世帯年収4000万～8000万の生活感

>>3533: 通りがかりさん

アメリカ不動産は一つだけです。お察しの通りでテキサスの木造戸建てです。築20年以上のため、昨年までは4年で減価償却可能でした。ご存知かと思いますが、例えば土地・建物で3,500万円の物件で、アメリカの場合建物割合が大きいので、土地：建物=20:80とすると建物分は2,800万円、これを4年で償却できるので、1年あたり700万円所得を減らせるわけです。

今年からこのスキームが使えなくなり、また今年は昨年よりも年収が増えてしまいそうで（この年収帯より上に行きそうです）、途方に暮れています。というわけにもいかず、新規の償却可能案件を探しています。色々なスキームはあるのですが（少額設備のレンタル事業など）、私が取り組もうとしているのは太陽光発電の一括償却です。以前は幅広くできたようですが、現在も特殊な状況下で可能です。

個人での加速度償却はできなくなりましたが（法人では可能ですね）、新規案件では物件ごとの耐用年数評価に基づく新たな償却法は可能ですので、資金が貯まればもう少し追加することも考えていますが、前に書きましたとおり、かなり値上がりしてきましたので、同じ地域では旨味が少ないかも知れません。

家賃は賃借人が変わるたびに値上げしてきました。だいたい1年で入れ替わってしまいますね。1-2ヶ月の空家は結構響きますが、年間通せば黒字です。築20年超えの借家で家賃を値上げしていけるというのはさすがアメリカ、テキサスという感じです。

順番が逆になってしまいましたが、納税額は22%くらいと申しました件は少々間違いがありました。先払いしたふるさと納税のことを忘れていました。所得税、住民税、ふるさと納税総額で年収の26%くらいですね。課税所得は相変わらず45%の範囲です。課税所得を4,200万まで落とすと、4,200万x0.45-4,796,000 (速算表による税額控除)=約1,400万所得税、加えて350万住民税、ふるさと納税200万という感じです。これで1950÷7500=0.26になりますね。

その他の不動産は自分が以前住んでいたマンションを賃貸に出しているもの以外は全て新築、中古ワンルームです。節税目的のワンルーム投資で新築はオススメではないと言われ、立地も重視していますので利回りも低いのですが、この年収帯のような所得税率の人は減価償却で節税することで、売却時の差益に対する税率の差が見込めますので、単なる税の繰延にはならないと思いますし、中古より長寿命が見込めますので、持ち続けるor売却する選択肢が拡がると思っています。

収益物件として一棟アパートをよく勧められるのですが、立地や空室リスク、管理の煩雑さを考えてやめました。次はやっぱりまたアメリカの戸建てかなあと思っています。