つくばのマンション

人口減少社会で2040年までに消滅する自治体がいくつもあるそうですね。
2040年までの各自治体における増減数ですが、
つくば市は、川崎市、江東区に次いで全国3番目の増加数であるという
国立社会保障人口問題研究所の試算が出てるようなので、
ある意味特殊地域で例外といえば例外なのかな？

つくば市内のマンションの競合が強まると、各物件スレが荒れますね。
でも、購入経験者から見て、決して悪い物件ではないし、むしろ、これまでのつくば市内の物件と比較しても良いように思います。
残念ですね。価値通りに早く売れて欲しいですね。つくば市内のマンション全部の価値が停滞しているように見られたくないです。

>>> 820
そんな先の事いわれても・・・

つくば駅近くのフージャースの物件
いつごろ販売される予定ですか？

ウェリスが完売してからです。

竹園のドコモショップの脇の砂利の駐車場で
なにか簡易な建物を建て始めてる
もしかしてフージャース吾妻のモデルルーム？

看板出てましたよ。　ローソンですって。

えっ？だって50m先にはセブンが無かったっけ？

ファミマもミニストップもあるよ

ミオカスとレーベンは買い物がもっと楽になりますね。

首都圏の4月のマンション契約数は、消費税引き上げの影響から4割減だったそうだ。
つくばでも影響が、あっただろうに。

スレも荒れるわけだ。

なじみの内装業者が６月から資材が２５％程度値上げになると嘆いていました。　人手もないしこれじゃ仕事にならないそうな・・・

供給過剰だった受給ギャップが、ほぼ解消され、物価上昇しやすい環境になったとの報道がありました。
ここ２，３年で購入した人は、ラッキーだったということでしょう。
今後、いつ買うのがいいのか？早いほうがいいのか？　割安で評判のいい中古物件で済ますのか？待つのか？
なやむところです。

家族構成によりますね。車通勤なら車庫が必要だし、マンションなら自走式駐車場が必須になってくる。子供達の学区も視野に入ってくるし、その子供達が成長しTX通学／通勤問題が出てくると・・・　やはりつくば駅近くに居を構えたほうが・・・あれこれ考えることが沢山でてきます。

この際、関東財務局の発表したつくば市内の廃止宿舎の売却スケジュールの３年間延長を考慮して、今決定せずにじっくり考えてみたらいかがでしょうか。

http://kantou.mof.go.jp/np/pagekthp050000009.html

悩む項目には、居住の広さもあります。
子供2人だと、やっぱり４ＬＤＫが欲しいですね。
リビングにつながる部屋を寝室には使いにくいでしょ？
そうすると９０m2以上は必要だけれど、駅近くでは、価格面で折り合わない。買えるけど、先々のお金が心配ですね。

そうすると、無理に駅近くでなくても、徒歩圏、自転車圏の広めのマンションで、それも、行燈部屋は嫌なので、角部屋が欲しくなりますね。

ここ5年位の間に買えた人がうらやましい。ポーチがあったり、間取りもよかった。中古も考えて行こうと思います。

震災後に建てられた物件に絞るとあまりないよね。

震災後に建てられた物件というよりは、マンションの管理会社がどこかというのが重要です。マンション管理新聞社公表の「「マンション管理会社総合受託戸数ランキング2013」によりますと、Top 15 は下記の通りです。私は日本ハウズイング、合人社、伊藤忠アーバンコミュニティの３社がそれぞれ管理しているマンションを知っていますが、自主管理のマンションよりもはるかに管理が行き届いています。マンションは管理で買えとよく言われますが、その通りだと思います。

順位 管理会社名 受託戸数 受託組合数 2009年時
1 大京アステージ 415,249 7,392 大京アステージ
2 日本ハウズイング 387,607 7,109 日本ハウズイング
3 東急コミュニティー 298,227 4,618 東急コミュニティー
4 長谷工コミュニティ 238,222 2,001 長谷工コミュニティ
5 三井不動産住宅サービス 178,268 2,136 日本総合住生活
6 三菱地所コミュニティ 171,809 2,431 三菱地所藤和コミュニティ（現三菱地所コミュニティ）
7 住友不動産建物サービス 166,333 2,175 三井不動産住宅サービス
8 合人社計画研究所 165,634 3,145 住友不動産建物サービス
9 日本総合住生活 162,516 766 合人社計画研究所
10 大和ライフネクスト 141,535 2,197 コスモスライフ（現大和ライフネクスト）
11 コミュニティワン 134,891 2,697 野村リビングサポート
12 野村リビングサポート 124,788 1,881 ダイアコミュニティサービス（現コミュニティワン）
13 丸紅コミュニティ 104,602 1,293 丸紅コミュニティ
14 ダイワサービス 79,147 1,245 伊藤忠アーバンコミュニティ
15 伊藤忠アーバン・・・　　 76,787 967 ダイワサービス

結果として震災後１年から２年で建ったマンションが割安の最後の時期だったわけか。

つくばに限っていえば、最安は、TX開通前に建ったマンション。または、TX開通後に強気設定で売れずに投げ売りされた中小デベの物件でしょう。

震災前から建ってるマンションは対象外。かなり傷んでると聞いたので。

最近のマンションは対象外
資材高騰で資材をケチっていると聞いたので

>TX開通後に強気設定で売れずに投げ売りされた中小デベの物件でしょう。

これって、どの辺のマンションのことですか？

ポーチやバルコニーなど、自分専有部分の広さ。外廊下から、リビングが丸見えなんてマンションは、団地マンションです。コストカットの最たる間取り。得てして、大黒柱が部屋に使いが突き出している。

>841
二の宮とかにけっこうあったよね。一番良い部屋が売れ残って最後は半額みたいなのとか。あとは春日にも。その他にも販売中に売主が変わって、金額もえらく安く売り出されたマンションとか。
そういえば、二の宮のレーベンの物件は売れなくてどっかに売却されちゃったんじゃなかったっけ？しかもその後賃貸になったとかって記憶が。

関西大地震や東北大地震でもマンションは崩壊しなかったんだよね。私は１２階に住んでいるけど、家具に異変はあったけど区分所有部分全体にはなんの損傷も無かった。管理人によると住んでた階数によって痛みは違っていたとか。１４階建ての当マンションでは１階と４／５階の一部分に損傷が目立ったということだった。

管理組合と管理会社の対応は迅速だった。やはり全国展開の受託戸数／受託組合数上位の管理会社は経験豊富だし、災害に対処するノーハウが蓄積されているから安心だよね。つまり管理費が安すぎる物件は要注意ということかな。それともうひとつ、対象マンションの総部屋数に対する賃貸居住者の割合も知る必要があるね。区分所有者の多くが外部に住んでいると、迅速な対応が難しくなるからね。

え？阪神淡路ではマンション倒壊しましたよね？

どこのマンション？

ま、どこでもいいけど。

3年前の地震で、つくばではタイルの剥がれとかの被害だけで、今後の耐震性に影響が出るような被害が出たマンションは多分ない。
気にするとしたら、修繕費の積み立てがどれだけ残っているか。

阪神大震災で建築基準が厳しくなり、偽装事件で検査が厳しくなった。
3年前の地震で問題なかった物件なら、お墨付きをもらったようなもの。
良い間取りなら、新築にこだわらない。
中古物件も値段が上がってくるかもな。

ダイヤパレスの中古物件、強気で高めの値段設定なのか、意外と売れないで残っている物件ありますね。
それとも、わけあり？

>>849
同じ値段で、つくばレーベンが買える。震災前／震災後。だれも買わんと思う。

つくばレーベン２なら、もっと安く買える。

いつも思うんだけど、どうしてマンションの広告は間取りを英語表記するのかな？実にかったるい・・・

つくば市東部では、筑波鉄道線復活が望まれている。自治体のやる気にかかっているが、最大の問題は一旦廃止後の復活は新線敷設扱いとなり、原則として踏切の設置は認めない国土交通省の決まりに触れ、なかなかすぐに工事に取り掛かれないことで、休止なら踏切云々の問題は無かった。

経済振興のためには、車に頼らず線路を中心に徒歩、二輪車、バス等の交通手段を適時使い分けられる交通機構構築、渋滞緩和や線路の充実等が必要不可欠で、復活すれば各地域で交流が深まり、地域の象徴や観光の目玉にもなれ、バスだと信号が多い道路で時間がかかる問題が消え、住民に福音を齎し、各地域で通勤通学圏や商圏の拡大、交通軸再編、地域の印象の向上や活性化、PR、施設や観光業者の増収、渋滞覚悟等が要る車も所有の必要性が薄れる等の効果がある。

実施費用は新しい道路を造るより安く、贅沢に豪華に造らず、必要最小限の金額でやればよく、途中に建物がなければ用地買収も復活も比較的容易で、廃止が危ぶまれても商機も旨みもまだあった。

平成19年3月31日で廃止となった、鹿島鉄道もそうだが、廃止を考える前に必要だったのは、高性能車両でバス以上の頻繁運転と高速運転、沿線住民や企業等も経営に参加、存続のため開発計画への組み入れ、不正乗車で通常の十倍以上の運賃徴収、もっと企業等に使って貰えるようダイヤ等の改善、線路の整備に特定財源設置、周辺住民への意識改革、企業や自治体等が列車運行を支える株式発行、他社や専門家とで合理化や増収の協議会や委員会の設置、潜在能力の最大限活用、社有財産貸出、上下分離方式採用、新規出資者開拓等による授権資本充足金融機関から安定的に資金調達できる環境整備、中型車で簡素に運営、沿線に大型施設建設等だった。

沿線地域はあまり開発されず、線路への公的支援は近代化設備整備費補助金の名目で年間約25億円。 同じ交通基盤整備として道路に年間数兆も出し、自動車社会助長を進め、車の購入費用や燃費、維持費、税金としてお金を消し続け、年間1km辺りの渋滞損失額1億円以上は問題で、廃止を強行した関連各所はもっと考えないといけなかった。

昭和60年に科学万博が開催された。開催は最近のことかと思っていたら、もう29年も前。跡地は科学万博記念公園や工業地帯になっている。

つくばでは、古めかしい路線バスにも運がよければ会えるし、クレオスクエアや、つくばエキスポセンター等といった名所もある。

筑波山も外せないが、筑波山は「紫峰」という別名も有り、「関鉄パープルバス」の社名の由来はこちら。鉾田市を中心に路線網を持つ関鉄メロンバスは言うまでもなく鉾田市がメロンの産地であるため。

名物には、福来まんじゅうや、がませんべい、がまの油等があり、名産品は、イオンや西武の地下、つくば駅、研究学園駅のファミリーマート等で買える。

稀に市内でアイドルイベントが開催されることがある。

研究学園駅前につくば市役所があり、電車の車内からも見える。市役所の最寄り駅は紛らわしいことに、終点のつくばではなく、快速通過駅で隣の駅である、研究学園。平成22年迄は谷田部に市役所があった。こちらは合併前だと谷田部町役場で、これまで大穂、豊里、筑波、桜、茎崎の各旧役場で機能を分担していたのが、離れていると効率が悪いため合併当初から新市役所建設は懸案だった。

当初はつくば駅近くの竹園に造る予定が、変更された。多分現在なら、多目的施設のつくばカピオが有る所。カピオとはラテン語で「捕える」、「財産の取得」。平成7年に一般公募で決まった。つくば市内に在住する男性が考えたものだが、もともとはラテン語で「箱」のつもりだったのが、辞書で調べ直すと間違えていたことがわかったという。こうなると「取り消し」を望んだが、「もう遅い」とでもいうのか、「意味は違っていても語感が新鮮で親しみがある」という理由で取り消さず、意味については「財産」とごまかしていることもある。

竹園は合併前だと新治郡桜村で、こちらには茨城県立竹園高等学校等がある。

昨年は「ラーメンでつくばを元気に!!」の合言葉で10月12-14日に、つくばラーメンフェスタが開催された。味自慢の有名ラーメン店がつくばに集結し、ステージイベントも盛り沢山。場所はつくば市役所西側駐車場で、これも電車内から見える。こちらには現在、消防署が造られているが、今年開催されるとすれば、市役所の駐車場か南側の公園を使うこととなろう。

研究学園駅前のレーベンは鳥が羽ばたいているように見えませんか？
目の錯覚かな？

発表会があっても、スレは閑古鳥だね。
荒れるのを恐れて、デベさんのアド書き込みできないんだろうね。

鳥？錯覚か妄想です。

たしかに、あのマンションだけは別の方向向いているしね。
いっそのこと羽ばたいて遙か彼方に飛んでいって。

タイルの貼り方（意匠）のせいで反っているように見えるだけ。
マンションは当然ながら反っていません。
デザイン設計で分からなかった？

そんなところに金かけなくてもいいのに。
モデルルームもそう、騙し絵。
営業スタイルが透けて見える。

レーベンのモデルルームと同じ仕様にするとどれ位のかかるの？と聞いたことがるけど、
１０００万円では足りないと言われ、ワハッハッだってさ。

やり過ぎは、嘘つきの始まり。

竹園３丁目の東大通り沿いに
ＮＴＴ都市開発の１４階建て延べ床約３万１０００㎡（３００戸弱？）のマンションが建つようです。
現地に看板が立っていました。

>>863
　ちいと駅から遠いねぇ。

その後、NTT都市開発（竹園3丁目）とフリージャー（常陽銀行隣）の進展具合をご存知でしたら教えてください。

ＮＴＴの方は
規模的にウェリス南流山とほぼ同じですね。
駅から少し離れた戸建てとマンションの複合開発というところでも似ています。

NTT都市開発（竹園3丁目）は徒歩１５分くらいですか？

つくば市のマンションでは、町内会や自治会に強制加入させる物件は全くないと聞いたのですが、本当ですか？

もちろん、町内会自治会が任意団体であり、個人の判断を強制してはならないことは重々承知しております。
管理費で管理と無関係な町内会自治会会費を扱ってはならないことも承知しております。

しかしながら、ビギナー管理組合に、町内会自治会への入会を規約にし管理費徴収するように仕向ける管理会社が、横領事件を起こしてきました。
実際、私が購入した２３区のマンションでもありまして、後日規約から削除し個人入会に変更になりました。

理事会役員が替わる度、管理会社が替わる度、マンションを買い替える度、繰り返されてはたまりません。

つくば市だけが、悪徳管理会社の誘導に全く遭わないのは何故なのでしょうか？

知りません。

基本的には町内会は強制加入っすよ

んなことはない
と思う

メジャーな管理会社では、なさそうですが、管理会社が良いのですかね？

町内会については知りませんが、つくば市マンション連絡会通常総会によると、区会に入っていないマンションが多いそうです。その理由は募金や一斉清掃など義務が多いためとか。

例の常陽銀行南側の20階建て建築予定の（フージャース）マンション、最近、建築看板が立ったそうです。それによると、高さ63mの20階建てのマンションで、今年の年末に着工予定、完成は2017年3月だそうです。つくば駅まで徒歩約5分で買い物便利、近くに賃貸駐車場ありで立地抜群ですね。

NTT都市開発（竹園3丁目）の建築看板も早く立って欲しいです。

NTT都市開発のほうはウェリスがある程度売れるまでは動きがないかもしれませんね。

>>874
田舎は加入率高いイメージがあるけど違うのか

貴重な情報ありがとうございます。
何しろこちらは「つくば駅」が「研究学園駅」よりも重要な物件選定基準なので。

>>874

それんな理由なら全国共通です。
だが、つくば市以外の地域の新規分譲マンションでは、マンション管理組合の規約に町会や
自治会の加入をすることは、法律に反していることを知らないから、加入したくないに
加入を強制する規約を作ってしまう。

他との違いは、つくば市のマンション購入者にマンション管理士が多いということかな？

つくばは、学識者が多いのは確か

つくば駅周辺のno1マンションはどれですか？
エクスペリア？
新しく出来るレーベンは？

エスペリアですね。。。。。間違えました

つくばのマンションの情報交換は、ここでしましょう。

つくば市の中古物件の戸数が半端なく多いですね。
賃貸に回っている売り希望の物件もあるだろうから、相当数だ。つくばで、中古物件を売るには時間がかかりそうだ。毎年、これだけ規模の大きい新規物件が出てくると中古物件の価値は供給過多で下がるだろう。
賃貸に出しても6%なんかで回るはずがない。

今までが少なすぎなだけだったと思いますよ。
ファミリータイプの賃貸物件もこれから増えるだろうし、借りる側にしてみれば良い。

戸数多いですか？
まだまだ少ないと思いますが

築年数から考えて、中古物件の価格は、低いと思いませんか？
つくばで、3000万円以上の中古物件を買うなら、新規物件を買おうと思いませんか？

人の目を気にする見栄っ張りな茨城県民にとって、中古物件に住むイメージは良くない。
また、ここ数年東京通勤圏の物件は増えすぎた。つくばだけ見てバラ色と思うのは、間違い。
つくばより成熟した魅力的な街はたくさんありますよ。

つくばでは、「将来も優位性のある立地」の物件の中でも魅力ある住戸を選ぶ必要があります。
新旧問わずです。

工事中もしくはこれから工事が始まる物件です。
これだけでだいたい１２００戸ぐらいあるんじゃないでしょうか？

1200戸ですか！戸建を入れると相当数ですね。人口増加を上回っているようにも感じます。
つくば市の流入流出人口を見ると、つくば市周辺地区、千葉県からの流入人口は流出人口を上回っているけど、東京は大きく流出人口が上回っている。県外に対する流入流出人口は、千葉県を含めても流出人口の方が上回っている。東京へは流出人口が大きく上回っている。

周辺地区からの流入家族が購入できる価格帯は、決して高くないと思います。

消費増税先送りになると、マンション需要が減るような気がします。待ちの選択をする人が増えるような気がします。

つくば市は地方から人を集めては東京へ放出する筑波大学という巨大機関を抱えているので、東京への転出は多くなります。
ただこれは住宅購買層の流れではありません。

学生数が同じなら、出る数入って来る数は同数程度なのでは？
TXで都内に通勤する人がいれば、つくばに通勤してくる人もいる。
因みに、つくばから、都内に近いところに転出する人も転入より多い。
つくばに転入する人は、県内TX沿線外のエリアの人。

公務員宿舎の廃止が効いている。平成２４年度で1400世帯以上が追い出される。
すでに退去した人もこれからのひともいるが、どれくらいが市内で続けて
居住するのか市外(都内含む？)に移転するのかはまだ分からんが。
大量のマンション、戸建ての供給はこれも狙ってのことだろう。

つくばは東京以外の関東各県に対しては転入超過ですね。
大学が毎年数千人単位で各地方から学生を集めてるのも関係しているのかもしれません。

あ、勘違いしてました。
筑波大学の卒業者は就職で首都圏へという移動が多いので、首都圏にたいしては転出超過ですね。
ちなみに平成25年のデータでは埼玉県に対してはなぜか転入超過みたいです。
で、つくばから県外への転出者数が約8000人で、
転入者数が約9000人みたいですね。
ですから県外全体に対しては約1000人の転入超過ですね。

公務員の方々の所得は、平均よりはいいのかもしれませんが、管理職クラスでも1,000万円に届かないんでしょう。
親の支援があれば別ですが、購入できる価格帯は限られています。
3,000万円ぐらいまでじゃないのかな。
つくば駅徒歩圏の価格帯のマンションが売れ続けるほど、無数の購入層がいるとは思えません。
それに、現在のマンションは、業者が高値で落としてしまった付けから、割高なように思います。

東京都以外でつくば市より平均所得が上の都市

群馬県　該当なし　
栃木県　該当なし
埼玉県　和光　さいたま　戸田　朝霞
千葉県　浦安　市川　習志野
神奈川県　鎌倉　逗子　川崎　横浜　藤沢

以上です。

京阪神地区ですと、

京都府　該当なし
大阪府　箕面　吹田　豊中
兵庫県　芦屋　西宮　宝塚

だけです。

つくば市の人口ピラミッドは２つ山があって
１つは３０代、もう一つは２０代前半です。
一番多い年齢層は２０代前半の層です。
これも筑波大の影響です。
要するに貧乏学生がかなりの割合いるにもかかわらず
住民の平均所得が首都圏比較でも最上位クラスということですから、
持っている人は持っているということになるのでしょうね。
マンション価格が割高でも仕方がないと思います。

>899
夫婦揃って公務員で年収1,800万円ってゴロゴロいる気が・・・
福利厚生がしっかりしてるから、産休後も普通に仕事に戻ってくるし。

産休取ってる年齢で夫婦とも公務員じゃ年収1800万円なんて貰えないよ

若くして夫婦揃って1000万プレイヤー目前なんて、公務員ではいないだろ。
50代夫婦ならわかるが。

つくばの金持ちは
地主
医者
製薬会社
あたりだろ

そうだね。若い世代の割合の多いつくば市。メジャーが分譲を止めている。データの読み方は、難しいね。

基本的につくばに住みたい層は周辺自治体の次男、三男のかなりの割合でここ３０年以上
ずっと継続して存在している。それにプラスのTX開通、それに伴う土地成金の増加、
それにプラスの公務員宿舎の廃止で、根強い転入傾向が続いている。

最近、研究学園ではなく学園都市内で賃貸マンションの建設が目につくようになった。
相続税対策かな？
二の宮の西大通り沿いにも５階建て賃貸マンションが建設されたし
東新井の西大通り沿いに建設中の５階建てのやつもそうだね。
あと千現の東大通り沿いにも５階建ての建築計画の看板出てたし、
カスミ竹園店の裏にも８階建ての計画看板立ってる。

舎宅住まいの人も転勤族だろうから、つくば市に終の住処を求めなければ、当然見込める賃貸需要でしょう。
つくばは良い街だと思うけど、美術館や劇場、ちょっといいものの買い物など、刺激は少ないですね。

公務員の住宅補助ってどれくらい出るの？

福利厚生充実と思っていましたが、少ないんですね。

官舎宅の家賃負担がどれくらいだったかわかりませんが、官舎宅を出て、賃貸の負担は重いですね。
特に、若い子育て世帯には、ずっしりでしょう。
「公務員は福利厚生が充実していて収入も多く豊か」とは、一般的な思い込みだと思います。
実情は、厳しいようです。
知り合いの公務員は、管理職ですが、奥さんの実家に入ろうと考えているようです。

つくばの官舎って古くてボロいから入居率低いよね？
明かりが数えるぐらいしかついてない建物が結構ある。

明かりが少ない宿舎は、廃止予定で大部分退去済みの宿舎だろう。

つくばの住居の需要はあると認めるけど、デベさんが、データを読み違えていたら、「つくばでさえ・・・」となるのが心配。既存物件の資産価値まで影響するかも。

つくばの地元企業ではないですが、築年数で㎡あたりの単価が決まり、それに広さをかけた金額が自己負担額。地域差はない。世帯家族なら75㎡で4万円位。ただし、45歳超えて自家所有していないと、3倍になるので、40歳前半には自家取得している。

ＧＤＰがマイナスになってニュースになってる。住宅関連の調子悪いらしい。
でもつくばは、別格なんだろか！？

3倍になるのは48歳でした。
子供がいる家族なら広さも必要、家賃も10万円は下らないから、補助後も負担重いね。ローン組めそう。