シティタワー品川：港南四丁目第3団地建替PJ Part ３

いよいよ開示だね
お待たせし過ぎ

どうやら、いよいよ第一期販売の坪単価は210万円前後で最終局面を向かえたらしいいですよ。
今後の最終の価格発表決定まで価格の微調整はあるものの、低層階最多価格帯180万円、高層階240万平均が濃厚ラインだそうです。
やはり皆さんの予想通り、住宅局とデベとの価格調整の折り合いがつかないのが遅れている最大の要因だと都の関係者から聞きました。もっともそこにはゼネコンの赤字工事が起因しているのですが。
内装工事はとっくに終わっているのに・・・・

今更そんなことあるのかね？
まあ自分はもう他物件購入済で、ここは野次馬で見てるだけだけど、
今更価格変更って、入札で競合した他のデベとか納得しないだろ。
赤字工事も糞もあるかと。

お祭りを期待してる身としては釣り情報であって欲しいよ。

え〜〜！

高いよ〜！

坪１５０くらいでないと中堅所得者には無理！

嘘つきだなぁ〜。期待して待っていただけにショック！

>1023
普通の価格に落ち着くという情報を流して、ライバルを減らそうという作戦ですね。（＾−＾）ｖ
いい考えです。そういうことにしときましょう。

坪単価は１５０万円でも高いでしょう。
その価格には土地代が含まれていないのだから。
田舎の安い土地のマンションならもっともっと安い単価で買えるので、資材費だけではそんな高単価の説明がつかないが。

着工当初の港南物件の土地建物比率の平均値は50：50くらいだったと思います。それを考えると当初145万/坪設定のこの物件、仮に土地所有権だと仮定して単純計算で290万/坪相当になりませんか。
当時の港南物件は平均200〜230万/坪だったと記憶していますが、明らかに割高だと思うんですよ。

1027さんも言ってますが、あくまでも借地ですからね。ここ。

定期借地物件って大体８０％位が相場じゃない。

芝浦港南での指標は①アイランド②この物件周辺で、近年のデータをとれば、
土地評価×坪換算価格×実勢取引＝坪当たり土地相場・・・とした場合、

①はここ2年で６９０万円→１３６０万円の急騰で上昇率約２倍の価格。
　この急騰価格は前年（2007年）比でみても、元麻布の1.6倍、三田の1.6倍、
　神宮前の1.8倍、六本木の1.5倍と、超一等地と比較しても優良住宅街区入りした
　ことになり、単純価格では六本木１６８０万円、神宮前１５７０万円、
　三田１４９０万円より僅かに低いレベルになっている。

②はここ２年で７００万円→１０３０万円と約１．４８倍と急カーブで価格上昇しており、
　１０００万円超過の地区は都心部の有望地域しか存在しないのが現実。

この物件は既に２年以上前に計画されており、上記①②よりさらに価格上昇が大きく
なっているのが現実であり、この地域の将来性やセレブリティ住民の多さからも
数年前の価格での分譲はスライド上昇を無視することになり、実態にそぐわないことになる。
そういう価格再調整を考慮すれば、>>1028の控えめな数値を使用した場合でも、
200万円×８０％＝160万円（坪単価）
160万円×1.48＝236万円（最低価格帯）となり
より高層階、より南東西向き・・・となるほど1.1〜1.3ほどの係数を掛けるのが妥当。

当初基準を220万円程度とすれば、80％＝176万円×1.48＝260万円となり
北側の低層階66平米で5200万円、中層南70平米÷3.3×260×1.15UPの6400万円±？％が
港区の東京マンハッタン地区の相場と読み取ることもできそうであるが・・・

1029訂正
①の２行目
誤：この急騰価格は前年（2007年）比
正：2006年比

地価の上昇分を上乗せしちゃうんだ？　ここ借地ですよ。
当初の計画から上乗せされるべきものは資材価格上昇分とスミフの都合で遅らせた遅延に関わる経費くらいじゃないですか。地価に関わる部分は毎月の地代と保証金へ転嫁されるでしょうし、販売価格には影響しないはず。
今のこの状況でスミフにとっての誤算はＷＣＴ完売のために販売遅らせたこの物件がさらに売りにくくなっていることでしょうね。ただでさえ銀行融資下りなくなりつつあるのに、ここは借地権付き物件なんですよ。そこそこ頭金払える人じゃないと買えなくなりそうです。でもＭＳ価格下落中なんだから、頭金多く払えるような人はもっと価値のある物件の値落ちを待っていると思います。
フタをあけてみたら歴史的倍率なんて幻なのかもしれませんね。
独り言なので、反論不要。

でもワクワク。
豊洲の住民は自分たちがいつまでも話題の中心だと勘違いしてるみたいだけど
みんなこの物件に注目しています。

それにしても港南は熱いな〜

この価格なら、借地としては高いかも。

既出かしら？
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm

part4 閉鎖　なぜ？

http://money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1217778191/
こっちで、倍率発表後の情報盛り上がり中

money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1217778191/
これかな。

祭アゲ

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