サンクレイドルつくば

その８

表-2 マンション標準管理規約第34条（専門的知識を有する者の活用）及び同条関係コメント、第35条（役員）
【各抜粋】
（専門的知識を有する者の活用）
第34条　管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
第33条及び第34条関係コメント
②　管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては、マンション管理士のほか、マンションの権利・利用関係や建築技術に関する専門家である、弁護士、司法書士、建築士、行政書士、公認会計士、税理士等の国家資格取得者や、区分所有管理士、マンションリフォームマネジャー等の民間資格取得者などが考えられる。
（役員）
第35条
２　理事及び監事は、総会の決議によって、組合員のうちから選任し、又は解任する。

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その９

●おしまいに

　監査は大事な仕事で、それを担う監事は管理組合になくてはならない職です。管理組合の運営に不正が生じないよう、特定の人に大事な監査を押し付けるのではなく、管理組合として、その状態をチェックし適正に運営できる体制を築いていきましょう。
　アメリカでは、一定の予算額以上の会計は専門家によるチェック、そして管理組合が３カ月に一度は、組合運営の管理費の収支明細の確認、積立金の収支、予算案と執行状況を比較し、確認・報告することを州法で義務付けている場合があります(*5)。
　管理組合内のトラブルを避けるために、法律で監査の役割をより厳しく設定し、義務付けるという方法もありますが、それではますます管理組合の荷が重くなり、役員のなり手が減るかもしれません。また、「面倒なことは専門家に」と任せる前に、管理組合内でのチェック体制を、あなたのマンションにあった方法で確立することが必要ではないでしょうか。

（※3）平成30年度マンション総合調査結果より
　　　　https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

（※4）マンション管理適正評価制度
　　　　http://www.kanrikyo.or.jp/lp/evaluation/index.html

（※5）例えば、カリフォルニア州では、毎年、総額75,000ドル以上の収入かある組合の財政報告書は
　　　　カリフォルニア州会計士局 (The CaliforniaState Board of Accountancy) に免許が与えられた
　　　　人物により作成される必要がある（州法§5305）。
　　　　https://core.ac.uk/download/pdf/35272994.pdf　等

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その１０

参考資料

管理組合監査 主要項目チェックリスト コメント
【留意事項】
・会計監査の実施時期は、通常総会に向けて管理組合の決算月後から総会の開催通知発信までが一般的です。
・本チェックリストは、法人化していない管理組合の監査報告書作成に向けた手元資料、次期監事への引き継ぎの参考資料を想定しています。
・会計監査及び業務監査は、第三者による公正な検証の実施の観点から、公認会計士又はマンション管理士等一定の能力を有する専門家を業務監査は、会計監査と同時に実施するのが一般的ですが、臨時に行う場合は適宜必要な項目をチェックして下さい。
・本チェックリストのチェック項目は主要とされる項目としています。各マンションの特性や使用する時期にあわせて加除・変更の上、使用して下さい。
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/checklist+comment.pdf

管理組合監査関係資料
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html

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不正の実例について
https://gentosha-go.com/articles/-/37882?page=3&per_page=1

マンション管理組合は面倒くさいから、かかわりたくない――。そう思って丸投げしていたら、とんでもないしっぺ返しを食らうかもしれません。実は、不正を働くマンションの管理責任者が増えています。※本連載は、松本洋氏の著書『マンションの老いるショック！』（日本橋出版）より一部を抜粋・再編集したものです。

マンション管理費の横領事件が続発している

■マンション管理組合役員による事件

テレビ、新聞などでマンションの理事等役員の横領事件が時々報道されますが、報道されるのは、ほんの一部で、時効により裁判が出来なかったケースや世間体を考えてことを大きくしたくないなどの理由から表沙汰になっていない横領事件も多くあるようです。たかが、管理組合の横領事件と侮ってはいけません、億単位で被害にあわれた管理組合も結構あります。

新潟県の大型リゾートマンションでは管理組合前理事長が約16年間にわたり、組合の管理費など総額約11億円を着服していた事件は業界では有名です。

横領の手口としては、前管理組合理事長名の管理組合口座から自分の口座に送金する方法で着服し、それが発覚することを隠すために会計の監査の時に銀行から提出される残高証明書を改ざんしていたということです。

この前理事長は、公認会計士の資格も保有していることから総会で選任された時には組合員の誰もが信頼していたと考えますが、まさかこのような事件になるとは誰も思っていなかったと思います。


■理事長・会計監査担当役員にも賠償命令

管理組合の会計担当理事が横領して、横領していない理事長、監事の個人責任を認める判決が出された事例もあります。

マンションの会計担当が10年もの長期に渡り総額1億円以上もの着服をし、その間、預金通帳の確認などを行っていれば着服を防げたとして、当時の理事長と会計監査担当役員に464万円もの善管注意義務違反により損害賠償が認められたというものです。（東京高裁で判決は確定）このマンションは戸数40戸弱，着服期間は1998年から2007年まで，当時は自主管理であり，印鑑と通帳は着服していた会計担当役員が所持していたとのこと。自らワープロで作成した残高証明書で発覚を免れ，通帳の写しや原本のチェックはされていなかったとのことです。

判決では「預金通帳をチェックしていれば着服の事実を把握でき損害を回避できた」と指摘され着服には関与していなかったにも拘わらず、理事長と会計監査担当役員に損害賠償責任が認められたとのこと。

古いマンションでは、通帳と銀行届出印を理事長や一部の理事が一緒に保管しているマンションが多いのでこのような事件が発生しています。

通帳と印鑑は、同じ管理組合の役員が保管していると「つい、でき心で……」横領事件になる可能性があります。

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つづき

■悪徳プロの理事長

横領は、犯罪ですが犯罪にならないように巧妙に、マンションの管理費、修繕積立金を食いものにしている理事長もおります。

その手口としては、50～70戸くらいの築年数10年とか23年位の中型マンションの一部屋を購入し組合員として管理規約に基づいてお金儲けをたくらむのです。

マンション購入前に、総会の議事録を確認して、実際に総会に出席する組合員（議場出席者）が少なく、委任状や議決権行使書で決議されるマンション管理に関心があまりない高くないマンションをねらって購入します。そして、滞納状況や修繕積立金の額等も予め調査します。財務状況が良いマンションを選びます。

築10年とか23年、35年の中古のマンションは、大規模修繕工事を目前に控えていますので、マンション管理に関心の低いマンションでは、理事長に立候補する組合員は少ないことが多いので、立候補するとたいてい理事長に就任することができます。

理事長になって、大規模修繕工事の提案をして、自分の知り合いの建設会社や縁故関係のある大規模修繕工事業者に修繕工事を発注してそこからリベートをもらってお金儲けをするわけです。

中型マンションの大規模修繕工事の費用は数億円になりますので、工事金額の2割がバックマージンとしても大きな金額になります。その大規模修繕工事が終わるとマンションがきれいになって売りやすくなるので、売却してまた大規模修繕工事間近の管理に関心の薄いマンションを探してそれを購入して同じ方法でお金儲けします。

これを、『プロの理事長』と呼んでいます。最近は、プロの理事長のほかに、大規模修繕工事業者が自分の会社の社員に大規模修繕工事間近のマンションを購入させて理事長にし、自社に大規模修繕工事を誘導する業者もあるようです。

この方法では、総会で規約に基づいて手続きを行い上程して総会承認を受ければリベートをもらったことが発覚しなければ濡れ手に粟状態です。

このように、マンション管理組合員の一人一人がマンション管理に関心を持たないといいように管理組合の大切な資金が知らない間に吸い取られてしまいます。

あるマンション管理に関心の薄いマンションで、10年間理事長を務めた理事長が予算に理事長の10年間の慰労金として800万円を上程して総会決議された事例があります。

このマンションでは総会が終了してしばらくしてから、理事長の慰労金800万円が発覚してトラブルになりましたが、総会で出席者の過半数の賛成を得て可決されていたのであとの祭りです。

この場合には、1／5の組合員による総会招集権を行使して臨時総会を開催して、慰労金を撤回することも可能かと思われます。

松本 洋

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大規模修繕の実例を紹介いたします。
初回の修繕を17期に行い、紹介された事例の中で最も負担金が少なくなっています。

2021.5.31
築40年を経過したマンションの修繕工事費の実績（事例研究）
https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/report/210531_report_01

概要
　第1期から第12期まで積立金会計からの支出はない。小修繕は一般会計から支出されている。第1回目の大規模修繕工事の実施は第17期と調査マンションの中では最も後倒しで実施されている。第2回目の大規模修繕工事の実施時期が判然としないが、第33期までの間に複数回の工事を実施し、必要な工事を賄っている。第3回目の大規模修繕工事は第33期に実施し、第37期に排水管更新工事を完了させている。スタートは遅いが、
40年を経過する間に、他のマンションと同程度の修繕工事は行われている。

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つづき

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つづき
負担金の多かった事例

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さらに

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通りすがりのマンション管理士です。
まず、管理組合の内情をここに載せるのはやめましょう。
※管理組合の修繕積立金や議事録の内容等。誰が見てるかわかりません。
多額の費用がかかる大規模修繕工事なので気持ちはわかります。

話しに出ていた乾式工法は補助金の対象となる工事です。
この工事は一般の大規模修繕工事の施工業者は行いません。
それは経産省に提出する図面や書類が作成できないこと、手間が掛けれないこと、将来的に自分達の仕事を減らすことになることが理由です。

やるとすれば建装工業ぐらいかなと思います。
※失礼ですが、過疎地と小規模なので辞退されるてましょうね。
普通の改修屋からすれば、今後の仕事が減るような提案はしません。

内容が心配ならば実際施工された物件を見に行く、または竣工図書を閲覧させてもらえばいいのではないでしょうか。

また、こんなニッチな施工方法に設計コンサルを入れても監理できないと思います。

このスレを管理会社や施工業者が見たら貴マンションに関わりたくなくなるだろうなと思うけど、大規模の成功を祈ってます。

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