住宅金融公庫VS銀行ローン

東京スター銀行のローンを組んだ方、もしくはお話を聞きに行った方、いますか？

＞322

つい先日、話を聞きに行ってきました。
（あくまで私の）結論ですが、なるべく早い時期にローン残高＝預金残高
に持っていける自信のなる方には非常に良い商品だと思います。

ちなみに、私の場合でいうと、
借り入れ：１２００万
当初預金：６００万
支払い期間：２０年
預金目標：毎年２００万
総支払額：１２５０万ほど（団信込み）
といった感じです。

デメリットは、
・基準金利が高め（変動、３年・５年・１０年固定のうち選択）
・上乗せ金利がある
・手数料高め（取扱手数料¥７３５００）
・火災保険に加入すしなければならない
・「預金連動」のシステムが税法改正によって×になる可能性がある。
ことです。

まずは東京スターのHPでシュミレーションをしてみると良いと思います。

ちなみに
＞もし、東京スター銀行がつぶれた場合、この制度は続くのでしょうか？
相殺されるそうですよ。

すみません。まちがえました。↑

＞また、１０００万円預金しており、ローン残金１２００万円あったとして
＞それは相殺されるのでしょうか？
相殺されるようです。

>>324
ありがとございます。
手数料と登録免許税８００００、ローン契約印紙代２００００がかかると思います。
また、司法書士報酬がかかると思います。

やはり、公庫がやってる証券化ローンって知名度低いねー
銀行で申し込みしようとしても段取り悪い悪い...。
保証料なし、繰り上げ返済手数料無料、３５年固定はいいと思うんだけど
なー。団信はいるけど、減っていくしねー。

公庫と違ってつなぎもいらんし...

>>326
銀行ローンの銀行が段取りわるいんですか？
それとも公庫の銀行の段取りがわるいんですか？

>>328
銀行自体の段取りが悪いですよ。
知名度が低すぎて、書類が揃ってなかったり...。説明できなかったり...。
儲けが少ないので、売る気がないのでしょうねー。

優遇を受けても銀行の通常のローンは１０年固定を超えると、
だいたいこの証券化ローンと並びます。
ほんとに案外得だと思ってるのですが...。
銀行は選ばないとそんですけどねー。

# １本で借りるとアレですが、組み合わせにはもってこいかと...

>>329
どちらの銀行ですか？

大手都市銀です。

夫婦共有名義でマンション購入することになり、
公庫と銀行両方に借り入れ予定です。
公庫は承認済、銀行の事前審査も通っている状態です。

妻との共有名義の場合、
銀行等で借り入れる場合は、妻は連帯保証人にしかなれず
公庫では連帯債務者の扱いになると聞きました。
連帯債務者なら、夫婦ともに住宅ローン減税を受けられるとのこと
ですが、公庫のほうは夫のみの借り入れで承認されています。
この状況だと、妻は住宅ローン減税を受けられないのでしょうか？

検索等してみましたが、参考にできるＦＡＱを見つけられません。
スレ趣旨とずれてしまい申し訳ありませんが、参考にできる所等
ご教示いただけると幸いです。長文ですみません。

＞＞３３２
http://www.osaka-jutaku.or.jp/advise/index.html
無料メール相談でもされてみては。

４月２１日以降の金利が、最初の１０年目が２．７５％になる模様。
１１年目以降は未定とのこと

>>335
公庫の事？
しかも来年の話？
当初10年間が実質3.05％なんて全く魅力を感じないな。
だから最近公庫使う人って少ないんだな。

現在、１．１５％の財形の権利を持っています。５年固定で５年毎に見直し。
２０００万円で２０年借用期間。ほかの銀行にしたほうがいいでしょうか？

>>336
そこで証券化ローンなのかも....。

＞＞３３５
誰も公庫をすすめない。
証券化ローンもひろまらない。
銀行儲からないから当たり前です。

銀行は雨の日に傘取り上げて、晴れの日に
傘をささせる。昔から変わらない常識です。

公庫は証券化ローンを推進したいので、金利を徐々に証券化ローンに
近づけて行くでしょう。しかも、今後は、一ケ月ごとに金利を改正します。
ただし、１０年後の２段金利分については、証券化に近づける意味で、
下げてくるかもしれません。４月に２段金利が下がったのは、その兆候
と見ていますが、いかが？

その意味では、「公庫に魅力がない。」との意見は、公庫の誘導どおり
に動いているということです。

10年固定1.95・・ってここどうなんでしょう？
福井銀行。
http://www.fukuibank.co.jp/personal/loan/kinri_l/index.html

個人的には新生銀行いいかなあと思ってるんですが。繰り上げ返済手数料なし、保証料無し
てなところが・・みなさん新生はどう思われます？？

>>343
いいと思うけど、
”※金融情勢の変化により、適用期間中でも利率を変更する場合がございます。”
この一文がね。まあそのときは官民どこでも予定利率が破棄されるだろうけど。

＞＞３４４
銀行は一番小さい文字で一番大切なことを書く。
インターネットや本で調べて、これ凄くいい！なんて思って
実際に窓口に行くと冷たくあしらわれる。

>>345
どのようなことで冷たくあしらわれたんですか？

何がいいかは、個人の判断ですよ、最後は。
FP（ファイナンシャルプランナー）もそういってますよ。
いろいろ説明はするけど、最後は自分の決断です。

ちなみに、私もFPですが、財形と民間を組み合わせました。
財形と民間の比率は、2対1くらいです。
財形の低利と固定金利の安定の恩恵と、民間の流動性をミックスしたわけです。
後は、繰上げ返済で、金利の高いほうを先に返却していくと、結構楽になるんだよね。
めざせ、15年返済でしょうか！

本日、東京スター銀行にいってきました。
結論から言うと、ある程度預金を持っている人は財形や公庫などに比べ、繰上げ返済の効果も考慮しても東京スター銀行の方がお得であるとわかりました。また、手数料の点やいざというときに預金を下ろせることも魅力です。

東京スター銀行ですが、提携してる不動産は、多いのでしょうか？
青田売りマンションの場合
不動産登記が終わらないと、融資をうけられないようでしたら、
1〜2ヶ月ほど「住めない」こととか
あるのでしょうか？　公庫のようにつなぎ融資が発生しますか？

>>349
よくわかりませんが、東京スター銀行では、融資は、デベロッパーから鍵をもらう日に融資はすぐできる、とのことでした。ちなみに不動産はM井不動産パークホームズシリーズでした。

銀行の司法書士立会いで決済します。
銀行融資は不動産の引渡し日＝融資実行日です。
代理受領と言って買うあなたではなく直接売主にお金が渡ります。
しかし、マンション用地塩漬けが多いよ。

マンション用地塩漬けって　くわしいうと　どんなことですか？

今、マンション建設ラッシュですが、
用地を仕入れてて、先に近くでこちらの採算合わない
価格で分譲されたら、自然と塩漬け物件になります。
実際、知ってるだけでも十数物件。
将来土地はまだまだ下落する可能性大です。

>>349
大丈夫でしたよ。
すぐに融資してくれます。

349です、お答えありがとうございました。
さらに、お伺いしたいのですが、
東京スター銀行の場合
年末のローン残高＜年末の預金残高
ですと、実質金利0％とのことですが、
住宅ローン減税は、年末のローン残高がある以上
受けれますでしょうか？
また、
公庫財形一本と比べてるのですが、スター銀行は、
つなぎ融資なし、保証料なし、団信同じ、手数料高め、火災保険料高め
と解釈しておりますが、当たってますでしょうか？

>>355
鍵受け渡し後、すぐに融資してくれます。つなぎ融資はなしです。
手数料７，８万円、団信ははいりませんのでわかりません。火災保険はむしろ安いです。
住宅ローン減税は、年末のローン残高がある以上受けれます。

地震保険を付けるなら、公庫も安いよ。
びっくりするくらいの安さでした。
おもわず、10年分付けちゃいましたよ！

住宅ローン減税は金利１％以上の住宅ローンが対象じゃないの。

＞＞２５８
社内融資以外は１パーセント以下でもいいですよ。
社内融資は１％未満だと利子補給と見なされ、控除
対象外です。

>>358
住宅ローン減税はあくまでローン残高に対してであって、金利がかかるお金に住宅ローン減税１％がしはらわれるわけではありません。

住宅ローンの資金相談に行った際、団信はガンで亡くなった場合支払われないとのことでしたが本当でしょうか？

>３５７さん
んっ　１０年分は火災保険ですよね？
特約地震保険は５年が限度では？

ローンの金利を見るのに団信、保証料はそれぞれ０．３％相当と計算していますが、
この目安は、適当なのでしょうか。

UFJの30年固定がまた下がって4.3％、先月同様にキャンペーン金利（全期間１％優遇）
を使えば3.3％（団信込み）でかなりお徳。

金利動向、気になりますよね。
それはそうと、マンションの営業って、かなり提携ローン（民間）を利用したがりません？
やっぱり、契約なのかなぁ・・・客を流すための。
それに、公庫関係の知識もない人が多いし・・・。
もっと勉強してもらって、公庫と民間の善し悪しを説明してから、どっちにした方がいいか教えて欲しいよね。
自分は、営業のいうことなんて、まったく聞きませんでしたけど。
（結果として、金利上昇を勘案しても、利息だけで、500万くらい少なくなりそうです。）

>364
保証料必要、繰り上げ返済手数料必要...。
と考えると、
保証料不要、繰り上げ返済手数料不要の35年固定、
みずほ銀行の公庫の証券化ローン 3.1% の方が得では？

>>367
団信入れると3.4％になるね。
どっちが徳かは微妙なところですね。

>>367
団信入れると 3.4% になるけど、UFJ の長期は保証料別。
組み込むと 3.5% になるね。なら繰り上げ返済手数料いらないほうへ...

公庫か銀行かという話だけに限った例ですが。

3300万の35年ローンを
パターン１：公庫で価格の８割＋残り銀行の２年固定（キャンペーン）で行くのと、
パターン２：全額銀行の２年固定（キャンペーン）で行くのを、
今の金利組んでこのあと35年金利が変わらないと仮定すると（ありえないですが）、
総返済額と利息が
パターン１：約5300万　約2000万
パターン２：約4170万　約820万
と利息に1200万の差が出ます。

固定金利の安心料にしては高すぎると思うのか、金利が4%に上がった時の不安を
抱えながら行くのか・・・

きょう、ＦＰの相談会に行ったら、いまは変動１００％でもいいと思うと・・・
公庫は２．８０　銀行の変動は（−０．７％）キャンペーン優遇すると１．６７５％　１％違うとかなり違うと・・・
今後の金利もいますぐに日本の景気がどかんと回復するとは思われないし、もし銀行金利が３．５％にあがってもキャンペーン金利やと２．８％で公庫と同じ。
そのときは借り換えとか考えればいいと・・・行ってました。
公庫だとつなぎ融資の金が引き渡しの事前に入るから不動産屋は公庫使ってくれるほうが喜ぶらしいです。
あと、もし公庫使うなら１０年までに繰り上げ返済するか、１０年目に借り換えをしていくほうが徳（３．４％は高すぎる）とアドバイスくれました。

公庫大幅に上がるみたいですね