地権者割合の多いマンションって？？

>>22
所有している土地のポテンシャルが高いということが前提条件ですね。
開発業者も、容積率の有効活用でこのあたりはよくわかっています。

地権者が50坪の土地に30坪（100㎡）の延べ床面積の戸建てがあった場合、
仮に土地の坪単価/300万円、容積率300％にマンション計画が発生し
新築マンションの坪単価/300万円の計画とします。
50坪分多く用地を取得できれば、建築可能な専有面積贈は150坪（495㎡）となります。
土地の評価は1億5000万円、等価交換の場合最低でも50坪（165㎡：分譲価格1億5000万円）は
保留床を取得できます。
デベは、容積率の残りで建築可能な専有面積100坪（330㎡）を分譲できれば3億円の
売り上げ増になりますので、充分採算がとれるでしょう。
（地権者の専有面積取り分：50坪（165㎡：分譲価格1億5000万円）　デベの専有面積取り分：100坪（330㎡））

デベによっては、等価交換も原価方式で販売価格の30％OFF位で等価交換の提供しますから
地権者の専有面積取り分：65坪（215㎡：1億9500万円）
デベの専有面積取り分：85坪（280㎡）となります。

専有面積215㎡の部屋は、マンションとして現実的ではないので
50坪提供した場合、2部屋〜4部屋くらいが地権者住戸となりますよ。
地権者にしてみたら、1億5000万円の土地と1億9500万円のマンションが
等価交換できるわけですから、美味しい話でしょう。
戸建ての100㎡の床面積が165〜215㎡となり、古家から新築マンションに入居できるのです。

事業協力者住戸があるマンションは、確かに一般購入者は面白くないところがあるかも。
他のスレで見たけど、北と南に長いマンションで数少ない南側を、ほとんど
事業協力者に先取りされて、駐車場も2割も先取りされて、余ったところを一般販売
なんてところもありました。
都営分譲の建て替え物件では、地権者は一方方向に固まって住戸を取得している
永年住んでいるから、どこが住み良いかよく知っているから・・・・。

事業協力者のいるマンションは、立地だけはいいみたい、23区に限れば
どこも売れ行き好調。
デベも立地がいいから売れると思って、周囲の用地を買収（等価交換）
するのかもしれないですね。

＞26
部屋としては、残り物かもしれないが都心エリアの好立地だったりすると
価格さえ考えれば、必ず売れるんですね。
ここ半年くらいだと、文京区千石、大塚、大崎の物件にそんなのがありました、。

専門家でもなければ、そのマンション計画の成り立ちなんて考えないでしょう、
嫌なら他を当たればいい、買い得感と立地でそこを選ぶ人もいるんだよ。

地権者さんって一般購入者と同じように管理費とか修繕積み立てとか臨時修繕費とかはらっていくのかしら？もしその負担がないとしたら地権者割合の多いマンションはその負担が一般購入者にだけきてしまってあとあと辛いですよね？

事業協力者の多かった（といっても２割くらい）マンションの住人（非事業協力者）
からの感想。

まずは入居前
１．さすがに建設反対運動は全く無かった。（笑）
２．購入可能な部屋も各階・各向きに万遍なく散らばっていた。
３．若干不利があったのは駐車場の抽選時くらい。協力者優先であった。
　　（事前説明あり）

入居後
１．初代管理組合の理事になった際、事業協力者が中心に運営したが、かえってスムーズ。
　　協力者と非協力者で分かれることもなく、和やか。
２．明らかに事業協力者住戸の速攻の売り出しはあったが、事務所使用等はなさそう。

築５年になりますが、今のところ特段デメリットはありません。

＞分譲住戸の販売価額と非分譲住戸の権利床価額とを単純比較して後者の方が安いじゃないか！、と騒ぐ人がいたとしたら貴方も呆れるでしょ？

そうですか、分譲価格にはデベの利益と販売経費が含まれていますよね、
等価交換で取得する保留床には、この分が除外される場合も多いから
価格的にはかなり安いと思います。
等価交換は、販売価格（売値）ではデベに有利、原価（仕入れ値）であって
バランスがとれるから、一般分譲より安いのは当たり前ではないでしょうか。
等価交換で発生した、余剰住戸（2つ目以降の部屋）を賃貸に出すこともあるし
新築未入居物件として売却することもあります
（原価交換であれば、土地をデベに建設前に売るより多くの利益が、期待できるから）

29さんの言われるのは誤りですよ。
等価交換とは、あくまでも竣工して権利が移転するまでのシステムです、その後は一般購入者と同様に
区分所有者となるわけですから管理費や積立金の滞納があれば、地権者住戸の競売の可能性だって
あり得ます。

＞30さん
それは、好事例ですね。
都内の物件で一般的に想像できるのは、一般購入者（30代〜40代がメイン）と
お年寄りが多い事業協力者と世代的なギャップがあることぐらいだと思いました。
ローンのない年配の方が多いと、ローンを抱えた若い世代と、マンションに対する考え方が
違うことが予想されます。
30さんのマンションは、20％も地権者がいるということは、建て替え事業でしょうか？
商業地の商店を含めた、マンションだと若い地権者もいるかもしれませんね。

いずれにせよ、中古マンションを後から購入して入居すれば住民同士の、
世代のギャップはあるのが普通だし地域に様々な年齢層がいるのは、ごく普通のことでしょう。
同じような世代が同時に入居し、同じように老いてゆく新築マンションよりも、
コミュニティーとしては、地権者のいるマンションの方がむしろ健全なのかもしれませんね。

＞３２さん
３０です。あまりにも解説が的を得ているので驚いています！

おっしゃる通り、当マンションは都内の駅前再開発事業で、私が知っている管理組合の協力者は、
殆どが６０歳以上の商店主が多かったです。お陰で４０代前半の当方が最年少で
坊や扱い（笑）。
３０〜４０代の一時取得者と６０代の協力者の2分化されてますが、
むしろ自分勝手な意見を主張するのは、一次取得者が多かったです。

あとあえてデメリット？を挙げれば、協力者の理事からの町内会へ入れとの勧誘程度でしょうか。
（私は入りませんでした。）

地権者は古くから住んでいるお年寄りが多いから、大きな部屋を獲得せずに
2ＬＤＫ位を自宅にして、あとのいくつかは家賃収入目的で賃貸にすることが多いらしい。
だから地権者住戸の数＝地権者の数ではないんだね。

3分の1が地権者住戸だったり、地権者以外にＵＲが絡んでみたり、色々なケースがありますね。

区分所有者である事に変わりはあるまいて。

30％も地権者がいるところは、建て替えか再開発でしょう
そんなマンションは避けた方が無難だと思う。

なぜ？

＞３８さん

なぜなぜ？

>>39
>>40

３８さんじゃないけど、私もそういうマンションは避けてきました。
理由は。。。

場所にもよるのですが、地権者が多いということは、その土地のなりのカラーが地権者にはあるはずです。そこの土地に元から住んでいれば違和感はないと思うのですが、別のところから移り住む場合、違和感があるかもしれないです。

現金を払わないで入居した地権者とマンションを購入した人では経済力の格差があります。
管理組合の話し合いでも、経済力の違いから意見が合わないことが考えられます。

地権者が自営業の場合、マンション内で商売をすることを許可することがあります。
ひどい例だと、分譲マンションの一階にリサイクルショップ（要は、廃棄家電や家具の売買屋）
しているのを見たことがあります。地権者なので断れなったのでしょうが、はっきりいって、
どうみてもゴミのようなテレビとか冷蔵庫がマンションの１階の目立つところに積んであるのは異様な風景でしたよ。