シティハウス堤通雨宮町ってどうですか？

シティテラス上杉くらい他とグレード違って明らかな違いがあるならまだしも、隣のプラウドと差がないこちらは売却は苦労すると思う。

名取と富谷に仙台市は人口取られてるかもしれんよ。出勤や出張が少しずつ減り20年30年と時が経てば仙台駅近郊に住むメリットは少なくなるかもしれない。コンパクトシティ化が必ずしも仙台駅中心になるとは言えないと思います。仙台市が仙台駅中心に進めようが住むところや人気は住民が決めること。

>>802 匿名さん
私もそうですが、今の20代から30代は車に乗らず、徒歩と地下鉄だけで生活できることを好む人が上の世代に比べて多いです。若い世代ほど郊外より都心を好む傾向にあるので、行政のコンパクトシティ政策と合わせて都心集中が進むんだろうなと思います。

>>802 匿名さん

行政がお金を集中させることが出来る場所もコンパクトとになります。どう考えても仙台駅中心です。最悪青葉区の範囲内でしょうね。

>>804 名無しさん
偏りすぎw都心に住む必要なくなるかもしれないから絶対はないでしょ。高確率で青葉区中心部は人が集まると思いますが、トヨタのウーブンシティのような未来都市が郊外に点々とするかもしれないよ。グーグルシティとかアマゾンシティとか。10年経つと働き方も生き方も変わるよね。将来仕事あんのかな。

郊外に未来都市が出来たら、そのときに移住すれば良いのでは。今から郊外住んでたら不便で仕方ないよ。

ドーナツ化だって結局は都心回帰したし、また郊外に向いたとしてもいずれ回帰します。ましてや人口減少が加速する未来。人口が減れば税収も減り、従来規模のインフラの維持が不可能になったところから外縁部からの縮小が始まり都心回帰を促進することになるのではないでしょうか。行政の進めるコンパクト化は手遅れにならないうちにこの形に予め誘導したい意向なのでしょう。住民が決めることと、と言ったところで、彼らもその住民に選ばれた代表です。支持を得られなければ落とされるなり計画反対の抗議が盛り上がったりしていそうですが、そうは見えないので概ね評価されているのでしょう。
名取や富谷にしても、仙台で吸いきれない需要が市外に溢れる形でベッドタウンとして発展してきた側面があるのですし、そこには郊外化が進むことで中心部に余剰が生まれれば自ずと戻ってくる程度の需要も多いはず。周辺の都市にその流れを許さないほど惹きつける魅力や、未来都市を作るほどの力や基盤があるかというと、ちょっとそうは思えません。都心に住む必要がなくなることと、進んで都心より郊外を選択することはイコールではないからです。
時代が変わろうが地方都市が東京に逆転することがないのと同じ構図じゃないですかね。やっぱりなんだかんだで、都心部で生活したいという需要は決して少なくない。

それこそどこでも仕事ができる世の中になるのなら、子育てしやすい環境で老後も車に頼らずに日常の買い物や通院が可能、地盤も強く浸水リスクも低いこのエリアの価値とも親和性は高いわけで、インフラの老朽化や地域住民の高齢化で取り残されるリスクが少ないという点では雨宮は十分都心として評価しても良さそうに思います。
ま、所詮ただの私見なんですけどね。

10年後20年後がそんなに予想できてるならマンション買う金で投資しとけば。

>>808 マンション検討中さん
そうですよね。掲示板で専門家になっても仕方ないのに。未来見据えて自己投資している人は時間の無駄だから掲示板に書き込みしないでしょうし。
そもそもここシティハウスの掲示板よ？仙台市の板でも新しく立ち上げてそっちでやって欲しい。

地域は需要あってもこのマンション選ぶかというとね
価格下げれば売れるけどこの価格で資産価値としてみるなら絶対選ばない

まあ売れ残り状況見ると間違いなく大幅値引きなるから様子見でいいかな

>>807 マンション検討中さん
個別のマンション事情はさておき、都心と郊外の見方に関しては全面的に同意見です。人口減少と高齢化が確実である以上、コンパクトシティが長期的なトレンドとなるのもほぼ確実だと思います。

自己投資とか危ないワード使ってる

>>800 名無しさん
左様ですか。雨宮が10年後に3000万円を切るということは、雨宮は郊外より2000万円ほど相場が高いと仮定すると、10年後の郊外は1000万円を切ってるということになるのでしょうか。。それとも、郊外の価値は下がりにくく都心近郊の価値が下がりやすいという前提でのお考えが前提になっているのでしょうか。。

価格は市況によって変わるので予想が難しいですが、800さんが数字をだされたので、私も数字を考えてみました。

まず、20年前に竣工した北仙台のライオンズタワーの売出中の物件をみると、現在の売り出し価格で坪単価180万、4150万円。また、12年前に竣工したライオンズ勾当台通の売出中の物件は、坪単価161万円、4460万円。今は中古も高いですね。。そして、今後10年間の市況が大幅に変動しないという仮定で考えますと、10年後のシティハウスの売出価格は坪単価150から180万、4000万から4500万程度となる。

800さんが3000万円切ると想定されてたので、上述の4000万から4500万円との差額をみると、1500万円くらいの開きがあります。中古の相場が1500万円くらい下落するシナリオだと売出価格が3000万円切るかもですね。

考えるに、10年間でこれくらいの変動があるのはリーマンショック以降と同じくらいの出来事がある場合です。リーマンショック相当の影響がある場合は3000万円切るかもです。しかし、10年で相場が1500万円下がるのはありえるシナリオだと思いますが、雨宮だけが下がるというより市況全体が下がるものと考えられます。雨宮だけ中古マンションの需要が急に下がって値崩れするとは考えにくいです。

むしろ、雨宮あたりにプラウドシティとシティハウスと類似・競合する新築マンションが出てくる場合は、今後のあすと長町のように値付けがやや下がりそうですよね。売却に時間がかかるか値付けを下げないと売れなそうです。類似物件がぼんぼこ立つような立地ではないので、一定の中古需要はあるし、雨宮だけ値崩れするってことはないんじゃないですかね。
ないでしょ、って言い切られていたので考えてみました。失礼しました。

郊外の再開発は小鶴新田の例もあるし、どうなんでしょう。

小鶴新田の例って？
分からないので、教えてください。

首都圏住みの感覚だと、寺町＋文京地区＋すみふ物件クオリティ＋イオンが出来れば買い物に不便無し＋大きい病院もあり＋地下鉄駅も使えるで仙台的にこのグロス値段は高いと感じてる方が多い感じだけど相当条件がいいなあと思ってるんだけど違うかな。仙台駅から２キロちょっとで繁華街から少し離れてて三越とか官庁街が自転車圏内で公園もあって相当いいと思うけどなあ。

ここは首都圏じゃないから。

>>823 匿名さん
首都圏から仙台に移住してきた者ですが同意見です。これまで車社会だったという背景があるのだと思いますが、仙台は全体的に都心が割安、郊外が割高な印象です。

東京の企業に勤め東京の企業の収入がある人には安く見えて、仙台の企業に勤め仙台の企業の収入の人には高く見えるんやな。結局は地域格差や。

>>823、825匿名さん
同意見です。
個人的に今までマンション生活の中、機械式の駐車場でいつもストレスを感じていたので、この場所で自走式駐車場はかなり魅力的でした。さらに子供の学校、イオンで買い物の生活ならすごく住みやすく感じます。

>>823 匿名さん
同感です。なかなかの好条件だと思います。
ところで、錦町のNHK跡地は住友不動産が取得し、その後、まだ具体的な計画が発表になっていませんよね。
あの立地も三越や勾当台公園にも近く、どんなマンションになるか期待したいところです。

>>827 匿名さん
自走式駐車場は本当に魅力ですね。
私もマンション暮らしが長いですが、機械式やタワパだと順番待ちなどで、近隣住人とのトラブルが絶えませんでしたから。機械式、タワパはストレスしか感じませんでしたが、自走式はそんな心配いらないですからね。
一通でストレスと過去の書き込みもありますが、私からすればタワパなどの順番待ちによる近隣住人とのトラブルが1番のストレスでしたよ。
参考までに。

>>829 マンション検討中さん
近隣住民とどんなトラブルがあったんですか？

私もマンション暮らしの回数が多いですが、平置きとそれ以外って感じですね。自走でも立体式だとちょこまかと運転しなくちゃいけなくて面倒。見通しが悪くて明るくないのに、運転荒い住人がいると最悪。
毎日使う人とたまに使う人では感じ方が違うな、とも思います。

>>830 匿名さん
829です。
トラブル内容を以下に記載します。
タワーパーキング入庫待ちの3台が停まっていて私が4番目でした。
1台目と2台目の車が入庫し3台目の車がタワパの目の前に車を前進させて待っていると出庫したい車がやってきました。
3台目の方が入庫したところその出庫したい車がタワパの操作盤に向かいました。
私は既に15分以上は待っており、先に待っていたのでおかしいと思ってその方のところにその旨をお話しに行くと「出庫が優先です」とお話されました。
そんなルールも決まってないのに。
入庫だろうと出庫だろうと待っていた順番だと思うのですが、順番待ちが出来ない方がいるこの世の中ではタワパは一生活用しません。
マンションの規模にもよりますが、大規模の場合は朝の通勤時は出庫までに平均で20分～30分は待ちますよ。
本当にタワパはストレスです。

自分は毎日車を使わないのでタワパの方が防犯面､雨風当たらないと言う意味で安心感は有ります。
平面駐車場が一番嫌ですね。

>>832 名無しさん

そもそもですが、毎日車を使わないのなら、タワパの不便さを気にするより、カーシェアリングがコスパ良いですよ。
駐車場代も保険料、自動車税も気にしなくて良いですから。
参考として青葉区のカーシェアリングのURLを添付しておきますね。

https://carsharemap.jp/sp/miyagi/station/area/仙台市/青葉区

>>831 マンション検討中さん
なんだマンション内のトラブルかい
近隣住民ってマンション近くの家の人かと思ったわ

>>831 マンション検討中さん
待ち時間はどうにもならないのでともかく。
タワーなら規約なかったですか？ないなら管理組合に規約に盛り込んでもらうよう働きかける案件ですね。ありなら管理組合に規約の遵守をお願いですね。規約の抜粋とか掲示してもらえばよかったと思います。賃貸していたらどうしょうもないけど。

>>831 マンション検討中さん

本当ですか？
タワーパーキング何年も使ってますが、10分以上待ったことないです。

>>833 マンション検討中さん

いやタワパは不便だと思った事もなく、防犯面で安心だと言ったまでです。
野晒しに車を置くのも嫌なので。
それに駐車場代とか保険料とか気にした事も無いので､そう言う視点を失念しておりました。

使った事ないので詳しくは無いのですが､カーシェアリングとかの方が面倒では無いのでしょうか？
思い立った時に車は使いたいので､いつもすぐに使える状態なのであればそういうのも良いかも知れませんね。

>>837 名無しさん

Z世代からの意見にすぎませんが、毎日車を使わない方であれば、思い立った時にタクシー(Uber)を利用し、遠出したい時だけカーシェアリングを使用します。
時代は変化し続けてますし、対応しきれない国民が損するのです。良くも悪くも資本主義社会ですから。

>>838 マンション検討中さん
Z世代！おいくつでしょうか？20代でこの物件購入検討者がいるとは思いもしませんでした。まだ転職転勤もあるでしょうし家族数も変わるでしょうが、何故売りにくそうなこの物件を？

>>838 マンション検討中さん
コメントの終わり二文を書いちゃうあたり本当に若いんでしょう。あ、若いのが悪いという意見ではないです。むしろ素晴らしい。コスパとか損とか考えるならここはやめた方が良いよ。

自分にとって住みやすいけど売りにくいマンション、住みにくいけど売りやすいマンション。どっちがいいのか決めるのは自分しかいないんですよね。そんなにここは値崩れしないとは思うけどな。規模的に維持費も大変なことにならなそうだし。購入費用は高いけどね、ここに限らずですが。

>>839 匿名さん

仙台の価値観も東京に近づき脱車社会でここ選ぶか？最重要項目は最寄駅までの時間だと素直に思う。ここの需要はかなり限定的で、子育て世代のみ、今後間違いなく減少傾向の世代に有り、売るのに苦労すると思います、住友の悪い部分が出てるマーケティングで殿様商売創意工夫が皆無だと思う。投資目的、リタイアした人、DINKS等の需要はここでは拾えないでしょ？

ファミリーのAさんは上杉エリアで中古マンション（築10年以内）を検討しています。築5年となった当該物件の強みを他物件と比較して述べよ。但しイオンは未着工だが出店の意欲はあるものとする。（10点）

となりのプラウドが売れてるから大丈夫やろ。

すぐ中古出てたけど

30前半だけど車所有したことない

シティテラスよりハウスの外観が好きです
私だけでしょうか

好みの問題。一般的にはテラスの方が格好よくみえるだろう。

>>848 通りがかりさん
何を根拠に一般の見識を代弁されているのですか？

>>848 通りがかりさん
「好みの問題」と自身が述べた後に、「一般的」と代弁してるのは矛盾してるし、根拠がないですね。
結果、848は何の説得力もありませんね。

８４７ですが、、８４８さんにあんまつっこまないでください。つっこみどころはいろいろあります。そもそもわたしが「好きです」という好みのことをいっているのですが「好みの問題」とくくられていて、「そうですよ」としかいえないのです。ですが、いろんな考えがあっていいと思います。説得力ないとか根拠ないとか、根拠は何かとか、矛盾してるとか、それはそれでいいじゃないですか。単なる外観デザインの話ですし。

わたしは、８４８さんの感覚、少しだけわかります。というのも、シティテラスは、価格もグレードも高くて、共用部を充実させていて、営業の方いわく、「マンションの考え方」に賛同できる方が購入する物件です。シティハウスはそうではない。そんな違いがある両マンションの外観デザインを単純に比較するのはできないのですが、一般的には高いもののほうがよい外観デザインなのかなとおもいきや、好みの問題。

ただのふつうな考えですが、格好いいのはいいですがマンションの外観デザインには格好よさという物差し以外にも要素があると思う。たとえば調和とか。
（シティハウスの北側道路は調和もくそもない雑な仕上がりですが、あくまで外観デザインの話をしたいのです）

城っぽい形でだいだいと黒色のマテリアルより、白を基調としたモノトーンの方がよいとも感じるし、側から見ると存在感あるマンションもいいけど、隣のモザイクデザインと比べて端正な形状のデザインがエリアの中でほどのどの存在感でちょうどよく感じられます。だから、「一般的にはテラスの方が格好いい」というのはなんとなくわかります。わかりつつ、、、ほどほどのマンションがいいんだよな、白を基調にすると昔のビンテージマンションとか海外のマンションみたいでいいね、とか考えてるうちに、だんだんテラスのほうがデザインがよく見えてくる不思議があることいいたかったのです。わたしだけなのかなと。PCで書いたらついつい長くなりました。
８４８さんのコメントもいいじゃないですかマジで！

８４７です。
最後のほうの一文、文字を打ち間違えました。正しくは、以下です。

(正)だんだんシティハウスのほうがデザインがよく見えてくる不思議がある

ここ売れてないからデザインも劣ってるんじゃないの

ここのデザインは普通、ランドマークにならない。好きか嫌いかはさておき、シティテラスは個性が有るからランドマークになる。マンションはランドマーク的な方が価値が高い。

派手さはないけど、ストレス感じることが少なそうな良い物件だと思うよ。利便性、住環境、コストの3要素いずれも及第点は取ってるのでは。今出ている新築物件は、この3要素のどれかに問題を抱えているケースが多い。どの要素を重視するかは好みによるけど、まぁバランス型が一番ハズレないよ。

ランドマークも何も、テラスと違いそもそも道路沿いでないし、イオン建ったら被ってよく見えませんから。しっかりデザイン見れるの今だけかもね。

愛宕上杉通に直接面していないのも、この物件の良いところ。幹線道路に直接面している物件だと、騒音と排気ガスで住環境が悪くなる。

隣接地にヘリポート付き救急病院あっても住環境が良いと思うなら幹線道路沿いも問題ないのでは。

テラスと比べちゃ。両方見学したけど案内の方も比べちゃうとどうしてもねぇ…と。金出せりゃテラスの内廊下でも買っておけばいいけど、管理費が違いすぎる。コンシェルジュ、ジム、スパなんかいらないし、価格差を鑑みて雨宮選択もあり。予算に際限なければテラスだけど。

>>855 匿名さん
三要素全部中途半端な気がする
本当ならもっと売れてるでしょう

供給過多でイオン完成のめど立たないからこんなもんじゃないか

>>860 マンション掲示板さん
どうだろう。最近バランス型の売れ行き微妙だし。

>>862 匿名さん
それはそうだけど1L,2Lのプランの需要とファミリー世帯の需要が食い合わなくない？

ごめんなさい、需要「は」です

イオンって建築の工事始まったの？

あっ（察し）

土地かってもう8年たってますよ
ただ建物をたててないだけです！

長町みたいに駐車場なったら価値爆下がりだな

>>868 マンション検討中さん
上杉のあの区画全部駐車場とかって周りのマンション住民喜びそう。誰もマンション敷地内機械式使わなくなっちゃいますよ。

もう駐車場にしようぜ

虫が湧くよりはアスファルト敷き詰めたほうがいいかもね

個人的には北四番丁まで徒歩11分というのが一番痛いな。地上とホームの上り下り、待ち時間を含めると、仙台駅前に出るのにトータル30分弱かかる。仙山線とバスは本数と定時性の問題で使いにくいし。
他はイオンが出来れば、特に大きな欠点はないかな。

イオンが来ないなら台原からドンキが移ってきて。

>>872 匿名さん
このマンションからなら歩いて30分くらいで着きますね。歩く速さ普通な速度の男性ですが。

近くに中規模以上のスーパーなど小売店がないのと駅遠、車の発進方向の限定感は雨宮再開発の時点からよく言われていましたね。
田舎に比べたら十分便利って感じる人と、便利なところに住み慣れた人とでは捉え方が違いますが。

>>875 eマンションさん
徒歩圏内に西友x2生協x1ありますけどね。

宮城県民歩かないから・・

個人的には駅とスーパーは500m（徒歩6分）圏内にあれば便利という感覚。

>>878 匿名さん
その条件（500m）に入るのは、生協、西友、ドンキ、そして、北仙台駅
ですね。ご参考までに。

売ること考えたらすべて5分以内の方いいな
ここより良いところたくさんあるから利便性の
面では劣ってる

徒歩圏内だとどこも微妙に遠いんですよね。牛乳とか野菜ジュースとか重い野菜買うと、真夏日や雪で凍結してると結構きます。子連れだとなおさら500メートルが意外と距離ある。
今まで便利なところにばかり住んでいたせいだと思っていますが。

>>879 評判気になるさん
ん？その中だと500m圏内は西友だけじゃないの。ホームページ上はそうなってるけど。

イオンは三井のリパークになる
月極あるといいね

現状、利便性の面で二日町と北仙台に後塵を拝していると思うが、イオンが完成すれば雨宮が一番便利になると思う。

二日町も見学行ったけど、内装・外装の仕様グレードとかはこっちのが良いね。上までちゃんとタイル張り、この規模ではなかなか凄いんじゃない？
向こうの掲示板覗くと、なんか駐車場とかで色々と揉めてるみたいだし、こっちにしようかな。。。

私も二日町と比較検討しましたが、敷地内動線に関しては圧倒的に雨宮に軍配でした。
二日町は狭い敷地に詰め込みすぎて、結果として駐車場トラブルが絶えないようですし。
商業施設や医療施設に関しても、二日町とは比べるのが申し訳ないほど、スケール差がありすぎますしね。
雨宮の良さに最近になって気づいた1人です。

私も雨宮良いと思う。利便性と住環境どちらも良いよね。
ここ数年売れ行きが良いと言われている物件は、利便性と住環境どちらかに欠点があるパターンが多く、こちらのようにどちらもバランス良い物件があまり評価されていないのが不思議でしょうがない。

利便性と住環境そんなにいい？
むしろ平均以下だと思うけど…

だから実際売れてないのでは？

>>889 マンション掲示板さん
平均以下と述べられておりますが、889さんの平均とはどのように数値化されているのでしょうか？

逆に聞くと何をもって良しとしてるの？
まだ半分も売れてないのが世間的な評価なんだけど、それひっくり返すぐらいの根拠示すんですかね

書き込みも少ないですね、話題性もないのかな？

今の段階でここを利便性が良いという方は中古も含めて色々マンション見た方がよいですよ。
職場、仙台駅に徒歩でも行ける。そこまででなくても地下鉄駅に数分で着く。近くのバス停に仙台駅までのバスが頻繁に来る。
利便性の価値は人それぞれかもしれませんが、少なくともイオンができるまでは厳しく評価になるのでは。

あなたがお好きなのは、交通利便性と生活利便性、それとも両方かしら？

物件の良さを数値化するのは難しいし、個人差あると思いますが、私の評価基準だと以下の通り100点満点中69点。他の物件でも試してみましたが、7割前後あれば十分合格点かと思います。
なお、雨宮エリアの再開発を前提とした評価となります。

①立地（利便性）24/50
最寄り駅までの所要時間3/15
※駅近と考えられる徒歩10分以内で得点付与、北仙台駅まで徒歩7分だがJRのため減点
仙台駅までの所要時間3/15
※電車の待ち時間も含めて25分程度と想定、30分以内は得点付与
周辺施設の充実度18/20
※徒歩10分以内の商業施設・学校・病院・その他公共施設に得点付与、イオンモールに隣接、学校・病院も近いことから高評価

②立地（住環境）22/25
景観・日照8/10
※眺望・日照を阻害する建物が正面にない、周辺の街並みが整っている
騒音・悪臭4/5
※交通量の多い幹線道路、鉄道線路、繁華街に隣接していない
災害リスク10/10
※ハザードマップにおいて地震の揺れやすさ、液状化、浸水のリスクが低い

③建物23/25
構造5/5
※免震装置有り
設備・仕様4/5
※食洗機・ディスポーザー・床暖房有り
駐車場4/5
※自走式
向き5/5
※南向き
ブランド5/5
※メジャー、過去に大きな問題なし

>>895 匿名さん
個人の評価なんでどうでもいいんですが、雨宮から
仙台駅へ電車で行く人はいないと思いますよ。

>>896 評判気になるさん
そもそも都心近郊に住んでいる人が電車に乗ってどこに行くんでしょう？

>>896 評判気になるさん
仙台駅までの移動手段は徒歩、バス、地下鉄、JRいろいろとあるけど、ここだと北仙台駅から仙山線が一番早いんじゃないかな。地下鉄だと地上とホームの上り下りがあるし、バスは遅い。自転車は駐輪場と天候の問題がある。

タクシーでもいいよね。たかが1000円くらいだし。

単純に遠回りだから心理的に選ばないな仙山線。新幹線乗り換えるならアリかもしれんが。空港は悩むね。個人的には自動車派だが。

>>897 評判気になるさん
都心近郊に住んでるけど、結構電車乗るよ。普段の通勤は徒歩だけど、出張することもあるし。転勤になれば毎日電車に乗る可能性もある。
あとは子供の通学ね。中学校までは徒歩圏内だろうけど、高校、大学になれば電車通学する可能性は結構高いよ。塾も仙台駅近くに集中してるから、通塾にも電車使う。
他にもショッピングやレジャー、いくらでも電車を使う機会はある。都心近郊は郊外みたく駅近が全てというわけではないけど、だからといって駅近の良さが消えるわけではない。

交通利便性の優位性は厳しい
北仙台駅　徒歩9分
北四番丁　徒歩11分
使えるバス停堤通雨宮町　徒歩5分
使えないバス停上杉二丁目　徒歩4分
一方通行のみ接道。西側は一通多い。マンション到着までに迂回が必要な場合もある。周辺渋滞。

資産性は簡単じゃない
スーモ北四番丁15分以内か北仙台10分以内じゃないと検索にひっかからない。経年するほど検索ヒット率が下がる。後続マンションは高いものの立地が優れるので買物利便性の評価次第。

住環境は閑静とはほど遠い
救急病院、大規模商業駐車場、通路隣接。
病棟、商業駐車場動線や自走式駐車場からの覗き込み懸念。カーテン必須。洗濯物を外に干しにくい。

買い物利便性が特徴のマンションだからイオン出来るまで販売が進まないのしゃあないと思う。

メリットもデメリットもイオンありきのマンションですからなぁ。せっかくのまとまった土地、もうちょっとなんとかなんなかったのかねー。

隣のプラウドは完売してるは何が良かったから？当時は上杉に選択肢が少なかったから？イオンもすんなり出来る見込みあったから？

後者でしょうね。
当時のスレもそんな基調でした。
今はどれくらいの満足度なのでしょう。
また、売買や賃貸はどうなのか。

>>904 買い替え検討中さん
イオンが20年にも完成という当初計画でしたからね。というか価格高騰についていけなくて、潜在的な購入層も減っているのでは。

>>906 匿名さん
まさにそれですね。30代の一般サラリーマンではマンションの選択肢はほぼないですよね。

比較対象として、近隣で評判の良い二日町の南棟について、私の基準で評価してみました。結果は以下の通り66点でした。
902さんの雨宮は閑静ではないという指摘は確かにその通りかと思いましたが、それを加味しても雨宮は67点。あくまでも個人的な評価ではありますが、私的には二日町と大差なく、雨宮も普通に良い物件では？と思っています。

①立地（利便性）31/50
最寄り駅までの所要時間8/15
※北四番丁駅まで徒歩6分
仙台駅までの所要時間6/15
※20分程度と想定
周辺施設の充実度17/20
※商業9/12、教育4/4、医療2/2、公共2/2

②立地（住環境）16/25
景観・日照4/10
騒音・悪臭2/5
災害リスク10/10

③建物19/25
構造4/5
設備・仕様4/5
駐車場1/5
向き5/5
ブランド5/5

>>908 匿名さん
勝手に点数付けてるけど全く参考にならないな。そしてやるならプラウド晩翠通りのスレでやって欲しい。

>>908 匿名さん
こんなのは個人ブログか日記帳ででもやれば？

都心近郊で商業地と住宅地の境目になっているようなエリアが利便性と住環境どちらも高評価を狙えるんでしょうね。
ここもそうですが、再開発で周辺の利便性が向上すると化けそうなエリアは幾つかありますね。

事実このマンション売れてないのですから全く点数は参考にならないかと
利便性もコスパもいいプラウド晩翠セントラルと同じ時期に販売してたのが敗因ですかね

>>908 匿名さん

あくまで匿名さん個人の評価ということですから絶対的評価には
なり得ませんが、他の物件の評価もそれぞれのスレで公開して
いただければ相対的に評価、あるいは比較できるんじゃないかと
思います。私個人としては興味深いし、意味があると思っています。

評価基準と項目、配点は私もこんなもんだとおもう

お隣はマンションマニアさんも記事にしてましたねー

https://manmani.net/?p=20144

>>912 マンション掲示板さん
将来イオンが建つことを考慮するかどうかですね。イオンが完成すれば、きっとここの評価も変わるんじゃないかと思います。都心近郊の複合開発はなかなかレアです。
実際に仙台駅東口、あすと長町、東西線沿線といった再開発が進んでいるエリアは、再開発が進むにつれてどんどん評価が上がっていますよね。

>>913 マンション比較中さん
興味深いとおっしゃっていただき、ありがとうございます。
検討した物件は全て点数付けしておりますが、雨宮も二日町も私の評価基準では結構高得点の物件になります。
トータルで50点にも満たない物件（うち利便性13点）、住環境が5点しかない物件など、該当スレに投稿したら荒れそうな物件もあるので、高得点の物件だけ気が向いたときに投稿しようと思います。

再開発って言っても交通が不便な場所に病院とイオンできるだけなんだが
東口や長町と同列に期待するのはどうかと

そのイオンもいつできるかもわからないんだけど

勝山館、スミフそして雨宮近辺も建て替え進んでいますよ。病院できるとバス路線も再編されるし地区再開発で間違っていない

バス再編ありそうですけどソースあるなら教えてください

>>918 検討板ユーザーさん
再開発の規模こそ長町に比べれば小さいけど、雨宮という都心での再開発ということに価値があるんじゃない？歴史ある文教地区で、一番町にも歩いて行ける立地に、それなりの規模のイオンモール。
仙台駅東口は規模、立地ともに例外中の例外として、この規模でも都心での再開発という意味では十分貴重だよ。

言葉の定義がどうこうじゃなくて、規模と目新しさの程度かな。
まぁ、イオンじゃあな…って感じだし、でも来客多いからただでさえ混むのに、道路は再開発の対象外だから余計に渋滞するだろうし。

>>922 eマンションさん
イオンモール便利だと思うけどなぁ。生活に必要なものは何でも揃うし。むしろ何が出来れば満足なのか。

>>921 匿名さん
東口より雨宮の方が再開発規模大きいと思いますよ。あすと長町ほどでは無いにせよ、あすとの4～5ブロック分ですし。

生活に必要なもんをイオンで揃えたくないなー

むしろ元通り緑もたくさんのまま、通り抜けできる散歩道や公園、広場くらいでいい。交通量は変わらず渋滞のストレスも増えずに済むし、環境的にも見栄えもいい。

>>925 eマンションさん
気持ちはわかりますが、じゃどこで揃えますか？西友？生協？ウジエ？ドンキ？

>>924 評判気になるさん
流石に仙台駅東口の方が再開発の規模は大きい。
2016年から相次いで竣工したJR東日本系列の施設（エスパル仙台東館、ホテルメトロポリタン仙台イースト、JR仙台イーストゲートビル）を合わせると、大体イオンモール仙台雨宮と同等の規模になる。
また、現在建設中のヨドバシ仙台第一ビルだけでもイオンモール仙台雨宮とほぼ同等の規模があり、2012年に先行して竣工したヨドバシ仙台第二ビルも合わせれば、ヨドバシだけでイオンモール仙台雨宮の1.5倍程度の規模になる。
ちなみに仙台厚生病院はイオンモール仙台雨宮の半分程度の規模。

東口の代ゼミ後を福祉大が買いましたし、五橋は学院がキャンパスを統合して盛り上がりますし、こちらも対抗して大学を誘致しましょう！　あれ？

東口に関して追加情報。ヨドバシは新ビルの南側に土地を残しており、いずれ追加の再開発があり、さらに規模が大きくなると思われる。また、東口は高速バスの発着場となるバスタ仙台も検討されている模様。

>>926 匿名さん
同意見。庶民的な店で買い物したくないなら、それこそ仙台駅東口にでも住んで、エスパル地下街とかで買い物するしかない。

利用するしないではなくて、生活に必要なものがなんでも揃うからといって、イオンクオリティで衣食住を揃えたくないって話なのでは。

>>927 匿名さん
それは建物の延床面積の話ですか？開発面積は雨宮77万m2に対しヨドバシ新館15万m2ですけど。

>>932 評判気になるさん
単位、万m2でなく千m2でした。

延床面積でしょ。再開発の規模は延床面積で評価するのが一般的。敷地面積が広かろうが、土地が高度利用されないのでは再開発の規模は小さいと言わざるを得ない。

>>934 匿名さん
その考えは都心商業地の再開発ですかね？床面積はただの指標の一つ。雨宮みたいに公園、道路、緑地作っても規模0ですか？

純粋に土地の面積で比較するなら、区画整理事業の範囲で言えば、仙台駅東口が約100ha、あすと長町が82ha。雨宮は10haにも満たない。
10haでも大規模だし、イオンモールも便利とは思うけど、仙台駅東口やあすと長町の再開発には全く及ばない。

ちなみに延床面積では
イーストゲート含むエスパルとメトロポリタン東でプラウドシティとシティハウス、イオンモールとヨドバシ新館、シティテラスとヨドバシ旧館ほぼ同程度、そして新厚生病院が余ります。
10年前の建物も含むのはおかしいですがね。

>>936 匿名さん
区画整理事業？何の関係が？

建物を建てるだけが再開発ではないと言うから、再開発エリア全体の話をしただけなんだけどね。
というか、雨宮の再開発を肯定するコメントのはずだったのに、変な方向に行ってしまったな。利府や名取より小さいとはいえ、卸町の倍近い規模のイオンなので個人的には期待してるよ。

イオンで全て揃えるのは貧乏くさいのは分かるが、普段使いとしては大きいイオンが目の前にあるのは便利。資産価値にも好影響。

車使う頻度が高い人は出発、帰宅で渋滞に巻き込まれる可能性あるから、集客数が多い施設が自宅と隣接してると少し大変かも。
自分は近所だけど、土日の外出時に上杉通りや勾当台通りが今より混んだらストレスですね。恐らくほぼそうなるでしょうけど。

>>919 評判気になるさん

あれれ？バス路線再編ソースないんですか？
あなたが必死になってもマンションは売れませんよ

>>940 通りがかりさん

ここはイオン建設込みだから、イオンが出来て当たり前、資産価値が上がることは無いし出来ないと下がるリスクの方が高い。それは資産価値ではく、売りやすいか有り難いかの話しのような気がします。

確かに。
イオンの価値が高いならもっと周辺より高く売りますよね。
病院も然り。

使う施設と欲しい施設が食い違うのはマンションスレではよくある話。

>>941 通りがかりさん
その辺りの実情、モールとか名取イオンの近隣に住んでる人に聞いてみたいですね。

イオンって広くて品揃えよくてもなんだか商品が微妙だよな
しかもデカいイオン立つより中規模ぐらいの方使い勝手いいし生鮮食品以外はネットで買うしさあ
まあないよりマシだけど喜ぶの田舎出身の高齢者ぐらいじゃない

イオンは「店」というより「場」だからなぁ。雨降ってるからイオン行こうか。的な。

お出掛けが目の前、っていうのもね…
コロナで屋内の人混みやキッズエリアは好んで行きたくない心理の増加というのもあってイオンも考えているかもしれませんね。

>>947 マンション掲示板さん
高齢者喜ぶかなぁ

>>948 マンション検討中さん
その感覚ワカラン

選択肢が多い分には困らないのでは。忙しい平日は目の前のイオンで手早く済ませ、時間にゆとりのある休日はJRか地下鉄で仙台駅まで出て、イオンよりオシャレなショッピングや飲食を楽しめば良い。

困るのは車の混雑と、幅広くかなりの人が集まること、眺望、ですね。

>>952 名無しさん
どれくらいの商圏になるんですかね。都心からわざわざ車で行くとは思えないから、青葉区北部の住民がメインターゲットになるんでしょうか。

こども小さいと、１キロくらいでも手を引いて歩いてってことが難しくて車で向かっちゃうんだよな。高齢世帯もそうかな。
あと季節や天気にもよるけど。

>>947 マンション掲示板さん

そんなん言うならイオンを使ってほしくないな。イオンピープルから言わせるとな。

自前の共用施設を持たない分イオンに頑張ってもらいましょう。

共働きが増えて今の高値でも買える世帯が増えてることや学区人気、価格帯を踏まえれば共働き子育て世帯とその予備軍がターゲットでしょう。忙しい彼らにとってワンストップでかつリーズナブルに全てが揃えられる施設が目の前にある価値はすごいです。みんな大好きマック、スタバ、UNIQLO、ダイソー、KALDI、サーティワン、西松屋あたりが入るんでしょ？生活利便性が悪いエリアに一気に出来るんだから大喜びでしょ。知らんけど。

イオン良いと思います。モール規模までいかなくとも普段使いのスーパーが目の前って最高かなと。ただ現状の何もしていない空き地では何の価値もないですが。

車線も多くないし、車がすごい混みそう。
一通とかで進行方向の自由度が低いから尚更時間食うような。

近年、仙台圏はイオンの勢いが凄いよね。それだけ仙台市民からイオンが支持されているということだと思う。雨宮のように都心近郊への立地も今後増えていくでしょうね。

現状は交通も生活も不便なマンションなんだからイオン着工したら買えばいい
今買うのはリスク高いし工事始まっても開店まで2年かかる
正式に着工すれば新しいマンション近くに立つし選択肢増えるでしょう

イオン着工するまで待っていたら完売してしまうのでは。
昨今の情勢を踏まえると、建設費高騰の影響でマンション価格はますます上がりそうだし、金利も上がりそうだし、住宅ローン減税のメリットは薄れるし、ここに限らず早めにマンション買った人が勝ち組でしたね。

>>962 匿名さん
本当にそうならもっと売れてるかと
まだ半分も売れてないのに今買うメリットありますか？

イオンは建設中止や凍結にしているところ全国的にかなりありますからね

東北大のタウンミーティング的なイベントではまずは三年かけて取り組む、的なご発言があったようですよ。三年かけて計画練るのか、協定の期間が三年なのか、三年以内に竣工する予定があるのか、わからないですが。ソースはネットに転がってます。それ見て、上記のように考えました。

にしても、当初竣工予定だった頃になって産学連携で計画立てますって、ペンディングの理由としてはいいよね。もちろん早くできれば少しは便利になるので期待してますが、まえの緑もなんもないイメージ写真のまま竣工するよりは計画練り直しでいいかなと。表向きの理由として防災やれ緑やれうたうのであれば、最初からそれ計画しなかったのなんで？とツッコミまずにいれない。だけど、防災や緑を重視した都市型のイオンになるなら、昔ながらのイオンよりはいいかなと思う。

964ですが、どうせ計画練り直すなら、定禅寺通りみたいに、20年後の緑が有名なスポットにしてほしい。虫に困らない程度のジャングルイオン。とんでもない緑化計画でバズらないですかね。待たせといて微妙だとイオンやばいから、ぜひ情熱と想いを込めて、この地にふさわしいイオンとは何かを問い続けて、各社大学の担当者が集い、幾つもの議論を重ね、叡智を結集し、時間を惜しまず答えに辿りついてほしい。

参考　広瀬川のレジデンシャル　HPの文言より

何がいいたいかさっぱりわからない

酔ってる

「読売仙台ビル・新伝馬町中央通りビル」が建て替えられる計画とセットなんじゃないかなあ？　仙台市との交渉というかそういうので遅れてるのではないでしょうか？イオン側に仙台市がどれだけ譲歩できるかなど　ただの憶測でなんの根拠もございません。

今更そんなこと言い出すってことは本当に進んでねえんだな雨宮イオン。

初期の方で買って後悔しています
イオンないと賃貸住んでた時の方が利便性よかった
評判みると良くないし売れるかもわからない

>>970 評判気になるさん
すみふ上杉も含め、970さんのような心境な方は一定数いると思います。イオン様には本当に頑張ってほしいですね。

>>970 評判気になるさん
あなた本当に購入者ですか？

ここやテラスはイオンありきの利便性なのに資材高騰でイオン建設は更に不透明に
仙台駅前にはさくら野跡地やエデン跡地があるからイオンがそちらの開発に刺されるなら青葉通りイオンを駅前に移転させるんじゃ
そしたら雨宮や長町は後回しにするだろなあ

人材不足もあるから時間置けば大規模建築のコストが落ち着くわけでもないんですよね。
あすと長町は7年前に竣工したプレミストの分譲時からイオンができると言われていて未だに更地。
ここも向こう5年動きがなかったとして、入居して5年以上スーパーが遠いというのは永住意向でないとキツい。永住意向でもマンション価格が割高だからイオンを待つインセンティブがあるのかはイオンの中身次第かな。大規模イオンほど建築費がかさむから着工遅れそうなのがジレンマ。

隣のプラウド買った人はどう思ってるんだろうね。
当時のプラウドスレでも色々考察されていたけど。

一応、徒歩圏内にそこそこの規模の西友があるし、イオンなくても買い物の利便性はそこまで悪くないんじゃない。

目の前にイオンがアピールポイントのひとつだったのに、西友行くたびに実感させられてイライラするんですよ！
結局会社帰りに車で別のスーパー行くので本当に後悔してます
私からしたら安いマンションではないし、資産価値に影響するので早く着工して欲しいです

>>977 さん

遅れてるのわかってて買ったんじゃないの？

>>977 970さん
本当に購入者なら、そんなこと買う前に当然わかるでしょ。
それでイライラされても。。。

>>977 970さん
そのパターンって、お勤めから帰ってきてイオン行くのと、お勤め帰りに別のスーパー行くの手間変わんなくないすかね・・・っていうか、自分ちの建物一回スルーする分、むしろより面倒なんじゃ・・・晩翠みたいに真下ならともかく・・・

イオンできたら普通の帰宅なのに、毎回、今よりも渋滞していやになるかもよ。
確かに、まとめ買いするにはどこも歩くにはダルい距離だから、周辺の他のマンションに後塵を帰しているけど。

>>977 あなたも購入者ではなさそうですね。

人のことをうそつき呼ばわりするにはそれなりの根拠を示すべきでは。

低レベルな争いやめよーぜ

まだ住んでいる人いないでしょ

住んでるどころかまだ購入した人もいないでしょ

だれも買わないだろ
この価格と立地なら戸建の方いいし

隣のマンション完売してるんですが…

隣は高くなかったし、スレ見たら、今年の夏ごろにイオン完成くらいの見通しだったから売れたんじゃね。

1期は今週くらいから鍵を渡しだからオプション次第で住みはじめでしょう。

隣はイオンに関係なく内容に合った適正価格だったから売れたのだと思う。ここは隣より地理的条件が悪く安く仕上げてる感（立体駐車場の壁面等）があるのに200～300万円高いから売れないのだと思う。

プラウドより高いの？

平均300万円ほど高いです。プラウドにない仕様は、エントランスのハンズフリーと、風呂場のミストサウナとミュージックリモコン、ガスコンロくらいかな。間取りはシティハウスの方が洗練している感じがする。共用施設では、プラウドにある子供のプレイルームと屋外テラス、くつろげる広いエントランスホールがない。

ハンズフリーは必須。他はどちらでも良いな。

隣のプラウドよりやや高い。少し背伸びすりゃ上位互換のシティテラスにいけるし、ここよりコスパに優るプラウド二日町もある。
単体で見ると悪くないマンションだけどどうしても比較になっちゃうから。埋没しちゃうのは否めない。

批判的な評価の方多いですね。
しばらくしたら大幅な値引きするはずなので様子見した方がいいでしょう。

そもそもプラウドとはグレード違うから価格違くて当然なんだが
物の価値わからないなら一生賃貸でボロアパート住んでた方いい

ライバルは身内にいる、というかテラスが比較対象かな。ここもグレードはプラウドより高い仕様だけどテラスと比べると…になる。

ジムやスパあるテラスの管理費いくらか分かって言ってるんだよな？

あれ？隣のプラウドより何かグレード違った？