THE LEBEN 仙台大手町ってどうですか？

>>914 匿名さん

50平米後半ですよ。シエリアの4000万台は。

>>914 匿名さん
シエリア、33平米2500万台有ります
そこまで話し広げてもね。
70平米辺りを基準にしないと。

>>914 匿名さん
全部見学しましたが、その３つなら立地、スペックトータルで、シエリア>レーベン=プレミストですかね。シエリアはお値段もお高いですが、唯一無二感が強い。
場所のレーベンか設備、高級感のプレミストか、好みですね。

因みに、上杉のシティテラス
レーベンより高価格狙って、中層階70平米
6900万円で売り出そうとして総スカン食い
現在価格調整中の販売延期ですね。
1.000万位下げて11月末くらいに発売開始らしいけど誰も買わないでしょうね。

急に盛り上がってる

>>918 匿名さん
シティテラスはないわ…建ぺい率ピチピチの箱に中庭と有料フィットネスつければ高級感上がると勘違い。シティテラスもしょぼいしNHK跡地も期待できない。

>>917 検討版ユーザーさん
今度こことシエリアに見学に行く予定です。中古ですが青葉通りレジデンスも気になってます。シエリアのどういった点が唯一無二感を感じられるか教えていただけるとありがたいです。

>>921 匿名さん

立地も仕様も今売りに出てる物件の中ではピカイチだと思います。日常生活も便利になりますけど、例えば年を取った時に歩いてすぐに行ける病院とか買い物施設が周りに沢山あるのは長く住むことを考えると凄く安心感があります。青葉通沿いで緑もあって、夜は静かですし。内廊下とかゴミ庫とかの設備も良いです。

青葉通レジデンスも良いと思いますよ。シエリアに似た条件で言うと、中古で一番町のシティタワーなんかも良いですね。唯一無二というのは新築の中で、という事ですね。
どこも高い今、どうせ高い値段を払うなら、便利な立地の良いマンションに長く住みたいなという考えなので、前向きに考えてますね。

ご質問があったので、長々とレーベンさんの掲示板なのにすみません。

>>922 検討版ユーザーさん

921さん早々にお返事いただき有難うございます。自分とは違った視点の意見はすごく勉強になります。重視するポイントも比重も大事ですよね。見学楽しみです。どちらも予算内の希望に合う間取りが残ってればいいのですが。

>>923 匿名さん

新築限定で探してましたのでレジデンス青葉通外しましたが、レジデンス青葉通かなり良いですね。
良いだけに殆ど売りに出ませんね

シエリアタワーは間取りの多さが気になりました
賃貸に貸し出される部屋が多ければ多い殆ど管理の問題が出てくるの危惧して、私は結果ここに決めました。ただ、ここは設備が本当にショボい。

>>924 匿名さん
シエリアは勿論一定数投資に出される方もいるでしょうが、自分で住んだりセカンド用に買われるケースが大半みたいですよ。
1ldkもそうらしいです。

レーベン、シエリア、プレミスト、シティテラス検討してる人達の職業、年収が気になる。
ここに限らず、年収1000万クラスじゃないと買えない新築物件だけで500戸は有る。
相続？

>>924 匿名さん

管理の話で言うならば、ここの管理費気になりますね。
ゲストルームとかコンシェルジュがいるにも関わらず安過ぎやしないですかね。同程度の仕様と戸数のプラウドシティと比べても安い。
プラウドシティは自走式駐車場、こちらは機械式なので本来メンテナンスはこちらの方が掛かるはずなのに。
修繕費も含め、見直しでかなり上がるんじゃないかな。

>>926 マンション検討中さん

パークホームズ購入見送りしてのシエリア、レーベン、プレミスト購入検討中。上杉はエリア自体眼中なし。世帯年収だけど900万円前後。プレミアムフロア価格は夢のまた夢の年収です。

>>927 匿名さん
野村の管理費、修繕費はどの物件でも高いです。タワマン内廊下並みの管理費は、中抜き疑惑が持ち上がるほど。この物件の管理費、修繕費はたしかに安い。後々、大幅な見直しがないか確認した方がいいですね。

>>929 匿名さん

修繕積立推移表見る限り、大幅な値上げはないですね。推移表を無視して大幅な値上げをするとも思えないし、他が高いのでは？

>>930
「推移表を無視して大幅な値上げをするとも思えない」

長期修繕計画及び積立金の「計画」を作り購入者や予定者に公表するのは
デベですが、入居が始まり管理組合が結成された後は修繕及び積立金に
関する問題は管理組合、つまり所有者の責任になります。
もし数年して修繕費が足りないという事態になり計画に瑕疵があったと
判明してもデベは何もしてくれないでしょうから、所有者全員で公平に
不足分を負担するしかないのではないでしょうか。

>>931 マンション比較中さん

所有者の責任には変わりないですが、現時点では
デペ側が作成した修繕計画表を指標にするしかないですよね、当然、専門家が作成してますよね。
こちらの修繕計画表の方が野村より正しい可能性有りませんか？

そもそも修繕計画表を検証出来る程の知識は持ち合わせていませんし、修繕業者によっても変わるでしょう。指定業者等を使えば、通常の業者よりかなり割増と考えられます。管理組合が強い物件、弁護士等の士業の住民が多い物件は、修繕費のボッタクリは許さないでしょうね。

総修繕予定金額/総専有面積/修繕計画年数/12で計算するといくらになりますか？それがわかると一般的かどうかわかりますよ。HPのグラフは一般的と言ってるから参考にならないので。

仮に全戸70平米として修繕費トータル
パークタワー300万/月
プラウドは200万/月
レーベンは67万/月
1/3か1/4じゃないですか！
適切な修繕計画なのでしょうか？

シティテラス掲示板より。
月70万なら12年で約１億。12年の修繕費用が大規模マンションで一戸あたり約100万が相場なので一回目の修繕で積み立てほぼ無くなる計算です。12年間に修繕の必要が何もなかった場合の試算です。

>>938 eマンションさん
その指標見ても適切かどうかは分かりませんよね
施工する業者に寄ってかなり差が出るでしょう下手したら倍位の差になるのでは？私はその辺は素人ですし、何が適切かは分かりません。しかし、この辺りの業界の相場は有って無いようなものだとは何となく検討は付きます。レーベンの購入者には、それなりの経営者、又、建築、土建系の経営者もいると聞いてます。果たしてその方達の目を誤魔化せるでしょうか？他力本願ではございますが、その方を納得させる何かが有るのでは？と考えます。

>>939 匿名さん
相場は有って無いですって？確かに住民が自分で全て工事するならあるいは安くなるかも知れませんね。確かにそれを加味した修繕計画かもしれません。

マンション規模によって変わってくるので、目安ですが、
修繕積立費のガイドラインは国交省から出ています。
平米200円程度＋機械式駐車場分
相場（平均と言っていいかな）ではなく、根拠のある積算価格となります。

70平米なら14000円が目安ということになります。
これより低ければ大規模修繕のたびに臨時徴収を覚悟しなければなりません。
問題点としては、長期スパンでの貯蓄ということで築浅のうちは余剰金が多くること。
管理組合が適切に管理しないと、貯蓄分を修繕業者に持って行かれてしまいます。
（過大仕様や当初見積もりで注文するとか）まさにハゲタカです。

↑すいません、デベにお勤めではないです。「評判気になる」です。

例えばエレベーターの修繕を35年目以降に組み込んでたりすると、見せかけの修繕費は安くなるよね。
管理費修繕費なんて素人が絶対分からないから幾らでも誤魔化せる。
野村とか三井とか大手は足りなくなったら困るから初めから多めに設定、レーベンは少しでも早く売り切りたいからギリギリに設定してるんじゃないかな。(大手は可能性のあるものは見込んでるが、レーベンは必要最低限の分しか見込んでないのかと)
修繕なんてやる事もやる業者も似たようなもんだから、それだけで倍近くの差が出るのはおかしい。

話ぶっちしちゃうけどやっぱ仙台のなかでも住みやすいところだなーって思うんよね！
街並みとか雰囲気とかさ！
女だからそう思うだけかもだけど。

管理費、修繕費が相場よりも安いと感じたので購入時に算出してるベースはなにか？と聞いた所、修繕業者の見積もり通り（修繕周期、箇所）に修繕してたら高くなるけどレーベンでは必要な箇所だけを修繕するという考えなので抑える事ができて追加徴収するという事も滅多にないとの回答でした。他デベなどでは安く見積もっておいて修繕後、金額が改定されて倍近く高くなることもザラなので何度も確認しました。話を聞いて個人的な感覚ですがなんとなく車検と似てるなと感じました　笑

上げることは出来ても下げることは中々出来ない、安い分には良いと思う。本来なら過剰に集める必要のないお金だし、本来なら掛かる費用をその都度集めることがあくまでも理想

>>946 匿名さん
それが上げることも中々出来ないンですよ。
結果として資金不足で修繕が充分に実施できない。
各戸で修繕出来れば良いのですがね。共同住宅は難しいですね。

>>945 匿名さん
言ってもレーベンって東北に出てきたのこの10年位だと思うんですが。
10年やそこらではまだ大きな徴収は無くてもまあわかります。
色々設備機器に不具合が出てくるこれからが問題なのでは。

>>945 匿名さん
こういういい加減な業者がいるから国交省のガイドラインがあるのではないでしょうか？

1番近いスーパーどこですか？
コンビニはローソン？

>>947 eマンションさん
あまり将来のこと考えない人が購入層でしょうから値上げは絶対反対でしょうね。レーベンが大丈夫どいったのに何故上げる必要がある？ってね。

>>946
違いますよ。
経年劣化は毎年進行するので、均等に積み立てるのが合理的な在り様。
大規模修繕に当たった年に居住していただけで
その分担額をまるごと負担するのは全く合理的ではない。
中古市場としてもその方が健全だし、マンション全体の資産価値も高い。

＃計画的積立なしに百万オーダーで拠出しろと言われても
　ウンと言えない家もそれなりにあるだろう。

>>950 匿名さん
ミニプもありますね…。実際どっちが近いのでしょう。。。

>>944 匿名さん

それ超大事です。気に入ったところを選べる人は強い。デメリットが少ないところを探して選ぶのも悪くないんだけど好きなマンション買うほうが満足度高い。駅と商店街が近くにあって欲しいからここは選ばなかったけど、ここがいいっていう人の気持ちはわかる。

>>954 匿名さん
まさしくそれです！！
満足度です！！それを言いたかったのです…！！

うーん、結局ここの修繕積立費は将来的には黄色信号ということでFAなのかな？
1回目の大規模修繕は入居時の一時金があるからいいとして、
永住を考えていないなら2回目の大規模修繕のまえの20年くらいで転居が賢いのか。

>>956 匿名さん
ここに限らず、マンションは20年スパンでしょうね
65歳位の人なら終の住処と考えても良いのでしょうがそれ以下の人は住み替えるでしょう。
住宅ローンは15年を目安に考えて下さいってデペの
営業にも言われましたよ

>>956 匿名さん

ですね。今更キャンセルして手付金没収は勿体ないけど、永住を考えるなら修繕費の値上がりは覚悟の上だと思います。余裕のある人ならいいけど、結構ギリギリの人も多いのでは。

>>956 匿名さん

長期修繕計画の総額みないとなんとも言えないです。そもそもここに限らずどこも30年で計画してますが、24年で2回目大規模、30年エレベーター交換、36年3回目大規模のコンボで残高不足に陥ります。36年計画が本来必要性なんです。実際には15年周期で大規模やるから伸ばせますが。
修繕費は値上げ出来るかが最重要で節約はその次です。士業のかたがいると言う人いましたけど組合に金がなければ何も出来ません。大切なのは値上げを実行できる理事会と値上げの必要性を理解できる所有者です。ここは仙台ですから流動性が低いことも留意されたほうがいいですね。永住も出来るし、売却もしやすいマンションに仕上げてくのは所有者自身の選択です。修繕費をざっくり300円/㎡くらいに値上げすればなんとでもなるでしょう。一戸建ても同じくらい修繕費がかかると言われてるので違和感ないのでは。
これから管理計画認定制度が始まるのでこういうことが出来ないとダメマンションのレッテルを貼られて資産価値が下がりますからデベロッパーが適当なこというと所有者の合意形成が難しくなるのが難点ですね。

新築マンションの考え方として昔と違い、車と近い感覚で、新しい良いモノに変えてく。不動産の資産価値には建物自体含まれないです。
建物を維持して資産価値を守るとか現実、東京の超一等地にあるマンションくらいです。5年も経てば、設備もガラリと変わります、何はともあれ、立地です。少しでも売りやすい立地のマンションを選ぶのが最優先かと。20年先とか心配してる人いますが、今より格段に補修、修繕技術が上がり、低コストで今以上の修繕可能な可能性も有ります。20年先を心配するような方は、ここに限らず自己管理する戸建選んだ方が良いと思います、集合住宅での合意形成は、原宿のコープオリンピアを見れば良く分かります、あれだけのお金持ちが集まったマンションでも難しい。何はともあれ、15年は心配する必要はないのでは？

>>958 マンション掲示板さん

プレミスト、20年後修繕費4倍の値段で試算出してますよ。

>>960 マンション検討中さん
いわゆるキリギリスの考え方ですね。それはそれで自由ですがこういう方がここは多そうなので修繕意識低く合意形成は難航しそうですね。ボロがでるまでに逃げ出す泥舟チキンレースになります。

>>962 通りがかりさん
いずれにせよ入居者の皆さん次第です。せっかくいい場所にあるんだから長持ちするいいマンションにしてください。

>>964 マンション検討中さん
資産価値がないと売るに売れないじゃないですか。
矛盾してますよ。

>>960 >>964 マンション検討中さん
ここで話してることとピントがずれてますよ。
上で論じられてる中古価格のパラメータは修繕積立費で、
暗黙でこの物件の話ししてるんだからその他のパラメータは固定でしょ？当然。

立地がー、とかこのマンションが曳家でどこかに動かせるなら話に入れていいけど。
それに修繕費用が安くなる可能性・・・ってそれこそ幻想。まぁ、免震関連はあるか？

>>15年は心配する必要はないのでは？
ってのはそうかも。仙台の地価下落局面とあいまってチキンレースだ。

修繕費の内訳を示してもらって、他のマンションと比較するのが良いのでは。納得できるものなら買えば良い。

自己防衛するならざっくり300円/㎡から実際の修繕費を差し引いた額を貯金しながら、値上げを試み、失敗したら以降の値上げ議案は断固拒否してコストを抑えて住宅ローン控除が切れる13年で売却して次の新築マンションに移るのが効率的ですね。お金ない人が取り残されて廃墟スパイラルに陥る残酷なゲームになるから笑えないですが。ここのマンションだけの話じゃないのがミソ。

マンションの世界も格差拡大してますからね。このマンション買う世帯は最低でも年収1000万はあるだろうから大丈夫じゃないでしょうか。修繕費が想定の倍以上になっても、出せないという世帯はないと思われる。

青葉城へと続く、美しい道に相応しくないマンション。きっと売れていないでしょう。

>>968 匿名さん
ローンで買う人は可哀想ですよね。このマンションの値上がりは正直期待出来ないです。節税の為に敢えて住宅ローンを組むくらいの資金に余力がないと。

あまり利便性の高い立地ではない割に販売価格が高いので、資産価値を目的に買うマンションではないでしょうね。でも、ここを購入される方はそもそも転売の儲けなんて考えていないと思いますよ。

どこのマンションも売り出し時に将来性がないとか資産価値が見込めないとか叩かれる。ザ青葉通りレジデンスなんて販売当初、団地っぽいと散々叩かれたけど一時期中古価格は売り出し価格の1.5倍でした。今は中古市場が落ち着いてきたので値下がりしてますが。資産価値なんて時代に左右される不確かなものを、そこまで期待して買う人って多いんでしょうか？自分は気に入った物件があって購入できる状況だったら買う。シンプルにこれだけで買ってますけどね。

>>973 匿名さん
そのとおりですね。買いたいタイミングは人それぞれなので。結婚のタイミング、転勤のタイミング、子供が生まれたタイミング、そのタイミングで売りに出ている中で自分が一番気に入った物件を選ぶしかない。

管理費はさておき修繕費が値上がりする可能性は販売時に安い設定価格のこの物件に限ったことではないと思いますが。販売時から高い設定をしてても更に高くなる。微々たる上昇ですんでるマンションもある。その違いは素人の自分には分かりませんが修繕費が高くなるかも。と不安を抱えてる人は、どのマンションを選んでも不安は払拭できないと思いますよ。

>>975 匿名さん

レーベンの営業にはこれまで上がった事は無いんですよ?って言われたけど、あれはその場しのぎだったって事ですか…
まだ買ってないけど失望したわ。上がる可能性あると思います位言ってくれたら良いのに。

↑失礼ですけど他力本願ですね。高い買い物するんだから自分で最低限の勉強するべきでは？最終的に営業の言葉と自分の知識を照らし合わせて決断するべきだと思いますけどね。自分も営業に同じような事言われましたけど「現状はそうでも絶対に変わらないと言い切れないだろうな」位は思いましたよ。未来は誰にも分からないし大震災が起きたら？他の住民が修繕費滞納したら？考え出したらキリがないですよね。そんな話をだす営業の方が少ないんじゃないですか。営業の「今まで値上がりした事がない。」という言葉はわざわざ嘘つくような内容でもないし事実を話しただけだと思いますけど。貴方のような人はきっとどのマンション選んでも自分に都合の悪い事や結果を他人のせいにしだすと思いますよ。

>>977 匿名さん

見ず知らずの人に対して、最後の一言は余計だと思いますけど。荒れるだけでは？
まあ営業のいう事は話半分位に聞いてた方が良いかもね。特にここの営業は。

>>975 匿名さん
ここは他の物件と比較しても安いので将来揉める元でしょってこと。
営業が上がらないなんて言ってる話も出ているのでなおさら。

>>976 通りがかりさん
さすがに笑うw
タワーパーキングもあるマンションでこんなこと言われるとキツイですね。くどいですが修繕は組合マターなのでデベは関係ないのですが総会で値上げ反対される土壌になってるように感じてしまいます。もしかして管理費のことだったんじゃないですか？

>>980 匿名さん

私もそう思いますね、長期修繕計画書には5年毎に1.3割増しで上がる計画出てます。
レーベンの物件は修繕計画の見直しは今まで無く、計画通りです。なら理解出来ますが、上がったことはないは言葉としておかしい。何かの勘違いかと思います。

ここどのくらい残ってるかご存知の方いますか？3ケ月前で残り20とか聞いた気もしますし前に見た広告より部屋のプラン無くなってるので売れてるのかなと勝手に思ってました。

管理の話にも関わるけど、シンボルツリーって枯れるリスクデカいですよね？勿論気をつけるでしょうが、移植先の土に必ずしも上手く適用する訳ではないって聞いたことあります。
管理費試算にはどう組み込まれてるのかしら。

>>983 マンコミュファンさん

通常植栽は1年保証ついてます。枯れたらデベがなおしてくれます。枯れたら代わりは苗木になりそうな気もしますけど営業さんに聞いてみてください。植栽の手入れは予算化されてるものですが、あくまでも手入れなので後ほど枯れたら組合の判断ですね。

今日は西風が強いですが、広瀬川沿いになるとどの程度でしょうか。
冬?春先も風が強いので洗濯物が飛ばされないか心配です。

いっぱい洗濯ばさみついてる吊り下げハンガーみたいなやつ結構便利だよ！
何だかんだいっきに洗濯物取り込めるしね！

ベランダに洗濯物、干すんですか？
普通に干しちゃ駄目なものかと思ってました。

ハザードマップ見たけど浸水大丈夫なのでしょうか？

>>986 匿名　さん
なるほど。単体のハガーだと飛ばされちゃいますからね。
やっぱり川べりだし風は苦労しそうですね。

>>987 匿名　さん
ええ？？間取りには竿竹？置く点線マークがありますけど・・・

>>988 マンション検討中さん

ここハザードマップの浸水に載ってません。
何かの勘違いではないでしょうか

確かに、ベランダに竹竿の場所有りますね
失礼しました。

広告みたのですが、購入者のセカンドハウス率50%購入しても住まない人結構いるってことでしょうかね？

>>992 匿名さん
休日は泉パークタウンなんかの郊外、平日の忙しい日は街中のマンションに泊まるっていう感じで使い分けてる人は見ますね。

仙台でセカンドハウスって需要あるんですか？
泉パークタウンでも目と鼻の先じゃないですか。

明治屋の隣にイオン一番町店が冬までには出来るみたいですが、歩いて行ける距離でしょうか？

>>995 匿名さん
自分は仙台駅までは徒歩圏内なので歩いていける距離ですか。歩いていける距離は人によると思いますので…Googleマップで徒歩検索してみて。。

私は普段使いの買い物なら、藤崎が徒歩圏としては限界ですね。明治屋隣のイオン予定は微妙に遠い。藤崎でも、帰り買った物が重くて大変そう。
シエリアの立地からなら選択肢が広がるのですが。

買い物、ネットか車が良さそうですね
プレミスト西公園にはカーシェア置くそうですが、ここにはないですよね。

カーシェアないですよ。

ほう！

残念！

高等裁判所宿舎、こちらには裁判官、検察官の方が住んでるってことですよね。通常の場所より警察も警備を重点的に行い、この近辺は治安が良いって解釈で良いのでしょうか？

>>1002 マンション検討中さん
行ってみれば分かりますがこのあたり、夜は暗く人気がなく怖いです。藪や林も近いです。実際の犯罪頻度については知りませんけれども。

自然が多いってことで…完結！！！

ここが高級住宅街かは知りませんが、高級住宅街って一般的に人が少なく人によっては寂しく怖い感じも持つかもですね。それを閑静と表現しますね。

現地見てきましたが、大分出来上がってきましたね、タワーパーキングも完成間近
正面からのイメージCG、タワーパーキングないですよね？

まじか！見に行きたいな

工事予定表みたいなのに「内装工事」って書いてあったから、そろそろ覆ってるシート外れそうですね。

知り合いが購入して先日部屋を内覧して来たそうです。細かい仕様をインテリアコーディネーターと決めてきたと言ってました。中はだいたいできていたと言ってた。

>>1009 匿名さん

その方はプレミアムの方ですか？

>>1010 マンション検討中さん
プレミアムって上の方の階のことですか？私はよく知りませんが、知人は真ん中より下の方です。随分前に購入決めたので、施工途中のこの段階で色々内装いじれるんですかね。今から買う人はこういう自由効かないのかも？

>>1011 匿名さん

もうそんな時期ですね、契約が早かったんだと思います。仕様変更ですね。

ホームページは最終期になってました
売れているのでしょうか？

>>1013 マンション検討中さん
売れてるとは聞いてましたが、最終期ってことは
本当に売れてたんですね。