変動金利は怖くない？？ その２

２３７＆２４７へ

あなたが聞きたいのは、ＵＦＪ・ソニー・新生のどの変動が自分にいいか？って事だよね。
その質問にきちんとアドバイスしてくれてるレスはないようだけど。

僕は、素人だとか関係なく、固定への変更をも考慮し（変更しやすい）、ソニー・新生を選んで、
保証料分は頭金にプラス、繰上返済に手数料もいらないからいいと思うよ。

客観的な情報???そんなもの当てになるものか。俺はもと住宅メーカーの融資担当者、空気が変わったと感じたからレスしただけだ。(量的緩和解除の時は感じなかった。あれは日銀の単独要因。)住宅営業マンの進めたとおりに住宅ローンを組んだものたちに警告したのだ。２０〜３５年トータルでの返済額でみた場合、確かに変動・固定でちらが有利かは判らない、ただ変動での山(金利上昇時)に耐えられるだけのキャパがあればいいが、キャパがないのであれば低金利の今、固定に借り換えしなければ、銀行どもの家畜にされる(人生を左右される。)と言ったまでだ。今の時代バブル期の８％台まで金利が上昇することはないと思うが、外的要因で５％台まで上昇し、３年から１０年程度継続する可能性は十二分ある。その時にどうするかという明確なプランがないのであれば極めて危険なギャンブをしていることになる。金利が底値の時は固定、金利が上値にあるときは変動を選択するという鉄則を守るのだ。情なくさみしい話だが、住宅を販売するものは客の将来の返済のことなどまず考えていない。金がないやつには変動(短期固定)を進めるが、金をもっているやつには好きに選ばせる。

インフレが加速しているから、市場取引に依存する長期金利は上がるだろうね。
政策金利は日銀がその気になれば、ジャブジャブ資金供給して金利上昇を抑えられる。
ただ、その代償としてインフレがさらに加速する。
住宅ローンの返済額は上がらなかったとしても、その他の家計の支出が増えるので、
生活が苦しくなることには変わりはない。

そうなった場合でも、短期プライムレート(≒政策金利＋調達コスト＋銀行の利鞘)は
完全に政策金利に連動してくれるだろうか？

>客観的な情報???そんなもの当てになるものか。俺はもと住宅メーカーの融資担当者、空気が変わったと感じたからレスしただけだ

おまえの空気のほうがよっぽど当てにならんと思うが。
空気が変わったから低金利時代が終焉って・・・ギャグかよ！

>外的要因で５％台まで上昇し、３年から１０年程度継続する可能性は十二分ある

だから具体的にどうなるとそういう状況になるのか説明してみろよ。それとも空気でわかるのか？

>銀行どもの家畜にされる(人生を左右される。)

いや破綻者が続出したらその家畜どもも破綻するわけだが。

>住宅を販売するものは客の将来の返済のことなどまず考えていない

何を今更。そんなもん百も承知で検討してるわけだが。少なくともここ見てる人は。

>住宅ローンの返済額は上がらなかったとしても、その他の家計の支出が増えるので、生活が苦しくなることには変わりはない。

それ、変動とか長期とか関係ないから。

先のことは分からないとは思いますが
変動金利が今より１パーセント上がるにはどのくらいの期間を要すると思われますか？
ご意見おきかせください。

先の事は分からないけど戦後最長のいざなぎ景気を超える好景気局面で0.5上がるのに6年掛かった。
同じペースなら12年。今後景気が踊り場、低迷すると考えるならさらに長くかかる。

0.5上がるのに6年と言っても当時はゼロ金利から0.25に上がったのはたったの1年間。ITバブル
崩壊とともにすぐにゼロ金利に戻ったから実質10年で0→0.25→0→0.25→０．５と来てる。
今までは景気と金利が比例していたけど今後どうなるかはよく分からないけど過去と同じ動きを
するならば1%になるには20年かかる事になるね。

でも最近は景気は低迷と言われているのに長期金利は上昇傾向にあるので今後不景気＝低金利では
無いのかもしれない。そうすると1%はあっという間かもしれない。この辺は私には全然分かりません。偉い人詳しく解説してください。

少なくとも過去何年かの変化率が小さいことが、今後１年間の変化率が小さいことに
つながるとは限らないでしょうね。
変化が急な局面では半年程度で１％くらいは変化しうると思います。
アメリカの利下げのペースもすごかったですよね。

↓この辺を見ると、動くときはどのくらい動きうるのかが、なんとなくわかると思います。
http://mcfs.jp/kawase/mcfsnews/indicator/interest.php#a1
http://kakaku.com/gaikadepo/hikaku.htm

原油価格がこんなに急激に高騰するなんて誰が予測したか

>変化が急な局面では半年程度で１％くらいは変化しうると思います。

急な変化にはそれなりの理由があるものです。
アメリカの急激な利下げは住宅バブルの崩壊。

日本の過去からの金利の動向を見ると80年代までの土地は値上がり続けると信じられていた
高度成長時代は先進国並の金利でした。振り返ってみれば当然ですが。

そしてバブルの崩壊とともに急激に金利は低下。失われた10年とともに低金利時代が続いて
来ました。

現在に至るまではなんどか金利正常化を試みましたが、外的要因で（ITバブル崩壊やサブプライム）
頓挫している状況です。

ではこれからはどうか？もちろん誰にも分かりませんが、急激に変化する要因として考えられる
事はちょっと思いつきません。
一番有りそうなのは原油価格が大暴落を起こし、円安が進み、輸出企業が膨大な利益を上げ、
それに伴い、内需産業も拡大なんて事になれば金利も上がって来ると思いますが、おそらく
時間が掛かるでしょう。日本は危機的財政赤字状態で年金問題を解決するには消費税20%とか
言われており、深刻な少子高齢化で外国人労働者を受け入れなければ今後働き手がどんどん
減って来るという状態。通常の金融政策を行っているのであれば急激な金利上昇はしばらく
無いように思えます。というより急激な金利上昇の理由が見つかりません。

No.264さんは金利が上がったら困るようだけど。
金利だって為替だって上がるときはあがるし、下がるときは下がる
動かないときもある
客観的なことなんてなにがあるのかなぁ？
そもそも、これからのことなんて分かるわけないんじゃない
分かったら取引にならないんじゃん。
だから、No.262の人のように現場の雰囲気を感じる人の感覚って
大事なんじゃないのかな・・・

金利が上がって欲しく人も、結局は自分の思惑だかで、
その思いこみを押しつけないで欲しいな。

でもさー、ふつうに考えて、金利は上がってくんじゃないのかな・・・

>>でもさー、ふつうに考えて、金利は上がってくんじゃないのかな・・・

そりゃそうでしょう。今は、歴史的にみてかなりの低金利時代なんだから。
そんなことを議論してるんじゃなくて、問題はどのくらいのペースで上がるかってことなんだよ。

現状、長期固定と変動では優遇込みで1.5%程度の金利差がある。
総支払額で長期固定が勝つためには、この金利差をかなり早い段階で逆転し、しかも
その後も逆転状態を維持する必要がある。
返済期間の大半を過ぎてから逆転してもあまり意味はない。負け決定。
もちろん、月々の支払額が一定のラインを超えたら返済不能になる人はこの限りではなく、固定を選択すべきだが。

一番大事なのは勝った負けたではなく、完済するまでゲームオーバーにならないことだ。
変動も長期も平均金利が3%だったとしても、変動はある時期4%とか5%になるかもしれない。
この場合でも返済していけるだけの余裕があるかどうかだ。

変動で組むなら、
・返済期間中の最高金利をどこまで想定するか。
・金利が上がったときの対応をどうするか。貯蓄を取り崩して繰上げするか。
・低金利の今のうちに、どの程度のペースで貯蓄して金利上昇に備えるか。
・金利上昇が想定を超えた場合はどうするか。どこをどれだけ節約するか、自宅を処分するか。
最低これくらいは考えておくべきだ。

長期で組んだとしても、
意外に低金利が長く続きそうだと思うなら、がんがん繰上げして差を縮めればいい。
変動に借り換えてまでリスクをとる必要はないと思う。

どちらで組むにしても、返済しながら貯蓄する余裕がなかったら、勝った負けた以前の話だ。

>そんなことを議論してるんじゃなくて、問題はどのくらいのペースで上がるかってことなんだよ。

それを問題にしても、分かるわけないんじゃないの・・・
わかるのは、たぶん上がるってこと
ところで、そもそも、その勝ち負けってなんなんでしょ？
どうせ、ちまちま計算しても、当たらない。
いつでも一括で返せるなら変動がいい。それ以外は固定するのが定石
それだけのこと。

頑張ってね。

>だから、No.262の人のように現場の雰囲気を感じる人の感覚って
>大事なんじゃないのかな・・・

私も金融機関にいますが去年夏以降空気は変わりましたよ。逆の意味で。
去年夏まで現場は「これからは金利上昇局面、低金利のうちに早く借りましょう」的に
営業してましたが、今は原油資源高でそもそも借り手が激減。これ以上金利が上がれば
もっと厳しくなるんじゃないかといった感じです。

今は「やはり日本は当分低金利」的な雰囲気で落ち着いてます。

変動は日銀の政策金利連動なので、日銀しだい。
長期はマーケットしだい（？）銀行の裁量もあるんでしょうか。
景気が落ちてくると銀行さんは住宅ローンでも貸し出しを抑えたりするものですか？

当分低金利っていうけど、ここ数ヶ月での金利上昇はどうなの。景気とは関係なくインフレ的な要因で金利が上がっているなら、他の金利が上がって住宅ローンの金利だけが低金利のままということは資金調達的にもありえないだろう。(当初優遇金利でごまかすことはあっても。)あと1年ぐらいはサブ・プライムローン問題で金利が上がったり下がったりすることも考えられるからタイミングをみて固定にするべきでしょう。どうみてもこの低金利はもう年単位では続かんような気がする。(どこまでを低金利という議論はあると思うが・・・)

まず長期固定への逃げ道をふさいでおいて、変動金利上昇という予感がしてきた。

>当分低金利っていうけど、ここ数ヶ月での金利上昇はどうなの。

なんでそんなに大騒ぎしてるの？

http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html

過去10年見てもまだまだ低金利だし、3月頃に下がりすぎたのが戻って来ただけじゃん。
今のところレンジ内の上下であって上昇してるようには見えないけどな？？

日経に載ってたけどスワップ金利（数ヶ月先の金利を予想する取引）は下落傾向らしいですよ？
市場参加者は今後下がると読んでいるという事ですね。

だからそのタイミングで固定にすべきということなんじゃないの？

今年後半を予想してみた。

１楽観論
このままサブプライムが沈静化に向かい、原油高も一服。
米は年後半に掛けてインフレ対策で利上げも視野に入って来る。
NY市場も13000ドル超えが視野に入って来ればおそらく個人消費や
雇用統計なども好結果を維持してるだろうからドル安も解消されて来る。その頃には
ユーロは1,2回の利上げを行っているはず。日本は相変わらず金利は据え置きだろうけど、
強いドルが戻って来れば円安も進行し、再び円キャリートレードなんて言われだし、輸出の
好調と重なり、完全に踊り場脱出。年内または年明けに1度の利上げがあるかどうか。

２悲観論
今のドル上昇はバーナンキとポールソンの口先介入のみ。実態はモルガンスタンレーや
リーマンブラザースの決算からも見て取れるようにサブプライムはまだまだ根が深い。
夏頃再び金融不安が襲ってくる可能性は十分にある。
原油資源高も深刻。原油が200ドルを超えれば日本でのレギュラーガソリンはリッター240円
くらい？こうなれば物流コストの上昇で全ての品物の値段は跳ね上がる。漁業は廃業や漁自粛が
相次ぐだろうし、物流関係はかなりのダメージを受けるだろう。内需は低迷。倒産、事業撤退が
多くなり、賃金カットやリストラなど、失業率も上昇。さらに追い打ちで消費税率のアップが
控えている。こうなれば日銀も身動き取れなくなるだろうから政策金利はしばらく据え置きか
もしくは利下げに踏み切るかもしれない。長期は？？今までのパターンだと利回りは下降する
はずだけど、先進国の中で最大最悪の財政赤字を抱えている訳だから、もしかしたらこのまま
不景気に突入すると格付けが下がって金利高騰なんて事もあるかもしれない。

さてどうなる事やら？？？