フラット35Sか、民間長期固定＋変動か迷っています

2)の計画がいいと思います。妻の所得が見込めないならフラット。

年400万の貯蓄ができるのなら全額変動。
住宅ローン減税の恩恵を受けつつ、金利が動いたら
繰り上げして残2000万以下まで早く持ってく。

二馬力が稼働しない（可能性）ならフラットで安心料を支払う　というのも
ありですが金利負担ズッシリきます。

借り入れ4000万、3000万、2000万でシミュレーションやってみるといいですよ。
2000万円切ると金利があまり気にならなくなりますね。元利均等返済は元本大きいと
きついです。

個人的にはどちらかって話なら①でもいいかなと思います。
あまりローンを数多く分けてしまうとそれぞれの手数料等々もかかりますので、それほど効果が出ない気もします。



とはいえ正直なところは個人的には全額変動でもいいかなとは思います。

ここ数年は金利は大幅にあがらないだろと思いますので、その間にしっかり貯金して繰り上げしてしまえば、それほど金利上昇を恐れる必要はないと思います。そもそもフラット優遇中の1.6%くらいなら金利は上がるかもしれませんが、優遇終了後の2.6%まであがるのは、相当な事態がない限りないと思いますし。

実質は団信0.358%もある為、銀行保証料を0.2%とすると実質金利は1.758%ですし。
何よりフラットの団信。H21年4月に0.281→0.358と値上げしてます。そう考えると、また値上げがないとは言えませんしね。

実際何年か後に同じ金利まであがったとしても、元金の減りが大きいので実質金利的にはまだ変動有利ですしね。最初のうちに繰り上げ出来そうであればなおさらです。


とはいえフラットの安心料も-1%があれば悪くはないと思いますので、自身のむく方がいいでしょうが。あくまで個人的な意見です。

上の方の意見にケチをつけるわけではありませんが、
文章内の「ここ数年は～」が全てを物語っています。
借り入れは３５年の長期スパン、金融の原則として
金利安い時には固定が鉄則です。

個人的には、フラット半分の変動半分で、繰上げは
変動からと言うスタイルがよろしいかと。

ものは考えようですので、全額変動で金利安い時期に
がっつり繰上げすると言うやり方も否定はしません。
でも、国債が格下げになるかも等きな臭い状態ですから
変動金利が今後どうなるのか誰も分かりません。

SMBCで全期間−1.6優遇 ？
って普通ですか？、、羨ましいなぁ。

変動とフラットのスタイルに一票。それにしてもＳＭＢＣはフラット金利が高いのはなぜ？

ノンバンク（？）の楽天やSBIモーゲージでフラット借りて、
フラットは確か抵当権優先順位1位が必須なので、抵当権２位でも
OKな銀行で変動にするか、フラットと銀行系変動（及び固定）を
シームレスに組める、りそなのすまいるを活用するのが良いですね。

①京都銀行
10年固定1.6％、
（現在の金利3.2％）
11年目から-1.2％優遇
繰り上げ返済の手数料21000円
事務手数料は、フラットＳとほぼ同じ。

②フラットＳ10年間1.39％11年目から2.39％。
団信特約料0.358％
繰り上げ返済手数料は無し


当方20年で借りて、約14年で繰り上げ返済予定。
迷ってます。

京都銀行は変動が通期で1.8％優遇だよね

SMBCって、フラット35って、3.18%なんですね。これでは-1%もらっても、2.18%。団信もいれたら実質2.54%。10年後には3.54%。これはかなり金利高いですよ。

これだったら、ぜんぜん変動一押しですよ。計算してみればわかりますが、5年も低金利が続けばそのあとどんどん金利があがったとしても、元金ががっつり減ってますから、そうそうフラットで支払う金額に追いつきませんし、当初は支払額も少ないので貯金も沢山できてますしね。

フラット使うならもっと金利が安いところにした方がいいと思います。
SMBCにこだわらなくてもいいのでは？

まだ１月度の情報ですが、下記サイトでみると一覧でみれます。
ただしSMBCは52150円ですが、とはいえフラットは事務手数料が2.1%とかの高いところもあるので要注意です。実質金利をみた方がいいでしょうね。
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran2.htm

トピをあげさせていただいたものです。いろいろなアドバイスありがとうございます。
いま、一つ一つ考えさせていただいておりますが、まずは追加の状況説明です。

・フラット35を利用する場合は、銀行はSMBCに限らず、使用銀行はこれから考えます。
　(でも、他社でフラット35を使った場合、SMBCで変動優遇が受けれない可能性も高そうですね…)
　
・全額変動はあまりに怖いので予定しておりません。二人目が健康かどうかわからないので、
　すくなくとも一部は長期固定にするよていです(割合はまだ決めていないのですが)

・全額フラットはもったいないなとは感じていたのですが、変動とミックスは
　乗り気ではない銀行もありそうなんですね。
　抵当権の問題などもあるんだ、と勉強になります、ありがとうございます。

引き続き、どうぞよろしくお願いします。

そうですね私ならフラット３５Ｓでいきます。
１０年1％優遇が無ければ変動に心動いたかも。

変動0.8で勝負

フラットSで-１％といっても団信特約料0.358％ を加えるとそれほど魅力的でないと思うのですが。民間で保証料払う方が団信払うより割安の様ですし、ソニーなら保証料も無料です。利便性も考えた方が良いようにも思います。そんなにフラットSが有利ですか？皆さんどう思いますか？

今年に関してはやっぱりフラットだね

結局のところ、１０年間はフラットでも民間ローンでも大差なく、１０年後の変動金利がフラット金利の上か下かで判断が別れるのだと思います。
個人的には今の政府の1000兆円の借金を考えると１０年後もフラット金利を上まわらないと思ってます。

フラットはそこまで魅力ないと思う。
団信0.358%は高すぎの上、それにいつまた値上げするかわからないし。

固定にするなら銀行の10年固定でいいと思う。10年後にまた10年固定を選べばいいし、その時に金利が高すぎならその時点では5年固定とかにすればいい。

ずっと低金利もなければずっと高金利もないから、その都度支払える範囲の中から条件の良さそうなのを選べばいいんじゃないかな。

もっとも変動-1.6%優遇のが断然いいと思うけどね。

フラットの団信は「任意」なので、他の生保で
担保できるなら加入しなくてもいいのでは？

>>18
それも一理あるけど、でも生保の死亡保険金って死んですぐおりるって訳ではないので、降りるまでの間はローンを支払わなきゃいけないっていう問題はあるかな。

>>降りるまでの間はローンを支払わなきゃいけないっていう問題はあるかな。

その位の貯金は残しておきましょうよ・・・

団信は頃合いを見て、途中でやめたらいいんじゃない？

途中でやめて、また加入することはできるの？

フラットと変動ペアで借りて、変動からがんがん繰り上げしていくのはどうでしょう？
どちらが有利かは何十年後じゃないと結局はわからないので無難に両方借りちゃえば、大きく外すことはないのでは？

>>20
そうでなく数ヶ月は無駄にローンを払う必要があるってこと。

>22
途中退会はOKでも、途中加入はNGです。多分

>24
生保は団信と違って残金がチャラになる制度
ではありませんので、無駄では無いと思いますよ。。。

>>25
この場合は団信を払わずに生保でまかなう、って話だから、団信との差をくらべないといけないと思いますね。
団信の変わりに生保でローンを支払うって事を考えれば、生保が降りるまでの間はローンは払わなきゃいけないっていう差はあります。

ここでは団信の変わりに生保でまかなうとした場合に、それが許容出来るかどうかっていうだけの話です。数ヶ月ローンを支払う事になっても問題なければ生保でまかなう手はありでしょう。でもそこを認識していなければ残された家族に何らかの影響は出ます。

団信の特約料と民間ローンの保証料を比較しているひとがいますが
ローンがチャラになる団信と債務が残る保証料を同列で
コスト比較してもしょうがないと思いますが。。

>>27
あのな。民間ローンはそもそも団信混みだろ？　フラットは団信支払いありの代わりに保証料がなし。
どっちがいいかコスト面で比べるなら、双方考慮して比べなきゃ意味ないだろう。
別に団信と保証料そのものを比べている訳じゃないよ。

民間ローンは団信込みだけど、変動金利で金利が上がったら団信料も上がっちゃうってことにはなりませんか？

>>29
ならないよ。変動で金利上昇をどう見込むかは全く別の話。
それをいいだしたらフラットの団信だってまた値上げするかもしれない。

団信と保証料とを勘案して出そうとしているのは、あくまで現時点でのトータルコスト、実質金利でしょ？
そこで始めて変動の金利上昇リスクの考慮に入れられるようになる。見るべき観点が違う。

>29
>変動金利で金利が上がったら団信料も上がっちゃうってことにはなりませんか？

考え方が逆です。
保険会社が団信の保険料を上げたら、変動金利が上昇する可能性があるということです。団信値上げが金利上昇に繋がる可能性は高いです。

>>31
そんなことはない。

たいていの銀行の変動金利の約款はこう。どこも大した差はない。

借入利率変更の基準
　借入要項に定めた借入利率は、銀行の短期プライムレート（以下「基準金利」という。）を基準として、基準金利の変更に伴って、引き上げまたは引き下げられることに同意します。
　ただし、金融情勢の変化、その他相当の事由により基準金利の取扱いが廃止された場合には、基準金利を一般に行われる程度のものに変更されることに同意します。

団信料の値上げによる金利上昇は約款違反。

結局、原因がどうあれ金利が上がれば、団信料含めて上がったということになるので、理由とか内訳はあまり意味がない？

>>34
何を言いたいのか全く理解出来ないけど、上の方の人が比べているのは、あくまで「現在かかる事が想定されるコスト」であって将来のコストではない。

二つの比較はあくまで現時点で確定しているコストを示している。
その時点での固定と変動の金利の差を示しているだけだよ。

その幅をみて「これくらいなら金利上昇があり得る」と思うか「こんなに金利は上がらない」と思うかの材料に過ぎないよ。

なので、そこで変動金利が上がったらあがるから……みたいな事を言い出すのは目的が異なるので無意味。


君は何をしたいんだ？

りそなのスマイルパッケージで

フラット３５Ｓ　＋　固定or変動　って結局どうなんだろう？

フラット単体だと団信は別途任意だけどこれだと付帯されてるんだろうか？
ちょっと複雑で良く分からん。

とぴぬしです。
結果のご報告です。結局、フラット35S一本で行くことになりました。
変動の割合が1000万程度であれば、そんなにうまみがなかったのと、
金利を気にして色々考える生活は出来そうになかったので、借り入れを3000強に抑えて
がんがん繰り上げていくことにしました。
団信は、生命保険(家計保障でかけてます)の額からすると不要なのですが、
繰り上げていくつもりなので、はいっておいてもいいかな？とちょっと迷っています。
万一のときにお金があって困ることはないので。。

＞３６さん
私が(仲介さんがりそなさんに聞いていただいたのを)また聞いたところでは
「フラット３５Ｓ　＋　変動」の場合、団信は両方ともに必須になるということでした。
皆さんのご参考になれば、、、

すでに遅いかもしれませんが。

昨日りそなに行ってちょくせつきいてきましたが、だんしんをお勧めする義務が銀行にはあるが、加入の義務は全くない。民間の生保の方が得であれば、そっちを選んでもらってもんだいない、とのことです。もちろん、すまいるとの組み合わせの場合です。すまいるそのものはそもそもだんしんコミの利率ですしね。
銀行とのやり取りも、業者を通してではなく、直接やった方が齟齬がないと思いますよ。手間はかかりますが。