デベ、ゼネコン倒産時の理事会の対応

1．専有部分や共有部分への瑕疵に対する瑕疵担保責任と引渡し後に売主が独自に提供するアフターサービスの履行責任は、売主が存在することが前提であり、売主が破産してなくなれば、それらの履行ができない場合がある。
２．売り主の倒産に連鎖して、系列の管理会社も同様になりましょう。
その際は、通帳と印鑑の保管状況、代行方式の１ヶ月以内の管理組合の保管口座に送金状況の確認し預金通帳・印鑑の管理組合に確保。ただし、この場合、管理組合内でも通帳・印鑑は分散して管理。設計図書、管理規約原本、総会議案書・議事録、決算資料、区分所有者名簿等は管理組合で保管。

デベ・施工会社の倒産って、そんなに問題ですか？

ちゃんとしたデベ・施工会社なら、
そんなにアフターや保証・瑕疵担保責任に当たる不具合ってないですよ。
そりゃ多少はありますが、最悪積立金を使って負担にならない程度で出来る範囲です。
緊急事態なんだから、そのぐらい仕方ないのでは？

まあ、ちゃんとしてないデベ・施工会社が潰れるんですけどね。

残念でした。
住宅瑕疵担保履行法により、建設業者、宅地建物取引業者が、新築住宅を引き渡すには保証金の供託又は保険への加入が義務付けられるのは、開始は、平成２１年１０月１日で、契約日が平成２１年１０月１日より前であっても、建物の引渡しが、平成２１年１０月１日以降の場合は義務付けの対象となる。

早速のアドバイスありがとうございます。

>>2さんへご質問
>売主が存在することが前提であり、売主が破産してなくなれば、それらの履行ができない場合がある。

施工会社に対しての補修義務や請求権は無いのでしょうか？

管理会社は独立系なので、連鎖倒産は無いと思いますが、このご時勢何があるか分かりませんが

住宅性能保障制度は、保障期間中に業者が倒産しても、一定部分の瑕疵について補修費用の一部が保険金として支払われる。
倒産した売主にアフターサービスの履行を求めるのは困難だが、施行業者も売主に対してアフターサービスを約束しているので、買主は、売主の権利に代位して、施行業者にアフターサービスの履行を求めることも可能で、竣工図書の中に保証書があれば施行会社との交渉に活用する場合もある。

◆住宅瑕疵担保履行法について
　http://www.how.or.jp/kasitanpo/about/rikou/index.html

>>9
世間に甘えない方が良いよ。

施工会社が倒産しても、デベが健在なら問題は無いと考えます。

管理会社がデベ系でないとの前提で
理事会がやる事は

・管理会社に同じ様な事例を確認して対応策を練る

・その対応策を元に組合員の説明会と今後の対応を話し合う場を設ける

・デベに変わり施工会社の補修義務に対する確認が必要
補修義務に対して合意できるのであれば書面を交わす必要もあるでしょう。

・効率的な交渉する為に専門家（弁護士等）を巻き込んで対応する場合は
費用対効果を検討し、臨時総会で予算を確保する

・上記費用対効果が得られない場合は
今後の補修の事を考え修繕費の値上げも検討する必要があると考えます。

以上が私が考える対策です。

>施工会社が倒産しても、デベが健在なら問題は無いと考えます。

今巷に起っているのは、この逆でしょうし、その両方の倒産の場合、それぞれの瑕疵担保とアフターサービスの問題です。

弁護士の効果って破産したデベには、再建届以上手の打ちようがないですよね？

施工会社へのアフター保証に対しての今後の対応を協議する事位？
そうなると経費の割りに、効果は期待できない気がします。
ならば、今後の補修に必要な資金の確保（修繕費の値上げ）が
優先事項になるではないですかね？

両方が倒産した場合は、何も対応する事が出来ないのですかね？

倒産の種類による。
たとえば会社分割や営業譲渡なら異議を出し和解交渉したらいい

保証交渉の際には、
　共用部・・理事会主体
　専有部・・本来なら契約者個別だが、集団交渉も必要
の両方を考慮しないといけませんね。

倒産夜逃げなどほとんどないから
スポンサーに事業承継する際に
しっかり引き継がれるよう動くことが大切ですね

思い出しました。
倒産ではありませんでしたが、専有部の壁紙がメーカー生産中止になり、海外発注されたことがあります。
２年アフター前なら、それらの特殊補修材も譲り受けておいたほうがいいでしょう。
壁紙や絨毯マットのほか、石材やフローリング板などなど・・・うちのマンションは２年アフター後に残った資材を無料でもらい地下にストックしてあります。

>>16
>しっかり引き継がれるよう動くことが大切ですね

具体的に、何処に何を働きかければいいのですか？

概ね皆さんと同じ意見ですが
理事会規模にもよりますが、理事会だけで対応するよりも
委員会を立ち上げて対応する方が、通常組合運営する弊害も無く
効率的で良いのではないですかね？

＞理事会規模にもよりますが、理事会だけで対応するよりも委員会を立ち上げて対応する方が、通常組合運営する弊害も無く

専門委員会の意味でしょうが、ともすると委員会が理事会のアドバイザーの立場を忘れて、二頭を追う結果となりますので、それぞれの立場を明確にする簡単な規定を作って効果的にする必要がありましょう。

通常専門委員会は、理事会下部組織になるので
基本は、理事会が最終判断するのが一般的ではないかな？
交渉権を委任すれば別ですが・・・・

大規模修繕委員会などは、理事会が最終決断する為のお膳立てするのが
委員会の仕事だと理解しています。

普段は多忙で理事会に参加できない専門知識をお持ちの方も、
マンションの一大事に委員会に参加していただくことを期待したいです。