サンメゾン岐阜長良エルド

ここを4500万で買うなら坪単価安くなってくる岩崎辺りまで北上して拘った戸建て建てるでしょ。
　駅に近いのを取るなら最低でも京町、徹明辺りまでが限界だと思うし、中途半端やおね‥

都ホテルの近くの
大手ブランドマンションが建った時
結構なお値段だったと思います。

なのでそんなイメージで
値付けしたのかなあ？
と思ってみてます。

同額以下で同じ町内で建売が買えちゃう場所ですから。
https://naitokensetsu.jp/modelhouse/detail.php?id=8
この建売でさえ、1年は売れてない。駐車場2台付、太陽光発電付、なのにね。
敷地内駐車場が少なく、バスアピールしてるようじゃ、もっと値下げしないと。

デベが土地調達の段階で計画外に、時間＆コストが膨らんだ場合、相場を乖離した値付けが起きる。

又、手がけた物件の販売低迷が続くデベは、利益確保の為に多くの物件を徐々に高額に設定しがち。

その結果、そのデベの物件は各地で相対的にも絶対的にも際立って割高物件となるので販売は低迷。
まさに悪循環、負のスパイラル。マンション・建売り他に限らず、昔からよく聞く話です。

この辺りは、坪20万だけど、そんなに高い仕入れしたのかな。変形地で外科の跡地、洪水の危険もあるし。270坪だから、せいぜい6000万弱。
建物の価格からしたら、土地代はオマケだから、このデベは相当、ぼってるかと。

>>385 ご近所さん
　最近戸建て建てようとして半年くらい土地探してましたけど、南西角地で地域の主要道路に挟まれてるし坪３０はいくんじゃないですかね？　土地代金と取得にかかるお金諸々払ったら１億弱じゃないかなぁー。
　
　あとココらへんは戸建て建てようと思ってるなら今はちょっと選びにくい場所ですよね。
水門のすぐ側で有事になったら水防団としてすぐ動かないといけませんし、数年前の長良川氾濫しかけた時の水門閉じてる光景はとても恐ろしかった。　実家が金華、京町辺りなので氾濫したら自分の家も浸かるのかとドキドキしましたもん。　その時に土地買うのなら川の近所はイヤやなぁと思いましたからね‥まあ岐阜のハザードマップ見ると大概のエリアがピンクか赤なんですけど‥苦笑
　マンション購入するにしてもココはまず最初に浸かりますよね。都ホテルの近くの某マンションは堤防沿いにしてもちょっと土地に高さがあって、そこらへんも微妙にアドバンテージになってる気はしますね。
　つまりココはもっと値下げするしかないですね。

>>注文住宅検討中さん
長良でも、この物件のあたりは、坪単価低いんで。
https://www.minozen-baibai.jp/area_b3/bknshiku_mi21201/room49847572.ht...
サンメゾンから100メートルも離れてない整形地で坪19.5万ですから。環状線に近い住宅地や早田、忠節のほうが高いぐらいです。
不動産の価格は人気不人気で決まるんで、自分の地元は、不人気で陸閘近くで、不人気なんだろうな(笑)
最初の売り出し価格のときに、「駐車場も無いのに、誰が4000万以上で買うのだろう？」と疑問に思ってました。サンメゾンを開発する業者は、市場調査をせずに建てるんでしょうか？まわりの不動産市場みれば、価格設定が誤りであることは明白なのに。

先程前を通った時に3部屋しか電気が点いてませんでした。最近入ってくる広告では残り4部屋やになってますが本当にあと4部屋なんですかね？詳しく分かる方居ませんか？

>>388
契約済数は、誰にも分かりません。デベの営業に聞いても教えくれないでしょうし。
全体が44戸で機械式駐車場11台の駐車車輌がゼロ。バルコニーの垂れ幕も多数。予想では、３分の１の１５戸ぐらいが売れたのでは？
中古も１戸でてます。
自分も夜に長良橋を渡って帰宅しますが、照明が見えるのは、上層階の一部だけですね。２階は付いてますが、事務所だと思う。

此処はどうかは不明ですが、土地の仕入れに時間とお金がかかったと思われる場合、
デベが図らずも高値づかみさせられてしまった可能性もありますね。

他社との競争や入札で値が吊り上がった（迂闊にもデベ自身が不要に吊上げてしまった）のかも。

>>390 匿名さん
地主側がデベに架空の買手企業を臭わせたりするのは、物件内覧時の営業にも似ていますね。
「この部屋は、他のお客様が何人も検討中なんで、早めに購入をご決断なさったほうが・・・」
って、過去にそんなセリフを販売担当から言われた経験が幾度もある。（他所の物件で）
が、その部屋も、それ以外の部屋も、ずっと売れ残っていたりします。（他所の話ですが）

物件概要を見ると
現在の販売数４戸

小出しにして販売する時期を
とうに過ぎているので
残っているのは４戸ということでしょうか

多数の空室を一挙公開すると印象が悪く集客的には却って逆効果、検討者も迷うので非効率になる。
なので、４タイプの間取り１戸ずつ売っていく手法。高級ブティックや稀少アクセサリー店の手法。
１戸売れたら未公開の空室を１戸公表していくのでは？（当面は常に４戸販売中となる）
　
他によくある販売方法は実際に内覧に来た客にキャンセルが出たと言って、４戸以外を紹介する。
値引き等はホームページと同額か時にはそれ以上の破格の値引き（900万引きとか）を提示する。
その内覧者の方々だけの破格の条件となり、バラされない限りは公にはならないメリットがある。

7月ぐらいに1戸限り、1000万円引きをやってました。先の書き込みのとおりAタイプからDタイプの4種4戸が常に販売中だと思う。
昼間、見ると分かるけど、カーテン無しやエアコン配管カバー無し、から推測しても、10戸ぐらいしか売れて無いと思います。
駐車場も機械式は、ゼロ。平面に数台停まってます。
商談はチラシ価格で、すでに2割引。3割引くらいにはなるかと。川南のローレルが価格改定して、販売再開したから、サンメゾンはさらにヤバいね。

どんなに悠くても駅徒歩15分が上限くらいのスレがずらりと並ぶ中で燦然と輝くバスで16分

此処はどうかは不明ですが、確かにお買い得訴求が強かったり、在庫が豊富だと食傷気味になる。

話題の４戸を上の階から並べてみた。比較すると強弱がハッキリするので検証は大事。
値引率では【Ｂ・1102号】が20％と意外と小幅だと分る。実際は他も同率で交渉スタートか？
Ｃは更に▲207万なら値引き20％、平米単価も40.5万となる。

ﾀｲﾌﾟ･部屋　　旧価格 → 新価格　値引き額　 値引率　 平米単価（値引き後・税込）
Ｂ・1102号　 3750 → 2999　 ▲751万　 ▲20.0 ％　　42.0万　
Ｃ・1003号　 3740 → 3199　 ▲541万　 ▲14.5 ％　　43.3万
Ａ・ 701号　 4020 → 3340　 ▲680万　 ▲16.9 ％　　41.4万
Ｄ・ 604号　 4270 → 3500　 ▲770万　 ▲18.0 ％　　41.1万

>>395
バスを実際に乗ると分かることもあります。マイナス要素ですけどね。
久々に岐阜駅までバスを利用しました。往復ともに、バスは長良場通りから外れて、岐阜市役所の1階のターミナルへ。岐阜市役所を経由するバスとしないバスがあるみたいです。朝の通勤は要注意。16分は、時刻表上の最短です。市役所経由だと数分ロスしますね。

そもそも、ライフスタイル提案で8時にサンメゾンを出て、名駅のオフィスに9時楽々って、嘘もいいすぎ。9時に名駅のホームが限界です。

こんなに公に値引きしたら、定価で買った人がかわいそう（涙）

中古で出てた9階の角部屋が無くなってます。新築値下げ後より高い価格で売りに出てたんだけどなあ。不思議。
未入居で、デベが解約に応じたのかな？

>>399 マンコミュファンさん

かもしれないけど

中古の価格は通常でも値下げ交渉前提だから
買い手がいたとしても
結構買い叩かれたのではないかしら

事情があって仕方無く解約する場合もあるだろうけど、
引き渡し後に売却したほうが良いと思われ・・・。

此処はどうかは不明ですが、
大抵の物件はマンション相場は上昇傾向なのだから、竣工前でも半年から一年で値は上がる。

10%のキャンセル料払うより、買い叩かれたとしても値上がり額から数%の値引きで折り合いがつけば少なからず差益が得られますね。

引き渡し前のキャンセルは上昇相場の恩恵という旨味を全く活かせられない。結果デベが値引きの原資にするから、キャンセル戸を買う人とデベが得をする。

このマンションが竣工後価値あがるとか頭どうかしてるぞ。冷静になれ

もうこのマンション話題に上げなくていいのでは、、、
住んでる人かわいそうです。。。

>>403
話題に上がることによって、値下げ動向とかわかりますし、デベにとっても「悪名は無名に勝る」ってことだと思う。
情報交換なので別に良いのでは？

>>402 匿名さん
冷静になって　投稿を正しく読んで理解しないと、誤読し的外れな主張をしてしまう。

>此処はどうかは不明ですが、
と前置きしているでしょう。

>>393 匿名さん
>１戸売れたら未公開の空室を１戸公表していくのでは？（当面は常に４戸販売中となる）

商売の方式としては理解できるのですが、マンションという一生に一度ぐらいの大事な買い物で、この販売方法の業者からは買いたく無いですね。
バンベールのように正直ベースに先着住戸20戸って表示されてる業者のほうが、余程誠実。

今日も夜は、照明は上層階3つ。売れてるかどうかの前に、ほとんど住んでないね。長良橋の信号待ちに見える風景は、ダイヤパレスは明るいが、サンメゾンは不気味です。
竣工販売中なのに、建築中に放棄されたような佇まい。

理事役員は輪番制と想定するが、現状だと再任が延々と続くか、短サイクルで順番が回ってくる。
総会はどんな光景なのだろうか ？ 一般の組合員の出席は ？

現在の空室は半年・１年アフター・２年アフター点検は、どうするのだろうか ？

空室の換気カビ対策・水回り劣化防止の定期給排水・給湯機タンクのメンテはどうしてるのだろう？

ここは、オール電化でエコキュートなので、試運転や水通しをしたあとのメンテナンスが気になります。
その点はガス給湯器のほうが信頼感あります。個人的には、オール電化のほうが好きですが、2年落ちは嫌ですね。

エコキュートは他のインフラ設備と同様に竣工時点で、全部屋の試運転をしてると思われる。
長期の空室状態だと、当然日常的に操作する人が居ないので不具合が発生しないかと心配です。
売主が定期的に入室して一斉に点検操作して機能を保持してくれるんでしょうか？
でも、それもなんかちょっとイヤな感じだなあ　と思ってしまう。

>>396 匿名さん
同一時期に建ったモアグレース長良平和通は、客寄せの激安住戸が単価35万円でした。モアグレースは、敷地内平面駐車場100%でしたけど、完売まで1年ぐらいはかかったと思います。
客寄せじゃない普通のは、38から45万円ぐらいの単価でした。敷地内駐車場がほとんど無い等、サンメゾンのほうが条件不利なので、平米単価30万円台じゃないと、全く掃けていかないように思います。2割引ぐらいは、利益分を考慮しても普通のデベなら想定の範囲内かと。
購入する客にとっては、エコキュートの錆びなど、売れ残り期間が気掛かりですね。

駐車場は2台目可・敷地外と記載があるのですが、敷地内駐車場が18台です。1台目は、結局、敷地内？敷地外？
敷地外に専用駐車場があるのでしょうか？

総戸数44戸。平面式7台、機械式11台（月額使用料：5,500円～13,000円／台）との記載はある。
　
素直に読めば、敷地内に駐車出来るのは18台（18戸分）のみで、空きが無ければ敷地外となる。
が、２台目可・敷地外ってどこに書いてありますか？

>>413
2台目駐車場可※敷地外となります

物件のトップページに表示があるので、ＰＲなのかなと。1台目は、駐車場があって、２台目は、敷地外と読んだのですが、素直に１台目から敷地外駐車場なんですね。

駐車場（敷地内＝組合共有地）が戸数より少ないのは管理組合と組合員にとってデメリット。
　
駐車場使用料って、一般的には管理費会計の収入源である筈だからね。
18区画/44戸＝40.9％　駐車場カバー率が低いのは、即ち収入源が乏しい事を表す。

尚、敷地外駐車場の使用料は地主（貸手）の収入になるだけ。管理組合にメリットは無い。

最後は何割引ですか？
サンクレイドル岐阜は、1790万まで下げてますが、売れてません。駅遠、駐車場敷地外、となるとサンクレイドルと同じくらい下がりますか？

また大幅に値下げしましたね
広告が家に入ってました

たびたび比較される近隣のサンクレイドル岐阜と
同じ坪単価になるくらいに値下げすれば反応あるかも。

設備仕様・駐車場・管理費・修繕積立金等でこちらが
遥かに優れているのなら、強気でも買い手が現れる。
ほぼ同じか劣っているなら、値下げしないと厳しそう。

このデベはサンクレイドルが完売するのを待つという
高リスク決戦、持久力勝負の戦いを敢行しそうです。

サンクレイドルとサンメゾンは、岐阜市内にあるというだけで、大分離れてます。
サンクレイドルは、駅徒歩10分。サンメゾンは、おそらく70分はかかる。アクセスはバス。しかも、敷地外駐車場。
あきらかに、サンメゾンのほうが、不利そうですね。

近くの駐車場、8000円でした。以前、駐車場10年無料キャンペーンをやってたので、96万円引きってことです。
1戸だけキャンペーンで、1000万円引きもやってたので、それに比較すると値引きショボい。

花火だけを目当てに買う人は、いないと思いますが。
公式ホームページの動画で花火動画がアップされてます。この花火はコロナで臨時に開催された花火大会で雄総側から打ち上げられてるので、通常の花火大会とは方角も場所も全然違います。
この動画を見て購入される方はご注意を。通常の花火大会は、このように見えません。(打ち上げ場所が違う)

>>421 匿名さん
正確な情報をありがとうございます。

何も注意書きが無い動画は、マンションから毎年、恒例行事の花火が観られると勘違いを招く可能性があります。

その様な説明を省く宣伝には自然と不信感が募る。

掲示板を見る限り、あまり信頼がない感じがしますね。興味があるなら、実際に会ってみることが大事です。駐車場とか価格とか、最初から検討に値しない場合は、時間の無駄ですが。

ホームページにある、「名古屋通勤の生活スタイル」がヒドイ。
朝8時に出ても、9時の名古屋出社に余裕、とある。ここは、東京じゃないので圧倒的に電車の本数が少ない。
岐阜駅は、バス降車場が1階でホームは4階。8時19分発の電車は、間に合わない。次の電車は8時32分発。56分名古屋着。
勤務場所は、駅構内のKIOSKなん？
長良に住んで、朝ジョギングして、名古屋に通勤なんて、非現実的。大阪のマンション開発会社らしいが、アホなんですか。

誰も名古屋にバス経由で1時間で通えるとは、思ってない。
サンクレイドルのように、2年経過すると2000万円切るかも。
マーサの近くや忠節、金華にもマンションがたくさん建ってるけど、駐車場100%でドラッグストアーやスーパーが近いんだよね。
ここは、駐車場は無いわ、駅は遠いわ、スーパーもドラッグストアーも徒歩圏内にないわ、で悲惨。

売れてない間の修繕積立や管理費は、売主が払ってるんですか？ここに限らず、修繕積立不足になるんじゃないか、と不安になりました。
修繕積立と管理費で2万円ちょっと。年間25万円。2年、20戸だと、1000万円もしますよね。

>>426 匿名さん
通常は売れるまで売り主が負担しているので不足になることはないです。

長期に大量に売れ残ると売主の負担が膨大になる。開発事業で得た利益が激減する。
なので、大幅値引きで売り切ってしまおうとなる。儲けが減っても早期完売したい。

そんな事情を多少は知ってれば、購入者側は売主の足元を見て値引き交渉が出来る。

キャンセル住戸はキャンセル料(売価のほぼ10％)をそのまま値引き原資にまわせる。
だから、買いたい住戸がキャンセル住戸だと判明したら、積極的な値引き交渉が可。

普段から前を通るが、本当に売れてないようだね。
南側からざっと見ると、洗濯物はおろか物干し竿が全然ない。
もちろん洗濯物を外干ししない人はいるだろうが、暗い時間に通っても真っ暗。

すぐ近くに住んでいるから分かるのだが、
・マンションと車道との距離が近すぎで相当煩い。交通量は夜中以外は結構多い。
・長良川の近くはもともと駐車場が少なくて困っている住民が多いのに、各住戸１台の敷地内駐車場さえ用意していないのは明らかに不備。
・徒歩５分以内にコンビニはあるが、スーパーはない。
・花火会場は近いが、上の方の階でないときちんと見られないだろう。つまり音がうるさいだけ。

以前からある、すぐ北側のサーパス長良橋の日照を邪魔してるだけで、存在意義があるとは思えない。

高富街道沿いに祖父母の家があります。高富街道は、昼間は交通量も多く、うるさいです。429さんの仰るとおり、この立地の低層階はただうるさいだけで、スーパーマーケットも遠く、敷地内駐車場も無い、なんのメリットも無いマンション。