせエンブレムは劇高で、ほとんどがウェリスに流れ、意外と早くウェリスが埋まることが想像されます汗

土地代の計算、面白かったです。エンブレムと比較して、一戸当たりの土地の面積が大きいので一戸当たりの土地代は変わらなかったのでしょう。

そうなると、エンブレムとの価格差は、想像より少ないかもしれないと思いました。
ここは、販売前に慌てて価格を下げたような書き込みがありました。
２００万円？それが価格差のヒントかもしれませんね。

HPで間取りを見ました。一番小さい住戸が一番いいように思いました。玄関前の広いスペースは植物も置けそう。四隅アウトポールは室内スッキリ。各部屋の開き戸を引き戸に変更すれば部屋を無駄なく使えます。ウォールドアはリビング広くできるし、明るい部屋になるでしょう。

西向きですが、明るいんでしょうか？

多層階自走式の駐車場をなぜ作らなかったのだろう。エンブレムで二台必要だと騒がれているのに、なぜ作らなかっただろう。

平置きより、駐車場２台確保できることを売りにした方が、エンブレムとの差別化になったでしょうにね。
平置きの方が作る費用が安かったんでしょ。

多分敷地ありきの開発だったのでは？元々ら県の遊歩道で区切られた敷地に建てただけだし。道路際に建物建てて、空いたところに平置き駐車場を作ったらぴったり収まったという。二層式の駐車場をら作ったら土地余るね。。。いや、有効活用すればいいんだけどね。それはそれで。戸数を増やすとか。

エンブレムは免震構造なので価格の比較にはならないのでは？事業主も違うし。

展開が地味だねぇ。
まあ、全てが堅実だから、あまり荒れる書き込みもないのだろうけど。

エンブレムの方は、デベさんのやり方が拙劣だから、あんなに荒れるのかな。

価格の別のスレが出ていますね。出し手はデベさん？
詰め込んだ西向きマンションなのに意外に高いんだね。

価格の別スレ？
なんのこと？

スマホ用で開いたら物件概要の下に「価格表スレを見る」というのがありませんか？

ウェリスもエンブレムもどっちもハセコーなんですよね？
建物自体は、免震かどうか以外、あまり差がないんでしょうかね。

>>142さん、もうデベの圧力で閉鎖扱いになっています。

まだ、見れますので、コピーして保存する必要がありそうです。
思ったよりも高いです。

価格表て、外部に出したらいかんのですか？

価格表は本来全部オープンにすべきと思いますけどね。
秘密にしようとする方がおかしい。

結局、いくらなんだ？

どの間取りがいいと思いますか？

私は、一番小さな間取り。それも北側の棟の方ですね。
玄関前のポーチが広いので、寝室となる部屋の目隠しに鉢植えも置けそうです。奥行き2mはあるのではないでしょうか？
階段が近いけれど、上層階なら階段を使う人も少ないでしょう。

人気の順番で行くと、南、東、西、北の順だろうけど、一日の生活サイクルからすると悪くないですよ。
東側の寝室、朝陽を感じで目覚め。順光の景色を見ながら朝食。
昼の時間、陽が恋しいと思うかもしれませんが、室内の明るさは安定し落ち着いている。
南向きの住戸もカーテンを閉めてしまいますね。
（欧米では北向きが人気なのは、明るさが安定しているからですね）
昼過ぎるとバルコニーに陽が差してきます。西陽が暑いと言いますが、2重サッシにカーテンで思ったより穏やかです。