多摩NTの中古マンション

築年数と駅からの距離はどの程度を想定していらっしゃいますか？

友人が南大沢で中古マンション購入を検討中です。
5年後位の異動も視野に入れて賃貸か、購入か
迷っているようです。そこで、南大沢にお住まいの方々に教えて頂きたいのですが、仮に五年後として中古物件（現在で築10年程度の公団で2000万中盤台で下柚木の萌樹の丘か瑞樹希望）の売り手や借り手（売買不成立の場合）って見付かるものでしょうか？
賃貸だと最低月10万はかかるそうで、今後5年住むにあたって売価も含めての収支で悩んでいるようです。実際にお住まいの方、ご意見をお聞かせ下さい。宜しくお願致します。

>03
5年後に売却が濃厚なら賃貸をお勧めします
購入価格と同じ値段で売却できても購入、売却の仲介手数料、ローン費用合わせると300-400万の
売却損が発生します
ちなみにご希望の物件は常に何件かは売りに出ていますが成約までに結構時間がかかっているみたい
なので買い手はあまりいないのでは？
（毎日のようにポストに入る仲介業者のチラシでの判断ですが）

04に賛成です。
都心物件は、これからしばらく
まだ価格が上がるか少なくとも高値安定となると思いますが
多摩ニュータウンは微妙。

南大沢を含めて今後新築物件の
供給もあるでしょうし、それが中古価格を圧迫。
大規模マンションも多区存在し、
常に中古の売りがあり、互いに容易に比較可能で
その結果売り出し価格もシビアなものにならざるをえない。

ちょっとリスクが高すぎると思います。
新築プレミアム分だけ価格が高くなっている新築を買うのは
さらにリスクが高いので、これもやめたほうがいいでしょう。

はるひ野（若葉台）のリーデンススクエア、２戸売りに出てますね。
目の前にレクセルマンションが建つんですよね。
やっぱり建ってから検討した方がいいでしょうか。

小規模マンションなら新築でも3000万円未満で出ていますが、
そういうのはやはり検討対象外でしょうか？広さが足らないですかね。

>>07
どこのマンションですか？
そんなのありましたっけ。京王堀之内の棟が近場で分かれてる物件？

＞07
多摩センターの藤和の新築物件は3000万未満の部屋もありましたね？
まだ空きがあるのかは分かりませんが。
駅から遠いので5年後の売却はどうなんでしょうか。。。

新築といえば松が谷の販売前に眺望のいい棟の上層階の1/4が社宅に決まってたというマンションはどうなんでしょうかね？
デベの販売姿勢をちょっと疑ってしまう。

中古は結構な数がでてますね。
でもバブル期の頃のは中古でも結構いい値段します。
そういえば南大沢の公団でまた何か発覚しませんでした？
勘違いだったらすいません。

09＝01さん？

私だったら、賃貸に出しやすい駅近の公団物件（2000万くらいかな）を買って、５年後に賃貸に出す方法をとると思います。

でも、期限が決まっていて戻ってくる予定がなければ、賃貸に住むのが一番ですよ。
新築買って５年で売ったら損失が大きいですよ。

分譲公団は賃貸が認められていない物件もありますよ
それでも賃貸にされている方もいますが
そのような物件を借りた場合、駐車場が借りられないなど
ある場合もありますよ

>09
そこは、駅から歩いて20分以上かかりますよね。
5年後の価格を予想するのはむずかしいですが

１　中古としての価格
新築プレミアム（2０％程度とよく言われている）は、住んですぐはがれますから
市場が変わらないかぎりその分価格は下がるでしょう。
駅遠物件はさらにそれが加速します。

２．多摩センターという市場
都心から一定以上の距離がある
新築マンションがさらにできる余地がある
公団、民間とりまぜて、大量の既存マンションがあり
常に多くの中古物件の供給があるため、
価格低下圧力がかなり大きいでしょう。

１と２から、５−８年の間に、新築価格３０００万が
２０００万という事態もありうるでしょう。

その一方で、その物件は
環境は抜群に良く、仕様も購入者の期待値に達しているようで
おおむね好評。

ということで、
もしかしたら失うかもしれない１０００万という経済価値と
素晴らしい住環境のプラスマイナスを
勘案して決められたらよいと思います。

多摩センター新築で3000万で買える方が少ないよ
それが2000万になるわけがない
3500万〜4000万代が今の新築主流だね
その分中古が3500→3000前後　2000万前半になってきている
若葉台は相変わらず中古も強気の値段だね

新築価格３５００万→２０００万前半　になるなら
新築価格３０００万→２０００万　になるんじゃない？

>>15
？？
新築価格が2000万前半になるわけがないじゃん
どこの田舎の話してるのさ

１４のいうように
新築価格３５００万→中古（５年後）２０００万前半　になるなら
もし新築３０００万の物件があるなら
新築価格３０００万→中古（５年後）２０００万　になるんじゃない？

多摩センターの落合、鶴牧近辺は中古でも人気が高いのかな。
築年数の割りに値段も高く思える。

落合、鶴牧の多くの地域は環境がいいからね。
きれいでゆとりある街並みが続いている。

でも、狭いところにぎゅうぎゅうに高層棟をつめこんで
窓をあけたら、向かい側とお見合いというような新築マンションの
方が人気があるみたい。あれを見ていると、鶏小屋というか
ケージを思い出してしまう。

公団の空き地率はすごいね。
「コストを考えないお役所体質」とよく叩かれるけど、
あの建て方といい、街づくりのスケールといい、
それがいい方に出た例だと思う。
民間にはできない。
公団亡き今、今後こういう街が生まれることもないと思う。

１０年前新築４６５０万現在２７５０万の公団の分譲物件部屋の広さは１０５超で駅徒歩１５分５年後の値段は幾ら位でしょうか？？

場所と今後の経済状況によるでしょ。
築10年、でそのくらいの値段というと南大沢？

正解です　22さん　なかなかするどいですね。　南大沢と言えば最近フォレストモールが開店したり
尾根幹添いに多摩地区最大のショッピングセンターが出来たり、駅前にもなにやらヘンテコな建物が建築中で発展目覚しいですね。　広い公園もたくさんあり完全に車歩道分離。　多摩センターもそうだけど街並みが清潔で落ち着いている。　子育て環境や居住性を取るなら中古マンションで充分だと思う。　まあ、新築は高すぎで手が出なかったというところが正直なところだが、広さの割りには安目な旧公団分譲物件が豊富に市場に出ているので通勤を犠牲に出来る人ならオススメだと思う。　最近８５ｍ２ではセマッと感じるようになってしまヤバイかも

南大沢の駅前のユニカのビルはパチ屋らしいよ

パチ屋ですか。　あのデザインは何とかならないですかね？　巨大な立体駐車場にしかどう見ても
見えないのですが　スポーツジムも入るみたいですね

ベルコリーヌ南大沢は駅から近くていいですね。　南フランスに街並みを模した独特のデザインで
脱団地のコンセプトが街並みや敷地全体に取り入れられている。　あの手抜き工事の事件が非常に残念ですね。　しかし、値段は強気ですね。　買えませんでした。　施工が当時超一流の設計に着いていけなかったのが事件の原因らしいですね。

スポーツジムは通り挟んだ新マンションの下に出来ますね。
駅前のビルにも出来るんですか？
地下ゲーセン、１・２階パチ屋、それ以上が駐車場と聞きました。

ベルコリーヌの街並みは素敵ですよねー。
「誰にもいえない」を見て当時とても住みたい場所でしたが…とても高かったですね。

たしかに隣に都営住宅が建っていますね。

↑　スイマセン場所間違えました

やはりベルコリーヌの改築物件で、6000万円位の値段のをチラシで見たよ。
個人でもこのタイミングで売りに出す人、けっこういそうだね。

>>31
うろおぼえだけど、けっこう大きな間取りだった記憶が。
5-22だったかは？？？

個人的な感想だけど、構造的な問題が解決され、今回新築同様になったのなら
さらに昨今の新築価格を考えると、その値段もありかも…と思いました。
以前友人が住んでいて、遊びに行ったことがあるけど
街並や建物デザイン、周囲の雰囲気は他の公団物件と一線を画している気がした。
例の問題がなければ、当然人気物件であり続けたでしょうね…ということ位しか自分には言えないけど（苦笑

売り出してる物件見に行きました。　駅から近い方の物権で傾斜地に建てられた物件でした。
４階が裏側からだと１階になっている所でほぼ新築同様な仕様ではあるが、エレベータが無く
エントランスやオートロック等も無いのがやはり公団物件なんだなーと思いました。　でも室内
はすごく広く、ゆったり作られている。　和室８畳はあまりマンションでは見られない間取りを
採用していていい感じでした。　全室１００超、駅にも近いし住環境申し分なしのオススメ物件
ですね。

チラシを見た限りでは、キッチン、建具等仕様がちと安っぽいかな？
でも、立地、周辺環境、雰囲気よし。間取りもなかなかいいし
「すごくしっかりしたコンクリート使ってた」との目撃談を聞いたので
心が揺らぐw

多摩ニュータウンの中古物件では私はバブルの遺産、みはらしの家とコスモフォーラムの二つの億ションがお勧めです。なんといっても広いし、外装内装ともに豪華でどちらも廻りの町並みがすごくきれい。駅から少し遠いのが難点ですが、それを犠牲に出来る人なら絶対お勧めです。１００ｍ２超で３０００万円程度ですから、７０ｍ２前後の新築と比較してみてください。少し古いので２００〜３００万円くらいかけて内装は思いっきりリフォームしたいです。

見晴らしの家はよくしらないけど、コスモフォーラムはたしかに高級感がある。
この辺で住民専用プールがあるのは、あそこだけでは？
低層棟しか入ったことないけど、エントランスがいくつもあって
オートロックやエレベーターを8戸で一つ位の割合で共有してて、へ〜と思った。
間取りもゆったり。遊びに行ったおうちは160平米くらいあったなあ。
分譲当時は億ションだったと聞いた。
あそこは3LDKでも100平米はあるでしょう？
ただ…駅から遠いのと、周辺の遊歩道が鬱蒼としてるのが難。

南大沢徒歩２４分・多摩境駅徒歩１４分のプレセダンヒルズ南大沢が既に何戸も売りに出されてます。築４年弱・１００平米以上で2880万円程度と非常に魅力的ですが、あまりにも良い条件の為逆に疑惑を感じます。それともこれが適正価格なのでしょうか？

住民の方・周辺環境に詳しい方、何でもいいのでお教え願います。

No.41 by 契約済み

↑

購入検討中でした。どーもすみません。

南大沢駅から徒歩13分、首都大学東京(旧・東京都立大学)理工学部棟(駅から一番遠い棟)の裏にある南大沢学園瑞樹の丘に住んでいるものなのですが、売りに出そうと検討中です。(ちなみに４ＬＤＫ・１１０㎡です。)
仲介業者に頼むと仲介料として１００万ぐらい取られたりするので自分で売れればなぁと思っています。
・・・というのは甘い考えなのでしょうか？
どなたか購入してくださる奇特な方いませんか〜？？

No.41(42)さんへ☆
スレッド検索で「プレセダンヒルズ南大沢」を検索すると、「プレセダンヒルズ南大沢非公式掲示板」「プレセダンヒルズ南大沢非公式掲示板２」という検索結果が出ますのでそちらをお読みになるといいですよ〜。

No.44 by 匿名さん

情報ありがとうございます。
早速拝見しましたが、問題点は住民のモラルの低さですか？タバコの煙にピアノ等の騒音、それに違法駐車。
なんかどこのマンションでも大体問題になりそうな事で、建物に欠陥が無いようであればお買い得物件ですね。

多摩ニュータウン最強？のマンション、アルテヴィータがまた売りにでてますよ。あそこの一階はどうなんでしょう。線路高架の下？

私も今マンション購入ですごく悩んでいます。多摩ニュータウンでは、無いのですが・・・。多摩境なんですが・・・。
ソルグランデメイツのグリーンコート(新築マンションです）にしようか、小山ヶ丘小学校前にある中古マンション（確かマイキャッスル？）にしようか悩んでいます。ソルグランデはやはり新築なのでキレイですし・・。
大好きなスタバもありますし（笑）中古マンションの方は、この間内覧してきました。とてもキレイに使っていてビックリしました。リフォームしなくても大丈夫って感じでした。又、小学校が目の前で来年私の子どもが小学生になるので、かなり安心ですよね。ミスターマックスもかなり近くて、惹かれてます。どちらにも魅力があるので決断できません。こんな事していたら、どちらも売れてしまいますよね。どうしたらいいのでしょう・・・

まだ、売却検討中でしょうか？こちらは購入検討中です。詳細をお聞きしたいのですが、どうしたらいいでしょう？

４３の方！もしまだ売却検討中でしたら、スレ願います。
それとも、もう業者に相談されました？

値段が同じならソルグランデメイツの新築をオススメします。　新築だと
設備は最新のものだし、仲介手数料１００万近くも払う必要ない。　固定資産税の優遇あり。　駅から徒歩２０分以上だけがネックかと。　新築のわりに値段も手頃だし、モデルルームで聞いた話だと土地の取得費用が安くすんだのでこの値段で出せると営業が言ってました。　新築で２千万後半からあるのはお得です。　新築と中古迷ったら新築でよいと思います。

ただ新築だと修繕積み立て一時金３０万位が必要だし、オプションやなんらで結構予定よりもお金が必要ですね。

ちなみに多摩境も多摩ＮＴですよ。

４９の方、書き込みありがとうございます！
実は東日本住宅さんの方にもう頼んでしまいました・・・。
よろしかったらそちらの方をご覧になってください。
こちらの方でもまたご意見くださいね！

再び４３です。
業者には３ヶ月契約で12月の終わりには契約が切れますので、
その時でしたら自分で売れることができます。
よろしくご検討ください。
またこちらからも連絡いたします。

４３の者です。やはり！東日本でしたね。チラシ拝見しました。
問合せ状況いかがですか？契約解約後よろしければ直に一度伺いたいです。よろしくお願いします。

多摩NTの物件はほんと格安ですね。
広いし間取りも豊富、夢のような環境です。

自分は今幹線の駅近に住んでますが
近辺の60〜70平米の価格で100平米以上が買えるというのを知って
今後の住まい方をいろいろ考えてしまいました。
特にバブル期の中古物件に興味を持ちました。

近いうちに多摩NT周辺を歩き回ってみようかと思います。

＜５６
多摩ＮＴで広さにこだわるならやはりバブル期以降の旧公団物件がよろしいかと思います。　第１回目の大規模修繕も終了している物件が多いので
外観もそれなりに綺麗に保たれている物件が多いと思います。　
せっかく中古物件を検討されるなら、角部屋で最上階、３面バルコニー、ルーフバルコニー、傾斜天井等、新築物件では叶わぬ仕様をじっくり時間をかけて探せば良い出物があるかも。　１００平米どころか１２０、１４０平米などありえない広さの物件も普通にあります。

>57

書き込みありがとうございます。
交通が不便ではありますが、
車を使う生活にすれば多摩NTでの生活もありかと思ってます。
都心・交通至便なところでは到底かなわないような物件が
多くありそうです。
想像では新築分譲時の半額以下になっているのではという
感じの物件もありますね。

>No.55
No.43です。
よろしければこちらのメールアドレスの方にご連絡ください。
yfd46028@yahoo.co.jp
詳しくお話をいたしましょう。

ベルコリーヌはどうなのでしょう？現在H4年築で気に入っている間取りがあるのですが、10年後の価格が心配でもあります。常に広告が出ている物件のようですし。売りたい時に売れないと困りますよね〜。どなたか相談にのってください。

>60
うーん　ベルコリーヌに関してはなんとも言えない。　ベルコ問題で立替した物件であれば全く問題ではないが、その分新築同等の価格である。
おそらく６０さんが気にしているのは、ベルコ問題で、立替までにはいたらなかった大規模修繕のみで現在に至っている本当の意味の中古物件が耐震性や構造など大丈夫かどうかという事だと思われる。　ただ１つ言えることは立地とベルコ全体の街並みは間違いなく最高です。　今後、公団だから成しえた統一コンセプトによる街並みは民間では出来ないと思います。　ベルコ問題でも全ての棟が耐震性に問題があったわけではないと思うし、修繕にて外観は築１４年の水準をクリア出来ていると思います。
構造等の問題がクリアされて（当たり前だが雨漏りしない、外壁にヒビなど無い）いるなら検討の余地はあるかと思います。　１４０平米位の物件が３８００万？位で売りに出ていますね。　１０年後幾らで売却可能かは
プロでもわかりません。　広い間取りは大体メゾネットタイプでエレベーターのない４階５階部分だから割安なのかもしれません。　不動産屋に聞いてみたらエレベーターがない場合は上に行けば行くほど値段が安くなる傾向があるそうです。　ある場合は逆。　自分なら、耐震性に問題なく１階部分で永住を考えるなら買いだと思います。　何度も言いますが立地と環境、駅に比較的近いは最高です。　ロイヤルから出てる改築物件が買える予算があればこんなに悩まないんですけどね。

ベルコリーヌ南大沢は、今でも立替中の棟があり、今後たくさん市場に出回りそうですね。　工事中の高層棟も修繕が終われば市場に出てくるかもしれません。　今後の動向が楽しみです。

60です。皆さんご存知の通りです。立地と環境の良さは他の物件では見つかりません。ただ、やはり当時の構造問題と造りが古い点等、将来売却可能か不安があります。61の方のご指摘通り3000万台の物件はずっと残っているようですし、今後の動向が読めない身としては不安で購入には踏み切れずにいます。あの辺だと他には鑓水近辺の民間築浅マンションになってしまうし、そうなると駅から遠く、今後価格は益々下落しそうで。南大沢5辺りで賃貸も含めてお勧めマンションあったら教えて下さい。

将来売却の予定があるならばここはNOでしょう。
あくまでも（現時点の予定）永住でなければ。
今現在の中古は分譲時の半額程度ではないでしょうか、
そう考えるとこの先10年後、20年後なんて
いくらで売れるかより、売れるかどうかの問題になってしまう
ことも覚悟しないと。

ベルコにもいろいろな棟がある。
　
・外観がすごくお洒落で今でもテレビドラマのロケで通用しそうな棟
・見た目から古い公団住宅そのままの外観の棟
・賃貸棟と分譲棟
・低層棟と高層棟
・工事中または修繕中
・立替（改築）後の棟

うずまき公園近くのメゾネットタイプが外観すごくお洒落でいい感じ。
でも、売りには全くでないです。　駅から遠いがあの物件なら４千万出せる。　現在売りに出てる３８００万の物件の外観はどうなんでしょう。
広くて、リビングに吹き抜けがあり、傾斜天井。　エレベータが無い点を考慮しても興味がありますね。　ただ売却する可能性がある人はちょっと
考えたほうがよいかも。

仕事上、異動の可能性がある以上、やはりリスクのあるベルコリーヌの購入は控えた方が賢明でしょうか。上柚木近辺の公団はここ二、三年価格が安定していて、いずれ売却しても高く売れそうでこちらも惹かれています。南大沢5丁目か上柚木、この辺りの環境で他にお勧めありますか？

＞66
別所地区の公団、公社はどうですか？　グリーンウオーク多摩も出来て買い物にはすごく便利です。　道路も広く別所公園や長池公園にも近く街並みもとても綺麗ですよ。　何年か前に美しい街並み大賞にも選ばれ、たまにドラマのロケに利用されたりもしています。　長池公園と見附橋、コルトーナ多摩（結婚式場）の景観は格別です。　知っているマンション名は

・ノナ由木坂
・コープタウン見附橋
・長池公園せせらぎ通り
・レーベンスガルテン長池
・蓮正寺公園

こんなところですね。

不動産屋がいうには、駅近の公団（一番街等）や萌黄の丘とかは安定しているそうです。鑓水になるけど、大規模マンションのパークフィーネも環境はいいですよ。外壁タイルも問題解決したそうですが、実際今後の価格変動は読めません。でも、相変わらず人気物件のようで空きはなかなか出ませんね。

今は不動産動向が読めないから難しいかも。ベルコもパークフィーネも環境はいいが、いずれも構造上の「ケチ」が一度ついた物件。
購入の際は管理費、固定資産税等々かかるし、移動の際、売却損が出るのは、もしくは最悪売れない場合もあるし。賃貸が賢明では？

友人が転勤になってしまい、南大沢レジデンスを手放すかもしれません。
南大沢駅から徒歩４分でかなり資産価値があります。
100m2で4400万程度だったと聞いています。

新築で多摩境 徒歩3分 70m2（ライオンズ）3900万を考えると、築一年以内だと中古価格はどの程度でしょうか？
私も検討中ですが、きっと高いですよね。不動産屋はすぐに売れるのでは？といっているそうですが。

多摩NTはHPで見ただけですが
夢のような地域ですね。
街がきれいです。
ちょっと心が動きました。
物件も格安、
おそらく普通のサラリーマンだと
100平米以上の部屋はこういうところでないと得られないのでは
と思ってます。
間取りも様々で、見ているだけで楽しい。

年収４５０万でも１００平米超買えました。　中古だけど。

>70
今なら5000万はするよね。
レジデンスは今年の4月分譲だったから、値上がり前物件だね。
うーーん。今考えるとお買い得な物件でした。
中古でも少なくとも値下がりはないのでは？

南大沢レジデンスは南大沢の中でも一番の立地ですね。　本当に

今思えば安かったですね。

多摩センターの人気物件は、外にはまず出ないで、不動産会社に
事前登録された人に、すぐに売れてしまうらしい。
ブリリアも、最近一つ売り出し価格よりも高い値段で出たけど、すぐに売れたらしい。お目当ての物件があったら、地元の業者に登録しておいた方がいいよ。

ベルコの高層棟が修繕されあと２年位のうちに市場にでるかもね。
ほぼスケルトンにてのリフォームと大規模な修繕が今行われている所
公団が値段幾らでつけてくるかは不明。　ただあまり強気な値段は
つけられないと思われます。　同時期に低層の新築が市場に出るので
新築と修繕の値段の差がどれ位か興味ありますね。

新築、中古含めて多摩ＮＴは供給過剰気味。　多摩ＮＴでもマンションの価格が
上がり気味ですが、もうしばらくすれば通常価格に戻るでしょう。　新築ラッシュ
のあおりで中古相場も下がりぎみですので中古のかんしてはここ２年の内に検討す
るのはよいかも。　多摩ＮＴは後に売却すること前提で購入はしないほうが懸命
かと思います。　永住か長期居住が大前提です。

N-city堀の内って中古物件はでないのでしょうか？

永山あたりの公団分譲の中古物件が値上がり始めてます。
諏訪２丁目の建て替え話の影響でしょうか？

８００万円くらいで流通していた頃に買って、賃貸しておいてもよかったか・・・。

３９番さん。私もコスモフォーラム多摩の外観、内装、設備、町並みなどみなすごく気に入っていて、１年以上４LDKがでるのを待っているのですが全く売りに出ませんね。人気物件はすぐに売れてしまうのでしょうか。

築１０年以内で、８０㎡超、２５００万円以内で
買えるとこありますか？
この辺りの物件の情報を知る効果的な方法を教えてください。