7年半前に中古マンションを2,400万で購入しました。
ローンはりそな銀行で借りました
住宅ローンで3年固定ですので、1年半前に再々契約してます
ちょうど一年前に、実家に戻ることになり、購入したマンションをサブリースで賃貸に出しました。
今年に入って実家の建替えのためローンを組むことになり、りそな銀行にローンの申し込みをしました。
頭金は2,000万でローン4,000万のつもりで
そうしたところ、住宅ローンのままマンションを賃貸に出しとことが問題になり、
実家の頭金の2,000万でマンションを返済しろと言う話が出ました。
返済してもりそなは実家の建替えのためにローンは組んでくれないそうです
今まで、一度もローンの返済を滞っていません。
利率の変更（住宅ローン→賃貸ローン）も受け付けないと言うことです
いきなりローンを完済しろと言われた方、いらっしゃいますか？
また、このような場合の対処方法をご存知の方は教えてください。
[スレ作成日時]2009-05-18 15:42:00
弁護士に相談した方がよろしいかと
>購入したマンションをサブリースで賃貸に出しました。
>今まで、一度もローンの返済を滞っていません。
ローン変更を行わず賃貸に出したのがまずかったですね
賃貸に出すよりも、出した事を銀行に知られた事が一番の失敗だったのでは
ローンの滞りは無くてもローン変更の手続を取らなかった事は
契約違反になり一括返済を求められるのは致し方ないかと
問題解決として
りそな銀行以外の金融機関に相談するしかないですね
担保自体評価があれば他の銀行でも融資してもらえると思いますが
銀行も足元を見た融資になると思います。（優遇の取扱なしとか）
まずは、アパートローン（賃貸ローン）の相談し
続いて実家の融資の相談されるのが良いのでは
因みに賃貸に出していた住宅ローン、借入控除の手続などはしていませんか？
居住していないのに控除を受けると詐取になるかもしれません。
アドバイスありがとうございます
住宅ローンの控除は一切受けといないので大丈夫です
返さない。ただし、きちんと返済は予定通り行う。
自分の住所を賃貸にだしている物件に移す。
実家の融資は、別の金融機関に打診する。
実家のローンはスレ主が組むのですか？
だとするとあまりよろしくないかと。
親にローンを組んでもらいましょう。
参考になるか分かりませんが
私のケースは
住宅ローン残った旧物件をアパートローンに切り替えて賃貸に
新居を新たな住宅ローンでとはじめ考えていましたが
ローン２口になる手間も掛かり
アパートローンは、居住用の住宅ローンよりも割高が多い事などを考え
新居頭金を旧住宅ローンの完済に充て
新居住宅ローンを通常よりも良い優遇で契約しました。
スレ主さんの実家、建替えする土地は無設定なのでしょうか？
無設定で、評価がそれなりに有るのであれば
建替え頭金で、賃貸物件ローンを返済し
他の銀行で建替えローンを組んだ方が良いと思いますよ
賃貸物件確定申告していれば、収入増と認められますし
>住宅ローンのままマンションを賃貸に出しとことが問題になり
>>5
>自分の住所を賃貸にだしている物件に移す。
スレ主は賃貸に出している事を銀行に知られ
それが問題になっているのに
住所を戻しても解決にならないのでは？
スレ主の居住用から賃貸に出した時点で契約不履行になるでしょう。
銀行が返済を求め
次にどんな手を打ってくるか？
単純に返済を求めるのであれば競売
嫌がらせを考えれば、給料の差し押さえ？
そもそもマイホームローンを契約できるのは、契約主がマイホームとしてそこに居住することが条件、大原則である。
なので安い金利でローンを借りれるわけだ。
マイホームを賃貸にした時点で契約主は居住しておらず、営利目的で家を所有していることになる。
その契約を偽った形なのにマイホームローンを借り続けることはできない。
もちろん二重にマイホームローンをくむことはどんな人でも不可能。
実印を自ら押した契約書をきちんと読むべき。
スレ主は自分の不手際で契約不履行をおかしたのだから、今後銀行に従うしかない。
今後スレ主はマイホームローンはくめないだろう。
普通前の家から買い替えしたり、賃貸にだす人はちゃんとローンを清算するなり ローンの形態変更を届けている。
あなたが同類の人を探してもそんな人普通いません。
スレ主は契約を甘く考えすぎ。
銀行にマイホームローンを借りる際に交わした条件は絶対で
ローン担保はそのマイホームだということ理解してないのですか？
契約不履行の場合には即全額返金できれば契約解消となるので大丈夫ですが
できなければ担保はどうなると思います？
銀行に全く手落ちはなし。
親は年齢や収入などの条件でたぶん高額のローンはくめないのでしょう？
だからスレ主さんがまたローンを組もうとしたが
スレ主さんの今の状態は
（二重住宅ローン申し込み、マイホームを勝手に借家にしていた）
銀行にもうバレてしまったのです。
今から賃貸にしていたマンションに住民票移転などもできません。実際に住んでいるのは賃借人だし、調べればすぐわかります。
マイホームローンが残っているということはスレ主さんに完全に所有権はないんですよ。
完済できて抵当権が外れて
晴れてマイホームなわけです。
この度の失態、スレ主さんは虚偽の申請をしていたことになり、この情報はブラックに近いです。
りそなに限らずもう安い金利の住宅ローンは他行でも借りれないのでは。高い金利の通常ローンなら可能性があるかもですが。
考えなしに浅はかなことをしてしまいましたね。
> 単純に返済を求めるのであれば競売
> 嫌がらせを考えれば、給料の差し押さえ？
普通に考えて、競売とか給料の差し押さえは裁判の後で結果が出てからでは？
まずは、内容証明で全額支払いを求めるのではないでしょうか？
一応、今までの返済を続けていると、それほどの手だてを出せないだろうとの
話ですよね
払うなら、そこまで待つ・・・
であれば、それまで、返済し続ける選択肢もありでは？
・・・責任は持てんが
金利の安い高い関係無に銀行系はOUTでしょう？。
賃貸にせざるを得なかった事情はあるのですか？転勤とか。
どんな個人的な理由があっても契約書に記載されてる条件をまもらなければならない。
まもれなかった主は銀行に一括で残金返済する必然あり。
できない時は担保は抑えられる。
７年前の購入なので残金は2000万を切っているかと思われます。
仕方がないので、ローンの精算を頭金の2000万でして、その残金を頭金にし、
賃貸分の収入を事業用で年収に合算してローンを組むか、
賃貸に出していたマンションを売却して、新たなローンの頭金に追加するしかないのでは。
でも多分そもそもローンが新たに組めるかどうかが問題になるんでしょうね。
ブラックで借りれないとするなら、マンションの件を精算後実家の建て替えを何年か先延ばしするしかないのでは。
ん。でなんでばれたの？
自業自得。
全額返済すれば？
別に損するわけじゃないし。
建替用の頭金があるなら一括返済し、建替は別のとこで住宅ローン組めばいいじゃん。
クイズ
アパートローンの金利が住宅ローンに比べて高いのはなぜでしょう？
サブリースじゃないよね。
りそな銀とは関係ありませんが。
いま賃貸に出されている現宅はどうするつもりなのですか？
(要は将来戻る意思があるのでしょうか？）
また、ご実家の建替は、ご両親に収入がないために
スレ主さんが借入されるのですか？
まだ1年なのですから、合理的な説明が付けば
二重ローンも全く無理な話では無いと思いますが。
現宅に戻る意思が全くないのであれば、皆さんが
書かれているように『住宅ローン』として存置することは
困難だと思いますが、『アパートローン』なり、一般証貸
への切り替えを粘り強く折衝すること（担当者だけではなく
上司も含めて）が大切だと思います。
期限の利益喪失の一括返済の催告書かなにか届いたのでしょうか？
そうでなければ当面は口座に入金しておけば従来通りの
返済が可能だと思います。
失期されていなければ別にブラックリスト云々は関係ないので
(賃貸に出したという事実では登録されない)時間はあると思います。
ただし、アパートローンは（当初からの借入期間通算で）
期間20年程度とした上で家賃収入でキャッシュフローがプラス
ということ多いので、『一室だけの賃貸』による家賃で
基準を満たすことは極めて困難だと思います。
その意味でも、従来の返済実績も含めてりそな銀と話すことが
一番だと思います。
頭金2000万というのは実際あるお金ですか？
助けて～さんが作ったお金？それとも御両親が作ったお金？
>普通に考えて、競売とか給料の差し押さえは裁判の後で結果が出てからでは？
抵当権設定している訳だから
裁判する必要はなく、抵当権の実行するだけでは？
26
だから供託制度があるんじゃない？
訴訟になるということは、銀行は一括返済を求める。月々の返済を銀行側が受け取らない可能性大。
供託する。
裁判沙汰になった時点で、新規のローンは組めなくなるだろうし
その他、不都合は多くなろうだろうね
今後現金払いの覚悟があるなら裁判でしょうが
供託して、裁判やってスレ主のメリットは？
供託して、裁判やってスレ主の勝算は？
裁判やった時点でスレ主は、デメリットしかないでしょ
銀行同士の情報の共有もあるし
来年６月までに施行される新しい法で
銀行、信販会社、クレジット、消費者金融が情報の共有化も始めるし
裁判を考えるよりも、他行の借換を検討するのが一番だと
>供託して、裁判やってスレ主の勝算は？
供託して裁判やった時点で、スレ主の負けでしょ？
最近流行の過払い返還請求
判例で債務者が勝つけど
負けた債権者は、過払い返還請求を受けた歴を情報機関に残し
その情報を共有する金融機関は
その後申込があっても、クレジットカード作れなかったり
住宅ローンの審査が通らなかったりしている
それが現実、不自由な生活になる。
それを考えたら供託や裁判をやっても
最終的に、スレ主は損する事になると思うよ
実家の建替えを諦め
賃貸に出している物件に対してのローンだけ継続したいなら
供託でも裁判でもやる価値はあると思う
しかし
実家の建替えが最優先課題なら
供託も、裁判も意味ないと思う。
りそなに対しての説得と平行して
他行の借換申請が、今やる事ではないか
>>34
今のままでは、他行の借り換えも無理では。
実家が優先されるならば、実家とマンションの両方の資金が必要になる。
その段階で、両方の住宅ローンは組めない。
また、借り換えの手続きをする際に、現在のローンのことを申告しないといけないが、
借りるローンは住宅ローンではなく賃貸ローンで、現在りそなから借りてるのは住宅ローン。
その段階で、銀行がおかしいと判断する。
とりあえず、対策としては、今ある現金でりそなのローンを払う。これで債務を完済しておく。
その上で、あらためて実家の建て替えを計画し、ローンの計画を立てるしかないと思う。
よく分らないけど、賃貸に供した時点で住宅ローンでなくなる、全額返済義務が生ずるという契約上の根拠は何でしょうか？
転勤で空き家にしてる間、家を貸すことってよくあるのでは？
そして、貸した場合に賃借人との関係で直ちに退去させられない場合もあるのでは？
すくなくとも、ワシが借りてる住宅ローンにはそんな条項は見られないけどな。
「担保価値の減少など、債権の保全を相当とする事由」とか保証委託約款上の保証の停止・解除事由に該当するのでしょうかね？
りそな銀行の契約書にはそういう条項が明記されているのか？
昔の公庫融資にはそんな契約もあったかな…？
スレ主さんはりそな銀行から法的根拠を明示してもらったほうがいいと思いますよ。
もし、法的根拠が明らかで無い場合は、裁判なんかするより、金融庁の貸し渋り・貸し剥がし相談部署に通報したほうがいいのでは？
費用もかからないし、免許業者である銀行には抜群の効果があるのではないかと。
ただし、あくまで相手銀行に法的根拠が無い場合ですよ…。
>皆さんの意見はよくわかりました。
>精神的にまいっているうえ、非難・中傷のスレでは立ち直れません。
>この状況を奪回しようと思って皆さんの知恵を借りようと思ったのですが
>そのようにならないので、削除して下さい。
↑これはねーだろ散々アドバイス貰っといて、礼もなしにスレ削除？
そんな考えだから行き詰るんだよ。反省しれ反省。
自分も数年前、某都市銀行の住宅ローン借入れ物件を賃貸に出してて発覚したけど、
紙1枚出しただけで承認されたよ。
りそなってうるさいんだね。
びっくりスレ主だな。
>>36さん
http://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html
ここにソニー銀行の住宅ローン契約約款があります。他の金融機関も似たような
ものだと思いますのでこちらをもとに説明します。
>第2条 資金使途
>お客さまは、自己の居住に供する不動産の取得または増改築、あるいは
>現に居住している不動産を取得する際に借り入れた住宅ローンの借換の
>資金に用いるため、本契約を締結するものとします。ただし、お客さま
>が一時的に居住できない事情があり、かつ、当社がその事情を特に認め
>た場合は、この限りではありません。
とあるように「自己の居住に供する不動産」とありますので賃貸に出す、
出さないにかかわりなく自分が居住しなくなった時点で契約条項に反する
こととなります。
転勤等についてはこの例にもあるように例外措置として認められるケース
が多いですが、いずれにしても銀行側にその時点で相談し事情について
認めてもらう必要があります。
>第15条 期限の利益の喪失
>2. お客さまが次の各号の一つにでも該当した場合は、当社の請求によって
>本契約による一切の債務について期限の利益を失い、直ちに債務を全額返済
>するものとします。
>（1）お客さまが当社との取引約定の一つにでも違反したとき。
全額返済義務が生じるのはこの規定によります。
なぜこのような条項を設けているかといえば、ＢＩＳ規制があるからです。
簡単に言ってしまうと金融機関は資産毎に細かくリスクが規定されていて
例えば住宅ローンとアパートローンでは同じ１０００万円の貸付でも積む
べき自己資本額が異なるからです。
１０００万の住宅ローンに積むべき自己資本は２．８万円ですが、アパート
ローンの場合は８万円の自己資本を積む必要があります。
つまり銀行にとっては住宅ローンは金利が低くても効率がよい商品なの
です。
>>36さんの契約書には上記のような記述はないのでしょうか？
自分のものとして確定していないものを使って商売するのは反則でしょ。 反則をされても筋を通させることで大目に見ようとしている銀行側に理と情があるように見えるけど…
うちはりそなで借りました。
契約書読めば書いてあるとは思います。
でもそもそもマンション買う時にデベの担当者に自宅用の物件であることを念押しされました。
貸せないかと聞いたら、ローンを完済した後でないと原則的に受け付けないと言われました。
聞くところによると、銀行側は自己居住用の住宅に限り低金利でお金を貸すそうで、
投資目的や事業目的であるならば、別のローンがあるので、公平にする為分けていると言われました。
当然一括返済を求められる事もあるそうで。
個人的には、銀行に何故貸さないか文句言ったとかしか考えられないのですが。
それを悪質とみられたとか。
最初から謝って、どうしても急に実家に帰らざるをえない事態になったと言えば、こじれなかったかと。
どちらにしても法の無知は過失ですのでね。
相談すれば抜け道や裏ワザがあるのでは、と考えられたのかと思いますが、
普通はリストラで払えなくなったり、転勤などになる場合でも銀行に相談されると思います。
ホームラン級の馬鹿だな
>>41さん
アパートローンというものがありますので、担保に入った物件で商売するのは
別に反則ではないでしょう。住宅ローンの条項に反していることを反則をいえば
その通りですが。
お目こぼしするのは情によるものではないと思いますよ。
用意する資本に対して効率がよい住宅ローンはきちんと返してもらえる見込みが
あるならおいしい商売です。あとは金融庁に対する説明さえつけばいいわけです。
銀行の判断基準は義理や人情ではなくすべて経済性によるものです。
銀行と交わした契約書は「なかったこと」にはできません。
金融機関をナメてかかった結果、実家にも大迷惑かけるハメになってしまいましたね。
スレ主自身が招いた事だからしょうがないですね。
お礼も書けないスレ主さん
このスレの事は銀行も把握するところとなるのでは？
「非難・中傷」って？
改めて全レス読み返したが、スレ主が削除依頼する前はそんなの無いように思えるが・・・
>>42さんが言うように「抜け道や裏ワザ」のみを期待して、
最初から正直に生きようなんて考えてないのか？
そんな考えだから、銀行にも見抜かれて、全額返済を求められたんじゃないの？
こんな掲示板で法の抜け道教えろって言われてもねえ。
「このような場合の対処方法をご存知の方は教えてください。」とあったので、
１）いまある現金で、りそなのマンションのローンを返す。
２）りそなの債務をなくした上で、他の銀行で住宅ローンの計画をする。
というコメントをしました。
りそなから、全額返済および他のローンへの借り換えを認めないと言われている以上。
上記の対応しかないでしょう。
このままだと、銀行が債権を保証会社に渡して、保証会社が取立てを始めることになるでしょう。
その場合、ブラックになりますので、他の銀行のローンも当分の間は一切組めなくなります。
今なら、まだなんとかなるかも知れないのに、何をしているんだろうと思います。
私も同じような事を計画していたので勉強になりました。
ありがとうスレ主さん！
>36さん
私の利用しているローンの契約書の場合ですが。
隅から隅まで読んだのですが、ご指摘の第２条に相当する文言がないんです。
また、ご指摘の１５条に相当する一般的違約禁止文言もありません。
（eマンションでもよくスレが上にある大手銀行からの借入れなのですが）
ただ、
ご指摘の２条と１５条があったとしても、「お客さまが一時的に居住できない事情があり、かつ、当社がその事情を特に認めた場合」に該当しないだけの事情だけをもって銀行が全額返済を求めるのは如何なものでしょうかね？
「その事情を認めない」の判断が恣意的に運用されれば、優越的地位の濫用（独禁法違反により条項の適用無効）にあたりますよね。
よって、スレ主さんが賃貸に供した事情が取引慣行として常識の範囲内であるならば、その１５条発動で一括返済を迫ることは「貸し剥がし」にあたる可能性もなくはないかと…。
一方、たとえば最初から賃貸目的であったという事情や、一度賃貸に供してずっと戻るつもりもなく賃貸人が何人も変わっているなどの事情があるなら、その２条違反にあたり１５条が発動されるでしょう。
あと、BIS規制の問題ですが、リスクアセット比率は、賃貸に供していたことが判明した瞬間に50％適用不可になるのでしょうかね？
りそな銀行では、ローン商品の資産計上管理がそこまで厳格に運用されているのでしょうか？
やはり、スレ主さんは自分の差し入れた契約書をよく読んでみることが第一だ考えます。
次に、個別事情から一括返済を求められることが、りそな銀行の一般的運用として適切なのかどうかを、よく話し合う必要があると思います。（納得できなければ金融庁に相談）
だだ、自分が誹謗されたとか勘違いしておられたみたい…。
このスレから去り、お読みになっていないかも知れませんね。
私は転勤でマンションを賃貸に出しました。
その際、申立書のようなものを提出してローン継続できました。
賃貸に出す前に銀行に相談すべきでしたね。
残念ながら自己責任でしょう。
銀行側に非はありませんから。
スレ主さんの無責任さにはあきれて思わず笑っちゃいました。
>41さん
じゃあ、設備資金借りてる企業や債券出してる会社は、名だたる上場企業も含めてすべて反則ですねｗ
>銀行側に非はありませんから。
銀行に非がないなら、有無も言わさぬ取立てをしてよいかというと、それは別問題。
また、たとえば、36さんの指摘された契約書には「事前に届出て承認を得るものとします」という契約文言があるのだろうか？
一般消費者の無知を責めるのは簡単だが、事前に説明責任を果たしていない銀行には「非がある」ということになるかもしれんね。
「そんなの常識じゃん」というレベルのことを知らない消費者は結構いるものだし。
金利の変動によって返済額が数万円増えただけでも、「説明うけてないよ」というおめでたいクレーマー君は結構いるものだが、説明していないことは自体は責められるべきだろう。
ましてや、全額返済を迫るような重い不利条項はきちんと説明しておかないといけない。
しかしながら、現実は過怠約款などの条項に限って説明をすっとばしてきたのが銀行の姿勢だとおもう。
（そういう事態を説明することが、顧客にとって「失礼」であるという認識があるからだ）
銀行は金融サービスを売っているわけだ。金融仲介の役務の内容としては説明責任は大きいと思うよ。（バブル期ならいざしらず、いまどきの消費者行政ではなおさらだ）
金利収入を原資として給料もらってるんだから、契約条件くらいはきちんと説明しないとね…。
↑こいつすげぇｗ 世の中舐めてるなｗ
今回の件は、仮にスレ主が賃貸に出していたとしても、ローンの切り替えで済んだ可能性もあったと
思います。
一番の理由は、無い袖は触れないので、物件を競売に出しても回収できない可能性もあるからです。
それならば、ローンを切り替えて返済を続けてもらった方が得でしょう。
ただ、スレ主の場合、
１）7年半前に中古マンションを2,400万で購入しました。
２）今年に入って実家の建替えのためローンを組むことになり申し込みをした。
頭金は2,000万でローン4,000万
とのことですので、残債分の返済に、実家の立替の頭金の2000万をあてると返せちゃうんですね。
銀行には相談に行ってますので、そのことは銀行は知っているはずです。
また、今回のスレの進め方を見ると、銀行との交渉もうまく行えていないのではないかという気が
します。
なので、銀行側としては、この機会にこのお客さんからはさっさと返してもらって、縁を切ろう
というのもあると思います。
多分、建て替える実家も安い住宅ローンを使って賃貸にしちゃう可能性有りと見られたんでしょうね。
そうかあ、いい勉強になるわ。
賃貸に出すって簡単なことじゃないのね。ふむふむ。
転勤とかなったら売るしかないのかもね～。
スレ主さん、銀行名は出さないほうが良かったかも。
こういうところは個人が特定されないようになさったほうが
いいですよ。
いい方向に行くことを願っております。
いや一概に自己中とは言えない気がします。
確かに住宅ローンは、自分が住む家である事が前提ですが、
マンションコミュニティでも、マンションの資産価値を考える場合に、
賃貸へ出せるかどうかの話題が出てても、
人に貸した場合のローンの利率の変化までは出なかったので、
このスレを読んで初めてそう言った事実があった事に気付きました。
私は一生住むつもりでマンションを買いましたけど、
住めない事情が出てきたら、普通に賃貸に出していたかも知れませんし、
銀行に相談するのも思い付かなかったかも知れません。
>>56
いや、転勤で一家で赴任するから賃貸に出すというのは、まず銀行に相談して所定の手続きを経たら別に難しい事じゃないのかもしれないですよ
だけど、この人の場合は、想像ですが、賃貸に出すというのが転勤などではなくて、もしかして近所の実家に住んで、家賃でもうけようと（ローンの支払いは家賃充当、その分給料から余裕が出る）したと思われたのが、実家の家を建てる時のローンの申し込みでばれてしまったのかもしれない。
マンションと今住んでいる実家が離れていて、勤務先も実家のそばなら、「転勤があったから実家に住んで家を貸したんだな」と思ってくれるかもしれないけれど、転勤もなく近くの実家に住んでいて、無断で住居を賃貸にだして、頭金2000万も実質親の資産なのに、本人の資産としてローンを申し込んだから、それで返済せよと迫られている訳で、そこでもまた虚偽の事実が１つある訳だし、残り4000万のローンはスレ主が組んでスレ主が払っていくような形をとるけれど、支払いはおそらく親が払うはず。
となると、このスレ主さんはローンを2つも組んでいるのに、１つは賃貸の家賃で相殺、もう一つは親が実質支払って、どちらも本人が返済しない…というのなら、ローン２つがすんなり通る訳ないと思います。
賃貸用のマンションに変更したら、ローン変更はどういう風にするんですか？
投資用マンションとの違いは何ですか？？売ったほうがいいのかもしれませんが
新築購入で済んでしまうと2割は下がってしまいますよね？？
八方ふさがりの気が…。
>こいつすげぇｗ 世の中舐めてるなｗ
いやいや、銀行関係者としてあるべき姿を言ったまで。
別に世の中を舐めてはいない。
現実にはそれができていない腐った行員が多いのが世の中だから、
現実を知るものとして、むしろ当たり前であるべきはずの理想論を唱えたかっただけ。
>賃貸用のマンションに変更したら、ローン変更はどういう風にするんですか？
まあ、「借り換え」なんでしょう。
ただ、１戸のマンションの賃貸資金なんて空室リスクが高くて、ローンは出しずらいですから、一次的には「借入れして賃貸にするくらいなら売却したらどうですか？当行ではお役にたてません」的な慇懃無礼な言葉が返ってくる気がしますね。
投資用マンションって、ワンルーム、１Kみたいな小規模なものですよね。
あれって、場所もいいところを選ぶし、需要（回転）も多いから以外に空室率が低かったりするわけです。（もちろん物件によりますが）
ただ、提携ローンでも無い限り積極的に取組む銀行って少なくなったんじゃないでしょうかね？
（それこそ下記の様にBIS規制上不利だし、貸出ロットも稼げないし）
ファミリータイプの３LDKって、タワマンでも無い限り空室リスク高いし、貸出ロットが比較的大きくなるから空室時の返済が滞るリスクが高いわけです。
だから、最初から賃貸目的なのに住宅ローンの器を使う偽装申し込みを大変嫌うわけです。
今回のスレ主さんの場合、過剰反応された可能性もあるかもしれません。（本当の事情は分りませんが）
もちろん、BIS規制上の問題もあります。
住宅ローンは自己資本比率（貸出額等÷銀行自己資本）の計算において、貸出額を異例の50％で算入で済みます。（一般の融資は100％算入です）
銀行としては限られた自己資本を効率的に活用したいですから、同じ分母に対して、分子の貸出額が100％計算のものより50％計算のものを貸したほうが有利です。
ですから、50％計算のはずだった低利貸出が、借り手の一方的都合で（いつの間にか）100％の計算のものに変じてしまうことは大変困るわけです。
分りやすく単純計算した場合、住宅ローンの2倍の「利ざや」が稼げないとペイしなくなりますよねｗ。
（銀行関係者の方、上記はかなり捨象して書いてますので、細かいことは突っ込まないでくださね…。）
知らないって本当に恐ろしいですね。素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか。
私も以前同じことを考えていました。結局マンションはやめましたけど・・・。
ローンのことや税金のことはうかつに当局に聞けないですよね。なんか、すごく怖いと思いました。
多分世の中にこのパターンで賃貸にしてる人って結構いるんじゃないかと思いますけどね。
最初から住むつもりもなく嘘を付いたのであれば、一種の詐欺、一括償還は当然、損害賠償の問題にもなる。
しかし、途中からの変更であれば、単なる事情変更。
約款を読まないと分からないけど、期限の利益の喪失事由として明記されているとしても、その有効性は議論になりうると思う。
実は私、金融機関側で同じような事件を抱えていたことがあり、弁護士と協議をしたが、１００パーセント勝訴するとは断言できない、ということで訴訟を回避した経験があります。
スレ主を激しく攻撃する人がいるけど、少し了見が狭いのではないかな。
>>64
住宅関係の本で、ローンのところを読めば、住宅ローンで買った家を賃貸にする時には注意しないといけない
というのは書いてあります。
数千万の買い物をするのに、ローンについて全く情報収集しない人はいないと思います。
なので「素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか」というのは、いい過ぎでしょう。
>知らないって本当に恐ろしいですね。素人でこんなこと知ってる人ってどれくらいいるのでしょうか。
不動産を賃貸に出す段階で素人と言い切れない立場なのでは？
人から金品を得るって事は、責任も付いてくると思うのですが
>数千万の買い物をするのに、ローンについて全く情報収集しない人はいないと思います。
いや、結構いらっしゃいますよ。
デベとかハウスメーカーにお任せっ！て人。自分で何も調べない。
こういう匿名掲示板も駆使して、ローンの金利コースから変動方法やデベやゼネコンの評判、立地環境、設備、管理等なんでも調べ上げる人はむしろ少数派かも知れません。
>不動産を賃貸に出す段階で素人と言い切れない立場なのでは？
それは一般論としては違うと思います。
転勤の間だけ、リロケーション何とかという会社使ってサブリースする人っているでしょう。
そういうサブリース会社が人事部の紹介企業だったりする例も聞きますし。
要は自己居住用ではないのに金利が安いから住宅ローン使っちゃおう！という悪意があったか否かという問題でしょう。
ひどいところは、業者が売らんがために、賃貸目的なのに住宅ローンで紹介してきたりします。
名だたる大手の看板掲げてる仲介業者でも、組織的にそういう行為をやってくる事例もあります。
また、銀行側でも数字を上げんがために支店ぐるみで黙認していると思われる事案もありました。
（内部監査では決定的証拠がなく検挙できませんでしたが）
銀行が無断賃貸について強い姿勢で臨むのはそういう経験があるからでしょう。
新築マンション購入、入居後９ヶ月で昇格だ！と転勤を言い渡され、杜の都へ。
幸い入居後日が浅かったことと手続きも面倒くさいだろうと思い、単身赴任にしたけど、
軽く人に貸していたらこんな罠があるなんて知らんかった。
ローンを借りる時は３５年固定で総支払額が一番金利が低い銀行を必死で探したけど、
賃貸の“ち”の字も考えなかった…。
正直、勉強になりました。
私はまだ仮審査の段階だけど、契約したときにそういった説明はあるんでしょうか？
こういう騒ぎになるなら、約款読んどいてねってだけでは説明責任を果たしたとはいえないですよね
マンションの契約時だって重要事項説明の読み合わせするんだし・・・
なんか他にも落とし穴がありそうで怖いなぁ
>70
住宅ローン契約は3回経験があります。
3回とも契約時にそういった説明がありました。
口頭で説明しても、あとでもめる元になります。
そのための約款です。
やはり自己中のヒトが多いんでしょうね。
>>68
＞要は自己居住用ではないのに金利が安いから住宅ローン使っちゃおう！という悪意があったか否かという問題でしょう。
「実家に戻るから」で尚且つ「実家でローン組むし、今までの住宅ローンは賃貸で設けていました。」では、「住宅ローンを全額返済してください。」と言われても文句が言えませんよ。
悪意があった（「物事を知ってやっていた」という法律的な意味です。）のは歴然で、約款に照らしてもなんの申し開きも出来ません。
スレ削除はすべきではないことを、削除依頼スレの０３投稿で述べております。
２棟の賃貸マンションオーナーで、自分自身は別の分譲マンションに住んでいます。
73さん
約款で理解できない言葉や言い回しがあったなら根掘り葉掘り聞けばいいですよ。
ウチも買い替えで計２軒のマイホームを建築したので、２回住宅ローン契約をしていますが、
いずれも主人は契約印を捺印するまで何時間もかけました。
約款を理解するためです。
土地や建物の売買時に交わす重項説明書などについても同様です。
それらについて内容をよく理解できないままサイン・捺印したとしても、内容を了解しましたと同意した上で契約を交わしたことになるからです。
スレ主と同じ銀行でローン組みましたがちゃんと説明を受けました。
もし、転勤やその他の事情でそうなるかもと思うなら、
ローンを借りる側が聞けば丁寧に教えてもらえると思いますが。
たくさんお金を借りるわけだから、心配になって、銀行の方には色々説明をしてもらいました。
もし、病気やリストラになって延滞になったらどうなるか、とか。
どのくらい延滞したら差し押さえになるか、とか。
賃貸の話も興味があったので聞きました。
スレ主は個人でマンションを貸しているのかな。
業者を使えば、業者の方で事情を聞いて、アパートローンにしているかどうか一言あってもいいような気もするのですが、
不動産屋はそんな事は言わなかったのかな。
72さんのおっしゃりたいことも、よく分ります。
しかし、68で指摘した約款発動の実際運用は、悪意は法律上の「悪意」ではなく、悪質な意図という意味です。
訴訟を前提とした議論ならば、悪意とか善意無過失とかそういう議論もあるけど、ちょっと局面が異なります。
何の申し開きもできないかというと、それは少し違うでしょう。
相当（正当であることはもちろん）な事情がなく、あらゆる局面で「賃貸転用の事後承認はいたしません」といえば、それは優越的地位の濫用（独占禁止法違反）になる可能性も出てくるでしょう。
住宅ローン使うような個人にとって、数千万のローンを供与する銀行の力はあまりにも強大です。
本件の場合、賃貸に供した事情にかかわらず、賃貸した部分のローンは返済してくださいという話だけではなく、立て替える実家の部分も絶対に信用供与しないというのは、かなり行きすぎた対応だと思いますよ。
「住宅ローンはどちらか１件にしてくださいね。賃貸転用したなら、解消させて自宅に戻してください。できなければ売却して返済していただくしかありません。事情がありどちらもできなければローン種類を切り替えて金利を引き上させてください。なお、空室時のリスクに備えるため、返済数ヶ月の預金を担保にしてください。」などといった段階を追った話であるべきでしょう。
スレ主が記載した事情からはそこまで悪質な事情は読み取れません。
また、一方で、りそな銀行が上記のような交渉手順を踏んだかどうかも、スレ主側だけの主張からは読み取れませんけどね。
なお、73さんが削除依頼版03で指摘されたことは、まことにごもっとも。
やはり、多額のローン組むなら契約条件（各条項が最悪に適用された場合自分にとってどういう不利があるか）、
は絶対確認しないといけませんよね。
また、銀行側もきちんと説明しないといけません。
71さんの利用先のように、まじめで良心的な銀行（または担当者）だけとは限らないし、某銀行においては、現実に監査してるとやっていない奴が多すぎです。
ヒドイ奴は約款（金消契約書や保証委託約款の控・写）の交付もサボる奴だって結構いますし、組織的なチェックも漏れてることも残念ながら結構あります。
説明はしてないは約款の交付記録もしてないわじゃあ、消費者保護もなにもありませんよね。
でも、その程度の不備では懲戒処分にしていないのが、某銀行の実態であり、実に危機的です。（愚痴です。）
銀行は役所のように活字に基づき機械的に処理するだけの所です。
一般企業の感覚や常識は通用しませんよ。残念ながら…
ウチはネット銀行だったので勿論そんな説明はありませんでした。
怖いですね…。
>77
そうですね。
一般企業で、この姿勢ならばとっくに倒産。。。
一般常識がまかりとおらないし、いくら言っていることが正しくても、常識で物事を言い始めると組織全体でつぶしにかかる陰険な魑魅魍魎の世界。
やっぱり外圧（それも全銀協とか消費生活センターとか証券業協会とか日弁連提言ではなく、もっぱら金融庁のみ）
でしか動かないみたい（はぁ。。。愚痴）。
消費者はもっと怒るべき。
重要事項を知らされてなく、完済を迫られている。
ＦＳＡに申し出てください。
銀行の重要事項説明ロジックが徹底的に調査されることになるでしょう。
おそらく銀行には何らかの処分が下されると思います。
>>76
論理が飛躍してませんか？
まず、
>相当（正当であることはもちろん）な事情がなく、あらゆる局面で「賃貸転用の事後承認はいたし
>ません」といえば、それは優越的地位の濫用（独占禁止法違反）になる可能性も出てくるでしょう。
これはスレ主にはあてはまりません。
スレ主が、賃貸にださなければいけない事情が発生した際に相談を行い、それに対してローンの変更を
一切認めないと言ったのであれば、優越的地位の乱用も出てくるでしょうが、今回はスレ主が先に、
相談もせずに契約内容に反する行動を取っています。
ですので、前提条件が違っています。
また、
>本件の場合、賃貸に供した事情にかかわらず、賃貸した部分のローンは返済してくださいという話
>だけではなく、立て替える実家の部分も絶対に信用供与しないというのは、かなり行きすぎた対応
>だと思いますよ。
これも行き過ぎた対応とは思いません。
１）賃貸に供した際に相談を行わず、一年ほど契約に違反した状態が続いていますので、そのような
ローンを一括で返済してもらうことは問題ありません。
２）新規のローンを貸すかどうかを決定する権利は銀行にあります。この際に１）を前歴として
を考慮するとは思いますが別の話です。
今回は、新規のローンを組もうとしたことで契約違反が発覚したことで１）と２）が同時に起きて
いますが、内容的には別々のことですので、それを、まとめて論じた上で、行き過ぎであると結論
付けてはいけないと思います。
例えばこれが、
１）銀行にいわずにマンションを賃貸に出していたらばれてしまい、ローンを一括返済するように
言われました。
２）半年後にその銀行に新たに住宅ローンを借りにいったら、前に契約違反をしたので貸せないと
言われました。
だったら、行きすぎとは思いませんよね。これと中身一緒ですよ。
いえ、飛躍ではありません。
まず、賃貸に供した事実を「申し出ない」という行為そのものだけを契機として、不可逆的に「賃貸供与がいかなる事情であっても、事後申し出なので承認はできません」という運用をしているとすれば、それは権利の濫用となるでしょう。
独占禁止法ももちろん、そもそも民法第１条の大原則に照らしてどうかという次元の話でしょう。
また、１年ほど契約違反となる状態が続いていたから、契約違反が悪質であると主張して強権を振るうのは、対応があまりにも紋切り型です。
およそ、国民経済の血液である金融仲介を円滑的に行う公共的使命がある銀行の姿勢としてはマズイと思います。
契約違反が悪質であるかどうかは、期間の問題だけによっては決まりません。動機（最初から賃貸転用の目的があったとか）、態様（賃借している法的主体が転々としていて事業的意図が明白だとか）も問われます。
また、その期間中に延滞があって銀行に特別な債権管理負担を掛けていたか否かという事情も考慮されます。
たとえば、契約条項の説明をろくに受けておらず、事前に届け出ずに転勤で賃貸に供した期間が３年や５年となっても、それだけで「賃貸の事後承認は絶対できない。すぐに返済せよ」ということは無理でしょう。
新規与信供与の判断と、既存ローンの返済要請は確かに別物ですし、本来は個別に論ずるべきものです。
純粋な論理展開であれば81さんの主張が正しいです。
また、契約違反歴あるから信用供与しないということはよくあることです。
ただし、すでに貸してしまっている事案で、契約上の不備を発見したからといって、これを契機として徹底的にすべての与信を引き上げるという姿勢はかなり問題です。
これは、住宅ローン利用者のように契約に疎い個人だけでなく、きちんとした財務知識をもった法人に対する融資についても問題視されている局面です。
たとえば、ひとつのコベナンツ（財務制限条項）に抵触した貸出があるだけをもって、その条項のある貸出金の回収を行い、「当行に対する債務の一について期限の利益を失ったとき」の条項を用いてすべての貸出金を約定期限前に回収することは、明らかにやりすぎであり、金融庁から貸しはがしであると認定されることになるでしょう。
大事なのは、論理や契約文言ではなく、優越的地位をもつ銀行の行うべき交渉手順。ハートの問題だと思います。
なによりも銀行は、広く大衆から預金を募り、それを仲介して貸出をしている立場です。
債権管理に落ち度があってはいけませんが、一般利用者の利益にかなわなければいけないことは当然です。
きちんと契約を守っている81さんのような方との公平も考えなければならないことも当然です。
っつうか売却すりゃ解決だろ。
賃貸物件は保持し続けたい、両親の家の頭金も確保、ローンも組みたい、なんて虫が良すぎる。
それはそうです。
自主的に完済すれば解決します。
虫がよすぎます。
両取りはできません、どちらか一方を選択してくださいとう、きちんとした説明・交渉がなされるべきです。
りそな銀行はしたのかも知れませんが、スレヌシさんはちょっと結論急ぎすぎたのかも知れませんね。
話も聞かないでスレごと削除依頼出すようなせっかちな人と、落ち着いた交渉ができたかどうか疑わしいと思います。
まあスレ主さんはパニくってしまっていて、即効性のある方法以外には耳を傾ける余裕がなくなってたんだろうなあ
でもここに書き込む時点でまだその状態なら銀行の話をきちんときけてたかどうか心配ですね。
スレ主は銀行から順をおって丁寧に説明があったのにもかかわらず、自分の目論み通りにコトが運ばないとわかって
自分の中で意識真っ白になり
銀行に対してとにかくなんでだよ～自分は悪くないのにさ～
という感情が先にたってるのだと思います。
このスレ自体も消そうとしたのだし、自分にとって不利な情報は書きたくないのがはじめから読み取れました。
>はじめから読み取れました。
俺は始めから知っていた…。か
そうならば、ちょっと頭冷やしてごらん、どういわれたの？、と逐一教えてあげればよかったのに…。
最初のほうのレス見ると、そういう類のレスしてる人ほとんどいないじゃん。
最高裁まで裁判だの供託だの非現実的ことを言ってる。。
ま、掲示板立てておいて話の成り行きを見れないほどの精神状態ならば、どうしようもなかったね。
こんな無償のBBSで誰かが優しく助けてくれることを期待していたなら、ちょっと意識を改めたほうがよかったね。
自分で冷静に情報の取捨選択できない人はネットは使えないということかね。
ワシも気をつけよっ！
88さん 私もスレをはじめからリアルタイムで読んでいたわけでなし、はじめから読んでみてそう読み取れたって意味ですよ。
スレ主はすぐ出てこなくなったようだし、どんなアドバイスをされても私が欲しい答えはない、中傷ばかりで辛いからと削除依頼する人物でしょう。
現実的なアドバイスをされても聞く耳持たずに塞いでしまう人物ですし。
このスレは勉強になりました。
いづれ貸し出すときのは注意します
賃料収入があれば確定申告も必要になりますね。
ローン約款すら読まないスレ主は、きっと脱税しても知らなかったで済ますのだろうが。
削除依頼スレの０３投稿者です。
>>92
＞賃料収入があれば確定申告も必要になりますね。
結論から言って、必ずしも確定申告する必要があるのかは、判定出来ません。
というのは、
元々、スレ主は中古マンションを７年前に頭金は不明ですが住宅ローンを２４００万円設定して、それを１年前に賃貸にまわしたのですよね。
不動産所得（マイナスは損失） ＝ 賃料収入 － 諸費用（支払利子・減価償却費・固定資産税・管理費修繕積立金を含む）
ですから、
賃料収入 ＞ 諸費用 だと所得税の確定申告が必要で
賃貸収入 ＜ 諸費用 だと不動産所得（損失）で、申告は不要です。
ただし損失の場合で、支払利子の土地分を除いてもまだ損失の場合、他の所得との損益通算が出来るので申告した場合は還付を受けることが出来ます。
あなたが書かれたことに該当するのは、賃料収入 ＞ 諸費用 の場合だけです。
↓こういう場合ってどうなのでしょうか？
買い替えで半年前に新居を購入。
並行して現在の住居を売却に出した。
今月に新居引き渡しとなったが、売却が出来ていなくてダブルローン。
引き続き売り出し中で、賃貸にはしていない。（新居に引っ越した）
売り出し価格は従来の相場以下としているが、新築売れ残りたたき売りの影響で厳しい状況。
やむを得ない理由・・・となるのでしょうか？
88
偉い！
>>94
買い替えをすると銀行には伝えてあるんですよね？
だったら別に問題ないと思います。
もし、売れずに賃貸にするならそれを銀行に言えばいいと思うし、
以前のマンションが売れれば、ダブルローンが解消されるわけですよね。
>マンションを賃貸に出しとことが問題
まとめると、住宅ローンで金貸したのにそれで商売するとは何事か。
って話。
まとめかた下手すぎ。
最初からよく読もうね。
ここまで延々と語られていたポイントは「自分が交わした契約はきちんと理解しましょう」ということだよん。
銀行は貸し剥がしを狙ってるんじゃない？
なんとか借主にミスや首の回らない状況を作って不動産をタダ同然で巻き上げたい、ってことなんでしょ。
だって今の金利で金貸しても儲からないし、そういうのでも狙わないとやってられないでしょ。
銀行金融ってドキュ○だよ。何も生産しないで貸した金以上のものを巻き上げる。
それが本質なんだ。
>99
銀行が不動産巻き上げてどうすんのさ。
グループ会社に不動産手数料落として喜んでいるとでも？
じゃあ、資産もなんもない無担保の先から回収するのは何狙い？
貸した金以上のキャッシュが入るのは当然だよね。利ざや商売だから。
生産しないのは、製造業以外はそうじゃん。
商社や流通業がどういう有形物を生産してるのさ？
きちんとした審査もせずに貸出競争だけし、不況に転じた瞬間に金融仲介の本分をろくに果たさずに、貸し渋りや貸し剥がしをする銀行の姿勢は厳しく責めるべきだが、99のいうことは暴論。
そういうあてずっぽの悪態をついてたって、金融機関の目を消費者側に向かせるようにすることはできんよ。
>勝手に売りに出してもいいんだっけ？
売るのは自由だよ
買う方がが問題にするけど
設定抹消しないなら、それなりの減額で購入するだけです。
101さんは現在２つのローンを同時に返済しているわけですね。
旧自宅を売却できた時にはその不動産がローンの担保になっているため
ローン残高を一括返済して抵当権を抹消する必要があります。
でないと旧自宅を買った人の名義にもできないし、買った人が住所ローンを組めませんから。
101さんは残債が少なくて売却価格で完済できるのですよね。
もしくは担保割れが生じて残債が残ったとしても、手持ちの預貯金を足して完済できるんですよね。
でなければ２軒目新築のローンを組む時に（買い替えローン）でなければ旧自宅の担保抹消ができないですから。
私も買い替えをしていますが、旧自宅の売却金額をあやふやにするリスクを負いたくなかったので売り先行でした。
買い先行の方でも普通は旧自宅ローンを預貯金使って完済してから２軒目の住宅ローンを申し込むか、買い替えローン利用をするわけですが、
Ｗローン利用ができる101さんはすごいですね。
>104さん
その通りです。
新居のローン審査時には当然、旧宅の残債を伝えてありますので、銀行側も相場と残債を加味した
上で新居のローンを（売却に出すのを条件にて）実行していただいた形かと思います。
一応、1年間は売れなくても損益分として計上してありますが・・・早く売れて欲しいものです。
新居にもう住んでいるので、旧宅は空き家＝居住していない ⇒ しかしながら売却に出している
ということで、残債を一括返済しようとしているが売れない＝やむを得ないという理由 ということで
良いのでしょうか？
105さん、売却しようとしているので銀行には残債を一括返済できれば問題ないと思いますが、自宅として居住しなくなってからの期間的なリミットなどの条件があるかは直接尋ねたほうがいいと思います。
私は固定資産税や住宅ローンの二重払いや無人になった家が傷むのを避けたかったので売り先行ができたら買い替えをしようと考えていました。
賃貸も考えましたが、他人に貸す様々なリスクや経費の問題から長い目でみて得策だとも思えず、建物にまだまだ価値がある築１０年で売却に踏み切りました。
半年売れてない状況は辛いですね。
契約は一般にして大手不動産と複数結んでますか？ 内覧申し込みはコンスタントにありますか。
もし専任だと他の業者はほとんど介入してきませんし、顧客数も限られるのでなかなか売れませんから一般にして多数の業者から売り出し下さい。
もう半年も経過してしまっているので、状況打開のために売りだし価格を思いきって下げることや（改めて一押し物件にするため、
週末にオープンハウス（今一度家も庭も掃除を徹底することも）もして売却に力を注いでください。
一年近くになると言い方は悪いですが晒し物件となり、物件を探している人や不動産屋にとっても目新しくないので興味の対象から外れてしまうのです。それはなんとしても避けましょう。
ウチも５ヶ月近くかかりましたから苦労はわかります。
苦労も心労もあったけど努力して冷静に状況判断できた結果、大満足の住み替えに成功しました。
売却頑張ってくださいね。
5000万くらいなら俺が貸してやるよ。
連絡先教えろ。
おー怖
そもそも住宅ローンで組んだ物件を賃貸に出して賃貸収益を得た場合、（銀行への返済がキチンとなされていることを前提に）銀行はいったいどんな被害を被るのですか？
全く困らない。返済さえしてもらえば全く問題ない。ただ事実を知りつつ放置したら金融庁に怒られるので、やるなら送付物が宛先不明で戻って来たりするような不手際をしないで欲しいと思っている。
移住すみかえ支援機構でぐぐってみ
返済が滞らない保証はないからね。
ややこしい輩が入居していて、善意の第三者を決め込まれたら厄介だよ。
何の話をしているの？
心配なら保証会社でもつけたらどうですか
賃貸に出したり、居住しないのは、単純に契約違反です。
債務者は期限の利益を失い、銀行は一括返済を請求できます。
ただ、それだけの話です。
住宅ローンって、転居したら契約違反になるの？
転勤で賃貸に出してる人いっぱいいると思いますが、みんな契約違反？
届出をして承諾が得られればＯＫ。
転勤はよくあるケースだから、届出をして承諾が得られないということはまずない、ということでいいですか。
そして、届出をせずに転居して、抵当権者に黙って賃貸に出したらかなりまずい事態になるということですね。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
75.18m2～81.53m2 |
|
総戸数 8戸 |
