レーベン上杉THE LUSTEAについての情報を希望しています。
所在地：宮城県仙台市青葉区上杉五丁目143番1他（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：64.11m2～80.57m2
売主：タカラレーベン東北
施工会社：大末建設
管理会社：レーベンコミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-03-21 17:34:29
一番乗り！
お値段次第ってマンションかな。
100ﾊﾟｰｾﾝﾄ駐車場以外の売りはなんだろう。
レーベンってなんで価格なかなか公表しないんですかね？モデルルーム行っても教えてくれないことあるようですが、コンセプトルーム行こうか迷ってます。レーベンの営業さんイケイケとトミーさんも言ってますし。押し売りは苦手なもので。
買う人にしか教えない。それがレーベン流。
>>3 匿名さん
いくら位ですかね？さすがに平均4500万とかだと
住友買った方がいいし、だからといって安くはないでしょうから3500万から4500万くらいかな。
レーベン価格なかなか教えてくれないから面倒くさいって聞きますよね。ナイスとかだったら良かったなぁ。
間取りってもう公開されてるんですか？？
一応3、4LDK仕様みたいだけどHPに詳細は無いような。
価格帯が気になる。上杉だから高くしてくるんだろうが。
周辺施設も気になる。まあ栄えてるから病院やスーパーも特に問題はなさそうだけど、
間違えました。
問題というか、不便はなさそう。
立地はいいですよね。駐車場代が安いのは一見お得感あるけど、長期的に見たら修繕積立金が不足しそうな気も…。
>>13 マンション検討中さん
足りなくなって値上げして２倍にしたとしても上杉で敷地内平置き10000円なら安いと思う。
機械式3000円、平置き10000円とかなら有りかと思うけど。まぁ、売っちまえば関係ないからねぇ
立地はいい方だと思います。イオンできたら徒歩３分ほどで行けますから利便性が良くなりますね。向かいにライオンズとプラウド建っているので空は見えずらいですが暗くなることはないですし車通勤、地下鉄通勤どちらでも対応できますね。でも強気に価格出されるとここじゃなくてもって考えてしまうような微妙感もある。
レーベン好きじゃないけどここは人気になる。立地は微妙だけど駐車場100%は希少だから資産性でも安心できる。
>>17 匿名さん
立地ちょっと悪くなるけど一つ通りが違うレーベン北六番町も駐車場100%しかも平置きなのに築5年位で結構売りに出されています。そしてなかなか売れてない。梅田町と上杉は違いますがここも資産として考えるマンションではないかと思います。
20年後くらいの機械式駐車場交換時期に機械式撤去して平置き60％くらいにすれば維持費抑えられますよね。
3分とはまた近くにできるんですね。この辺仕事でしか行ったことしかないけどイオン系多いイメージ。なんかあるのか？
>>18 匿名さん
北6番丁って100%なんでしたっけ？知りませんでした。検索したら角部屋89平米で3980万あるんですね。これは辛い。徒歩16分と徒歩6分はさすがに違いすぎますしこっちは街中ですから100％が希少だと思います。
>>24 匿名さん
毎日通勤で使う人にとっては楽観視できないよね。機械式になるならいらないって人多いと思う。ここ駐車場１００%かつ平置きでも５０００円ってのがウリだよね。ホームページでも大きくアピールしてるし。抽選外して外部の平置き月極だと近くでも月２倍から３倍払わないといけない。目当ての人にとっては死活問題。機械式慣れるとしても毎日はストレスなんだよね。経験者です。
売る側のレーベンとしても平置きは最後までとっておきたいだろうし、どうなるかな。
>平置きでも５０００円
でもどうせ機械式の分が不足してるから、管理費・修繕積立費に上乗せなんだよなぁ
間取りなどアップされてましたよ！結構広くていい感じだけどバルコニーの目隠しというか柱が気にならないのかなぁ。レーベン上杉３丁目もだけどレーベンの流行りなの？やっぱり浴室テレビは付いてましたねwテレビ自体見る人減ってるのにニーズあるのかな。
シエリア錦町とどっちが価格を先に載せるかが興味あります。トミーさんの価格調査やってくれないかな。
>>27 マンコミュファンさん
浴室テレビは、浴槽のバブルジェット（ミラバスビジョン）のオマケですよ。
バブルジェットのリモコンがテレビと兼用になっており、異常時にはエラーメッセージが表示されるのでしょう。
それと、テレビ番組は見なくても時計として点けておくという使い方もありますよ。（エコキュートの操作パネルにも時計は表示されてたはずだけど。）
上杉3丁目のザレーベンで最低坪単価が195万円でしたがここはどんな感じかな。比較的ゆとりある間取りや装備見る限りファミリータイプって感じですから、高級路線の3丁目よりはお値打ちになる気もしますが。エレベーター食い込んでるタイプで3000万円前半くらいからですかね。
全邸南向きではあるけど南面は交通量の多い幹線道路だし
建物が敷地の最南部分にあるのも騒音や排気ガス、埃の
ことを考えるとどうなんだろう？
南面の窓は二重サッシにするくらいの配慮は欲しいけど
それもないようだし。
それに角部屋はともかく、中部屋はバルコニー外側に
柱のような装飾があるので、日照や開放感がかなり
阻害される心配もあるんじゃないかと。
>>30 マンション比較中さん
あの装飾は目隠しなんでしょうけど、曇ガラスで十分な気もしますけどね。売主がデザイン凝る会社というか癖が強いから周りと同じようなマンションは建てたくないのでは？
排ガス騒音は利便性高いマンションだと多くが被害あるので妥協するしかないでしょう。夜はそんなに車通りないですよ。
Cタイプの横長いい感じですね。他ももっとwebで公開してほしい＾＾
>>30 マンション比較中さん
角部屋は装飾ないバルコニーなのでいいのですが、さすがに80平米超えはいらないし高いだろうから検討するならば中部屋の3つかな。アルファベット順であればBは狭いだろうからＣかDかな。多分Dは縦長リビングで窓側2部屋ってプランだろうけど。ここも4000万5000万を超えてくるなら近場の財閥の方が免震で良さそうな気もするけどどうなんでしょうね。
「ザ」はつかなそうですね。
ザが付くとプレミアムのようですが、３丁目と５丁目の設備そんなに違うかね？立地としては３丁目のが静かだけど、その代わり５丁目は駐車場全戸確保してるし。
目の前が右折含みで５車線。幸町方面へ走る車の音は大して気になりませんが、信号待ちのアイドリングと走り出しって結構響くんですよね。騒音が気になります。仕方ないのかなマンション買うなら。
駐車場が手前で建屋が奥の方が良かったのでは？と思うのですが、法規制上の問題なのでしょうか。
素人ですみません。
ここもザ付きでリッチ路線かと思っていたので、この展開は意外でした。
北側1/3は第二種住居地域で隣地斜線規制がきついと思う。
雪降ったら駐車場は融けないねぇ。。。自転車が南側入出庫なのはいいね
ディスポーザー、食洗機とか大体のは標準みたいですね。悪くないんじゃないかな。あとは価格やなー。
長町もそうだけどここのイオンも出来る出来る詐欺じゃないか。。。？
大規模開発には行政の許可が必要。市は許可に関わるだけで開発にタッチしてるわけではない。語弊を生む表現だな。
建築場所まで行ってきましたが、かなり交通量多いですね。少しマイナス。
どなたか話聞きにいきました？有益な情報得られるなら行こうかと思いますけど、大した話もなくまた来てくれたら教えます的な感じであれば時間もったいないなぁと。
七十七銀行の隣にローソンが６月にオープンしますよ
中住戸はバルコニー側にガラス埋まってますけど、風通し悪くなるだけじゃなくて排ガスで汚くならないですかね？
>>42 匿名さん
日本語としては、語弊の「ある」もしくは「誤解」を生む
が正しいですね。
ともあれ、許可をした責任はあると考える市民が多いのでは？「許可しただけです、開発にタッチしてないので無関係です。」とは言えないでしょう。
建設後弊害がでた場合に許認可者の責任はあれど建設しないことへの責任はいいがかりじゃね？建設命令とか出すの？wごねすぎるとミニストップになっちゃうw
>>50 マンコミュファンさん
実現可能性の低い計画に許可しちゃう議員はどうなんですか…？そんな人に投票したい？私は嫌だなぁ。
昨今の地価上昇を利用した土地転がしの形になった広島のイケアみたいなことにならないといいですねー
議員www
そもそもあの場所にイオン自体が無理あるような。今以上の渋滞起こさないでほしい。
そういえば卸町とか長町の掲示板では上杉って伝統とか歴史がって言ってる人多いけど、そんな場所にイオンでいいのかな？ちぐはぐな感じですよね。
その上杉アドレスにかつてボーリング場やスケートリンクがあったわけで、隣の雨宮にイオンは不釣り合いとか言われても、ちょっと今さらな感じが。当時あの向かいには西友がありましたし、商業施設のイメージだけで考えればイオンでもそれほど変わらないでしょ。
第一期４８００万円台から。最多価格帯５４００万円台。斜め向かいの免震プラウド買えたやん。雨宮のシティハウス買えるやん。
コンセプトルーム伺わなくて良かった。予算伝えたらどんな対応されてたんだろう。仙台中心部の新築マンションは5000万必要なんですね。高騰前に戻れるなら買えるうちに買っておけば良かった。
３０００万円台が安く感じる世の中になってきましたね。逆に３０００万円前半だと大丈夫かと質を疑ってしまう。
物件価格、金利、税制、あらゆる面で早期の購入がお買い得でしたね。
特に中心部はコロナ明けに加えて、再開発の本格始動で今後力強く価格が上昇しそう。そして中心部を買えない人たちが郊外に雪崩込み、共連れで郊外の価格もまだ上がりそうな予感。
仙台都心への回帰とか言われてるけど、私は郊外へ行くしかないなぁ。住む場所で貧富の差が開きそうですね。公式見ましたけど、本当に4888万からなんですね。何にお金掛かってるのかな。土地？
レーベンは他物件で最安値を1期に出さないスタイルを取ったりしてますが、最多が5,400ですか。
駐車場安いとは言え、大分高い印象です。
というか、広告宣伝費かけすぎじゃないですか？この会社。
１期で２４戸って強気ですね。それだけ反応が良かったのかな。
それともレーベンでは普通の売り方なのでしょうか。
>>63 検討板ユーザーさん
驚きの価格ですね。ここまで新築価格上がってくると、パークハウス錦町とかシエリア新寺は仙台駅徒歩10分位だったのに安かったんですね。
5400万ならほかも色々選べるなあ。
今から考えると、錦町も新寺もかなりお買い得でしたね。
全邸ライオンズマンションビューなんじゃないの？ザレーベン上杉三丁目超えるの？
一期の価格設定で24戸分譲って強気なのはある程度の見込みがあるからでしょうが、上杉山小学校の為？5千万6千万出す魅力は何？
>>64 マンション比較中さん
レーベンは売れる分しか出さない会社ですから。
24戸全てに要望書が入っているのでしょう。
逆に不調な物件だと、販売を1年近くも順延し続けることもありますし。
駐車場120％完備なんですね！ありがたや
100ﾊﾟｰｾﾝﾄでは？
マンション名の末尾の英語
ルナシー感なんとかならないですか？
レーベン上杉ルナシー笑
北仙台の三井と同等価格で勝負して申込みが多いんだからすごい。上杉学区と平置き駐車場は金持ちファミリーにとって魅力なのかな。こう高くても売れてくると、どんどんつられるように価格上昇していくから困ります。
ところでなぜラスティ？意味が分かりません。
Rusty （錆びた）しか頭に浮かびません
今日見てきたけど、いい感じでした
非免震がネックになってる人もいるみたいだけど、地盤良いエリアだし、大規模修繕含めたコストも考えれば耐震で正解だと思いますよ。そもそも免震も縦揺れに効かなかったり、長周期地震動に弱かったり、必ず安心というわけでもないですし。
修繕費のこと考えたら免震より耐震制震がいい
って人はしばらくマンション買わない方が
原価高騰で免震採用できない状況で作られるマンションの設計・構造・施工がどんなものか
パンフに書かないとこや引き渡し時に目に見えないとこは低め少なめ薄めにしてコスト抑えないと利益下がる
>>83 匿名さん
3.11や3.16の被害を経験している仙台で、あえて免震を採用しないのか、採用できないのか（原価が上がりすぎて完売可能な価額設定ができないのか）。
デベは、利益率を下げてでも高品質なマンションを提供するのか、利益率は堅持し建築法規は守りつつそこそこの品質を提供するのか。
デベをどこまで性善説で捉えるかどうかだと思いますよ。床天井スラブ厚境界壁etcこそ重要で、見た目やデザインは、新築ならそれなりで当然ですから。
総戸数50前後のマンションでは耐震でしょう。全て免震にするのは原価上がり販売側にリスクが大きすぎる。
販売サイドの理屈は今どれだけ売れて儲かるかしかない。なので消費者側がどれだけ安心安全を重視するかだと思います。修繕コストのことを考えるコメント多いですが仙台に住む以上30年以内の大地震とそれに伴う人的物的コストは折り込むべきだと思います。私は免震一択です。
野村や住友が近所で免振を採用するなか耐震というのはやはり大手と中堅の格の違いに見えてしまいます。
ハイグレードの「ザ・レーベン」ではなく通常のレーベンブランド、南向きで大通りに面しているとはいえ向かいのマンションで眺望は塞がれていて、周辺環境（雨宮のイオンや旧・現勝山グループの関連施設）もどう変化するかまだ不安定さが残る地域、とそれほど好条件が揃っているわけでもないのに販売価格は高いしその割に免振でもないし、なんでこんなに高いんだろう？
素人考えですが、地盤が良い＝地中深く支持層まで杭打ちしなくて良い＝コストが嵩まない、と考えるとその分価格が抑えられたりしそうな気がするのですが。
みなさんがおっしゃるように建築コストの上昇が価格に跳ね返ってきているのだとすると、これからできるマンションと、既にできている新築マンションとは価格だけでの単純比較はできないのかもしれませんね。
私の感覚だと、免振を選んでいたら利府長町の直下型でもし被害が出ても諦めはつくけど、耐震を選んでいて311のようなプレート型で被害が出てしまったら後悔しちゃいそう。
直下型は結構一か八か的な感じがするけど、プレート型は一撃必殺ではなくても数年おきに嫌な感じでダメージ重ねてくるからなおのこと、ね。
そりゃ耐震で何事もなく乗り切れれば一番なんでしょうけど、不安を抱えながら生活するくらいならランニングコストが高くても免振の方がいいかなあ。
ブライダルとか不動産販売とか
消費者側は一生もので意気込むけど
事業者側は日々の仕事でしかないし、仕事として特別感や価値を演出してるだけですからね。
免震に出来なかったんですよ高いと売れないし利益率も下げられないから、なんて正直不動産のように率直なことは言わず、将来の修繕費のことも考えましたとか地盤がとても良かったのですとか、顧客ファーストぶって、嘘は言わないけど演出をして、購入検討者に話しますよ。だってノルマあるし、売らないと利益上げないと上司や株主が怒るんだもの。
この値段でも買う人がいるから高いだけでしょ。免震とか耐震とかスラブ厚とか全然気にせず買う人の方が圧倒的に多い。気にしない富裕層がいるから物が売れるんですよね。住友だとかレーベンとかよく分からないけどこっちの方が駐車場１００％だし平置きでいいし、同じ値段ならって人もいるでしょう。
地盤がいいから耐震でも大丈夫と言う人は耐震買った人なんじゃないですかね。後ろめたいのか懸命に言ってる人がいるけどお察し。
免震マンションに住んで1年。（それまで10年近く耐震のマンションの高層階住み）耐震マンションに住んでる時に一昨年の地震が起き、身の危険を感じるほど揺れました。しかし免震マンションに引っ越してから起きた今年3月の地震では何も動いておらず免震の凄さを体感しました。耐震マンションをお考えの方は保険はもちろん家具の配置にも配慮した方がいいと思います。あと免震マンションのモデルルームでたまに免震体験車試乗キャンペーンなるものがやってる事があります。機会があれば是非参加してほしいです。判断材料になるかと思いますので。
荒井の耐震マンションに住んでいる私からすれば上杉なら同じ耐震でも羨ましい。こちらは地震のたびに家の中ぐっちゃぐちゃですよ笑
結局免震採用してるマンション高額で買えなかったのよ。そういう人のための耐震。
レーベンって販売期で残った住戸を先着順にする印象ないんだけど。結果ってわかるもん？
