第三者管理方式について

>>1314 匿名さん
いつも異常に長いけど、大変勉強になるので、じっくり考えながら読まさせていただいています。何十人というマンション管理士さんと話しましたが、第三者管理方式にここまで詳しい方はほとんどいらっしゃらなかったです。マンション管理は、本当に闇の深い業界ですね。

非常に高尚な議論が行われている中で、申し訳ないのですが、素朴な質問をさせてください。
ある管理会社は第三者管理方式に変更するにあたり、追加の費用は一切発生しないと謳っております。代表者(維持管理および資産価値の向上)としての責務を果たすためには、それなりの対価が必要になると思います。業務委託内容が充実していれば可能かもしれませんが、各マンションで業務委託内容や金額がそれぞれ異なるにも関わらず、どうやって追加費用なしで対応できるのでしょうか。理事会廃止による経費削減で賄えるとは思えません。

毎月、フロント社員の土日夜間の理事会の準備（資料作り、配布）や出席がなくなれば、業務削減になると思う。ただ、フロント社員によると、小規模マンションは、定例で理事会を開かないところも少なくないということでした。

以前、第三者管理方式のアンケートについて質問させて頂いたものです。アンケートの結果、賛成多数となり、変更についてすすめていくこととなったため、理事に立候補し問題点の提起を行いたいと思っております。しかし、当マンションの管理規約には理事は総会による選任としか記載がありません。総会前に理事にならないと意味がないのですが、どうにか理事になる方法はないでしょうか？自薦他薦や輪番制との記載もありません。

>>1317 匿名さん
管理会社のフロントの口車に乗らないように気を付けてください。
マンション管理業業界も人手不足が深刻で、マンションコミュニティの他のスレを読んでもあきらかなようにフロントの質が急激に落ちています。担当戸数がフロント個人のキャパを越えて加重負担になっていることも原因だろうし、採用試験の人物や能力チェックも甘くなっていることも原因でしょう。それに週末労働を嫌がるのは当然です。理事会は週末に開催されることがほとんどですから、理事会が無くなることは、管理会社にとってもフロントにとっても、こんなにハッピーなことはないでしょう。第三者管理方式になれば、管理会社は工事ほぼやり放題、フロントは工事報酬がたくさん得られ、理事会のうるさい監視や批判も消えます。

一度廃止した理事会の再興は非常に難しいと聞いています。
管理会社が管理組合に対して「理事会廃止」を強力に推し進める際に利用する根拠は
国土交通省『外部専門家活用ガイドライン』に記載された第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンなんです。悪徳管理会社は他にも二つのパターンがあることなど絶対に説明しません。この第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンしかないような説明の仕方で、あたかも国土交通省のお墨付きであるというような主張を繰り返します。監事廃止に異常に固執します。（理事会資料と総会資料という物的証拠あり）

実際に『外部専門家活用ガイドライン』に記載されていることは真逆で、第三者管理方式を導入した場合の監事設置の重要性が説かれています。管理会社のフロントの話を聞くときには、注意が必要です。

>>1318 匿名さん
ここで相談するより、まず理事長や理事会メンバーに相談されたらいかがでしょうか。
その際に国土交通省HPの資料や第三者管理方式のデメリットについて書かれた有力紙の記事を見せながら、説明されたらいかがでしょうか。

【国土交通省HPの資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】
（こちらの情報のほうが最新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...
【外部専門家の活用ガイドライン（平成29年6月）】
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

もしあなたのマンションがどうしても第三者管理方式の導入を必要とするならば、
管理会社ではなく、日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来るのならば、まだマシなのではないでしょうか。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。
【参考資料２ 「資料　第三者管理者方式の各論点に関する検討」の補足資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708771.pdf
（１２ページ参照）

管理会社に対して、損害賠償請求のために訴訟を起こせる財力のある管理組合なんてほとんど存在しない気がします。あちらには顧問弁護士もいますし、情報不足や情報操作のおかげであやまって賛成票を投じてしまった他の区分所有者に再考を促す情報や資料は山ほどあります。

管理会社の口車に乗って、安易に理事会を廃止してはいけません。
区分所有者の理事長を補佐する形で外部専門家を活用して
少数精鋭型の理事会として機能強化するほうがリスクが少ないと思います。

>>1320 匿名さん
ご回答くださり、ありがとうございます。私のアンケートは理事長宛に送付しており、第三者管理方式の問題点などが記載された有力紙の記事なども同封致しております。しかし、理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。理事長自体は第三者管理方式に賛成なのかもしれません。

>>1321 匿名さん
同じ管理会社かはわかりませんが、（やり方が似ているので、同じような気もしますが）そこは理事長や元理事長経験者を内通者として利用しますので、御注意ください。悪徳管理会社は何でもやります。総会決議に持ってゆくのに内通者も作れば、議決結果の改ざんもやります。
有志を集めて、「第三者管理方式導入検討委員会」のようなものを設置されたらいかがでしょうか。その検討結果を報告書として出来るだけ少ないページ数でまとめあげ、国土交通省の資料や有力紙の記事を添えて区分所有者に配布して再考を促すというのはいかがでしょうか。

有力紙の記事などはよくまとめられていて、国土交通省の資料より一般の区分所有者にとって読みやすいですから、他の区分所有者にも配布するのもいいかもしれません。（著作権というものがありますから、出版社の許可を得られたほうが無難かもしれません。）

第三者管理方式導入に成功すると、フロントにも高額な報酬があるそうですから、なかなかしつこいですよ。

理事になられたら、管理会社をけん制するために外部専門家の顧問をつけるといいですよ。それまでは、悪徳管理会社にやりたい放題やられていたのが、だいぶおさまりました。

＞理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。

よろしかったら、どのような返答を得られたのか、ぼんやり程度で構わないので教えていただけたらと思います。

>>1321 匿名さん
NHKクローズアップ現代
“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか
見逃し配信中ですが、以下のサイトで内容がだいたい読めます。
とりわけ、「第三者管理の落とし穴」を読んでみてください。
こうなってしまったら、もう取り返しがつきません。頑張ってください。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/#p4859_06

番組中、第三者管理の最初の事例について、取材を受けたマンション管理さんが解説されていました。

【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例
https://mankan-sc.com/topics/3755721ae92e2a1c4157f40cce6b2470.html

こうした当社の取組＝住民・組合の利益を守る仕組み・姿勢を評価いただき、偶然にも、時を同じくして、この弁護士に入ったＮＨＫクローズアップ現代からの取材時に、当社を紹介いただきました。

>>1322 匿名さん

ご助言くださり、ありがとうございます。当マンションは住民が無関心で総会出席者も10%未満なので、理事長が管理会社側であれば、通ってしまうかもしれません。
引っ越してきてから間も無く、マンション内に知り合いもいないため、1人でできるかどうか不安です。

理事会議事録にあった記載は、我が社は多くの実績があり、善管注意義務の観点からも不正な工事などは絶対行わない、みたいなことが書いてあります。

>>1324 匿名さん
【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みを御社HPで拝見させていただきました。

＞＞また、第三者管理者へのけん制機能をより働かせるために、管理組合と管理会社の委託契約の中に、「第三者管理者に、組合の財産を棄損させるような行為があった際には、組合の監事に報告する義務」も課しました。＜＜

「報告義務を課す」ことなんて、当然だと思いますけどね。

悪徳管理会社を第三者管理方式の管理者にするよりはマシでしょうが、
日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来そうです。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。以下参照。

マンション管理士賠償責任保険 管理組合損害補償金給付制度
〇加入対象
(一社)日本マンション管理士会連合会の会員会に所属しているマン
ション管理士
〇保険の対象行為
マンション管理士の業務につき行った行為(不作為を含む)に起因してマ
ンション管理士が、過失などで管理組合や第三者に損害賠償請求され
た場合
〇保険金の範囲
・被害者に支払うべき法律上の損害賠償金
・訴訟になった場合の訴訟費用、弁護士費用

クローズアップ現代も調査不足ですね。管理会社による第三者管理方式以外にも、
多様なオプションが存在することを示すべきでした。
また、「第三者管理の落とし穴」に関連する管理会社の企業名も明かすべきでした。
そうでなければ、他の第三者管理方式に関わる管理会社すべてに視聴者の嫌疑のまなざしが向けられてしまいます。それが正しい報道姿勢だとは思えません。

>>1325 匿名さん
悪徳管理会社は本当によく研究していますからね。（笑）
管理会社と交わす契約書は絶対にプロの弁護士さんに精査してもらわないと、取り返しのつかないことになります。

民法644条に基づいて、国土交通省が作成したマンション標準管理委託契約書（第５条）に記された「善管注意義務」については以下のサイトで分かりやすくまとめられているので参照してください。
http://courage.wp.xdomain.jp/?p=4408

欧米のマンション管理関連の法では、当然のことながら、管理者の善管注意義務内容とそれに違反した場合の罰則が明記されているので、管理会社を管理組合が訴えれば簡単に済むことなのですが、日本の場合は明記されていないので、善管注意義務違反にあたることをまず証明すること自体が、司法へのアクセスが弱い日本の管理組合にとって大変そうです。国土交通省の地方整備局へ訴えるという方法もあるそうですが…どうなんでしょうか。司法でもないのに不思議な制度ですけど。

残念ながら、形勢は圧倒的に不利ですね。
でも、後悔先に立たずです。

>>1327 匿名さん
わかりやすいサイトありがとうございました。善管注意義務違反の立証が難しいですよね。そもそも、理事長にも善管注意義務があるはずなのに、第三者管理方式のデメリットを伝えもせずに総会議題としてあげていいのかな？と疑問に思います。
やらない後悔より、やる後悔のほうがいいと思うので、変人やクレーマーと思われるかもしれませんが、やってみます。誰かクローズアップ現代見ててくれないかな(苦笑

>>1328 eマンションさん

オプションは二つあると思います。

オプションその1　あなたのお名前をどこにも記さずに、理事長に渡した有名紙の記事コピー以外の記事をチラシをまくように全戸配布して、あとは知らん顔をする。クロ現の番組内容がまとめられたサイトもあります。

オプションその2　「引っ越してきたばかりの者ですが…」と自己紹介をして、
マンション理事会に立候補したいという主旨の内容も書き添えて、有力紙の記事を配布する。

オプションその1はバレないように気を付ける。気楽にできる。内通者に変な噂を立てるチャンスを与えさせないというメリットがあります。

オプションその2は正攻法ですが、重責を引き受ける覚悟が必要です。
理事になったら、まずは、第三者管理方式に詳しい専門家を相談をしてください。今後のプランを構築しましょう。変人やクレーマー扱いされないために、行政や専門家の権威を利用して保身しましょう。

国交省は、業者の運営状況をチェックする監事を
設けるよう管理指針を見直す案を提案。

>>1330 匿名さん
とりわけ地方行政にはNPO団体と協力して、監事をしっかり監視・監督する機能も欲しい。

マンション管理士を活用することも考えていいのでは。

マンション管理士の監事が検討されているが、管理者に報告義務でも課さない限り、実効的な業務監査ができないと思う。マンション管理士団体は、何でもいいから仕事が欲しいだけのように思える。

◆第８回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨より。
2023年6月19日

・ 日管連とも連携して、マンション管理士が監事に就く方式についても検討しているところ、もっとライトな形の解決策も検討すべきである。

・ 約2万8,000人のマンション管理士のうち本業又は副業としている者は1割強とされている。日管連に所属するマンション管理士は1,800人弱いるため、残りの1,000人は日管連に所属していないことになる。倫理規定やマンション管理士賠償責任保険も設けているが、日管連に所属している全員が加入しているわけではない。

マンション管理士が創設されてからすでに20年も経っていることからも、士業法を創設し、法に規定された団体として整備、さらには法定業務を作るなど検討を進める必要があるのではないか。管理計画認定制度では重要な役割をマンション管理士に与えられたが、助言指導という業務だけではなく、最終的には独占業務を得ることについても、今後、業界全体で考えてほしい。

>>1333 匿名さん
＞管理計画認定制度では重要な役割をマンション管理士に与えられたが、助言指導という業務だけではなく、最終的には独占業務を得ることについても、今後、業界全体で考えてほしい。

他力本願は良くありません。自分のアタマで考えましょう。
そしてまた、管理組合のニーズを第一に考えるべきだと思います。
マンション管理士さんたちも生活がかかっているわけだから、
もっとうまく自分たちの能力を売り込まなくてはダメです。
マンション管理は多岐にわたるわけですでから、
複数のマンション管理士さん、弁護士、一級建築士、税理士または会計士と組んで
トータルなアドバイスができるチームを形成し、コンサルタント会社を設立します。マンション管理組合の抱える様々なニーズに多面的に応えられる頼もしい異能集団として売り出したらいかがでしょうか。現在の管理会社のグレーな部分のチェック、大規模修繕のアドヴァイス、会計サポート、第三者管理方式のサポート、理事会機能強化のサポートなどなど。マンション管理士さんて一般法律知識の貧弱な人が多いですよね？ただ、せめてマンション管理士は賠償保険くらいは加盟していて欲しいと思います。

管理者の変更について、管理規約に管理者の固有名詞の記載をしていれば４分の３の特別決議だろうけど、固有名詞の記載がなくても、区分所有法（共用部分の管理、第１８条第２項）による、規約で別段の定めで、特別決議が認められるのだろうか？実態がどうあれ。

◆第三者管理方式「分別管理」在り方も〔利益相反〕取引類型を検討 10/26第1回WG 国交省
https://www.h-fukui.com/news/4147.html

意見交換会では、〇〇委員が管理規約で管理者名を記載し「管理者の変更を4分の3の特別決議にしているところもある」と留意点を挙げた。

マンション管理新聞第1252号より

◆第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
2023年10月26日

（委員）
・（資料4 P3）「管理規約における管理者の固有名詞の記載状況」とあるが、固有名詞の記載がなくても、管理者の変更を特別決議にしているケースもあるので、その点にも留意すべきである。

なんか専門的になにってきたな。
もっと勉強してみんなの役に立つ書き込みを期待する。

>>1335 匿名さん
おじさんは物知りそうなので、質問です。

「管理規約における管理者の固有名詞」の記載があるのと無いのとでは、管理組合の利益と権利にとって何が違うのですか？

国土交通省「外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」

論点案

①既存マンションにおいて第三者管理者方式を導入する場合にプロセス
②新築マンションにおける第三者管理者方式の説明の在り方
③管理組合運営の在り方（管理者権限の範囲等）
④第三者管理者方式における、管理組合の財産の分別管理の在り方
⑤管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥日常の管理における利益相反取引等において望まれるプロセスや情報開示の在り方
⑦大規模修繕工事等において望まれるプロセスや情報開示の在り方
⑧監事の設置と監査の在り方

上記の論点については、
国土交通省のHPからダウンロードできる資料を読んでください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

上記の「第三者管理方式」に関する資料を読まれて「難しいことが書かれていてちんぷんかんぷんで全然意味が分からない」という感想を持つ区分所有者の方は、理事会方式を廃止して管理会社が管理者となる「第三者管理方式」への移行は大変危険です。
「理事会方式」を維持したまま、マンション管理行政もしくはマンション管理組合連合やマンション管理士団体のサポートセンターに相談して、理事会機能を補強するために、理事長をサポートする顧問、または外部専門家を副理事長や監事として雇うことをお勧めします。
また、重要な契約書を交わすときに弁護士（もちろん管理会社側の弁護士ではない）が立ち会わないで、管理会社と管理組合のあいだだけで契約書を作成することもリスクが伴います。この時点で、行政が費用を負担して弁護士（もしくはマンション管理士）を立ち会わせる制度などがあれば、クローズアップ現代で「第三者管理の落とし穴」として問題化されたような事態は避けられ、区分所有者に多大な精神的苦痛を与えるような事態は避けられたはずです。実際には、上記のサポートセンターに契約書を持参して相談すればよかったのに…とも言えるでしょうが、管理組合の契約書チェックにおいて専門家サポートは絶対不可欠ですから、義務付けられるべきだと思います。これは①～⑧までのすべての論点案に関わる疑問です。

第三者管理方式ではマンションの管理はうまくできません。
やはり顧問として理事会に入ってもらうのがいいでしょう。

その理事会の理事のなり手がいないマンションは
どうしようもないね。
よほど小規模マンションなんだろうが。

>>1342 匿名さん
小規模とか大規模とか判断できる情報をお前に与えていない。

ガイドラインの改訂案の概要の意見募集が行われるようです。

住宅：外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第３回（開催：令和5年12月26日）
・資料４　　　外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001715159.pdf

２．意見募集期間
　　令和５年12月27日（水）から令和６年１月24日（水）まで（必着）

外部の専門家というとマンション管理士と建築士だね。
それ以外は必要ないし役に立たない。

マンション管理士の場合はマンションの管理総体になるけど、
建築士の場合は、工事に限定だね。
大規模修繕工事のときは、建築士に設計コンサルタントに
なってもらえばいい。

裁判になるのであれば、その時に弁護士に
相談すれば良い。
顧問にする必要はない。

>>1347 匿名さん
上記の資料を少しは読んでから、御発言ください。

貼り付けたものは、それ開いて見るということまでは
しませんよ。

単なるコピペをもってきただけでは、ほとんど
読まれることはありません。
私も、そのコピペを開いてみることはまずありません。
皆さんもそうではないですか。

張り付けてあるコピペを開いてみたら、いかがわしいもの
だったりしますからね。

>>1351 匿名さん
アドレスを確認すれば、いかがわしいものであるかはすぐにわかります。
スレタイトルの関心がなければ迷惑なのでご退場ください。

アドレスまで確認するような面倒なことは
しないよ。
自分の考えをいれて書き込まないとね。

マンション管理に関わる問題について論じるには、
さまざまな資料を読むことが出来るリテラシーが必要です。
時間のムダなので、あなたには関わりたくありません。

そんなものはみないよ。
自分で内容をまとめて書き込みなよ。

利益相反取引の禁止を区分所有法でしっかりと法制化したうえで
マンション管理に関わる法体系を構築しなければいけなかったのだが、
もう遅い。管理会社を管理者とする第三者管理方式だけでなく、
悪徳業者が跳梁跋扈して、全国各地でマンション崩壊、管理不全という現象が
増え続けるだろうと予測する。

せめてガイドラインが出てくれれば対抗できるのだが
気に入ったマンションだけに諦めるの悔しい

知り合いも有名な悪徳管理会社管理が新築分譲マンションを購入してしまったけど、
（特にこの管理会社が勝手に推し進めている）第三者管理方式のおそろしさを
伝えたら、十年以内に必ず引っ越すと言っていました。
そこは外観と内装がおしゃれで都心にしては非常にリーズナブルで
若い独身者か小家族向きのマンションです。
理事会がないと、大きな不具合が生じたり、管理費/修繕積立金値上げを言われたときに管理会社の言うままに黙って従うしかありません。理事会設立や再興は非常に難しいです。
法的拘束力のないガイドラインでは訴訟の際に強い論拠になれるかどうか...
終の棲家でなく、老朽化前に引っ越すのであれば、問題ないのでは？

第三者管理方式はマンションを管理していく中に
おいては難しいと思われる。
一番の弊害は、理事会が昨日しないということだ。
理事会が第三者で牛耳られていれば管理会社のリプレイス
もできない。それを起案すらできないことになる。

>>1358 匿名さん
引越すときに管理会社が管理者である第三者管理の危険性が世間に集知されていたら売るのに苦戦するかもしれませんよ
あと修繕積立金がちゃんと使われているかどうか残高がどのくらいあるかが売る時も凄く大事なので10年くらいを目処にしたほうがいい

>>1360 マンション掲示板さん
すでにあのGENDAIにすら、駅地下だというのに第三者管理方式のタワマンが値下げしても敬遠されるって記事が掲載されていたね。たとえ監事設置が義務化されても、
行政派遣のマンション管理士とかで、不正を発見して行政に通達、即”営業停止処分”みたいな流れになっていないと、こわくて購入できない。

行政が公共施設（スポーツ施設、公営住宅、学校給食センター、火葬施設、寄宿舎等）の管理をマンション管理業者に委託しているケースがある。管理業者は、行政のお墨付きを得るのが狙いかもしれない。

（例）
https://special.nikkeibp.co.jp/atclh/ONB/21/gojin1206/

すみません。
X　駅地下
〇　駅近

>>1362 匿名さん
合人社は最近日経にいっぱい広告出してるね。
あたかも正式な新聞記事みたいな体裁で出しているけど、
こんなのに引っかかる人いるのかな

マンションの管理が住民ができないようなマンション
には住みたくないね。

第三者管理でもいいが管理会社を管理者してはダメだし監事を無くしちゃいけない

>>1366 評判気になるさん
同意。特にグループ企業に修繕工事やらせるような管理会社やグループ企業のトンネル会社を仲介として下請けに修繕工事やらせるような管理会社。

年末・お正月とやることなくて困っている方たちへ

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

＊意見を書く前に読んでおくべき説明＊
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...

その他資料や議論もきちんと読んで応募しましょう。

6,000字？
６００字の間違いじゃないの。

>>1369 匿名さん
本当ですか？　しかも、リンクが切れている。
意見公募要領のリンクは大丈夫です。
わずか600字？
電子版でないほうには字数制限なんて決められてないです。

そうですか、やはり６，０００字なんですね。
頑張りがいがあります。

今回のパブコメは、「マンション管理業者が管理者を務める総会監督型の第三者管理者方式」限定ですから、どのような意見が集まるか興味がありますね。

天下りしたい役人たちが利益相反に極端に甘いマンション管理行政システムをつくりだした気がする。管理組合中心のマンション管理行政システムの再構築のために最善となるようなかたちで、この責任を取ってもらわないといけない。

>>1373 匿名さん
国交省の役人って不動産会社に天下りしてますかね？

>>1374 名無しさん
国交省はわからないけど、うちの親戚に他の省から不動産会社や航空会社に天下りした人います。

意見募集をしたものは誰でも全て読めるように
なるんですかね。

>>1376 匿名さん
それは量的にムリ　
学校の卒業作文集ではないんだから

でも読んでみたいでしょう。
力作であればあるほど、読んでみたいと思うでしょう。

管理会社が管理者になり外部監査の無いケースだけは阻止しないと危険ですよ

>>1379 通りがかりさん
外部監査ができることはご存知ですか？

>>1379 通りがかりさん
管理会社の言うがままに理事会廃止も危険ですよ。
三人体制でよいので残しておくべきです。

>>1380 匿名さん
それができない第三者管理方式なんですよ

お金で済む問題なんだから、自分たちでやるのが
嫌ならお金で解決するしかないよ。

>>1382 eマンションさん
ここにデタラメを書かないように。
第三者管理方式の三つのパターンのうち
理事会廃止は総会監視型だけですよ。

理事会がマンションから消えれば寂しいですね。
全て他人任せになる。

>>1384 匿名さん
自分が検討してやめた新築マンションがそうでしたよ
理事会存在しないし監査も無い
デタラメとは調べもしないでよく侮辱できますね
書き込んだのは警鐘です
契約前に充分な検討しましょうって事

>>1386 マンコミュファンさん
すべての第三者管理方式が、合人社が推進している理事に会廃止・監事設置無しの特殊パターンではないということです。侮辱するつもりはないです。調べていないのはあなたのほうです。
法整備が不十分な体制で、今がチャンスばかり強引に推し進めた管理会社は
あとどうするのでしょうね。
ガイドラインでたとえ監事設置が義務付けられたとしても、すでに第三者管理方式に変更した管理組合にとって、それがどこまで法的効力があるか疑問ですね。

>>1387 匿名さん
全てだなんて書いてませんよ？監査ができない第三者管理方式で、それだけはやめておけって事です
三パターンあるのは知ってますよ

第三者管理方式に変更した管理組合でも、
それからの変更はできますよ。

>>1389 匿名さん
悪徳管理会社のフロントはそう主張するけど、
実際にはNHKのクローズアップ現代で放映された内容みたいに
区分所有者に総会を開きにくくさせる汚いやり方がいくつも第三者管理方式変更後の管理規約に盛り込まれるので要注意です。

区分所有者に総会を聞きにくくするやりかたとは
どういうやり方ですか。

組合員の1/5が印鑑証明付き同意書出す事で臨時総会が開けます
やっと総会にこぎつけても3/4の賛成票とれなかったらダメですし

それが取れる見通しを立ててから臨時総会は
開催すべきです。

>>1393 匿名さん
重要ポイントですね。

>>1392 通りがかりさん
個人情報保護を理由に区分所有者の名簿をフロントは渡さないはず。
郵便受けに投函するしかないが、外部オーナーだったり、投資目的の区分所有者で海外在住とか、管理費や修繕費値上げでも興味なしとか、近隣と一切関わりたくないとかいるからね。　4分の3は結構ハードル高い。
管理会社はそれをわかってやっているのだろうけど。

G社の場合どうやら組合員名簿も見られないようです
これでは同意書集めがまず無理ですよ
エントランスで署名活動でもするしかないではありませんか

>>1396 通りがかりさん
この管理会社のやり方をマネして、まず監事設置や理事会設立について
区分所有者にアンケート取ってみたら、エントランスに主旨をまとめた
アンケート用紙を筆記具といっしょに回答を入れるボックスも並べておけば、労せずにすむ。”〇〇マンション代表監事設置検討委員会”みたいな名称で
有志を集めてみれば？

>>1397 匿名さん

まずエントランスにアンケート用紙設置をgが認めるワケなかろうに

>>1398 検討板ユーザーさん
大丈夫ですよ。
フロントはたまにしかやって来ないから。
うちのマンションのフロントなんか就任三か月後も
マンションの構図が全然アタマに入っていなかった。

管理人がついていないマンションなんだね。
管理人がいればすぐ連絡がいくから。

>>1400 匿名さん
いや、いる。
協力してもらうから大丈夫。

>>1401 匿名さん

gの第三者管理なんですか？やっぱりサービス悪くなりました？

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

６０００字というとかなりの時間を要しますね。
原稿用紙５～６枚程度なら参加してもいいんだけど。
それぐらいにまとめた方がいいとは思うんだが。

>>1404 匿名さん
受験の論文とは違って、6000字以下ならば長さは厳格には問わないはずです。原稿用紙５～６枚は十分な長さです。パブリックコメントは、このテーマについて社会的に共有されるべき価値ある内容ならば、是非とも参加されるべきだと思います。

以前も国交省の応募に参加したことはあるんですが、
反応はなかったですね。

>>1147 匿名さん
読まれていることは確かだから安心して参加していいと思います。
今回のパブコメは非常に重要な意義を持つと思います。

マンション管理に関するパブコメをマンション管理士として
精一杯勉強して書き込んだんだけど、読まれているかどうか、
また、専門家でもない者が読んでわかるのかなと思った。

>>1408 匿名さん
ここにちょっと書いてごらん。
みんなで判断してあげるから。

誤字が多いと思うけど、許してあげてね。

可哀そうな奴がいるね。
よほどいじめられたんだろう。
しかし、自分の時間がもったいなくないのかな。

>>1411 匿名さん
自分自身のこと言っているのかな
ちょっと心配になる

僕は株のデイトレをしていて、４本値を見ながら暇つぶしに
やっているだけなので、時間は関係ないよ。
だから、ＡＭ９：００からＰＭ３：００は株の売買をしているので
パソコンに張り付いているよ。

株の売買は毎日するわけではない。
売り時と買い時をみていなければならないしね。

所謂デイトレーダーというやつだよ。

今日は株がないので暇だね。

スレちがいなので、削除依頼出してといてやったよ

スレ主がいっているけど、本当に第三者管理が
必要なのですか。

輪番制の理事では、モラールの差がでてくるからね。
だめなものだけの集団になれば第三者に管理を委託
した方が良い管理はできると思う。

>>1419 匿名さん
管理会社を第三者の管理者にするのはやめておきましょう。

そうですね、管理会社が第三管理者であれば、チェック機能が
働きません。

組合員の監事では、単なるお飾りですから。

管理会社に第三者として管理してもらうのもいいんですが、
全て管理会社が仕切ることになりますね。

第三者管理はしないほうがいいですね。

どうしても第三者に管理を委託しなければならない
マンションの場合は、マンション管理士がいいでしょう。

マンション管理士の条件としては、マンションの住民で
理事とか専門委員のメンバーの経験者ということかな。

>>1426 匿名さん
＞マンション管理士の条件としては、マンションの住民で
理事とか専門委員のメンバーの経験者

外部専門家とか雇えばいいじゃないですか？
おカネないんですか？

外部の専門家、つまりマンション管理士を雇うときの
マンション管理士の条件ですよ。

第三者管理というより、まずマンション管理士を
顧問として雇えばいいんじゃないかな。

>>1429 匿名さん
自分もその通りだと思います。
利益相反問題や未熟な法的整備の問題があるのに
特に管理会社を管理者とする第三者管理方式に変更してしまうと
あとで後悔することになりかねません。理事会方式に戻すのは至難の業です。
マンション管理士を顧問として雇い、信頼関係が醸成したところで、
副理事長や監事などをお願いするというプロセスが最も失敗や後悔がないと
思います。

一度管理会社を第三者とすれば、元に戻すのは
大変というか不可能に近くなる。
その時は、管理会社がすべてをしきっているんだからね。

理事会がない、外部の専門家や管理会社が管理者になる第三者管理者方式は、↓に反するのではないかな？

「区分所有法制の改正に関する要綱案」より。

４ 管理に関する区分所有者の義務（区分所有者の責務）
区分所有建物の管理に関する区分所有者の責務に関し、次のような規律を設ける。

区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならない。

>>1432 匿名さん
自分も理事会廃止反対だけれど、第三者管理方式の総会監視型では、
理事会でなく、「総会」において区分所有者の責務を果たすとされるわけで、
反するとは言い難いと感じる。
区分所有者の責務より、管理者の責務を罰則付きでもっと厳格に定義すべきでは？

管理者の責務の罰則については、それを正すのも
管理者だから難しい。

A. 管理者＝区分所有者代表の理事長
B.　管理者＝管理会社（絶対にお勧めしない）
C.　管理者＝マンション管理士など専門資格を持った個人（ケースによる）

BとCは、理事長兼任するか理事会廃止するか否かで
管理者の責務は大きく変わってくると思いますけどね。

管理者の責務の罰則はもちろん法廷で裁くために重要です。

管理者はおいても構わないが、理事会廃止は
困るね。

>>1434 匿名さん
ゆえに監事の設置は絶対不可欠

監事も第三者。

>>1438 匿名さん
第三者が絶対的に悪いわけではない。
管理組合が注意すべきは、管理会社による第三者管理方式。
監事は専門能力のある個人であるべき。
そうでないと、管理会社の不正が見抜けない。

>>1439 匿名さん

管理会社が推奨してるのに、第三者なわけない。そもそも当事者がやるべき

>>1440 通りがかりさん
あなたは第三者管理方式についての基本的考察を全く読んでいないから
”第三者”が何を意味するのかも理解できていない。

>>1438 匿名さん
監事は第三者ではないよ。
役員選出のときに、理事長、副理事長、会計担当理事、理事の
順番で選んでいき、最後に選出されるのが監事だからね。
一番暇な役職だけど、理事会には出席しなければならない。
決議をするときは、理事同様議決権があるという変な存在。

>>1442 匿名さん

変なマンションですね。

>>1442 匿名さん
『外部専門家活用ガイドライン』を読んでから、議論に参加して。

>>1442 匿名さん
>監事は第三者ではないよ。

第三者とは、区分所有者以外を指す。

>決議をするときは、理事同様議決権があるという変な存在。

区分所有者が監事であっても、監事には理事会における議決権はない。
また、第三者である監事は、区分所有者ではないので総会における議決権はない。

>>1442 匿名さん
>役員選出のときに、理事長、副理事長、会計担当理事、理事の
>順番で選んでいき、最後に選出されるのが監事だからね。
>一番暇な役職だけど、理事会には出席しなければならない。

意味不明

>>1445 匿名さん

違うよ。マンションの第三者管理って言う法的定義はないから第三者が何を指すか議論しても仕方ない。その上で、第三者とは一般的に無関係な人を指す。そう言う意味で管理会社は利害関係者だから第三者ではない。

>>1447 eマンションさん
『外部専門家活用ガイドライン』を読んでから、議論に参加して。

区分所有法第３条団体（所謂「管理組合」）は、区分所有者のみが構成員となる強制加入団体ですから、区分所有者以外は第三者です。

管理会社は第三者に該当します。
マンションの住民ではないのですから。

>>1450 =>>1442 匿名さん

マンションの住民ではないからといって、第三者とは限らない。

>>1448 匿名さん

ガイドラインの議論をしたければ
第三者管理のガイドラインを語ろうと言う
スレ建ててそちらでガイドラインについての議論して下さい。

こちらは第三者管理のスレで、管理会社は一般的な第三者と言う言葉の意味にはあてはまらず、管理組合を誤認させてるって問題だから。

↓委託管理してる管理会社が第三者管理の管理者になれば、どう考えても第三者の言葉の定義から外れていることは明白です。

実用日本語表現辞典 実用日本語表現辞典
第三者
読み方：だいさんしゃ

第三者（だいさんしゃ）とは、特定の事象や行為に直接関与していない人物を指す言葉である。この言葉は、主に法律やビジネスの文脈で使用され、直接関係のない人々を指す。例えば、契約の当事者ではない人、あるいは事件や事故の被害者や加害者ではない人を指す。

>>1448 匿名さん

締め切りまで、あと三日です！

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

行政がやるパブリックコメントって第三者管理の管理者に要望や意見出すことほど意味ないよ。あれは単なるパフォーマンスだから。残念のがらパブコメが反映される事なんてほぼないから。おそらく官僚は全く読んでないと思う。

>>1455 検討板ユーザーさん
そういう決めつけはやめたほうがいい。
前回のパブコメも意見のまとめが右欄のかなり長く出ていたよ。
それすらも読んでいないのに、そういう奇妙な批判を言う資格があるのかな？

>>1455 検討板ユーザーさん
パブコメは個人のパブコメだけでなく、
各地のマンション管理連合会支部組織や
地方の弁護士団体なども提出するので、意見は広く反映される。
つまらな憶測はやめたほうがいい。

行政の担当者は必ず読みますよ。
ただ、それを反映するかどうかは分かりませんが。

参考にはすると思うけどね。
提出する者はした方がいいよ。

６／１１　が同一人の投稿である。
しかし、この問題は別スレでやっていただきたい。

>>1461 匿名さん

このスレを荒らしたいんでしょ。管理会社は第三者管理を導入したいんだから

この問題＝全レス荒らし

とにかく、第三者管理方式では、外部専門家（＝マンション管理士）の設置を義務化。
費用は国か地方自治体が折半すること。

マンション管理士などという中途半端な資格者に税金を投入するわけにはいかない。

ならば、天下り（中央だけでなく地方にもたくさんいる）は民間に再就職するなら、
退職金は国庫に返すべき。

退職金は、退職までの実績に応じて、組織の規則に基づき支給されるもの。
再就職は、個人の自由意思によるものであり、退職金を返還する理由にはならない。

マンション管理士は国家資格だよ。

>>1466 匿名さん
国家資格であるマンション管理士が中途半端な
資格なんですか。
そんな資格を国がつくりますか。

マンション管理士は今後重要な国家資格として
社会承認されてゆくと思います。
ただ、悪徳管理会社に就職して悪徳管理会社の片棒を担ぐような方を何人も見てきたので、独立した士業として管理組合のために貢献してもらえるような充実した制度が必要だと思います。悪徳管理会社が第三者管理方式を悪用して
利益相反を無視しつつ、莫大な利益を上げようと狙っていますが、
優秀なマンション管理士たちを最大限に活用することで、
それらに対する防波堤を築き上げることが可能だと思います。
キーワードは”行政との連携”と補助金、そして監事には企業に所属せずにマンション管理士資格を持つものしか就任できないようにすべきです。

マンション管理士の有資格者が一番多いのは
管理会社にいますからね。

管理会社のマンション管理士の有資格者との戦いは
続きます。
マンションの住民での有資格者の皆さん、自己研鑽に
務めてください。

２０１８年のマンション管理士（全体の約３０％が回答）へのアンケート調査によると、約２０％がマンション管理業者の社員、約１５％が不動産業者の社員。

>>1472 匿名さん
締め切りまで、あとわずか１時間です！
悪徳管理会社から日本中のマンション管理組合を守るために！

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

管理会社が「管理者」になり、（管理会社と「共闘」する？）マン管士が「監事」になるのがベストということかな？！

●副会長10年　ついに大役　日管連第3代の会長に就任　瀬下義浩さん　新陳代謝出来る組織を　管理士業法道筋づくりも　☆この人　マンション管理新聞第1115号より
2019年9月18日
https://www.pro-ners.com/7448.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。
　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

●８月２８日：一般社団法人日本マンション管理士会連合会の会長に就任
2019年9月19日
https://www.pro-ners.com/7452.html

　総会後の懇親会で瀬下会長は「マンション管理士が管理業の中において、正常な歯車になりきれていない部分が非常に多くある」と現状を指摘。
「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

>>1476 匿名さん

もう数年前だけど、自分はこれを読んだとき頭の中が？？？だったけどね。
共闘とか両輪とか、大手管理会社のフロントだったらしい人の発想だと思う。
監事として管理組合の役に立つマンション管理士は管理会社に対する監視能力と不正を見抜く洞察力と管理組合目線での判断力の三つだと思われる。
社会の仕組みについて語るならば、マンション管理における
利益相反という問題をうやむやにしてはならないはずだ。

＞「マンション管理士が管理業の中において、正常な歯車になりきれていない部分が非常に多くある」

管理会社と共闘しても正常な歯車にはなれない。
むしろ監事などのポストに就任したマンション管理士は、
行政や地方のNPO団体などに報告義務を課すべきだと思う。
やりたい放題の管理会社をコントロールするのが、それらの連携に課せられた使命ではないのか。管理会社が管理者になると、さまざまなリスクが生じる。
しかも、事前説明は非常にいい加減なものだった。リスクやデメリットの説明は一つもなかった。このような状況においても、マンション管理士にとって、管理会社と共闘や両輪となることが重要であると、果たして言い切れるのだろうか。

住宅：外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

１．概要
令和５年 12 月 27 日（水）～令和６年１月 24 日（水）でパブリックコメントを実施し、最終的に約 200 名から約 600 件程度のご意見をいただいたとこ
ろ。本参考資料３においては、いただいた意見（24 日 13 時締切り時点）の概要をお示しする。

ただ貼り付けをするだけでなく、まとめてほしい。
貼り付けしたのはみないから。

>>1479 匿名さん

＞■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

もしあなたが第三者管理方式に関心があるのであれば、
上記のファイルを開けて、多種多様な意見を最初から最後まで
読めばいいと思います。関心がないのであれば読まなくても良いのです。
すでにひとつひとつの意見がその主旨に沿ってまとめられています。
他人にまとめろなどと言っていると、いずれ
あなたの脳の機能はどんどん衰え、悪徳管理会社に利用されてだまされても気が付かない脳レベルにまで劣化してしまうことでしょう。

読売新聞
マンション管理会社が自社グループに修繕工事発注、総会決議を条件に…国交省が
指針改訂案

https://www.yomiuri.co.jp/economy/20240126-OYT1T50165/

何と言おうか、レベルの低い記事。
記者が何も調べていないことだけがわかる。

ワーキンググループの第4回の資料を拝見しましたが、すでに第三者管理者方式を採用している管理組合は救済されますかね？すでに管理規約が管理会社に都合のいいように改定されている場合、監事設置も含め、対応は難しいと感じたのですが…。

>>1482 匿名さん
国土交通省による改善命令、場合によっては営業停止処分や訴訟コストのサポートなどが必要だと思います。監事設置には地方自治体による費用サポートが必要ではないでしょうか。

ガイドライン改訂案が推奨する外部専門家監事の報酬の費用負担は、不在区分所有者の役員免除の協力金として認められた１戸当たり月額２５００円が目安になると思いますか？

平均的な、５０戸のマンションなら、月額１２５０００円で引き受けるマンション管理士がいると思いますが。


・資料２ 「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

監事のうち少なくとも１人は、外部専門家（マンション管理士、弁護士、公認会計士等）から選任することが望ましい

第三者管理の監事に限らず、公認会計士等は会計監査だけしかできない、業務監査が重要という趣旨の意見がある。（日管連（マンション管理士の団体）の会長？）

第７回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
2023年5月22日

・ 大規模マンションの監査は資料が膨大であり、一般の区分所有者だけで行うことは難しい面もある。会計監査については、公認会計士や税理士に依頼することも考えられるが、監事の仕事はそれだけでなく、理事会に毎回出席して業務を監査することも非常に重要である。大規模マンションにおける組合運営は難しく、会計士だけではできないこともあるため、検討が必要だが、業務監査の重要性についても留意いただきたい。

>>1485 匿名さん
実際に雇うとしたら、監事はマンション管理士で、必要に応じて会計士、税理士を一年契約で顧問として雇うのが、合理的だと考えている。あと、W資格の人たちも結構いるので、大規模修繕の時は一級建築士＆マンション管理士のW資格者に依頼したい。専門家が二人いれば双方の意見も聞けるしね。

>>1478 匿名さん
国土交通省のHPは、リンク先がよく変わるので、
以下の公式URLからアクセスしてください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

大規模修繕工事の監査が難しいとは
どういう点がですか。

Ｗ資格者より、別々の方がいいのでは。
経費の節約にはなるでしょうが、どうしてもＷ合格者は
どちらかの資格に偏りがありますから。

大規模修繕工事をやるときの施工会社や設計コンサルタントの
資格要件としては、大規模修繕工事の経験の有無が大事。
会社も担当者も両方ともね。

マンションの工事は、住民が生活をしている中で
行われるので、その経験が必要です。

大規模修繕工事時は、第三者管理というより、
設計コンサルタントにある程度は任せますね。

やはり技術的なことは専門家に任せるべきだね。
しかし、工事の進め方についての知識は知って
おく必要がある。

第三者に管理を委託するということは、理事会が
なくなるということだからね。

>>1494 匿名さん
標準管理規約の別添も専門家活用ガイドラインもワーキンググループの報告書も何も読んでいないんだね。知識がないのに意見だけ言いたがるヤツ。少しは勉強しないと恥ずかしいよ。

管理会社より第三者管理者方式を提案されておりますが、総会が平日の日中に行われるようになるそうです。すごく悪質だと思うのですが、管理規約に土日に招集するように規定すれば防ぐことは可能でしょうか？

>>1496 匿名さん
管理規約改正には総会決議が必要。
第三者管理方式の危険性については、国土交通省公式HPのパブリックコメントを
集めたものが日本全国各地の現場の声なので、わかりやすく読みやすいです。
総会多数決で決定されるわけですから、これを全戸配布して
他の区分所有者にも読んでもらわなければ、
第三者管理方式への変更がいいことづくめであるかのような
不当な印象操作を行う管理会社の思うままになってしまうでしょう。
（委任状は過去に賛成票が操作されたというマンションがありますから、
気を付けてください。）

■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

マンション管理適正化法第７６条及び同法施行規則第８７条では､管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」について、印鑑や引出し用カード等を管理することを禁じていますが、第三者管理者方式にすると、管理者である管理会社は適用外となり、同時管理は可能になるのでしょうか？

>>4198 匿名さん
適正化法第76条の財産の分別管理は、非法人の管理組合においては管理者以外の規定のない区分所有法の体制を前提とした規定であり、このような体制では管理会社が管理者に就く場合、管理会社以外の者も管理者に選任されているのでなければ、結局、管理会社の他に組合財産を管理する者はいないと思われます。
このため、国交省は、管理業団体宛の通達（平成13年 国総動第51号（法令改正により平成21年 国総動第47号により一部改正）））において、「マンション管理業者が管理者等（非法人管理組合の管理者又は管理組合法人の理事）に選任された場合においても法第76条の規定は適用され、保管口座及び収納・保管口座においては（適正化法施行規則で）管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること」としており分別管理の例外事項として保管口座又は収納・保管口座の通帳・印鑑の同時保管を許容しています。
なお、現在策定中の外部専門家活用ガイドライン改訂案では第三者管理者方式における分別管理のあり方として、通帳名義は管理組合の預金口座であることが一見して明らかな名義とすることが望ましく、預金口座の印鑑等は監事が保管することが望ましいとしていますが、ガイドラインに法的効力があるわけではありません

法務省によると、預金名義に「○○管理組合」というのが入っていても、場合によっては、管理会社が破産したときに破産財団に帰属するといいます。

◆第145回国会　衆議院　予算委員会　第10号
　平成11年2月4日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=114505261X01019990204&spkN...

105　大口善徳

○大口委員　では、～

ですから、○○管理組合代行管理会社名義というので、○○管理組合というのが入っているから、これは管理会社が破産したときに破産財団に組み込まれないんじゃないかという誤解をしている人がいると思うのですね。法務省、この点どうでしょうか。

106　細川清

○細川政府委員　一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

　したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

>>1499 匿名さん
>>1500 匿名さん
ご教示くださり、ありがとうございます。
では、第三者管理方式では印鑑は監事が保管することが望ましいが、管理会社で同時保管することは可能であるということですね。更に、口座名義に組合名が入っていたとしても、管理会社が破産した場合に組合の預金が差し押さえられる？可能性が否定できない、と解釈しました。

管理会社に印鑑保管をさせないために、監事をおくことが望ましいというのはわかるのですが、第三者管理者方式になると口座名義は管理会社名義になるのは不可避なので、そこはどうやって対処すればいいのでしょうか？

>>1501 匿名さん
だから、あの悪徳管理会社は監事廃止に固執するんですね。
とてもわかりやすいご説明ありがとうございました。

第三者管理者方式の預金名義は、管理業者によっても違うと思われるが、実際は、どうなのでしょうか？

○外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要より。
令和５年１２月２６日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf

【委員】 私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。

【事務局注：会議終了後、当該委員より「口座名義については●●マンション管理組合管理者▲▲管理株式会社◆◆◆◆と記載している」旨の修正意見があった。】

　～

【委員】 すみません、違うところに行きたいんですけれども、今の、１点なんですけれども、今、管理業協会さんから発言があったんですけれども、管理会社の名前を入れてないのはやっぱりよくないんじゃないですかね。管理者はやっぱり管理会社という法人なので。

管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで想定されていなかった？！

○第２回外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ議事概要
2023年11月17日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713398.pdf
＜３ページ＞

（委員）
・ マンション管理適正化法は、理事長がいて、理事会があり、管理業者がいるというパターンが通常想定されており、過去の国総動（平成13年7月31日国総動第51号マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について）では、管理業者が管理者に就くパターンも想定しているが、管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで議論されてこなかった。

そのため、第三者管理者方式における通帳印鑑同時保管について、明確な解釈は出ていないという認識である。

>>1504 匿名さん
この委員さんがどういう立場の人なのかは分かりませんが、国交省が適正化法、同法施行令の施行に当たっての留意点を管理業者団体に対し注意喚起した国総動第51号を通達した時点で、同省は、管理業者が管理者に就くとともに管理委託契約を締結することを認識していたはずで、そもそも管理業者が管理者業務のみを受託するという想定の方が不自然です。
同省が同通達に管理業者が管理者に就く場合の分別管理の特例を記した経緯も議論が尽くされたのかも分かりませんが、おそらく自発的に記したというよりも既に管理者に就くとともに管理委託契約を受託していた管理業者からの質問・要望に応える形で記したものと推測されます。
同通達時の分別管理方式は現行と異なり、管理業者は保管口座に当たる管理組合名義の口座の印鑑保管自体は禁止されておらず、通帳、印鑑のどちらかを保管することになっていましたが、同通達の「（管理業者が管理者に就く場合）管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること」との文言は、結局、通帳、印鑑の同時保管を許容したものと解釈されます。
この文言は分別管理方式の改正後の通達（平成21年 国総動第47号）でも変更されていません。
管理組合法人では、管理業者が理事に就いても、区分所有法上、管理組合側の印鑑保管者として少なくても監事を想定できますが、非法人の管理組合において管理業者が管理者に就く場合に、同時保管の禁止を達成するためには、監事等の印鑑保管者を別途選任する必要があり、通達でそこまで求めることはできないということでしょう。
国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。

>>1505 匿名さん

＞国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。

自分も同感ですが、実際問題として、外部専門家の監事の報酬を払えないかもしれない管理不全マンションも多いと思います。
そうだとすると、どこまで手厚い行政支援が受けられるかという現実問題に解決策を見出さない限り、たとえ区分所有法を改正して監事設置義務化が実現したとしても
法律が形骸化する恐れがあるのではないでしょうか。
また、管理者である管理会社と重大なトラブルが発生した場合、管理組合の訴訟コストを国が肩代わりする支援制度も必要です。

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

管理会社に勤めている者が可哀そうな書き込みだね。

>>1508 匿名さん
真剣にそう思うのであれば、管理会社に勤めている者が法令違反すれすれの行為を行わわないですむように、また、管理組合の資産損失を招かないようにするにはどうしたらよいか対策を考えるべきでは？

恐怖のマンション“乗っ取り”制度 「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！【マンション管理クライシス #1】
https://gendai.media/articles/-/125401?page=1&imp=0

https://gendai.media/articles/-/125447?page=5

>第三者管理方式は管理会社だけでなく、メガバンクなど、異業種でも参入が検討されているという。

メガバンクは、どこかな？
三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行

>>1510 評判気になるさん

リンク先の、更にその次の記事に

>理事会負担と言っても、通常の輪番制なら、50戸のマンションでは10年に1度あるかないかくらいで、

は、現実にそぐわないですね。
賃貸部屋や外国人の部屋は理事を免除してしまうことが多く、
理事長、副理事長、監事、書記、会計、防災、の理事が必要なので、
50戸だと、実需住の人は数年ごとに理事が回ってくるのが普通でしょう。
職務を複数兼務すると、それだけ重荷になるわけですし。
理事長と防災は、特に重荷みたいですが。

>>1511 匿名さん
財閥系のデベロッパーの代わりにやるんじゃないの？
海外の投資家は利益相反に厳しいから

>>1512 匿名さん

そんなことないよ。50戸なら、理事長と幹事だけ。担当なんてない所が多い。そもそも3人が最低限と決められてるだけで、中規模以下なら総戸数わる10で逆算して理事の数が決まる。

最低3人でいいんだから、理事負担は第三者管理導入の為の管理会社が作り出した方便でしょう。