他人任せにしないマンション管理を考えよう

１１月、理事役員当番で嬉しいのは、管理会社からのお歳暮
今年は何かしら、楽しみだは♪

良い関係を築くには、協力会社のレベルの高さだと思います。

協力会社のレベルを高くするには、充分な報酬を払う必要があります。委託料を上げましょう。

十分な報酬というよりも、適正な報酬だと思いますね。
なんせ、マンション管理ってのは、質が見えないですからね。

管理会社を数社呼んできてプレゼンさせても、営業とフロントマンじゃ言うこと違うし（笑）
会社のバックボーンも大きな要素ですが、結局は使えるフロントマンかどうかですし。。。

協力会社の質を求めるってありますが、どんな点ですか？

フロントマンの経験年数やいくつの物件を抱えるかってのは、大事なんじゃない。

ただ、管理費には、当然影響すると思うが。


後、丸投げしないで出来るだけ管理員や清掃業者等とコミュニケーションを取りながら問題点を洗い出して解決しその人達を働きやすくすると言った事も大事だね。「何やってんだ!!」ばかりじゃ人は動かないから。

それと、使用人感覚で接しないことも大事だと思う。そう言う分かっていない人って意外と居る。

ようするに、マンションオーナーとして生きるな
管理会社を大家と思い賃貸貸住民として生きろ
それが嫌なら、マンション売れ
と言うことですね

管理会社を大家と思う筈がないじゃないか。
管理会社は雇われマダムだよ。
東女のモットーじゃないけど、「サービス＆サクリファイス」だね。
でも、共存・共栄の精神をもたなくちゃね。
管理会社は適正利潤じゃないと将来性はないよ。
継続性が大切だから。

雇われマダム、の使い方が間違っているよ

そうねえ、雇われホステスがいいのかな。

管理会社を理事会がコントロールできれば最高なんですけどね。

例えば、管理会社が何か工事をする際、その利益幅などを聞き出せるとか。
工事するにしても、ちゃんと競争させるとか。
管理会社が持ってくるものをチャントチェックできるかどうか。

なんでもかんでも、ぽんぽん判子押しちゃってちゃダメですね。

マンション管理はわからなくても、見積もりを比べることはできますよね。
社会一般的に考えれば、大抵のことはわかります。

管理会社に対して、協力するから協力してねって言えるようにしたいですね。

管理会社に言われるままに修繕し
管理会社に言われる金額を支払えばいいのです。
輪番制理事会なら、管理会社のよき協力者になれますよ

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＞管理会社を理事会がコントロールできれば最高なんですけどね。
＞例えば、管理会社が何か工事をする際、その利益幅などを聞き出せるとか。
＞工事するにしても、ちゃんと競争させるとか。
＞管理会社が持ってくるものをチャントチェックできるかどうか。

・利益幅を公言する企業はおりませんから、業界の人間（マンション住人にもいるでしょう）や管理士、建築士などと付き合う中でおおよその認識をつかんでいくしかないでしょう。業務、築年、地域性といったＴＰＯがありますので、ここであれこれいうことはできません。
・契約先を管理組合自体が設定し競争させるのは常識で、管理会社に合い見積もりを収集させてもナンセンスなのは誰にもわかります。どこに見積もったらいいかわからん、という意見も聞きますが、企業勤めされてる方ならそのくらいの情報収集はできるはずですし、委託料を得て良識のある専門家に任せてもいいのです。委託料を遥かに上回るコストダウンができます。
・管理会社の報告を含め、契約内容をきちんとチェックするのが理事の基本業務です。これもビジネスに携わっている人間なら当然できることです。

＞管理会社に対して、協力するから協力してねって言えるようにしたいですね。
管理業務委託は対等な甲乙が締結する契約ビジネスです。その中で管理会社に協力するような要素って何があるのでしょう。一歩間違えると不当支出、債務不履行に繋がります。
管理会社が管理組合に対してする契約外のサービスを「協力」と呼ぶならば、企業はその数倍の利益をそこから確保しようとしますよ。
あくまでも管理組合は発注者です。だいじな管理費を有効に使うためにはなれあいは厳禁です。

いくらかの支出を覚悟の上で、外部の専門家（例えば内覧業の一級建築士とか？）を雇うというのはどうでしょうか？
渡り合うには専門知識も必要でしょうから。

例えば、一戸建ての大豪邸に住んでいて、召使いが何人もいたとする。
召使いの仕事の成果を上げるには？
厳しい目で監視して、優しい言葉をかける。
最悪なのは、召使いが何をしてるか把握できず、とにかく威張る。

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・利益幅を公言する企業はおりませんから、業界の人間（マンション住人にもいるでしょう）や管理士、建築士などと付き合う中でおおよその認識をつかんでいくしかないでしょう。業務、築年、地域性といったＴＰＯがありますので、ここであれこれいうことはできません。

私は元業界の人間だったので、ぶっちゃけ話ができましたね。その上で、適正な利益は取ってもらってしっかり仕事をしてくれと話をしていました。当然、高過ぎるものにたいしては減額してくれと言ったり。
利益幅をはっきりいう企業もありますよ。


・契約先を管理組合自体が設定し競争させるのは常識で、管理会社に合い見積もりを収集させてもナンセンスなのは誰にもわかります。どこに見積もったらいいかわからん、という意見も聞きますが、企業勤めされてる方ならそのくらいの情報収集はできるはずですし、委託料を得て良識のある専門家に任せてもいいのです。委託料を遥かに上回るコストダウンができます。

私が言いたいのは、その常識と言われることがほとんどのマンションでは機能していないことを前提です。貴方が言われることはもっともなことで私もそう思います。


管理業務委託は対等な甲乙が締結する契約ビジネスです。その中で管理会社に協力するような要素って何があるのでしょう。一歩間違えると不当支出、債務不履行に繋がります。
管理会社が管理組合に対してする契約外のサービスを「協力」と呼ぶならば、企業はその数倍の利益をそこから確保しようとしますよ。
あくまでも管理組合は発注者です。だいじな管理費を有効に使うためにはなれあいは厳禁です。

私は適正な馴れ合いは必要と思います。例えば、消防点検など点検がしやすいように住民側が協力するように理事会がうったえたり、大規模改修工事のときとかもそうですね。
管理会社が仕事をやりやすくしてあげることも協力です。ギブアンドテイクですね。
「うちはこの部分で協力するから、管理会社も協力してよ」ってありませんか？

私は契約だからドライにってのは、企業対企業じゃないのでそこまで厳しくしなくてもって思います。
適正な馴れ合いってなんだ？ってことになりますが、程よい馴れ合いがあっても良いと思います。

これらが成立するには、当然管理会社も管理組合もその役目を果たしている時でしかありえませんけど。

・管理会社の報告を含め、契約内容をきちんとチェックするのが理事の基本業務です。これもビジネスに携わっている人間なら当然できることです。

できるけど、やってないのが大多数だと私は思っています。

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輪番制のスレでやってください。

>知識がなくても頑張ってますって感じのスレにならないかなぁと立ててみます。

非常識の典型。

大規模修繕だろうが小修繕だろうが、管理会社経由でやることはないだろう。
管理会社は理事会の窓口にすぎないよ。
工事を依頼するのは組合だから、当然組合が主導権をとる、当たり前のこと。
デベ系のマンションはデベ系の管理会社に遠慮しているんじゃないの。
大規模修繕工事は、どこの建設会社でもできるんだよ。単なる修繕なんだからね。
設計図や仕様書もあることだし。

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そういう話いいですね。
管理会社を全て経由する必要もないですね。
ただ、理事会が主導権持ってないとできませんね。

全国的に理事会が主導権もってる組合ってどの程度ありますかね？
私は１割か２割程度しかいないと思ってます。

その組合のスタイルに合った管理ができれば良いと思います。

高い委託管理費払ってでも、お任せにしたい組合もあるでしょうし、その反対もあるでしょうし。
自分達のマンションは自分達で守るという考え方もあるでしょうし、その反対もあるでしょうし。

分譲マンションって難しいですね。
色々な環境の人がいますからね。

理想は理事会主体の運営ですけどね。

総体的に１００戸以上のデベ系以外のマンションは、組合主導で
やっているのが多いですよ。
小さいマンションは管理会社主導は仕方ないかもですね。