変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう

テンプレ１

現在の変動と長期固定の返済内訳

3000万35年の場合

3%
月額
115,455円
月額の内訳
元本
40,455円
利息分
75,000円

1.5%
月額
91,855円
月額の内訳
元本
54,355円
利息分
37,500円

返済額の差
115455-91855=23600

元本の減り方の差
54355-40455=13900

よって変動は長期と同じ返済額にしてるだけで毎月37500円の繰り上げ返済を
しているのと同じになる。年間45万5年で225万勝手に繰り上げ。
プラス100万でも200万でも繰り上げしておけば金利負担がより少なくなる。

テンプレ2

日経平均の推移
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart_new.cgi

10年国債推移
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0159

日銀審議委員の記者会見
http://www.boj.or.jp/theme/seisaku/kaiken/index.htm

日本の実質GDP
http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0287

世界の政策金利
http://kakaku.com/gaikadepo/hikaku.html

変動派お勧め書籍「住宅ローンの新常識」
http://www.amazon.co.jp/gp/reader/4797341513/ref=sib_dp_pt#reader-link

無担保コール翌日物レート平均値
1995年01月　 2.250
1996年01月　 0.470
1997年01月　 0.480
1998年01月　 0.440
1999年01月　 0.230
2000年01月　 0.020
2001年01月　 0.250
2002年01月　 0.001
2003年01月　 0.002
2004年01月　 0.000
2005年01月　 0.001
2006年01月　 0.001
2007年01月　 0.267
2008年01月　 0.502
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/#short

+50万って何？
50万/12=42000円って？
みんな、年２回の賞与も貰えないの？

長期固定でも、当然繰り上げするし、そうすると根本的にこのスレの固定と変動の差額計算は、意味をなさない。つまり、駄スレです。固定組は、繰り上げしない想定なんだろ？
相も変わらず、片寄った考え方だね。

>>1は年収1350万円以上の「こだわり変さん」ですね。

あいかわらず、妄想を・・・

＞07

1260万円じゃなかったっけ？借入2600万円の。

気持ち悪い固定の粘着はスルーという事でお願い致します。
相手にするといつのまにかギリ変になりますので。

04さんによると、無担保コール翌日物レート平均値が過去１３年間で一番高い水準ですが、心配ではないですか。

>>10

おまえ本当に何も知らないんだな。
2007年2月に日銀が利上げしれるんだから当たり前だろがくそぼけ。

小学校の社会の勉強から出直してこいや

だいたい住宅ローン借りる顧客って
返済負担率３０％近辺の＊＊＊だと
例外なく変動を選ぶという印象がある

固定を選択する客の方が少数派だが
そういう客は概ね勤め先も堅いところが多いような気がします。

伏せ字になっちゃった・・・
ま、いいか。
ご想像にお任せします　バ力

本当に何もしらないんです。
＞2007年2月に日銀が利上げ
＞しれるんだから当たり前だろがくそぼけ。
どういう意味ですか？
小学校で教えてくれるんですか？

＞2007年2月に日銀が利上げしれるんだから当たり前だろがくそぼけ。
＞小学校の社会の勉強から出直してこいや

そういうあなたは、小学校の国語の勉強から出直しましょうね。

>>14

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%84%A1%E6%8B%85%E4%BF%9D%E3%82%B3%E3%8...

日本は96年頃から低金利政策を続けている。去年までは戦後最長の好景気を背景に金利
上昇傾向だったけど今年に入ってサブプライムとかいろいろあって年内利下げもささやかれ
出してる。

結局12年間低金利が続いて今後もしばらく続きそうというのが世間一般に認識。

想定通りに低金利が続かなかった場合、怖くないですか？

こだわり変さん、わざわざこんなスレたてて、本当に変動金利が怖いのですね。
高収入だし、資産運用もしているはずなのに・・・
なぜ、そんなに怖がるの？

総額を減らしたいなら、さっさと繰り上げして終わらせるのが一番だよ。
あなたの状況説明と、書いてある内容がリンクしてないよ？

>17
>18
>19

いいかげんもうやめなよ。土日も平日も昼も夜も張り付いて誹謗中傷ばかりして。

むなしくならないですか？

皆さん、それだけ危機感を持っていらっしゃるんでしょう。

どこのスレ見てもあんたらのような固定蟲がいるのは何でだ？

危機感ってｗ

どっちがｗ

>>20
これが誹謗中傷ですか（笑）

すみません、改行が失敗しましたので再び

テンプレ3

※約10年低金利が続いているので10年前変動で借りた人は下の分だけお得です。
今後何年低金利が続くか分かりませんのであくまでも参考程度に比較して下さい。
↑固定の方は”参考”と行っているのでお得意の「金利は予想出来ないから意味が無い」
みたいなつっこみはやめてね。

3000万35年

3%
総返済額48,490,768円
利息合計18,490,768円
月々の返済額115,455円

1年後
元本残29,507,802円
利息支払額893,262円

2年後
元本残29,000,635円
利息支払額1,771,555円

3年後
元本残28,478,041円
利息支払額2,634,421円

5年後
元本残27,384,684円
利息支払額4,311,984円

10年後
元本残24,346,689円
利息支払額8,201,289円


1.5%（年1回固定差額分繰上返済）
総返済額38,578,882円
利息合計8,578,882円
月々の返済額91,856円

1年後
元本残29,060,032円
利息支払額445,492円

2年後
元本残28,105,908円
利息支払額876,860円

3年後
元本残27,141,636円
利息支払額1,293,926円

5年後
元本残25,260,759円
利息支払額2,085,605円

10年後
元本残20,051,995円
利息支払額3,803,151円


差額（金利上昇の保険料）
総返済額9,991,886円
利息合計9,991,886円
月々の返済額23,599円（初回・10年後は33,626円）

1年後
元本残447,770円

2年後
元本残894,727円

3年後
元本残1,336,405円

5年後
元本残2,123,925円

10年後
元本残4,294,694円

はい、するー

虫がつれた

するーしたいのか、釣りたいのか、どっちだ？本当に楽しい人達だね。

世の中はそんなに甘くないと　Lehman Brothers　は教えてくれましたね。

テンプレとか止めてほしい。
かなり読みにくい。読もうと気にさせてない。。。
うざいよ。建設的な話しがしたければ、もう少し整理すべき。
しかし、
＞変動金利をうまく活用して総返済額を減らそう
これはを語る意味があるのか？
金利が上がらないことを祈りつつ、できるだけ早期に繰り上げする
これに尽きるだろ。

他には余分に借りて、運用に回す手はあるだろう。
そこまでの度胸があれば。


それから　＋50万円がいつもなにか　何かの理論（？）のようなことで言われているけど
なんの根拠もない
根拠を示しているとしても、薄弱すぎて、意味がない
こういう嘘数字使っての話しはやめてほしい

>>34

じゃー来なくていいよ。はっきり言ってジャマ。
反論なら根拠の有る納得出来る反論をどうぞ。

抽象論はいりませんから。

>>34
不安な気持ちを煽っちゃ遺憾であります。
一生懸命に打ち消そうと頑張っているんだぞ。

暫くは低金利が続くと思いますので、変動金利がお勧めですね。
ですが、変動金利より安い固定金利であれば、固定金利を選択した方が宜しいかと思います。
私は、変動（1.875%）より10年固定（1.6%）の方が低かったので、10年固定にしました。

もうすぐ変動1.25と固定3の比較表が必要になるよ。

>38
変動と３年固定の比較は確かに微妙だよね。
銀行によっては、ほとんど金利差無い所もあるだろうし。

１年固定は変動とイコールで考えてＯＫじゃない？

>37
10年固定で１．６％は最強的に低くないですか？
１０年後の優遇金利付かないタイプとかなら
ありそうだけど、１０年後はどんな感じですか？

変動さん達は、当分金利は上がらないと信じているなら、何も心配すること無いんじぁないの？総額を早く減らす方法は、繰り上げを頑張るのみ。金利の話だけでなく、もっと返済プランや、ヘッジについて情報やりとりすれば？

低金利が続くならば無理に繰り上げがんばる必要ないんじゃない？
最低限、>>26の繰り上げだけで5年後には自動で200万繰り上げくらいになるみたいだし。
貯蓄に回して住宅ローン減税を頂いたほうがお得だと思う。

考え方は人それぞれだから繰り上げを多めにしてもいいと思うし、今後不況はほぼ確実に
やってくるので様子見て長めの固定に換えて安心を買ってもいいと思うし。

※自分の選択以外の考えを根拠もなく避難するのはやめましょう！

って、別スレで、変動派＝完全変動のみ、固定派＝10年固定以上と、定義されてましたが・・・。

それはおいておいたとしても、10年固定の方が金利的に低いとなると、この「変動金利を上手く活用して総支払額を減らそう」ってのではなく、「10年固定を上手く活用して総支払額を減らそう」って事になりますか？

それとも、やっぱり完全変動の方がお得なのですか？

>42
１０年固定の１．６％ってのは
中々お目にかかれない低金利だから
これと比較するのが難しい。
１０年後の優遇幅も書いてないしね。

自分は変動だけど１５年くらいで返済予定の人が
２％以下の１０年固定ならば
例え変動で借りた場合との比較で
支払い総額が多かったとしても
それは保険なので悪い選択では無いと思う。

まぁ１０月実行で１０年１．６％なんて銀行は
無いと思うし、１１月〜１月くらいは金利下がる可能性のが
高いと思うから、そこまで変動にしておいて
１．６〜１．８％なんて数字が出たら１０年固定に
するのもありじゃないかな？

中々いい感じのスレ内容になってきましたね。何がなんでも変動を貫くの一辺とうではなく、多用なプランで検討する事は、良いと思います。

確かに銀行の1〜10年などの短中期固定が下がってくればあえて変動を選ぶよりもいい場合も
有ると思う。3年前は3年固定が優遇後1%、住宅ローン減税で実質ゼロ金利ローンがありました
からね。

ただ、今後銀行の優遇幅が減少してくる可能性もあるのでやはり全期間優遇は大前提に
なると思うのですがいかがでしょうか？でも当初優遇10年固定で10年完済を目指すなら
それも有りかも。

>>45さん
>ただ、今後銀行の優遇幅が減少してくる可能性もあるのでやはり全期間優遇は大前提になると思うのですがいかがでしょうか？

これまでの議論から、総返済額を減らす大前提は「繰上返済を積極的に行う」という事だと理解しています。そして、その方法が「長期固定との金利差分を繰上返済する」って事ですよね？

で、上記通りに実行すれば「約10年で完済できる」事になります。
#もし完済までは至らなくても、10年でローン残高がかなり減っているハズ。

これが、金利上昇に対するリスクヘッジ策であるとするならば、全期間優遇の必要性はなく、「当初10年間の優遇幅を大きくする」方が、論理的に一貫性があると思います。

#逆に10年で返せない(返す目処が立たない)ようであると、＋50万論も崩壊しますし、ギリ変と呼ばれる部類に入ってくると思われます。

>46
計算できます？
スレきちんと読んでます？

＋５０万は３０００万借り入れ時に
バブル時の金利６〜７％の支払い想定した時の数字だよ。

１０年で返済の前提など１度も書かれてないし
そんな計算も無い。

仮に１０年後高金利になっていて半分しか返済してなかったとしても
残高１５００万になっていて年＋５０万円の支払いが出来れば
金利１０数％でも耐えれる計算になるんだよ。


当初１０年の優遇が大きい方支払い総額に影響大きいので
論理的には貴方の言うとおりだけど
１０年後に返済残ってる状態で年収が下がった場合などのリスクとして
全期間（３５年間）優遇幅は一定ってのもリスク回避の手段とも
言えるんだよね。

>>４３

例えばだけど名古屋銀行だと今月１０年固定１．７％で、保証料不要の場合は固定期間終了後、優遇１．２５％、保証料要の場合は優遇１．５％です。

http://www.meigin.com/kojin/loan_jutaku/

変動も良いけど、保険だと思えば↑も悪くない選択肢かな・・・と。

>低金利が続くならば無理に繰り上げがんばる必要ないんじゃない？

ローン金利より預金金利が高いなら別だけど、
繰上げしないでただ貯金してるだけなら、金利差の分だけ繰上げした方が得。

いざという時の生活資金という理由なら、そもそも返済に余裕がない証拠だよ。

>>49

なんで？手元に資金を置いておく事が駄目だというならば、長期固定の方は一切貯蓄しない
のですか？

そう思う人は繰り上げすればいいだけの話では？

変動は金利上昇リスクはあるから変動なのであって、低金利が続いていれば無理に繰り上げ
する必要が無い（金利上昇リスクがない間は繰り上げする必要が無い）というのも考え方の
一つだと思いますが？

リスクの取り方は人によっていろいろです。固定の方は何でも極端な気がします。

>>50

違うんじゃない？
No49と議論がかみ合っていない気がするよ。

リスクヘッジという観点ならあなたのいう事も一理あるけど、No49さんは単純な損得勘定としてって事で話をしているのであって、このスレのタイトルからすればNo49さんの考え方の方が素直じゃないかな？

総支払額を減らすってのが、このスレの第一義でしょ。

>>50
>>49を何故固定派と決め付けてるのか…。

>>52
自分の意見を否定する人＝固定派だと思っているのでしょうか。

No47さんも同様です。

「ここは積極的に元本を減らそうとする変動派がメイン」って書いてあるじゃない。
スレ主の出した例を元に10年後の残債を計算してみた？
全期間優遇なんて中途半端なリスクヘッジをしなくても(優遇金利がなくても)問題ないくらい元本は減ってると思うけど。。。
↑
もし、突然の出費や収入減などがあり、スレ主記載通りの繰上返済ができなくなるんだったら、そもそもこの議論は成り立たないよ。って事が言いたいだけ。

＃もちろんこのようなリスクに対応するための策は持っておく必要があるけど、それは「そもそもの借入額を小さくする」「手元に流動性の高いコンティンジェンシー資金を確保しておく」って事で対応すべきでしょ。


全期間優遇を選択するってことでカバーできるリスクなんてたかだか知れてるよ。
(ホントにそれが怖いなら、この低金利時代ですから、それこそ長期固定にした方が良いよ)

>>54
固定派はもう書き込まなくていいよ。いい加減にしてください。

積極的に元本を減らしつつ、リスクに対しても考えるってのが自然じゃない？
というかその辺を是非いろいろな意見を聞いてみたいです。
何が何でもリスク度外視で元本減らすって人はいないのでは？

そう考えれば低金利が続いてる間は無理に繰り上げしなくてもいいと思う。
変動のリスクは金利上昇リスクのみなわけですから。

もちろん、最短でとにかくローンを終わらせたいと考えるのもいいかもしれないけど、
しばらく低金利続きそうだし、不況も長引きそうだからちょっと手元に資金を残しとこうか
ってそんなに変じゃないと思うけど。

試しに1.8で試算してみました。

3000万35年

1.8%（年1回固定差額分繰上返済）

総返済額40,457,089円
利息合計10,457,089円
月々の返済額96,328円

1年後
元本残229,149,425円
利息支払額534,885円

2年後
元本残28,293,086円
利息支払額1,054,419円

3年後
元本残28,267,656円
利息支払額1,573,747円

5年後
元本残26,474,987円
利息支払額2,564,185円

10年後
元本残21,905,536円
利息支払額4,755,096円固定との差額が減る分、繰り上げ額も減るので10年後の元本残が思ったより減ってない
感じがします。しかし、10年1.8で固定出来るのは結構魅力的な気もします。
さすがに変動金利の10年間の平均が1.8は難しいような気もしますし。よって、
前提が安全固定の＋50万円ですのでその分多少多めに繰り上げに回してあげれば
結構有効な選択なのかもしれません。でもそこまで繰り上げに回せるのであれば、
そもそも10年固定にしないで変動のままのほうがさらに元本が減るわけですので、
難しい選択ですね。

↑すみません、改行が変でした。
最後の「利息支払額4,755,096円」から改行して読んで下さい。

>>50
ローンの返済資金と生活防衛資金、運用資金の分別管理ができていないことを露呈してるよ。
そういう人は、返済原資をいつの間にか株で目減りさせてたりするから要注意だ。

株で運用なんで言ってないような気がしますが何で株で損？

>>55さん
No54は固定派じゃないと思うけど？
内容もろくに見ない固定嫌いはもう書き込まなくていいよ。いい加減にしてください。


>>56さん
その通りだと思います。繰上返済の最大のデメリットは「資産の流動性がゼロ」って事ですから。
ただ、東スタのような銀行もあるので、もしそういう思考の方であれば、借りる銀行を変えた方がいい気がします。
また、「低金利が続く限り」とありますが、自分で事前にバーを設定しておかないと、ずるずると金利が上がっていくのを横目で見るだけになる気がします。


>>57さん
シミュレーションありがとです。ポイントは、
＞「変動金利の10年間の平均が1.8は難しい」
をどう見るかですね。
直近は下がる傾向だとしても、10年後にも1.8%にも届いていないような日本の経済状態は壊滅的でしょうし。

>>60
＞株で運用なんで言ってないような気がしますが何で株で損？

定期預金の金利ではローン金利を超えないから、積極運用の代表として"株"って言っただけでは？

No59さんの「ローンの返済資金と生活防衛資金、運用資金の分別管理」はまさにその通りだと思う。これがちゃんとできていない人が「低金利を積極的に・・・」というのは、ホント怖いですよ。

デフレ下ではタンス貯金が最強なわけだが。

タンス貯金より繰上返済の方がマシです。

>64
＋５０万は手取りベースの話ですよ。
家族構成（扶養の有無）基本年収によって
年収ベースは大きく変わるから難しい。

＋分ほとんど手取りになる場合もあれば
＋分で税率変わる所に当たると年収ベースで１００万近く
必要になる場合もあると思う。

結局の話、変動の金利上昇をバブル超えないと仮定して
その分の支払い余裕あれば変動でも怖く無いって話だからね。

固定安全収入とは貯蓄or繰上返済額が年100万くらい？

50万でいいんじゃないの？もともとアバウトなんだし。
変動1.5換算だけど実際はもっと低く借りられるわけだし、固定3%ももっと高い可能性あるし。
住宅ローン減税で数十万戻ってくるだろうし。
モデルケースとして35年1.5%or3%+50万ってのは分りやすいっていうか。
そもそもバブル期7%想定もインフレと賃金上昇全く入ってないし。

正確にやるのならば金利が1%上がったらインフレも最低2%くらい上昇(負債が2%目減り)し、
賃金も何パーセントか上昇させないと意味が無いわけで。

ローンを組む際の変動安全圏の目安としての+50万は分りやすくていいと思う。
そもそもバブル並みの金利高騰はかなり非現実的だし、+30万くらいでもいいんじゃないかと
個人的には思う。（ここは人それぞれだから甘いとか突っ込まないでね）

>>67

それは人それぞれだと思う。年齢とか家族構成とか。子供が多ければ貯蓄はより多く
必要だろうし、勤め先が大企業か中小企業かでも違うと思うし。個人の環境でかなり
差があるんじゃないかな？こればかりは自分で試算するしかないと思う。

そもそも年収ベースの話ではないでしょ。＋５０万って。
ローン支払金額をベースにした話でしょ。

「固定金利による支払総額」＋５０万、が変動金利のリスクヘッジプランなんですから。

安全収入とかといった言葉が出るのは、「毎年、固定金利と変動金利の支払差額分だけ繰上返済する」事ができるかどうか？を表現したいためでしょ。


要は、「手元に５０万残して(生活防衛資金とは別に)、毎月固定金利分のローン返済できる」かどうかです。

>>69
正しいかどうかは別にして、この掲示板での
＋５０万が安全になるって話では勘違いしているよ。

３０００万借り入れで金利が６％になった場合の
月々の支払い増が４万弱なんで
＋５０万あれば大丈夫って計算から出てるんだよ。

繰り上げ返済だとかは、まったく関係無し。
まぁ固定の安全ってのが、どの程度にするのかは
まったく議論になってないのですけどね。

その＋５０万ってのは忘れてもいいんじゃない？
年間＋５０万払って、高利になった変動に堪え忍ぶのが目的じゃないんだから。
月の繰り上げ分で吸収出来なくなるようだったら、
シナリオの見直して、１０年固定への借り換えとか考えると思うけど。

とりあえず
年間５０万の余裕資金があれば、りっぱなリスクヘッジになるってことです。
そもそも突然５０万必要になるよな金利上昇はないし
それを手元に残そうが繰り上げようがどうでもよい。

年間50万の余裕資金は少なすぎでしょ。本気？

>>73
(生活防衛資金とは別に)となっているので、ようは利息上がるためだけの防衛資金が50万
って事じゃない？

金利上昇リスクに対するヘッジ＝５０万の余剰資金って事ですね。
他のリスクは人それぞれ。

毎年50万。
6%になった以降ずっと。

そのときのローン残期間が10年だと500万になる。
それこそもったいなくない？

リスクヘッジというのはわからなくはないけど、「スレタイは総返済額を減らそう」からは矛盾してない？

>>77

あくまで破綻しないためにリスクヘッジですから。
現在低金利が続いていて今後しばらく続きそうなのに金利上昇リスクをなくす為に
毎月37500円もの保険料（年間45万円）を払っている固定金利の人はもったいなくないですか？
ここでいう50万は6%に金利上昇してはじめて保険としての効力が出るわけですが、低金利が
続く間は元本を減らすのに大きく貢献出来るわけですから。

>>77
そもそも仮定の話に意味は無いんだろうけど
３０００万の借り入れで現在の長期金利と変動の
金利差だと返済総額で１２００万くらい長期固定のが大きいんだよね。

君の仮定の話でも最後の１０年間６％が続いても
支払い総額は変動のが安いと思うよ。

あんまり「毎月37500円」だとか、「固定＋50万」だとか、具体的数字で語らないほうがよいのでは。
あくまで、「金利差1.5％・借入３千万円」での前提条件なので。
それよりも、金利差と借入額をケースバイケースで算出されてみては。
スレ主さん、反論に対しては、すぐ固定派とみるようだから、言っておきますが、私は固定派ではありません。

毎月50万がもったいないに対しての反論なんだからいいんじゃないの？

それに固定派の抽象論より具体的な数字のほうが説得力あるし。

でもスレ主さんは、世帯年収1350万以上なのに
2600万を35年で借りて、3年経っても200万しか繰り上げできないみたいですよ？

変動、固定を語る前の問題だと思うんですけどw

スレ主さんは、繰り上げをあまり重視してないようで、
繰り上げるくらいなら資産運用＆貯蓄に励んでいるようですが、
その、資産運用＆貯蓄の方法を教えてもらえませんか？
81も、抽象論より具体的な数字のほうが説得力あるって言ってるし。

あの、私スレ主ですけど年収そんなにないですよ。誰か他のかたと勘違いしてませんか？私は真面目に変動を前向きに議論したかっただけです。私の年収は・・・多かろうが少なかろうが叩かれるだけだと思いますので明かしません。

現在の３５年固定での金利での借り入れ
３０００万３．２％ボーナス無しで
月々約１２万。

変動１．５％で借り入れするとすると
月々１１万の返済でも期間２８年にできます。

これは繰り上げするのと同じ事ですが
低金利続けば支払い総額で１４００万違ってくるし
万が一高金利になった場合、期間を３５年に延長できるので
高金利時のリスクヘッジにもなる。

変動で借りるならば少しでも期間短く借りるのが良いと思う。

>>84
それは失礼。
やたらと、固定余裕年収＋50万の年収を連呼していた人だと思っていました。
たぶん、同じ勘違いしている人、多いと思いますよ。

>>86

固定派がそろって誰も反論出来ず、撃沈したヤツね。あれほど痛快な見せ物は無かったわｗ

＋50万さんは相変わらずおめでたい奴ですね！

あの撃沈は最高でしたね　あはっ！

>あの、私スレ主ですけど年収そんなにないですよ。
いくらで、２６００万円の借入なの？
年収９００万以上あれば、私も変動選びますよ。以下だったら、他も検討するね。手取りの実収入と将来的な出費を考えたら。

>>81
>それに固定派の抽象論より具体的な数字のほうが説得力あるし。

全然具体的な数字じゃないんじゃない。
「ギリギリ固定年収＋５０万円」は、借入額の大小や金利差の幅によって、変動するのだから、それを示してみたら、って言ってるのですが。前提が１本じゃ、皆んな同利率で、同借入額でローン組んでいるのかってことになり、その対象の人にしか参考にならないんじゃないの。

年収２千万、借入４２００万、変動２５年で金利１．２７５%
さあ、シュミレーションしてみて下さいませ。

追加、固定は現在もっとも低いと思われる、ろうきんの固定１０年１．８％と、あるＪＡの全期間固定２．５１％との金利差で比較してみてくれるかな。

横レスだけど、年収2,000万だったら絶対25年かけて返済しない(繰上げする)から、
比較のためには、設定年収を下げるか、15年返済くらいにしないとフェアじゃないね。
(25年返済の場合、10年後金利が現在+2%以上なら固定有利)

実際に借りるときには、長めに借りて繰上げ期間短縮すれば結果は同じだから、余計なパラメータ減らすためにまずは繰り上げ無しで条件設定すべき。

じゃあ、現実と違うけどそれでやってみてよ。返済期間は２５年で組んで５年ごとに繰上げして、１５年で完済でどう。年収は適当に減らしといて。

私もそもそも「ギリギリ固定年収＋５０万円」ってのが、あんまり意味ないと思うし、シュミしても無駄だし、基準にならないと思うから、言っているのに・・・。わからないのかな。

>>96
あくまで自分の気持ちを落ち着かせる為のシミュレーションですから。
　
ところで【想定外】って言葉がありますが、これは怖いですねぇ・・・

>>91
借り入れ３０００万の時が＋５０万だよ。
借り入れ６０００万なら＋１００万。
借り入れ２０００万ならば＋４０万くらい。

ようは金利６％くらいになった時の支払い増の
プラスがあれば怖く無いって事だよ。

>>96
年収２０００万などなら＋５０万確かに意味がないですよ。
年収２０００万だとちょっとした条件で手取り額が
軽く５０万くらい変動しちゃうからね。

＋５０万に意味が無いと思うなら、その理由を述べれば良いよ。

97さん、98さん、了解です。ありかどうございます。
今後５０万円位緊急出費がいつあるかわからないということもあるし、考えたら理由はいくらでも見つかると思うので、５０万円に固執するのは、どうかなってとこですか。また、金利差１．５％・３０００万円借入のみの前提であることが一般論として語るのはどうかなって思うので書いただけですので、以後スルーしていだいて結構ですよ。

>>96
なるほど、「<シュミ>レーション」って言うぐらいだから、どうせ「年収2,000万の事例なんか関係無い」で片付けるつもりだった訳ね(笑)。

ありがちな、年収1,200万・借入4,200万・20年返済で計算。
まずは、10年時点までを、変動と10年固定で比較。

■変動1.275%(全期間)
4年目から半年に+0.5%ずつ金利上昇して、
○+1.0%で止まる → 581万(当初10年間金利)
○+2.0%で止まる → 708万(当初10年間金利)

■10年固定1.8%
590万(当初10年間金利)

となり、金利上昇が+1.0%で止まるというかなりの変動有利シナリオでやっと10年固定とトントンなので、20年返済の場合は変動よりも10年固定1.8%が有望。

で、10年後→20年後だけど、ろうきん10年固定は10年後以降優遇が-0.4%になるので、10年固定に借り替えることを想定。

■10年固定1.8%
○残り10年+0.0%(1.8%)で借換え → 804万(20年間金利)
○残り10年+1.0%(2.8%)で借換え → 928万(20年間金利)
○残り10年+2.0%(3.8%)で借換え → 1,056万(20年間金利)
○残り10年+3.0%(4.8%)で借換え → 1,187万(20年間金利)
(要借換えコスト)

■20年固定2.51%
1,146万(20年間金利)
参考までに、JAよりも普通の人が借りやすいろうきん2.6%なら1,190万

10年後の金利は御釈迦様でも読めないけど、+3.0%でもトントンなんだから10年固定が有望かな。

これらは返済期間のみで決まってくるから、

■結論：繰上げ後の実質的な返済期間ごとに

15年→変動または10年固定をお好みで
20年→10年固定が有望
25年→10年固定か全期間固定をお好みで

「それしか差がないなら長期固定で上等」「そんな当たり前の結果は<シュミ>レーションじゃない」「+4%ならどうする」とか反応する奴はさておき(笑)、スレタイ通りの意識の人の参考になれば。

>今後５０万円位緊急出費がいつあるかわからないということもあるし

なるほど、全期間固定で借りると５０万円位緊急出費は一切無いわけですかそーですか

>>100
シュミレーションありがとうございました。全く異議ないのですが。
ところで、一律＋５０万円基準っていうのは、どうお考え？

>>101

固定で組んだ人って金利変動リスク以外に○○だから変動は危ないとかってよくいうけど、
それって固定で組んだ人も同じように危ない事ばかりだよね。もしかして固定で組んだって
だけですべてのリスクから回避出来てると勘違いしてるんじゃないですか？
そういう考えの人のほうがむしろ危ないですよね。

変動は金利上昇リスクのみだけなのに。

>>101
そんな事言ってないよ。よく読め。上昇して金利に消えたら、緊急出費もまた借入するのね、あなたは。って言ってるのと同レベルのくだらない切り替えしはやめたら、言っとくけど、私は固定派じゃないって言ってるでしょ。そもそも固定派との比較論をするスレじゃないんじゃないの？
＋５０が４０になったり、１００になったりすることを言っているだけなんだから。

＋50万って言い方だと勘違いされるかもしれません。

3000万で50万だから、単純に1000万だと17万弱くらいなので

固定で組んだ際の安全圏年収＋借入額/10×17万＝変動安全圏年収

ということになると思います。
問題は固定で組んだ際の安全圏年収という事になりますが、これは
個人によって会社や子供や貯蓄など様々な不確定要素が多いので自分で判断するしか
無いと思います。

むしろここに頻繁に来る固定さんは、どういった基準で「固定で組んだ際の安全圏年収」
を判断なされたのでしょうか？おそらく相当シミュレーションなさっていると思うので
是非聞いてみたいです。

>>102
100の試算は、金利支払いの損得というこのスレの主題に沿ったもの。

「怖くない」スレの主題のリスク回避にも、「生活圧迫リスク」と「破綻リスク」があるけど、
「生活圧迫リスク」を回避するには、繰上げ前提で契約期間を延ばせばいい。(定期的に繰り上げしてれば、最終的な返済期間に応じてほぼ >>100 の試算が当てはまる)

「破綻リスク」は、本格的に金利上昇時にどれだけ支払い増加するかってことだけど、

・平均的なローン利用者として例えば当初3,000万20年完済予定の人を想定
→5年後残高は2,350万くらい
・金利が万一5年後+5%になっても、2,350×5%=117万年収に余裕があれば「破綻リスク」は無い

「+50万」は、3,000万35年返済で全期間にならした時の年間増分を言っていると思うので、突然の金利上昇時の「破綻リスク」対応には少し足らないけど、繰上げ前提で長期契約して1.285%時代は繰り上げないでプールしておけば(ローン減税もあるし)、対応できなくもないかと思います。

ただ、私は現在の金利環境なら >>100のように15年以内完済でなければ変動不利だと試算しているので(利下げがあったり、新生1.1%が健在だったりしたら別)、「変動利用者」≒「15年完済できる余力がある人」≒「+5%でも破綻リスクは無い(期間延ばせば良い)」、以上終わり、だと思ってます。

>>103
は？

シュミレーションは変動はこれから１０年は１．３７５％なんじゃない？多分ね。
だからこれでいいんじゃない？っていうかこれでしょ！

２％も３％も最初からバかみたいに金利払うなんておめでたい人もいるもんですなぁ！

どれくらい無駄な金利はらうかシュミレーションした？

ひとによってだけど５００万〜１，０００万位あるんじゃない？

どうでもいいですが【simulation(シミュレーション)】です。
ボクちゃん、これを機会に覚えてくださいね。

あー。教えなければいいのに、もう。

こういうやついるいるｗ

２％も３％も最初からバかみたいに金利払うなんておめでたい人いるよ。

世の中にはまれだけど、ここにはよく貼りついている。虫のように。

空気読めよ！
自称年収1250万以上で、2600万円を35年変動で借りてる、こだわり変さんの区別がつかなくなるじゃん！

そもそもまともな変動派はさっさと繰り上げて完済しちゃうから、
こんなスレ見に来ないでしょう。
まあ、あれだね、このスレに来る変○さんは、結局みんな似た様なモノだから気にすんなよｗ

こんなとこ見てる固定さんも人のこと言えないと思うけど。

総返済額たくさん払ってくれる固定さんはおいといて、

ここのお題どうよ。

変動で借りるのは当たり前、それだけでも総返済額は一番安くすむねぇ！

あとは・・・繰上げ？それとも今がそことふんで株？運用？

↑よく出て来れたね、ボクちゃん。
心配してたんだ、よかったよかった。

こだわり変さんは、1250万以上の年収があるのに、3年でたった200万しか繰り上げられなかったんだって。

2600万の35年の変動で月当たりの支払いは微々たるもののはずなのに。

残りは貯金や株で運用しているとのこと。
今の金融情勢で繰り上げせずに株をw

>119
じゃあ、当然、先々週以前に持ってた株は、大損だね。
金利うんぬんどこじゃない額の。

ここは変動を使ってリスクを考えつつ、総返済額を減らそうとしてる人たちの意見交換の
場所なのでそもそも固定の人が低レベルな書き込みを入れる事自体すごく違和感があります。
そういう人たちが煙たいから「怖くない」と独立させたのに何で固定の人はあちこちに毒を
まき散らすのでしょうか？スレタイにも

※尚、ここは積極的に元本を減らそうとする変動派がメインなのでギリギリな
方はお断りです。同じくアオリ目的の固定さんによる変動批判もお断りです。

と書いてあります。ギリギリ変動を見下して自分が固定を選んだ正当性を必死に納得させたい
見苦しい人は「年収に対して」と「変動金利は怖くない」でやって下さい。

めいわくです。

ごめん、あまりに○○だから、
ついレスしたくなっちゃうんだ。
本当にごめん、ではまたｗ

１２２　友達つくろうね

122
大変だね

>122　哀れですね

「年収に対して」はどう考えてもそういう趣旨でしょ？

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その８)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

あなたたちがいじめたいギリ変が沢山いるかもしれませんよ？
趣旨を勘違いしてるのはむしろ固定の方だと言うことがなぜ解らないのですか？
変動スレは３つありますが、「怖くない」「短期固定と変動」「変動で繰上」と
微妙に趣旨は違います。そもそもあなたたちが荒らすから分割していった訳ですから。

固定＝荒らしって時点であなた方の書き込みを誰もまともに見てはくれませんよ？
匿名掲示板とはいえ、ここは有意義な情報交換をする場所です。もっと大人になって下さい。

またいつもの病的さんか。

ホント、病的な固定虫…

しもねたかよ

虫っていうか寄生虫みたいですね。

ボクちゃんって面白いね。

>>131

「マンコミュファンさん」、選択肢に入ってますが。

>>127

おまえが言うな！って感じですね。

住宅ローン3000万円
当初10年固定1.85％　20年払い

変動金利の場合、ネットで見ているやすいもの1.275％計算すると

1.85％　149,643円（実行時の金利確定しました）
1.275％　141,680円

差額は7,963円

変動でいって毎月差額分を繰り上げ返済したとしたら
10年後の残債の差額は100万円程度です。


3.01％の20年固定の場合と10年固定の場合を考えると（差額　16,886円/月）
10年後の金利が7.0％になって、同じくらいの総支払額です。

10年固定と5年固定では金利差は0.1％しかないので、5年固定に魅力は感じません。
自分が借りようとしている地銀のですと、変動金利は年2925％です。
1.2％の優遇金利をもらったとしても、年1.725％なので変動金利にそれほど魅力を感じません。
（法人の付き合いもあるので、ネットの安い所ではなく地銀で借ります）毎年300万円の繰上げ返済予定ですが、心理的に楽なので10年固定でいきます。
（ここ数年、それほど気合を入れて貯金していませんが500万円/年くらいは貯まります）


10年間で100万円の節約の為に労力を使うより
労力を無駄使いしないで、仕事で100万円稼ぐ方が楽だと感じています。

年300万の繰り上げとはすごい。
10年1.85%の支払い、年180万と併せて年480万の支払い。
6年8ヶ月ぐらいで返済終了ですね。

来月のソニー銀行長期が爆下げです。
今まで変動プランでしたが、来月に20年超のプランに変更します。
何と0.25%弱下がりました。変更後は35年固定で2.522%となります。
プラン変更手数料も無しで、トータル170万返済額が減ります。
これも、変動金利をうまく活用して総返済額を減らす事になりますよね？

ちなみに、変動金利は上がりました。

ソニーて団信つきでその金利？

>140
そうですよ。
保証料も無しです。
現時点で長期では、最強ですね。

もうすぐ３年固定が切れるのですが、このままですと自動的に変動金利になって、１．２％
優遇ですから１．６７５くらいになると思うのですが、借り換えなどしてより条件の
良い（優遇幅の多い）やつに借り換えとか可能なのでしょうか？同じ銀行ではなくても
他行でも可能なのでしょうか？

＞同一銀行内では、普通は×だよ

実は、銀行は借り換えを非常に恐れていて、交渉すれば、できるという話はありますね。
私はやったことないですが・・・・

借り換えますと言われて、銀行があわてたときには、すでに借り換え先が決まっていて
どうにもならないことがほとんどだとか・・・交渉してみたらどうですかね。もちろん、
脅迫にならない範囲で・・・

>>142
>ただ、優遇での金利ですけどね。

それは、他行でも一緒でしょ？
負け惜しみと、とれますが？

>>139
>今まで変動プランでしたが、来月に20年超のプランに変更します。
>〜変更後は35年固定で2.522%となります。〜トータル170万返済額が減ります。
今まで変動で2.522%以上の金利で借りてたってこと？そんなワケないよねぇ。
たぶん当初長期固定で借りていたものを、一時期つなぎで変動にしてたんじゃないの？
だから当初の（長期固定時の）返済計画よりも170万減ったって事でしょ。
賢いんだろうけど、元々高い金利を基準にしてるからなぁ。
昨日からソニーの人が騒いでるけど、あんまり自慢めいてると変動の人に笑われるよ。
（ちなみに私は10年固定、繰り上げ派です）

ソニーはみなさん長期派だからね。
しかしソニーがうらやましい。

>>148
>昨日からソニーの人が騒いでるけど、あんまり自慢めいてると変動の人に笑われるよ。
わたしは、35年固定で2.761%でしたが来月の長期下げで
2.522%なります。簡単なネット操作で、0.239%も下がるんですよ。
わたしの場合は、無料で160万総額で減ります。

誰に笑われようが、何とも思いませんが？
というか、わたしが笑いがとまりません。

↑2.7%台もの金利が2.5%台になったからといって、ソニースレで騒いでいればいいものを
わざわざ1%台がごろごろいる変動スレで自慢している、人の忠告を聞かないアホゥ。
2〜3ヶ月前のソニースレでは、変動でスタートして、固定の低金利局面になったら固定にシフト
するのがセオリーと出ていたが。それを実行している人達は何百万浮いたとは言わないでしょう。
解った？高い金利を持ち出してそれより下がったと、それよりも更に低金利で借りている人達の
輪で騒いでいるKYさん。荒れる元だっちゅうの。

変動金利をうまく利用して総返済額を減らす、という究極はソニー方式にあると思いますが。
総返済額を減らすために固定→変動に今月変更しました。
長期固定が11月を上回るようなら、再度固定します。
これで100万以上総返済額が減ります。

わたし個人の考えですが、リスクの大きい変動低金利は門前払いです。

10年くらいの短期固定さんの妬みかな。
このあたりが一番損してしまう予感。

↑プッ、アホゥを実感

何で変動さん達は、すぐ固定と勝ち負けの観点に話をもっていくのかね？
ソニー方式で、変動と固定を何度も行き来して、何百万も支払い額を減らす事も、変動を活用したやり方だってわからないんだろうね？
何も、変動一本槍で資産運用だけが、正解では無いだろうに。
特に、何れ変動から固定に乗換える書き込みをしている、変動さん達とソニーは何がちがうの？
当ての無い乗換えプランより、ソニーの方がよっぽど賢いプランだと思うが。

それに、確にソニーで契約する場合、変動スタートがセオリーだが、それは、契約するタイミングによる。
来月の金利が発表されていて、今月より上昇し、なおかつ当分上がり基調の場合は、固定スタートでも良いと思う。
ソニーの最大のメリットは、後でいくらでもプラン変更が出来るので、スタート時の金利を他行ほど気にしなくても良いところだよ。

そう、あなただけだ。

どう致しまして。

>>151
>わざわざ1%台がごろごろいる変動スレで自慢している、人の忠告を聞かないアホゥ。

どっちがアホゥか？
もともと変動金利と固定金利を比べて自慢何かするつもりなんて無いよ？
現状は、変動の方が低いにきまってるでしょ。

それに、
>それを実行している人達は何百万浮いたとは言わないでしょう。

スレをちゃんと見てください。皆さん言ってますが？
ソニーは変動金利が他行より高めですので、今は変動ベースで
きている人も、何れは固定にシフトするはずです。
変動金利を貫くなら、他行の方が有利ですし。

わたしが書いたのは、変動金利の利用法としてソニー銀行の事例を
書いたまで。変動金利を利用して、支払い総額を減らす主旨としては、このスレに
書き込んでも場違いと思いませんが。
何ですぐ、けんか腰になるんでしょ？
固定orソニーに対して、敵意剥き出しですね。
何かあったんですか？

変動怖いスレを逃げ出して
ここで安心を得ようとしてるのに酷いよ。

それは、申し訳なかった。大人げ無かったね。

>161
どうみてもヒステリー

ソニーは審査が厳しいから、最初から変動にせざるを得ない人には無理だろ。
あなた方あんまりからかうのはよしましょう。

↑あなたが言うな。

了解しました。

前回のITバブル崩壊の時は長期固定が一時2.1くらいまで低下したので今回の米住宅バブル崩壊
でももしかしたら同じように低下する可能性がありますのでそこまで下がったら固定を検討
してもいいかもしれませんね。もちろんそこまで下がらないかもしれませんが、本日日銀
支店長会議でさらに景気を下方修正しておりますのでこのまま景気悪化が長引けばあり得るかも
しれません。

変動金利をうまく活用するのは何も繰り上げだけじゃなく、景気後退局面では10年以上の固定
に切り替えるタイミングを計るのも結果的に変動をうまく活用する事になると思います。

ソニーネタがでているので補足です。
変動→固定に変更する場合は手数料無料ですが、
固定→変動に変更する場合は手数料がかかる場合がある様です。
ソニースレでその辺の話が説明されていますよ。

個人的には、まず大手銀行の変動を選んで低金利の恩恵を受ける
つもりですが、固定金利が自分の支払能力限界近くまであがって
きたら固定に借り換えしようと思っています。

とりあえずは低金利が続くことを祈ります。

ていうか変動選んでも普通に貯蓄してるような人は何も考えてなくても結果的に得でした。

おわり

突然すみません。
４月以降の変動金利、現在の2.675％よりどうなると
予想しますか？（当面２年ぐらいの）
もう間もなく前に借りた固定の期間が終わるので今後の返し方を
検討中です。前は変動は怖いと思ってましたが、ここ２年金利が
あまり変わってないので固定とあまり変わらないのかと、
感じ始めてます。こんな考えはあまいですか？
こんな時代だし金利は一番安い方がいいのかと思い始めました

地銀ですが4月から0.4%引き下げで2.475%になるようです。
三菱UFJも3月から？同様のようですね
1.6%の最優遇で0.875%になります

ちなみに０．８７５はどこの銀行の変動金利ですか？
優遇１．６は提携優遇ですか？

>>173
まぁまぁ。確かに厳しい言い方だけど、ローンが甘いものでないのは事実だし、
大損している人に追い討ちをかける言い方なら許せないが、損をしているわけでは
ないようだし・・・。
まぁ本人の受け取り方一つだが、今の世の中、なかなか本当のことを言ってくれる人も
少ないし、まぁいいんでないの。

175
県内の地銀ですが4月からの話ですよ
1.6％は提携ではありません
店頭から1.4％に0.2％ついたのですが理由はわかりません
頭金は25％
年収は1300万
外資系企業です
それ以上は何もありません

↑普段は横浜・川崎版なのでわかると思いました・・・失礼

全期間1.5%優遇変動（現在0.975%）か、変動＋10年固定1.7%（10年後0.4%優遇）のミックスで迷い中・・・

シミュレーション結果では、3年で1%ずつ金利上昇したとしても
変動一本の方が総支払額は少なく済むので、変動一本に傾きつつあるのですが。

変動で一番低いのはどこですか？

+50万の話がもう終わってるところ申し訳ないんだけど、
住信SBIネットのパンフに、

＜借入利率が引き上げられた場合＞
新しい返済額は従来の返済額の１２５％以内とします。

ってあるんだけど、それだと金利上昇しても月々の支払いは
１０万→１２万５千円　にしかならないってことでしょう？
もちろんその分期間が延びたり、一括返済しなければいけないだろうけど、
なんとかなりそうな気がする。

今年度中のゼロ金利政策の復活を予想するレポートが増えてきましたね。
その場合、4月1日現在の短プラは、さらにマイナス0.1%になりますね。

変動がいまいち理解できません！誰か教えてください！最初の支払額は実行された時点の金利で、５年間は返済額が変わらないんですよね？そして金利の見直しが年に２回、４月と１０月にあるようですが、たとえば、今実行なら２月の金利で５年間の返済金額が変わらず、最初の金利見直しが２か月先の４月ということですか？その時点で元本と利息の割合表のようなものが銀行から送られてくるのでしょうか？

５年間返済額が変わらなくても年に２回金利は変わると言う事です。
変動を選択した場合、繰り上げは必須ですね。
常に経済情勢を気にしていなければなりません。

効果的な繰り上げ方法ってありますか？
やはり早いうちにドカ〜ンと繰り上げることでしょうか？
低金利な分、軽減される利息や期間も少ないので、
金利の高い固定での繰り上げの方が軽減が多し、何だかな〜。
皆さんは１回にどれだけ繰り上げるんですか？
数回に分けて繰り上げるのか、１回にドカンでしょうか？

効果的な返済方法！

元本を少しでも早く返済する事です！
リスクを考えるとこれが一番！

①変動金利で３５年ローンを組む
②繰上げ返済無料の銀行を選ぶ
③毎月の返済額＋毎月できるだけ繰り上げ返済する。

☆因みに毎月＋５万繰上げする事と、年間６０万繰上げする事では、全体の0.2％程度しか変わりませんが。
☆２年に一度１２０万、４年に一度２４０万よりは、かなり総額が減らせますよ〜。

毎月繰り上げですか〜。
繰り上げ計算のわかりやすいシミュレーターってどこかに
ありませんでしょうか？

＞＞189
シュミレーターあると使いやすくていいですね。
プロは専用の金利計算機（見た目ただの電卓）でサクサク数字を出しますよね。
あれ、素人でも使えるのかなぁ〜。
私は、自分でエクセルを使って、シュミレート表作りましたよ。
いろんな条件にも一括リンクして計算が出来るように。

私の場合、借入２８００万の３５年ローン、適用変動金利1.075％スタート、毎月８００００円の支払いです。
この通り３５年間返済すると、総額３３６３万　です。
毎月＋５万繰り上げると、２０年完済で、総額３１１５万です。
今の金利が続いた場合、２５０万の差額ですが、金利が上がるとこの差はどんどん広がります。

同じ条件で固定（通年3.2％）だった場合、
固定３５年、毎月１１１０００円支払い、総額４６６０万です。
固定２０年、毎月１５７０００円支払い（46000円繰り上げ）、総額３８００万です。
２％ちょっと上がっただけで、差額は２５０万から、８６０万になりました。

毎月まではしなくてもいいかもしれませんが、１年に一回くらい、できるだけ繰上げをお勧めします！！

変動であれば元利均等払いと元本均等払い、どちらが良いでしょうか？

>>191

自分も迷っています。

変動で借りるからには、できるだけ効率良く返したいので元金均等を考えますが、
固定と違って、５年ごとに返済額が激増するような気がするんですが？

支払い金利の適用って、どこの銀行も年２回見直し？

例えば、４月に３％で、６月に５％になったとしても、１０月になるまでは、３％が適用されるってことでしょうか？

銀行によって異なるのでしょうか？
毎月の金利が適用される銀行もあるのかな？

６月に金利が変わっても１０月までは４月の金利が適用で、
次回は１０月の見直し時に１０月の金利で翌年４月まで適用って
ことでしょうか？でも５年間は返済額は一定なので、１０月に
もし上がっていたら、その上がった分は１０月からの返済額の金利部分に上乗せ
されて元本部分が減るってことなのでしょうか？

変動は半年固定と言う事です。

自分は三菱東京UFJ銀行で借りていますが・・・
どうしてこの銀行だけ変動金利が2.875％のままで下がらないのでしょうか？
変動なので4月に下がればうれしいですが、どうも他行が下がりまくっているのに
さがらないので4月も希望薄いかな？と思って。

思い切って借り換えしたほうがいいか？

私も三菱東京ＵＦＪ銀行と、三井住友銀行、迷いました。

三井住友銀行は、見直し月外にも関わらず、金利を２ヶ月連続で下げました。

三菱東京ＵＦＪ銀行は、見直しが４月１０月と聞きました。
実際は１月でも２月でも金利の見直しは可能な様です。
でも下げなかった三菱東京ＵＦＪ。
４月にようやく他の銀行にあわせる可能性が高いですね。
４月の動きを見てから考えた方がよさそう。
でも、借り換えには残金にもよりますが、保証金他、１０〜１００万くらいの手数料がかかります。
よほど、これから先、三菱が他より0.4％以上高い状況が続くと考えない限り、借り換えは損です。
借り替えた後、数年の間に、また金利が統一されたら、損しますよ〜。
要注意！！

でも！！
もし数年前に変動でローンを組んだ人で、優遇がその当時0.5〜0.9％程度だった場合、
今の金利優遇は-1.7くらいまで最高取れるので、借り換えをお勧めします！！
借入が3000万、35年の場合、金利0.1％の違いで、60万くらい違ってきますので。
残金がまだ多い方は特にお勧めです。

借り換えってそんなに簡単に出来るものなのでしょうか？
うちも今借り換えを検討中なんですが、借りた銀行に
給料振込にしないといけないとか、当初の自己資金額が
２０％以上だった人だとか、いろいろ制限があるのでしょうか？
借り換えるならどこがいいでしょうか？

借り換えする事自体に、新規と違って大きな条件が付いたりはしないと思います。
給料の振込も、自己資金の問題も関係ないと思います。
関係があるとすれば、金利優遇率に制限がある程度ではないでしょうか。

借り換える事は、そんなに気負いする事でもないと思いますよ。
借り替えて、得するのかどうか、よく計算してみてクダサイね。

お勧めは、人それぞれの条件で、どの銀行がいい条件を出すのか微妙ですね。
今時点の金利だけを見ると、三井住友でしょうか。
先の事は読めません。
あくまで変動の場合です。
固定の場合のお勧めは、未検討なので、不明です。

教えてください。
３月に変動で組んだとします。３月の金利で５年間の返済額が決まっても、翌月４月に金利見直しがあるから、いきなり返済額の内訳が変わるのでしょうか？何か月か経ってからでしょうか？