LEBEN THE TSUKUBA（レーベンザつくば）　その２

ここより先に入居できるのは、ウェリスか、中古ですね。
賃貸で物件の待ちですか？

駅周辺の中古は、このレーベンの前のやつを除いて、震災物件。
さらに、これからは駅周辺に新築マンションと戸建てがしばらく供給される予定。
そんな中で誰が中古買うんだろか。

震災がらみもそうだけど、その前に中古マンションと今のマンションでは、
スペックが全然違う。
やはりそこが一番でかいのでは？

どうスペックが違うのですか？
一番のポイントは何でしょうか？

賢い買い物だと思うよ。ビンテージ物件を含めていろんな分譲マンションの賃貸に住んできたけど、中古物件もいいもんだよ。安くつく、現品が見られる、古めの設備も味が出てくる。震災物件と卑下しなさんな。

震災による影響がどの程度であったかはわからないよ。管理組合が実際にした対応は壊れた個所の修繕だけで、ほぼ目視のみと言っていいと思います。専有部分の老朽化などどうにでもなる部分ですが、共用部分は修繕積立金問題に発展します。

震災後デべと揉めたマンションはこの辺でも複数あるし、修繕代金を別途集めたところも多くありました。大抵修繕積立金は大規模修繕前後に一気に上がる設定になっていますので、どの程度上がるのかを知っておく必要があります。

少なくとも震災によるダメージ、種々のコストアップ、消費税アップなどは計画されていませんでしたから、積立金見直しは必須です。中古を買うとき積み立て不足物件を買うと苦労しますよ。戸数が少ないマンションは要注意です。

126
スペックの違いについて。水回り、キッチンの仕様。
あれ、これくらいかな？思ったほどないかもしれないですね。

ここにきて、値上げに走っているのは、当初計画よりも物価上昇が大きくなったことと、元々、物価上昇分を吸収する粗利が薄かったってこと？
「お値段以上、ニトリ」じゃないけど、良いものを価格を抑えて販売してたということ？早期販売できれば、販売コスト抑えられるとも踏んでいたんじゃないかな。

そう考えると、お得感がある物件？

「元々、物価上昇分を吸収する粗利が薄かったってこと？ 」

マンション建設の原価は、契約時に決まっていますから、デベにとって建材や人件費の上昇は関係ないはずです。
市場全体が上昇しているのなら、それに便乗して値上げするのは、
普通にやっていることではないかと。
その逆もありますよね。パークハウスみたいに。

通常は、請負契約時に、工事代金も決まっているだろう。
悲鳴が、請け負った建設業者から出ているんじゃないかな。
もう続けられませんなんてことになると困るしね。

>>133

粗悪な材料を使ったり、手抜きしてコストを下げることがないように祈るしかないですね。
それでなくてもマンション建設は利益が薄いらしいから。

今の世の中鉄筋も生コンも粗悪なものなんてないよ。
変なもの使えば会社が吹き飛ぶほどの損害がでるからね。

今の時代、手抜きなんかできないよね。信用していいと思います。

なんでそんなに必死に擁護しているのでしょうか。
最近、販売前、販売後に欠陥が明らかになるケースが続出しています。
氷山の一角とみていいと思います。

ここだけじゃなく、すべての建設中の物件は、コストとの戦いで苦労しているはず。

多国籍、外国人労働者を使いきれるかどうかで、物件の出来が違う。
心配は残ります。

欠陥を怖がってたら不動産なんて買えない。法的な知識を固めて粛々と然るべき手続きを取ればいい。デベにとっても、欠陥が公になってメディアに騒がれでもしたら、一発アウトな時代だから、きっちり業者を引き締めてもらうしかない。

西向き、東向きのルームプランのほうが、南向きよりも丁寧な間取りだね。
四隅アウトポール、ポーチも広め。
朝寝室に陽が差す西向きがいいかな。正確には、西南西ですね。

原価が決まっている部分に専有部分の内装工事や設備工事はふくまれるのかな？　先月無償セレクト会があったけど、そこで間取りや色を決めましたから、そこからの発注じゃないかと思います。　うちは３LDKを２LDKに変更してもらいました。

営業の方ではなかったので最近の売行きはわからないそうですが、すさまじく忙しいそうで、もうそんなに残っていないんじゃないかと言っていましたね。　

>>160
西から陽が昇るのか？

主採光面が西だと、寝室は東側になる場合が多い、ということでしょ。

>>141

残りは２〜３割らしいです。
秋には完売予定らしいですよ。

NO,160さ~ん、NO,142さんから、「陽が西から昇るのか」と、質問が来てますよ！

アウトポールか、室内にコンクリート柱がせり出しているとでは、実際の部屋の広さは大きく違いますね。
それだけでなく、ポーチの余裕度も変わってきます。

ウェリスは、せり出し物件ですね。２㎡くらいだけれど、坪単価１３０万円としても、価格の影響は８０万円位でしょうか。

結局のところ、あと何個なんでしょうか？
誰かわかりますか？
他力本願ですんません。

残り100は切ったと聞いております。

まだ、だいぶ残ってるんですね。
やはりなかなか売り切れにはならないんですね。

消費税アップしたから、これからかなり厳しそうだね

7月より価格が残りの各戸50～100万上がるそうです。残り戸数が100戸を切りこのままでは冬まで待たず全戸売れてしまいそうなので、販売をのばすためとか。
角部屋は３棟とも抽選戸数も入れのこり10戸程度の様子。

そんなことってあるんですか？
販売費、費用かかるのに。
時期を伸ばす目的がわかりません。。

確かに！販売期間を伸ばすメリットが全く無い気がします。
なんのために販売期間を伸ばすの？
単純に値上げの口実では？

口実にしても、もう少しましな言い方があるような気が・・・（笑）

単に

値上げしない場合の利益　＜　値上げしたことによる利益　－　販売期間が延びた分の追加経費

っていうだけなんじゃないの。

利益っていうよりも資材が高騰してるからその埋め合わせの意味のほうが大きいんじゃないかと予想。

つまり、他物件の損失又は新規着工物件の穴埋めですかね。
この工事の予算はとっくの昔に決まってるでしょうから
今から資材高騰云々はないはず。
値段を安くしないと売れない地域もあるでしょうから。
ここはそこそこ高くてもみんな買っていきますからね。

単に消費税増税分でしょ。
金額が大きいだけに50〜100万くらい上がるでしょう。

4/1から消費税分あがっていたわけではないのですね。

建築コストの上昇は予定以上で、既に契約した人からコスト上昇分を取るわけに行かないので、新規契約分で埋めようとしている。
あとは、市内に規模の大きな物件2棟同時販売じゃ、人手不足になるよね。どっちに集中するかといえば、新規の方！なので、こちらの物件は、ゆっくり取り組むと言い訳している。

と、想像します。

デベと購入者の間の取引に対する消費税は引き渡し時のものが適用されるって言ってんじゃん。
契約が早くても遅くても関係ない。

25年9月迄に契約分は、５％。それ以降は、引き渡し時の消費税率が適用されるよ。

デベさんと建設業者の間、建設業者と下請け、仕入業者との間の消費税率はどうなっているのかな？

建設業者の業容も注意点ですかね？

この物件に関しては、消費税云々は関係ないと思いますけどね。
工事の途中に消費税が上がったから、余計に工事費かかるなどはないはず。
その辺は最初から見込んでいると思いますよ。

値上がりは、他物件の職人の人件費高騰のあおりを受けて、
値上げしていると思います。
自分は、建設業ですが人件費の高騰がすごいですよ。型枠工や鉄筋工が全然いない。
くい打ち業者も大忙しで、捕まえるのが大変。
資材高騰はそこまで感じないですけどね。鉄筋も生コンも大幅に値段上昇はしていないですね。
上記より、デベがいうほど、資材高騰はすさまじくないですよ。
すさまじいのは職人の人件費。これはすごい上昇気流です。

>>160
そうですね。ただ、消費税増税が決定したのは25/10/1だから、経過措置を想定して9/30までに契約した人はよほど目端の利く人だろうなと思いますね。

そろそろ売り切れるかな？
最後に値引きしてほしいな。
そしたら、サクッと買うのに。
でも、竹園はふーじゃーすやNTTの
マンションができるから待つのがいいのかな？
悩む〜！

待つべし

ここは販売大苦戦してるから、値下がりもあります。

え？ほんとに販売苦戦中なんですか？
営業は強気だと思いましたが。
やはり、営業の態度だけではわからないものですね。

完売は近い

営業の方がもう秋頃完売かもしれないと言ってました。完売「希望」なのかもしれませんが。でもモデルルームも完売の１ヶ月後くらいには撤去予定だそうです。

やはり秋頃完売予定くらいに思っていた方が良いのですね。
値下げは当たり前ですがなしですね。

フージャーすの物件はいつ販売ですか

フージャーすの物件はいつ販売ですか

まだかなり先かと。今年の秋くらいからでは？
一体いくらくらいなんでしょうね？

3Ldkが4000万とかでしょうか

NTT都市開発の竹園3丁目マンション建築はいつ頃から始めるのでしょうね。興味深々です。何かご存知ですか？

フージャーズは高層で免震だというので、レーベンよりもかなり高くなるということです。

フージャースは中層階で８０平米の３ＬＤＫで４５００万くらいかな。
ちと高すぎか。

こんなフーの書き込み。
つくづくガッカリさせられる。

フージャースの書き込み、何故此処に？

そんなに高いと買う人いなくないかな？
いや、しっかりみんな買うんだろうな。

フージャースの物件は免震ということだと、駅に近いし、鬼に金棒です。
楽しみだね。

鬼に金棒だって(笑) 陳腐

フージャースの物件は免震ということだと、駅に近いし、鬼に金棒です。
LEBENの物件は、金棒なしの鬼。

鬼に金棒（笑）。ぷっと吹き出しました。ありがとうございます。

金棒って鉄筋のことじゃないよね。

麩－の物件あるところの他の物件のスレは、必ず荒れる。
デベ担当の書き込みなら、会社の社風、体質がそうなのでしょう。物件うんぬんより、そんな営業マンに会いたくない。

意外と知らない”麩”の正体！麩は小麦粉の中にあるグルテンからできています。

最近盛り上がってないようですが検討者の皆様方購入したのでしょうか？

９月には完売するって豪語していた人いるから、間に合わないと思った。
まだ、残っているの？

全然売れてないよね。

ほぼ完売状態とのうわさ

実際のところ、あと何戸なんでしょうね？

東側が苦戦しているという噂もあります。

西側が苦戦しているという噂話を聞きました

上の方が残っているとの書き込みもありました。
もしかしてだけど、もしかしてだけど、価格に割高感強いんじゃないの。

南の棟はおととし建ったレーベンよりも２割くらい高いらしいからね。角部屋なんか金持ちしか買えないよ。

194さん：その書き込みどこですか？最近でしょうか。

たぶん、つくばで一番高いマンション？

今は一番かもしれないですね！
でも、フージャースが駅前で売り出したら、
向こうの方が高いかも。

最近、ここのチラシがよく入っている気がする。
売れてないのかな？

高いと思うことに正直になることも必要ですね。
中古でも、壁紙とキッチン、浴室周りの設備入れ替えるだけで新築と大差ない。
むしろ、間口の広い、間取りの良い物件に出会える。個人間の売買なら消費税8%もかからない。
外通路からリビングまで覗けるような玄関の物件に高級といえる？

ここは高級マンションってわけではないですよ。　値段が高いのは立地にお金を払っているからです。　高いと言っても都心の半分程度ですし。　

都心マンションは今じゃ坪４００万越え。３７０～３８０万なら割安感さえあります。でもいよいよさらに建築コストが上がり供給にブレーキがかかってきました。

おそらく今後販売されるマンションは仕様を落とさざるを得ないでしょうね。駅前フー物件は微妙な時期に建設される事になり、値段等で苦戦するかもね。

これからマンションはもっと高くなる。駅近で新築の供給は来年にはなくなるかも。
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO76154150W4A820C1EA2000/

築浅の中古物件を検討に加えよう。

営業が「値上がりする前に・・・」と書き込みするような事態です。
売れていないんだよ。
決算月に交渉も◎

ここのチラシがまた入っていた。
　売れてないのかな？少なくとも、売れ行きが鈍ってきたのだろう。

チラシみました。ヨーカドーの建物が結構かっこいいんじゃないですかね。良い雰囲気になりそうです。　ただ停まっている車が外車が多いっていうのはなんだかな～。

チラシを見る限り想像していたヨークマートと
全然違った。
なんかかっこいいな。

205, 206, 207さん:ヨークベニマルのイメージが載っていたのですか？もし差し支えなければ見てみたいんですが写メアップお願いできますか？よろしくお願いいたします。

ヨークベニマル竹園店の開店予定日は２０１４年１１月１３日らしいです。

こんなチラシですよ！

カッコいいですね。

だいぶ前から販売してるけど、まだ売り切れてないんですか？

>>209

ヨークベニマルは来年初めオープンということでパートを募集していました。
11月というのは、大店法にもとづく届出をした時に書かれた日付です。
あれは実際のオープン日と直接関係なく、届出日+8か月で申請しているだけです。
（大店法の縛りで届出から8か月間オープンできないため）

法律上、8か月経てばオープンできますが、実際いつオープンするかは別の話です。

212さん
まだ売り切れてないから、チラシが来るのかと思います。
正確な残戸数は関係者以外はわからないですがね。

210さん：208です。チラシ写真本当にありがとうございます！すごく嬉しいです。ホント、ヨークタウンなんだかカッコいいですね。213さんの来年始めオープンという情報もありがとうございます。オープンしたら行ってみたいと思いました。

ほんとにこのチラシの雰囲気になるかどうかは別として…

住民として、あの一角の雰囲気の良さは維持してほしい。

研究学園のゴミゴミとした雰囲気にならないことを祈る。

こちらを気に入ったのならそれで良いだろう

ワザワザ研究学園を比較に出すことなど不必要

何を持ってゴミゴミというのかわからないが

街のゴミゴミした感じはこちらの方がひどい

でもこちらの方が街が出来上がってると感じるし

そこが魅力と思うんでそれで良いではないか

センター地区の人間が研究学園を僻んでると思われるような

発言はやめて貰いたい

「こちら」って、どちらのことですか？

竹園のことじゃない？

あの古ぼけた公務員宿舎群が美しいでしょ？

また今日もチラシが入ってた。
売れなくて困ってるのかな？