レーベン上杉THE LUSTEAについての情報を希望しています。
所在地：宮城県仙台市青葉区上杉五丁目143番1他（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：64.11m2～80.57m2
売主：タカラレーベン東北
施工会社：大末建設
管理会社：レーベンコミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-03-21 17:34:29
仙台都心への回帰とか言われてるけど、私は郊外へ行くしかないなぁ。住む場所で貧富の差が開きそうですね。公式見ましたけど、本当に4888万からなんですね。何にお金掛かってるのかな。土地？
レーベンは他物件で最安値を1期に出さないスタイルを取ったりしてますが、最多が5,400ですか。
駐車場安いとは言え、大分高い印象です。
というか、広告宣伝費かけすぎじゃないですか？この会社。
１期で２４戸って強気ですね。それだけ反応が良かったのかな。
それともレーベンでは普通の売り方なのでしょうか。
>>63 検討板ユーザーさん
驚きの価格ですね。ここまで新築価格上がってくると、パークハウス錦町とかシエリア新寺は仙台駅徒歩10分位だったのに安かったんですね。
5400万ならほかも色々選べるなあ。
今から考えると、錦町も新寺もかなりお買い得でしたね。
全邸ライオンズマンションビューなんじゃないの？ザレーベン上杉三丁目超えるの？
一期の価格設定で24戸分譲って強気なのはある程度の見込みがあるからでしょうが、上杉山小学校の為？5千万6千万出す魅力は何？
>>64 マンション比較中さん
レーベンは売れる分しか出さない会社ですから。
24戸全てに要望書が入っているのでしょう。
逆に不調な物件だと、販売を1年近くも順延し続けることもありますし。
駐車場120％完備なんですね！ありがたや
100ﾊﾟｰｾﾝﾄでは？
マンション名の末尾の英語
ルナシー感なんとかならないですか？
レーベン上杉ルナシー笑
北仙台の三井と同等価格で勝負して申込みが多いんだからすごい。上杉学区と平置き駐車場は金持ちファミリーにとって魅力なのかな。こう高くても売れてくると、どんどんつられるように価格上昇していくから困ります。
ところでなぜラスティ？意味が分かりません。
Rusty （錆びた）しか頭に浮かびません
今日見てきたけど、いい感じでした
非免震がネックになってる人もいるみたいだけど、地盤良いエリアだし、大規模修繕含めたコストも考えれば耐震で正解だと思いますよ。そもそも免震も縦揺れに効かなかったり、長周期地震動に弱かったり、必ず安心というわけでもないですし。
修繕費のこと考えたら免震より耐震制震がいい
って人はしばらくマンション買わない方が
原価高騰で免震採用できない状況で作られるマンションの設計・構造・施工がどんなものか
パンフに書かないとこや引き渡し時に目に見えないとこは低め少なめ薄めにしてコスト抑えないと利益下がる
>>83 匿名さん
3.11や3.16の被害を経験している仙台で、あえて免震を採用しないのか、採用できないのか（原価が上がりすぎて完売可能な価額設定ができないのか）。
デベは、利益率を下げてでも高品質なマンションを提供するのか、利益率は堅持し建築法規は守りつつそこそこの品質を提供するのか。
デベをどこまで性善説で捉えるかどうかだと思いますよ。床天井スラブ厚境界壁etcこそ重要で、見た目やデザインは、新築ならそれなりで当然ですから。
総戸数50前後のマンションでは耐震でしょう。全て免震にするのは原価上がり販売側にリスクが大きすぎる。
販売サイドの理屈は今どれだけ売れて儲かるかしかない。なので消費者側がどれだけ安心安全を重視するかだと思います。修繕コストのことを考えるコメント多いですが仙台に住む以上30年以内の大地震とそれに伴う人的物的コストは折り込むべきだと思います。私は免震一択です。
野村や住友が近所で免振を採用するなか耐震というのはやはり大手と中堅の格の違いに見えてしまいます。
ハイグレードの「ザ・レーベン」ではなく通常のレーベンブランド、南向きで大通りに面しているとはいえ向かいのマンションで眺望は塞がれていて、周辺環境（雨宮のイオンや旧・現勝山グループの関連施設）もどう変化するかまだ不安定さが残る地域、とそれほど好条件が揃っているわけでもないのに販売価格は高いしその割に免振でもないし、なんでこんなに高いんだろう？
素人考えですが、地盤が良い＝地中深く支持層まで杭打ちしなくて良い＝コストが嵩まない、と考えるとその分価格が抑えられたりしそうな気がするのですが。
みなさんがおっしゃるように建築コストの上昇が価格に跳ね返ってきているのだとすると、これからできるマンションと、既にできている新築マンションとは価格だけでの単純比較はできないのかもしれませんね。
私の感覚だと、免振を選んでいたら利府長町の直下型でもし被害が出ても諦めはつくけど、耐震を選んでいて311のようなプレート型で被害が出てしまったら後悔しちゃいそう。
直下型は結構一か八か的な感じがするけど、プレート型は一撃必殺ではなくても数年おきに嫌な感じでダメージ重ねてくるからなおのこと、ね。
そりゃ耐震で何事もなく乗り切れれば一番なんでしょうけど、不安を抱えながら生活するくらいならランニングコストが高くても免振の方がいいかなあ。
ブライダルとか不動産販売とか
消費者側は一生もので意気込むけど
事業者側は日々の仕事でしかないし、仕事として特別感や価値を演出してるだけですからね。
免震に出来なかったんですよ高いと売れないし利益率も下げられないから、なんて正直不動産のように率直なことは言わず、将来の修繕費のことも考えましたとか地盤がとても良かったのですとか、顧客ファーストぶって、嘘は言わないけど演出をして、購入検討者に話しますよ。だってノルマあるし、売らないと利益上げないと上司や株主が怒るんだもの。
この値段でも買う人がいるから高いだけでしょ。免震とか耐震とかスラブ厚とか全然気にせず買う人の方が圧倒的に多い。気にしない富裕層がいるから物が売れるんですよね。住友だとかレーベンとかよく分からないけどこっちの方が駐車場１００％だし平置きでいいし、同じ値段ならって人もいるでしょう。
地盤がいいから耐震でも大丈夫と言う人は耐震買った人なんじゃないですかね。後ろめたいのか懸命に言ってる人がいるけどお察し。
免震マンションに住んで1年。（それまで10年近く耐震のマンションの高層階住み）耐震マンションに住んでる時に一昨年の地震が起き、身の危険を感じるほど揺れました。しかし免震マンションに引っ越してから起きた今年3月の地震では何も動いておらず免震の凄さを体感しました。耐震マンションをお考えの方は保険はもちろん家具の配置にも配慮した方がいいと思います。あと免震マンションのモデルルームでたまに免震体験車試乗キャンペーンなるものがやってる事があります。機会があれば是非参加してほしいです。判断材料になるかと思いますので。
荒井の耐震マンションに住んでいる私からすれば上杉なら同じ耐震でも羨ましい。こちらは地震のたびに家の中ぐっちゃぐちゃですよ笑
結局免震採用してるマンション高額で買えなかったのよ。そういう人のための耐震。
レーベンって販売期で残った住戸を先着順にする印象ないんだけど。結果ってわかるもん？
金に余裕があればそりゃあ免震だけど、無理してまで免震買う必要性は感じないな。3.11も耐震で何とかなったし。限られた予算をどこに振り分けるかですよね。
>>99 マンコミュファンさん
レーベンも売れ残りの先着順は皆無ではありませんよ。おそらく、一旦は契約が成立したけどローンが通らなかったキャンセル住戸とか、抽選ではなく最初から先着順で出したけど契約当日に条件が折り合わずに不成立になったりとか。
何戸売れるかはレーベンに限らずどのデベロッパーでも事前に分かってるんじゃないですかね。
マンションギャラリーに販売開始当日にいきなり来て、1回目で買う人はいないでしょう。担当営業と何度か話し合ってから買う決断をするわけで、その人数を数えれば何戸が確実に売れるかは読めますよね。
また、抽選の場合は事前に要望書というかたちで「誰がどの住戸を買うか」重複しないように事前に調整しており、大抵の場合は倍率1倍の茶番劇なのだそうです。
レーベン（他にもいますが）の場合は決断して確実に売れる分だけを販売し、他のデベロッパーの場合はまだ検討中で決断していない分も上積みで販売してるのではないですかね。販売当日に決断させるのも営業の腕前だろうということで。
>>103 通りがかりさん
大手町は引き渡し前後にキャンセルで先着があったのは知ってます。レーベンは販売が速いのは有名ですが販売期全てで確実に完売してるのか取りこぼしたら次期に回してるのか知ってたら教えてください。
>>102 マンション検討中さん
北仙台は街並みが悪かったり西向きだったりで個人的にイマイチかなと思うけど、雨宮は隠れた優良物件ですよね。イオンの建設が遅れてるけど、出来上がったら北四番丁・北仙台界隈では一番便利になると思います。
>>104 さん
「販売が速い」と言っても、そもそも販売が不調なときは「販売しない」という戦術を採ってますからねえ。予告だけ出して1年近くも順延を繰り返したり、極端に絶不調な場合は着工してマンションギャラリーも開設した直後に「第1期販売を竣工直前まで延期する」と宣言した事例もありますし。
目論見が外れて取りこぼした分はケースバイケースですね。
絶好調で完成の半年前に全戸完売した物件では、最終期になってからキャンセル住戸が幾つか出て来ました。（しかも、普通に売れた他の住戸よりも割高な価格設定で。）
不調で竣工時もそれなりに売れ残っていた物件では、途中でキャンセル住戸があったはずなのにいつの間にか消えていました。（値下げの再登録をする前に別の人に売れてしまった？）
少なくとも、取りこぼしを単純に次期に回すと期ごとの販売戸数の合計が総戸数を超えてしまうので、別の方法で処理しているようです。
駐車場500円～5,000円ってなんの差ですかね。機械式ってそんなに安いんですか？
>>107
利便性を考えたら順当。他の物件でもそんな相場観。車ほとんど使わねって層は500円機械式で固定費が安くなり、毎日使う層は差額を払っても周辺借りるより安いんだから、双方にとってウレシい。
機械式は遅くて不便だけど維持費修繕費高いから安く貸していいのか？って問題はありますけどね。いずれ管理組合で値上や機械式撤廃の議論はあるかも。
このあたりの目先感（売る時の映えしか考えないところ）で私はレーベンが好きになれない。
レーベンの駐車場含めた管理費運営は信頼できないよね。まさに売るときだけの目先の設定。今は建築ラッシュ、広告バンバンでイケイケだけどレーベンの10年後20年後は不安。将来的な資産価値なやらを考えると価格も変わらんしスミフ上杉2つのほうがいいよ。
まだ間取り変更ができるんですね。リビング横の扉なくしてリビング広々使いたいな
