理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認

皆さん、短い時間にたくさんのレスありがとうございます。
仕事中につき後ほどじっくりと読ませていただき、ご返答致します。

お願いがございます。
メインの質問である、理事会内の追認についてのご意見をもう少し戴きたいのです。
私はこの部分が最大の問題点だと思っております。
可能であれば、追認はＯＫ又はNG、とその根拠となる文書なりリンクなりを示していただけないでしょうか。
この問題が発生して以後、散々検索をかけてみたのですが、これ！といった物が見つからず。それもありこちらで相談させていただいております。

尚、総会で追認されればなんの問題もない事は承知しております。

手短で申し訳ありませんが、ご協力よろしくお願いします。

駐車場にペンキで文字を書くのは、
区分所有法18条本文の
いわゆる「狭義の」管理行為なので、総会決議が必要です。
もともと理事会に権限がないから、追認なんて意味ないですよ。
もっとも、18条２項で「前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。」
ってあるから、規約で共用部の形状又は効用の著しい変更を伴わないものは理事会決議でできるって
書いてあれば別だけど、ふつうは書いてないね。

駐車場にペンキで文字を書くのは、
標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等）だと主張された場合、
理事会決議でＯＫかも！
だから裁判するしかないですよ！
ペット禁止って張り紙はいいが、ペンキで壁に書くのはダメなのか？って話。
ペンキで書いてもシンナーで消せるとか言われると、おなじことかも！

どこのマンションも何か事が起こるとすぐ裁判だ司法判断だって大騒ぎになってるの？
勇ましい人がいっぱいですね。

「追認」は有効。
ただし、ペイント行為は全部無効。

理事会が流れたはずという曖昧な表現ですが、流れた確証が議事録に記載されているのであれば後日の理事会で追認または決議できると思います。
ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？

時系列がわからないので悩みますが総会決議なしでのペイント行為は軽犯罪に抵触しているので警察へ被害届を出せば良いかと（後の裁判の時に必要）

ペイント行為をした業者（管理会社）の責任も含めて意見交換を冷静な判断で行いましょう。

避難路確保や駐車違反排除のための
掲示や注意喚起のペイントは区分所有法の管理者（理事長）の保存行為に該当し
理事会決議すら不要で合法。

数万円程度の費用は保存行為になら予備費から出せる。おたくはトイレに消臭剤を導入するのにいちいち総会開かないだろ。

合法かどうかに不服ならあとは裁判しかない。

スレ主が「追認」に拘るのがよく理解できないが．．．
理事会定例会にて会議不成立になっても、後日臨時の理事会にて追認されたのなら、それは理事会決議としては有効。
総会での追認については、上程された議案の可否を組合員が判断するのだから議決したら有効。

で、本件では
＞有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。
ということなので、新たな情報が無い限り、理事会決議が有効でも臨時総会では否決されるだろう。
ではどうするか？が現実的な課題なのではないか？

仮に理事会の裁量で行える範疇であっても、組合員の総意(=決議)に勝るものはなく、組合員が追認できぬ行為は取り消し（今回だと現状復帰）すべきだろう。

裁判をすると、たぶんスレ主が負けるので、反対派のメンツを保とうとすれば
民事調停を申し立てて、足して２で割るような結論にしたいところである。
例えば、「駐停車禁止」のペイントを消して、「駐車禁止」の立て看板にするなど。

>>29さん
機械式駐車場の走行部分に立て看板出すと、入出庫のたびに看板移動することに。
それと、
29さんが考えてる「裁判」って、誰が誰に対して何を争う想定なの？

＞＞29さんが考えてる「裁判」って、誰が誰に対して何を争う想定なの？

スレ主が管理組合を訴える。確認訴訟だと恐らく却下されるから、
無理やり損害賠償請求訴訟にするしかない。株主代表訴訟みたいな制度はないから、区分所有者総数分の１が損害だとか
屁理屈で訴えるしかない。でもたぶん負ける。
訴えの利益とか当事者適格とか、区分所有者の立場で争うのは難しい。

可能性として行けそうなのは、理事長の解任請求訴訟。規約を無視して支出したとかで。
しかし個人攻撃みたいになるので、調停が一番いいと思う。

理事長なんか誰も好きでやってねーから
解任請求されたら理由は否定するけど
喜んで辞めるだろうな。

↑辞めたくない理事長もおる。理由はわからん。

スレ主はしっかりしてるし、定期総会での決議を阻止したんだから、立派である。
今後の臨時総会で否決した場合は、ペンキ塗り工事の発注について、無権代理行為であるとして、無権代理人への責任追及になるんでしょうねー。
その場合、無権代理人は理事長で、追及するのは監事になるんでしょうね。
原状回復しろって話で、その費用を理事長に請求するんでしょうね。
監事が動かない場合は、どうするんでしょうね。

少なくとも住民通しで訴訟沙汰を起こすようなマンションの資産価値は下がるだろう。
訴える方も訴えられた方も何の得にもならん。

大阪の中津のマンションはすごいですよね。住んでない区分所有者は輪番理事をやらないから毎月お金取るって話で
最高裁まで争われ、全国ニュースになりましたが、それで資産価値落ちたんですかね。中古の売買で不利になったとか？
住人同士の裁判は結構あるみたい。騒音とかで。
住民同士で我慢すると刃傷沙汰になるので、裁判するほうが安全だとおもう。

多くのご意見ありがとうございます。

全てのレスにご回答したいところですが、なかなか時間も取れない為ピックアップして回答させていただきたいと思います。ご了承ください。

まず、裁判・調停の類は最終手段だと考えており、安易に使うつもりはありません。マンション価値そのものに関わる事に成りかねないと思っております。
現時点では、総会にも議案として提出されており、その内容は「総会での追認を求める」というものでした。理事会自体も総会決議を抜いて実行した事は間違いであったと認めており、プロセス自体の過ちは謝罪しております。
ペイント工事及びペイントそのものについては、理事会が唱える根拠（？）をもとに正当である。という主張をしているわけです。（わかりにくい表現で申し訳ありません）

追認にこだわる理由ですが、
管理規約には「出席数が不足の場合、理事会会合は開催できない」と謳われており、出席数が不足していたが開催した。という事がそもそも規約違反に当たる。と考えておるわけです。
この考え方からすると、
「理事会会合が開催できていない状態で、だれが話し合いペイントを決定したのか？その決定を実行したのは理事会ではないわけだから、では誰が実行したのか？また、後日追認したのは誰が決めたペイント工事に対して追認したのか？」という考えになるわけです。
確かに理事会役員の肩書きはありますが、理事会会合そのものが開催できないと規約で謳われている以上は、役員同士の話し合いであっても、そこで決められた事も、後日の理事会内の追認も無効なのではないか？という風に考えています。

上記の考えが正しいのか否かを知りたいがために色々検索をしたのですが、そもそも理事会内で追認は有効である（又は無効である）といった事象そのものがほとんど見当たらず、有効・無効の根拠となる法律･規約の類も見つけられずにいる次第です。
ですので、皆様の知識をお借りしようと書込みいたしました。

注文書に署名・捺印した理事長の行為が無権代理行為であり、それを事後の理事会で追認したのでしょう。
無権代理行為の追認。民法の１００条くらいのとこ。

続きです。

理事会が単独で決定・実行できる範囲は、勉強中では有りますがある程度把握しているつもりでおります。
今回の件は、管理規約には無い「停車禁止」に触れられており、この部分は明らかに無効であると考えております。
「駐車禁止」のみであれば、No27　匿名さんのおっしゃるとおり「区分所有法の管理者（理事長）の保存行為に該当」すると考えております。ですが、今回は停車までも禁止し、本来、転回する場所を停車場所と指定した行為は理事会の裁量の範囲を超えていると考えております。

理事会側との話し合いですが、
２回行っておりいずれも理事会側からの要請でした。私自身は２回とも出席し、反対派の意見を述べております。住民全体に告知した話し合いではなく、一部の反対派（アンケート実施者）に対しての要請であったため、ほとんどの住民はこの話し合いそのものを総会まで知らなかった。という事実があります。

時系列が不明ということでしたので、参考までに



理事会決定
↓
工事前日、告知
↓
２０日後、工事実施
↓
２１日後、理事会議事録配布。
↓
工事１ヵ月半後、アンケート実施
↓
工事２ヶ月半後、アンケート結果公表
↓
工事３ヵ月後、アンケート実施者との話し合い
↓
理事会の臨時会合。工事の追認
↓
工事４ヵ月後、アンケート実施者との話し合い
↓
工事５ヵ月半後、総会。２回のアンケート実施者との話し合いの内容の事前説明は無し。

アンケート実施者との話し合いも含め全て議事録はあります。当然、出席者数不足の時の議事録もあり、それを確認した際に理事会会合不成立が判明したわけです。

理事会決議の有効無効が裁判で争われることはありません。やってみればわかりますが訴状が却下されて相手にも届きません。門前払い。
これはなんでかというと、そもそも区分所有法に決議無効の訴えの規定がない。
ないんだけど、総会決議無効の訴えは旧商法（現在の会社法）類推適用でできるっていう最高裁判例（Ｓ４７年）に基づく。
理事会決議無効については、会社法に取締役会決議無効の訴えの規定がない、だからできないという理屈。