長期ローン、銀行で行くか、フラットで行くか

>>21
貴方のように、理解できる方は大丈夫と思いますよ！

でも、１９さんの過去スレ内容には
＞フラットのほうが得になる場合が多くなります。
＞銀行のほうが得、というのは正しくないでしょう。
という表現があったので、そういう書き方をすると「総額比較と
繰上返済効果を勘違いする人が出てしまう可能性あり！」って
指摘しているのに、繰り返し「繰上返済効果」を前面に押し出した
スレつけるので「？？？！解っててワザとやってるの？」
訊いてる次第！（言った言わないの話をしているように読めますか？）

尚、フラットと銀行超長期ローンの金利が『同一』であった場合、
『殆どのケース（常識的な繰上返済等を行う）において、総支払額で
　銀行がフラットに劣ることはないハズです。』⇒（あったら教えて！）

>>22
金利が同一なら、総支払額は、銀行＜フラットではないですか？
現実には、フラットの方が若干金利が低いようなので、フラットの
方が得なケースがあるわけで・・・。

多分お二方で主張しあっていると思うので、私の中で勝手に「Aさん」「Bさん」に振り分けて
読んでます。（間違ってたらごめんなさいね）

返済パターンによって状況が変わる複雑なことを、
簡単に「銀行が得」と結論付けるAさんの表現も誤解を招きやすいと思いますし、
総額比較と繰り上げ返済効果を勘違いするようなBさんの書き方も
誤解を招きやすいですね。
Bさんは、Aさんの誤解を招きやすい部分（＝銀行が不利になるケースだってあるんだよってこと）
を指摘しているだけで、それ以外のことは言ってない気がします。（あくまで私の感想）

＞『殆どのケース（常識的な繰上返済等を行う）において、総支払額で
＞銀行がフラットに劣ることはないハズです。』
私もそう思います。あ、我が家の返済パターン（常識範囲内の借り入れをし、
常識的な返済をするつもりです）を色々とシミュレーションした結果を見てですが。
繰り上げ返済を一切しないと仮定した場合についてもシミュレーションしてみました。
結果、銀行のほうが有利でした。
最初の段階でバンバン繰り上げ返済をしない限りフラットが有利になることはなかったので、
結局銀行のローンを選びました。
これはあくまでも我が家の返済パターンをシミュレーションした結果であって、他のパターン
については全くわかりませんので〜〜
それぞれのご家庭の事情によって、有利なものも違うと思います。
シミュレーションしましょう！

結局どっちも似たようなものだし、将来の繰上げ返済なんて自分でも予測できないんだから、
どっちでもいいと思いますよ。
総返済額だって数万円しか違わないでしょ。
私は同じようなことで迷ったので、フラットにしました。
決め手は、失業した場合にフラットは返済期間延長などの相談に乗ってくれるという
こと。
民間銀行はそういうところはシビアだと思ったから。
金利情勢へのイレギュラーな対応も、民間の方がシビアだと思うから。

追加。
今のところ我が家はダブルインカムなので、繰上げ返済はするつもりでおります。
でも、この先家庭の事情でどうなるかわからないですからね。。。
早く完済できればそれに越したことはないですが、無理な返済をして日々の生活が
苦しくなるのもイヤなので（笑）、返済方法はゆるめに設定してます。

そうそ、普通の返済方法ならどっちもどっちって思う。
数万（数十）万の差がどーでもいいという方は、１９さんのおっしゃるように
無視すればいいんですよ。
２５さんのようにお金以外の部分のところで判断するのも一つの手ですね。

０４です。
（２４さんでいうBです）

私がここに投稿したのは
０４、０６、０９、１０、１２、１５、１９
になります。
確かに分かりづらい部分もあると思いますので、
以下にまとめさせて頂きます。

（１）
繰上げ返済がない場合の総支払額は、
　金利が同じであれば、銀行が少ない、
　フラットの金利が0.1%低いときは、銀行とフラットはおおよそ同じ、
　0.1%以上フラットの金利が低いならば、フラットのほうが少ない。
　（０６の投稿参照）

（２）
繰上げ返済をする場合は、
保証料、団信保険料、繰上げ返済手数料、などを含めて、
想定されるケースで、色々とシミュレーションしてみるのが良い。
http://makiloan.gozaru.jp/makiloan_softwares.html

（３）
０８さんでの繰り上げ返済の比較は間違いであること。

以上です。
フラットと銀行長期固定で、
少しでも良いほうを選びたいという方の参考になればと思います。

決して、０８さんと言い合うつもりはないのですが、
ちなみに、１９のような条件（両者とも同一金利）の場合、
総支払額の比較は、
　繰上げ返済が１００万円/５年ごとｘ５回：約３０万円銀行が少ない
　繰上げ返済が２０万円/１年ごとｘ２５回：約２０万円フラットが少ない
　繰上げ返済が５０万円/１年ごとｘ１０回：約６万円銀行が少ない
　繰上げ返済が１００万円/１年ごとｘ１０回：約１５万円フラットが少ない
になります。
ケースごとで、どちらの総支払額が少なくなるかが変わってくるのです。

>>28
「少しでも良いほうを選びたい」ですから、金利が同一って架空の条件は、参考程度
にしかなりませんよね。

ぶっちゃけ、それぞれ、一番低い金利を入力して、（２）のＨＰでシミュレーションすると、
繰上返済をしない場合、フラットの方が有利って認識でＯＫですか？


さらに、フラットでは、抵当権設定の登録免許税（債権額の０．４％）が非課税
なんだから、銀行の方はさらに数万円の費用がかかる事を考慮して判断する必要
がありますよね？

>>28
「言い合うつもりはない」って言う割には喧嘩を売ってきますね！

ケース比較が必要なことは、『同意』しますよ！

唯、ケース比較の具体例をあげていただいていますが、
「比較前提条件が同一でない」⇒『実際には不可能な条件の含有』
と思われます。
（これ以上は無意味なので、個々にシミュして貰いましょう）

>>29
登録免許税の部分は、特例にも注意してね！（０．４％⇒０．１％）

３千万円の場合は、0.1%で3万円で、さらにこの分の司法書士への報酬も加算されますから、
フラットでない場合は、数万円の追加費用がかかるって事で・・・・。
特例なかったら、十数万円の違いだったんだね。0.4%だと計算が合わないから、
ちょっとおかしいなとは思っていました。御指摘感謝！

司法書士への報酬自体は変わらないか・・。いずれにしても、数万円の追加費用ということで・・・。

大変勉強になります。
ついでで申し訳ありませんが登録免許税が出てきたので教えてください。

フラットの場合は登録免許税が掛からない代わりに住所変更登記費用が掛かると言われました。
結局司法書士への報酬が同額としても2360万円の借入額ではフラットの方がその部分の経費は多くなってました。

そんなものなのでしょうか？

>>32=29
司法書士の報酬料なんて頼むとこによって違うからね
おんなじ銀行のおんなじ支店でも
案件をどの先生に頼むかによってマチマチだな

34さん

ありがとうございます。わかりました。

・・・デベロッパー次第ですね。期待できないか・・・。

新住所での登記なら、住所変更登記必要ないと思いますが、どこの金融機関ですか？
うちは、フラットですが、新住所での登記との事でしたので、住所変更の話はありません。
これも、デベと金融機関次第なのかな？

36さん

遅れてスミマセン。

SBIでデベロッパーは藤和不動産です。

36さんは住所変更の話なしですか。
私ももう一度藤和にきいてみよう。

この手の細かい諸費用って本当に良く分からないです（笑）。

SBIって所は、一緒。じゃあ、フラットの住所変更は、デベロッパー次第って事になりますね。
引渡し日、融資実行日、つなぎ融資の有無も関係するのかな？
うちは、融資実行が引渡しの１９日後、つなぎ融資はありません。

36さん

融資実行が引渡しの19日後でつなぎ融資無しですか！
ますますわからなくなりました。

うちは5日後でつなぎ融資は発生するそうです。その際は2万円の印紙代と他少々掛かると言われました。

ん〜…。

でも情報ありがとうございました。

フラットか銀行か、迷っている一人です。
今のところ、銀行の超長期に傾きつつあるのですが、ひとつ気になる点が・・。

以前読んだ本の中で、銀行のローン契約書には，免責条項として
「市場金利の大幅な変動があった場合には、固定であっても当初の約定金利を見なおす場合がある。」
つまり、固定金利が絶対的に保証されない可能性があるというのです。

実際に銀行担当者にも確認してみましたが、「銀行はあらゆる場面を想定して、免責条項をいれてあります。
しかし、本当にそんなことがおきたら、暴動になるだろう。」と言ってました。

こういったことって、ありえるのでしょうか？
この点では、フラットのほうが安心なのでしょうか。

「市場金利の大幅な変動があった場合には、固定であっても当初の約定金利を見なおす場合がある。」
つまり、固定金利が絶対的に保証されない可能性がある

これは当然といえば当然のこと。悪意あるものではありません。
ローンを選ぶ際には、こんなことは選考基準に入れない方がいいですよ。