転勤でマンションを空けるとき空き家にするか賃貸に出すか

>>61
＞黒字10万は年間ですか？月ですか？
年間です。（所得税や個人住民税は、１月１日から１２月３１日の所得に対して課税の計算をしますから、当然です。）これは青色申告特別控除といいます。
勿論、管理費・修繕積立金・減価償却費・公租公課・借入金の利息などの経費を差し引いた後の金額での話しですよ。

事業的規模で複式簿記をしていると、青色申告特別控除は年間６５万円になります。
事業的規模とは、建物５棟以上または戸数で１０戸以上が条件になります。（駐車場があると、多少条件が緩和されます。）

給与所得があり更に不動産所得があると、上乗せされる不動産所得の所得税での課税は、他の所得での最終的な税率かそれ以上の税率でそのまま上乗せ計算されてきますから、かなりの割合でとられることになります。（個人住民税も他の所得と上乗せ計算すること自体は同じですが、税率は累進課税ではないので１０％です。）

逆に、不動産所得が赤字になる場合は、他の所得との損益通算ができますので、税金が還付されることがあります。
この場合は、青色申告特別控除は０円になります。そして不動産所得赤字額に相当するまでの借入金の土地に関する部分の利息は、経費に参入できません。

>>62さん

丁寧な説明に感謝いたします。

難しそうですね。
実際に貸すときにまたもう少し勉強してみます。

>>管理費・修繕積立金・減価償却費・公租公課・借入金の利息などの経費を差し引いた後の金額

現在、預金連動なのですが、借入金の利息は｢素｣の利息でいいですか？
減価償却費・公租公課がわからないので、また勉強してみます。

>>63
＞現在、預金連動なのですが、借入金の利息は｢素｣の利息でいいですか？
実際に賃貸用建物やその付属設備などのための借入金の利息です。
自宅用の借入金利息まで入れてはいけません。（自宅の一部を賃貸に回している場合は、賃貸部分の借入金利息を規模・面積などに応じて合理的に按分して費用計上します。）

＞公租公課
賃貸用建物・土地・付属設備への固定資産税・都市計画税などです。第４期分は翌年に支払い期限となっていますが、それも当年中に支払った場合は、これも当年の費用に計上できます。（この点は発生主義ではなくて現金主義なんだな。）
利益が年間で数百万円（市町村により異なりますが年間で２９０万円くらいがボーダーライン。年の途中での開業では月割り計算。）に達すると個人事業税が課税されますが、これも費用計上できますし、外構が一定規模以上（市町村により異なりますが資産評価価格で１５０万円が大体のボーダーライン）で償却資産の固定資産税を払っている場合は、これも費用計上できます。

＞減価償却費
これは建物や償却資産（建物付帯設備や外構など）を、毎年その資産に対する法定耐用年数で帳簿価格を減らしていくわけですが、その帳簿から減った金額の１年分の累計金額のことです。
建物は毎年定額で償却していきます。（平成１９年４月以降とそれ以前の取得時期で、計算方法が異なります。定額法と旧定額法）
鉄筋コンクリート造の場合は法定耐用年数が４７年です。
ただし、自宅として居住していた場合は、１．５倍の７１年で計算します。
建物以外は、税務署に届出することにより定率法での償却ができます。（これも平成１９年４月以降とそれ以前の取得時期で、計算方法が異なります。定率法と旧定率法）
今では国税庁のホームページで、耐用年数と取得時期・取得金額・償却方法（定率法か定額法か）・事業に供している割合を入力すると、自動計算してくれます。

マンションの場合、取得価格は土地と建物で分けなければなりません。消費税額を根拠に分割するのが一般的ですが、建物評価額を基準とする方法もあります。合理的な方法で分割してください。（住宅ローン控除を受ける際には、この分割作業を既にされている方が多いと思います。）
取得価格の分割と建物の減価償却は、賃貸にまわす場合でも売却する場合でも必ず必要な作業ですので、この機会に帳簿付けをすることをお勧めします。

>>63
賃貸収入についての注意点です。
賃貸借契約が締結され、賃借人が入居された以降に賃料の未払いが発生した場合でも、その賃料は収入に計上する必要があります。（これは現金主義ではなくて発生主義に基づくからです。）
後日、貸し倒れが確定した時点で損金計上が許されます。

ただし、青色申告が認められ現金主義での記帳も認められている場合に限り、未払い賃料を収入に計上しないことが許されます。

ありがとうございます。
転勤のため、一時的に自宅を賃貸に回すか考え中です。
その場合は、ローンを組みなおさなきゃいけないんですか？

>>66
転勤など一時的に自宅を賃貸に回す場合、まずは借り入れしている金融機関にご相談ください。
たいていは、条件変更無しでＯＫしてくれますよ。
ローンの組み直しに至るケースはまれで、最悪でも条件変更（利率が高くなる）程度で済むはずです。

内緒で用途変更（自宅→賃貸物件）してしまうと、厳しいペナルティを受ける場合がありますので、絶対に内緒でやるのはお止めください。

また、賃貸借契約を締結する場合、一般の賃貸借契約にしてしまうと、後日自宅に住もうと思ってもそう簡単には戻ることができません。賃料は低い設定になりますが、定期借家契約とすることをお勧めします。

居住のための定期借家契約は、新規に締結する時と、定期借家契約を終了して新たに同一物件に締結する時のみ可能です。
公正証書にすることは法定要件ではありませんが、契約前に賃借人となる方に、「これが定期借家契約で、期限がきたら速やかに立ち退きする必要がある。」ことを認識していただくことを、書面にて確認する手続きが必要になります。

>>44
亀レスですが、
>転勤族の方はそういう会社ならではの制度があるんだなぁと思いました。

うちの会社も、持ち家を保有する社員が転勤で空けることになった家を社宅として借り上げるシステムが、
昔から運用されています。

メリット
・手数料０円
・転勤で戻ってきた時に無条件で明け渡しを受けられる。

デメリット
・礼金回収不可
・民間に貸すより家賃が割安

その他
・誰も住んでいない時の家賃まで支払ってくれるわけではない。
・社内で貸す人の職位と社歴によって同じ家でも家賃が１０万ぐらい上下する。

利用状況
借り手の付き易い物件は不動産屋に回り、借り手の付き難い物件は社宅扱いになるといった感じです。

ちなみに私は転勤で持家を賃貸に出していますが、不動産経由で貸しています。

不動産屋に家賃徴収や督促、付帯設備故障時の業者手配、時間外設備緊急受付、解約清算業務の無料
対応という管理プランの契約を勧められましたが、毎月家賃の５％もかかるとの話だったのでその契
約は結んでいません。
もう何年もその契約していますが、その必要性も感じませんね。

>>57
借り手が見つかったようで何よりです。
確定申告って、最初は面倒ですが、慣れると大したことありません。
最初の確定申告の書類を面倒でもエクセルで計算式組んで作っておくと翌年度楽になるのでお勧めです。

そうですね。
まだ、自分の仕事が年度末で忙しいし、いろいろやらなければならない事が多すぎですぐには対応できそうにありません。
ただ、今年も医療控除だけで４０万以上も申告したし、来年の確定申告向けて真面目に取り組みます。

今回特に法人契約になったので、５％はもったいなかったかな、とは思いましたが最初で右も左もわからない状態だったので必要経費と思うことにします。

毎月ローン＋管理修繕費＋手数料とほとんど同じ賃料ですが、とりあえず毎月回れば状況が好転するときまでなんとか生活していかれると思います。
これから弁護費用も払わなくちゃいけないし、本当に貯金がなくて寂しいです。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

>>70
質問があります。
賃貸の件銀行に連絡しましたか？
あと今後住宅ローン減税は受けれませんが・・・

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

71さん、お返事ありがとうございました。
ここで書くといろいろややこしそうなので税理士さんに相談してみることにします。

いろいろ余計なことを書いてしまいました。
またロム専に戻ります。

>>68
>不動産屋に家賃徴収や督促、付帯設備故障時の業者手配、時間外設備緊急受付、解約清算業務の無料
>対応という管理プランの契約を勧められましたが、毎月家賃の５％もかかるとの話だったのでその契
>約は結んでいません。
>もう何年もその契約していますが、その必要性も感じませんね。

車で2～3時間の距離ならそれでもいいかもしれませんが、
私は900kmも離れたところ(新幹線で4時間+在来線1時間)に転勤になりました。
付帯設備故障時の業者手配、時間外設備緊急受付がないと対応しきれないので、
それ+各設備5万円までの業者負担+定期的な現況報告のサポートを付けました。
私も法人契約なので、家賃の滞納保証は必要ないのかもしれませんが、デフォルトで付いてます。

これだけのサービスをつけると、管理費は家賃の10%がかかりますが、
何かのときに駆けつける実費と体力的精神的負担を考えればトントンと判断しました。

ローン利息、建物の実質の滅価(減価償却ではなく)、固定資産税、不動産所得税、
不動産業者への管理手数料を考えると、ほぼトントン。
つくづく、家賃相場って市場原理が成り立っているんだなと感じました。

>>68
言ってることがわからん。
設備機器の不具合等日常で起こりうるトラブルにはどう対応してるんだ？
もう何年もその契約してるって書いてるが、その契約にあたる部分の契約内容が無いんだな。

【一部テキストを削除しました。管理人】

>>75
>言ってることがわからん。
>設備機器の不具合等日常で起こりうるトラブルにはどう対応してるんだ？
自分は>>44さんに向けて書いただけなんですけど・・・
私のトラブル対応方法が聞きたいという事ですね。下記記載しておきます。

賃借人との連絡取次
賃借人からの連絡取次（クレーム、相談、トラブルなど）は一般契約（毎月の支払なし）でも、不動産
屋が対応してくれます。
取次時に不動産屋に相談すればアドバイスも受けれるでしょう。
大概は不動産屋に返答するだけで話が済みます。賃借人と直接会話する機会はめったにありません。
家賃の５％とか１０％の毎月手数料払わないと、取次対処してもらわないと思っているならそれは間違
いです。覚えておきましょう。

付帯設備故障時の業者手配
対象のマンションの管理会社に手配を依頼して済ませています。
依頼すれば、管理会社がよく使っている対象マンション御用達の業者が修理対応してくれます。
それは当該マンションの設備や仕様のことを良くわかっている業者の面々です。
不慣れな賃貸不動産屋にわざわざ管理費まで払って、業者を紹介してもらうより有益であると私は考え
ます。

時間外設備緊急受付
そんな時はマンション管理会社の時間外設備緊急受付に連絡するよう賃借人に入居時案内済みです。
もっとも、そんな事態が起きたことは一度もありませんが。
仮にあったとしても、遠方に住むオーナーに車で駆けつけて今すぐ対処しろと要求するような賃借人に
お目にかかる事はますないと思います。
ちなみにうちは500km(新幹線で2.5時間+在来線0.5時間)ぐらい離れています。

>もう何年もその契約してるって書いてるが、その契約にあたる部分の契約内容が無いんだな。
貴殿ご認識の通りです。
書いた後に言い回しが悪かったと思っていましたが、みなさん伝わっているようで何よりです。

>>69
>今回特に法人契約になったので、５％はもったいなかったかな、とは思いましたが最初で右も左もわからない状態だったので必要経費と思うことにします。
契約済みだったのですね。余計なこと書いたようですみません。
安心と言えば安心ですもんね。
ご自身でしばらく様子を見て、こんな話もあったなと思い出していただければ幸いです。

>>76
一見合理的のようですが・・・・・・
要は不動産業者や賃借人に丸投げ？
一般契約（毎月の支払いなし）っていうのは個別案件毎に報酬を支払うってことですか？
時間外設備緊急受付は賃借人の判断でOKなんですか？
それともいったんは自分のもとに連絡を入れてもらい、自分の指示で動かすのですか？
個別案件毎の交渉だとふっかけられる危険がありませんか？
賃借人の判断に任せても同様かと。
いずれにせよ、結構煩わしいし、揉めるもとにもなりそうですね。
そういうものひっくるめて、不動産管理会社に月々の手数料払って管理委託するのですよ、フツーの人は。

＞そういうものひっくるめて、不動産管理会社に月々の手数料払って管理委託するのですよ、フツーの人は。
不動産屋に払わんでもいい金払い続けているとそう思いたくもなる気も分からなくはないけど、いい加減に目を覚ました方がいいんじゃない？

確かに不動産屋の対応には？つくが、
自主管理しかも遠方物件なら、管理会社は入れた方が身の為だとは思う。
不動産賃貸は投資には違いないが、ペーパー投資ではない。生身の人間相手の商売なんだから。
トラブルがなければこんないい商売はないが、とらぶって訴訟にでもなったらそれこそ本業どうすんの？ってことにも成りかねないからね。
まあ、そこまでいけば管理会社も当てに成らないけどね。

＞確かに不動産屋の対応には？つくが、
＞自主管理しかも遠方物件なら、管理会社は入れた方が身の為だとは思う。
管理会社って不動産管理対応の事？確認よろしく。

＞トラブルがなければこんないい商売はないが、とらぶって訴訟にでもなったらそれこそ本業どうすんの？ってことにも成りかねないからね。
なら、不動産屋に毎月管理手数料払っておけば大丈夫ってこと？
そう判断した理由について詳しい説明よろしく。

＞まあ、そこまでいけば管理会社も当てに成らないけどね。
だよね。
なら、当てに成らないと思う不動産管理業務に毎月手数料払っている理由について詳しい説明よろしく。