住宅ローン・ＪＡあんしん計画について　２スレ目

ランク？
初耳です。
匿名Aさんのお住まいのエリアのJAだとそういう風になっているんですか？
うちは物件価格に対する借入金の割合で保証料が決まってました。

>>401
400さんじゃないけれど、私は3000万円借入れ（頭金ほぼゼロ）で保証料100万円程度でした。
審査結果について具体的には聞きませんでしたが、仮審査など中一日で通ったぐらいなのでそんなに悪くはないはずだと思っています。
差し支えなければ、借入額、頭金、保証料のおおよそのところをお聞かせ願えませんでしょうか。

>>402
2200万円借り入れで保証料は55万です。頭金は1000万。
保証料は3種類ありました。
借り入れ割合が少ない人に一つと、多い人用は正組合員と准組合員用で二つに分かれています。
頭金が0円に近いと多い人用になると言われました。
手元の資料を見ると100万円借り入れの一括前払いの保証料なのですが、
一般型は35年借り入れ100万につき27,180円、借り入れ割合が多いほうは
46,745円（正組合員）、56,623円（准組合員）。
100万円での試算なので、実際は多少の誤差があると書かれています。
もちろん、この額もJAそれぞれで設定が違うのでしょうが、
うちは一般型での計算、402さんは頭金がほぼゼロということなので
高いほうの准組合員用で計算されたのだと思います。
ちなみにうちが頭金0円で購入していたら保証料は180万！と計算されました。
402さんは3000万で保証料が100万ということはだいたい20〜25年の借り入れでは
ありませんか？

頭金を多く払えば正組合員、准組合員関係なく、安い保証料が適用されるようです。
もちろん、借り入れ年数が短いほうが保証料も安くなります。

新規購入ではなく、現行金融機関から借換えを検討しているところです。で、借換え先をJAバンクにするか信用金庫にするか悩んでいるところです。（他銀行、信託銀行ともに２月の金利は１月より上昇したので、比較検討から外しました。）
402さんの質問ですが、ざっとお答えできる範囲で以下の通りです。
借入れ金：2500万円、物件価値：約3000万円
ファーストステージ：約40万、セカンドステージ：約50万、サードステージ：約60万（一括払い保証金のみ、その他諸費用,JA出資費用は、別途かかります。）
JAの担当の方が、保証額ランク一覧表を見せてくれました。他行では、ブラックボックスでなぜその設定金額か、教えてくれませんでしたので、ここの担当者は、こういうランク設定があると教えてくれただけ良心的だと思います。
それにしても、402さんの保証料100万円は高いですね。分割ですか？他の諸費用、JA出資費用等含まれない金額ですか？

>>403,404
ありがとうございます。3つのランクというものが存在することは知りませんでした。
JAからは「頭金を2〜3割出してもらえれば保証料を安くできる」との説明を受けました。
頭金を上記水準以上入れた場合の保証料は、ちょっと記憶が曖昧なのですが40万円台とのことだったかと思います。（保証料の差額分安くするよりも手元に資金を残しておく方を迷わず選びましたのでメモも取っていません）
私の保証料は前払い一括で約98万円です。出資金や送金手数料は別途です。
ローン期間は28年、3段階の固定金利です。

ところで、前スレの最初から読み直したところ、前スレ184さんが保証料率から保証料を求める計算のしかたを提示してくれています。（数年前にも似た話題で盛り上がったようですね・・・）
私のケースでおおまかに計算してみたところ、保証料98万円になるための保証料率を逆算したら大体0.2%くらいです。この0.2%を403さんの例に当てはめると、「一般型」と「正組合員」との中間あたり。悪くないです。404さんの例では、借入れ年数の条件が不明ですが、「サードステージ」相当ですかね。
要するに、JAは3段階の保証料率を持っているが、地域によって保証料率の数字はまったく異なるということのようですね。

JA、本審査okとれました。
保証額は、2500万円借入れで、約52万円（保証会社事務手数料込で約57万円）でした。他行と比べ、若干（3万5千円）高めでしたが、現時点（07/2月）での長期固定ローン（3段階タイプ）金利が他行より低いのでトータル的にお得だと思います。本契約は、契約内容をよく確かめてから決定する予定です。
＜長期固定（3段階タイプ）金利（3月までの申込み限定金利）＞
1年目から5年目：1.70%
6年目から10年目：2.50%
11年目以降：3.10%

>>406
おめでとうございます。市川ですか。
保証料52万円とのことですが、頭金は何割ほどお入れになりました？
また、契約内容についてどの辺をチェックするかというお考えがあればご教授ください。

他行からの借換えなので、頭金はありません。
主な契約内容チェック
・金利の内容（・・・の場合は、金利が変動する場合があります。と特例条件がないか？）
・諸費用明細内訳（余計な手数料をとられていないか？）
・繰上げ返済、完済条件（借入れ開始から何年以下、何年以上の期間は繰上げ返済、完済処理はできないという条件付でないか？→いつでもできるか？）、手数料の確認。
・完済時、JA出資金の戻り額は？
・完済時、保証金は残りのローン年数分、戻ってくるか？（保証金一括払いの場合）
・保証会社名の確認。
以上の内容で不利な点がないかチェックしました。別に、誰に聞いたわけでもなく、自分なりにここは、押さえておきたい重点事項だと思い確認しました。問題なさそうだったので、本日、JA市川と契約手続きいたしました。

私はＪＡ成田で契約しました。
去年の８月頃、土地の融資をしたのですが
当初１０年２．３％、１１年目以降３．１５％（ガン団信付）３５年で保証料２．１％
繰り上げ返済手数料は無料です。

建築物は２月実行で１月に金利が下がったので当初１０年間２．１５％（他は同じ条件）で変更できました。

>>408
ありがとうございます。私はマンション購入の新規ローンで来月に金消契約と融資実行を控えています。
挙げていただいたポイントのほとんどは、私も既に確認（口頭で質問）済みのものでした。
最初の金利修正の特例については契約書に何か記載がありましたか？

しかし保証料がお安くて羨ましい。ご返済がかなり進んでいて、今回の借入額より物件の担保価値の方が上回っているのでしょうかね。借換えの場合は保証料率が一律に安いなんてことがもしあるとしたら、一度他の金融機関で借りてすぐにここで借り換える裏技も可能かも？

金利記載内容については、特に注意して確認をいたしました。金利修正の特例については、一切なく、借入れ期間中は、キャンペーン優遇金利で完全固定（３段階固定）でした。
保証料については、私の場合、借入額より物件の担保価値の方が上回っていたので、安く抑えられたと思います。借換え時の保証料は、残念ながら一律に安いわけではありません。保証会社が、担保物件価値、返済能力、過去の返済履歴（滞納時期がないか。）などを総合評価して決定するようです。特に担保物件価値と借入れ金の関係で大きく変わってきます。借入れ金より担保物件価値の方が安く査定された場合（担保割れ）は、その分、保証会社のリスクが大きくなるので保証料も高い設定になります。

JAの長期固定ローンで、２段階金利設定（10年目まで：○○％＞11年以降：○○％）は、よく聞きますが、３段階は、あまりない商品ですね。惹かれます。JAでも各地域の特徴がいろいろですね。JA市川は、5年1.7%＞10年2.5%＞11年以降3.1%の３段階長期固定ですが、ちなみに他の地域で３段階長期固定ローンありますか？参考までに比較してみたいのですが。。3段階の良さは、借入れ残高の多い初年度から５年の間は金利が低く、月々支払いが安く済む。且つその後も段階金利固定なので長期安心感が得られる。ことだと思います。
http://www.icnet.ne.jp/~ja_ichikawashi/loan2.html

うちは2段階のところです。
406さんの投稿を読むまで3段階金利設定のJAがあるというのは知りませんでした。
11年目以降の金利がうちの2段階目より高いのが気になりますが、最初の10年で
ガンガン繰り上げしていこうという人にもいいですね。

JA市川の初年度から10年間は、2段階設定なので5年1.7%＞10年2.5%→10年間平均金利2.1％です。
例えば、10年固定で初年度から2.1%の他行と比較すると、
初年度から5年間の借入れ残高の多い期間で低金利1.7％は、かなり利いてくるのでJA市川の方がお得となります。（但し、保証金は借入れ条件次第でJAの方が高くなるケースもあります。）
とにかく、5年目、10年目で繰上げ返済を出来るだけするつもりです。11年目以降は他行の金利動向次第で、借換えか継続かを考えます。

>>408
で、確認した結果がおのおのどうだったのか教えてもらえるとうれしいです。

本審査ok後、契約内容をチェック、その結果を報告します。
結果は、問題なしと判断し、JA市川と本契約手続きを済ませました。
（注意：他のJA地域ごとに、内容が異なると思いますので、他のJA地域を検討されている方は、あくまでご参考までに。。。）
・主な契約内容チェック
-->結果内容（★JA市川の場合）
・金利の内容（・・・の場合は、金利が変動する場合があります。と特例条件がないか？）
-->契約書上、特例条件の記載なし。一応JA担当者にも金利3段階完全固定であること確認。問題なしと判断。（JA市川　長期３段階金利の場合：5年1.7%＞10年2.5%＞11年以降3.1%）3月までの申込者。
・諸費用明細内訳（余計な手数料をとられていないか？）
-->最終諸費用見積書問題なし。（初回見積りより、安かった。）
・繰上げ返済、完済条件（借入れ開始から何年以下、何年以上の期間は繰上げ返済、完済処理はできないという条件付でないか？→いつでもできるか？）、手数料の確認。
-->いつでも繰上げ返済、完済できます。１回手数料：5,250円、よってこれも問題なし。
・完済時、JA出資金の戻り額は？
-->JA組合脱会時、出資元金は100%戻る。＋利息分α　（契約時点でJA准組合員になり10万出資。）
・完済時、保証金は残りのローン年数分、戻ってくるか？（保証金一括払いの場合）
-->早期完済時、残り年数分の保証料は戻ってくる。（今回、52万一括払い）
・保証会社名の確認。
-->全国保証株式会社（JA系列の保証会社は2社ある。）

埼玉県内のjaです。
10年固定2.1%、11年以降店頭金利より0.7%引き。
保証料は頭金3割で銀行と同程度、3割以下で銀行の倍です。
申し込み時の金利が適用されるので、頭金が3割以上で今回の
利上げに不安のあるかたはいいかも。
でもja市川のほうがいい。ウラヤマシイです。

JA市川の長期固定金利ローン（３段階固定金利：1年目〜5年目1.7%＞6年目〜10年目2.5%＞11年目以降3.1%)
上記の適用金利は、平成19年3月30日（金）までにお申込み受付分で、平成19年6月29日（金）までのお借り入れを対象としています。
JA市川ご検討の方は、借入れ期限もありますのでご注意ください。

訂正です。
頭金が2割以上で保証料が銀行並みでした。
3割ではありません。
3月末までこの金利で申し込み時の確定です。
ちなみに保証料が内枠だと、2.38%です。
繰上げ手数料は2100円と格安です。
結構いいかもと思いました。

2.38%は頭金2割り未満の保証料内枠の数字です。
何度もすみません。

ＪＡは保証料無料には出来ないのですか？

>>421
できない。

>>417
うちもJAで借りてるけど、繰上げ手数料は無料。
本当にそれぞれのJAで扱いが違いますね。

JA市川は、保証料を一括払いか、金利0.2%上乗せのどちらか選択できるとのことです。
私は、一括にしました。トータル的に金利0.2%上乗せのほうが、高くつくので。
また、早期完済時は、残りローン年数分の保証料戻ってきます。

先日、謀大手銀行から、JAに借換えを済ませました。
これで、10年間は、年間14万5千円お得になりました。（３月度、10年固定金利比較）
借換えに当たって、いろいろ他行と金利＋諸費用比較したり、必要書類を集めたり、比較銀行とJAに何度も足を運んだりと大変でしたが、苦労したかいがありました。また、10年以降も固定金利確保されているので、当面、安心です。これで家族で年に１回、旅行に行ける分の資金ができたと思うと本当よかった。
ちなみに、各JA長期金利優遇キャンペーン期間中は、３月までの申込み対象が多いので、今月がラストです。JA担当者によると、かなり問合せが殺到しているようです。（特に日銀利上げ追加以降）皆さんの地区のJAで検討されている方は直ぐに行動された方がよいですよ。結構、審査に時間かかりますから。また、審査に必要な書類（過去数年分の源泉徴収等）も取寄せる必要もあります。

旧公団の中古マンションを購入予定です。

１４００万の物件で頭金が１００万円です。２０％を切ってきます。
これは諸費用関係とリフォーム代（２５０万）で４００万を予定しているので頭金として用意した５００万を使うのでその位になりそうです。

その場合、保証料がいくらくらいになりそうですかご存知の方がいらしたらお教え下さい。
勤務先は一部上場企業で６年勤務です。

みずほの１０年固定（金利２．４％、１１年目から０．４％引き）で１５年位のローンを組むか
ＪＡにするか悩んでいます。
みずほは保証料がゼロでいいと言われました。（勤務先がよかったみたいです）

ＪＡは１０年固定で２．１％、それ以降はＨＰに記載がありません。

借り入れ金額が低いので返済月額はさほど変わらないのかもしれませんが、
少しでも損をしないように悩んでいます。

保証料や１０年後の金利などによりどちらの方にするか悩んでおります。
ご相談に乗っていただける方宜しくお願いいたします。

素人質問ですいませんが、わかる方いましたらお願いします。
今年の9月に新築マンション入居予定です。
今、川崎在住で川崎の物件なんですが、セレサ川崎のチラシが
家に入っており、これを見ると、今年の3月までに申し込むと
申込み日より6ヶ月間適用となると表記がありました。
10年固定2.05％です。

水準もさることながら、今の時点で金利が確定できることに
魅力を感じています。
（昨年5月契約で財形5年は確定済み）

ここで3月中に申し込んでOKが出たとして、実際に手続きする際に
キャンセルするのは簡単なんでしょうか。費用がかかったりします？

本命は短期とフラットを半分か６：４のローンを組みたいので、夏に
じっくり考えたいんですが、そのときの選択肢として考え始めました。

またこの場合の6ヶ月って、申込み日となっていますが、3月30日に申し込んじゃ
だめなんですかね。あくまでキャンペーン（3月30日まで）中に審査が下りないとだめ
なんですかね。今は平日は相談に行けないので、日曜の相談会に来週行ってみる予定
ですが、もしわかる方いましたらお願いします。

425さんへ
金利が確定されている10年間の支払い金額（諸費用,保証料除く）だけで比較シミュレーションしてみました。(算出条件：1,300万円、15年ローン、10年固定金利：JA2.1% vs みずほ2.4%）
その結果、10年間で約22万円JAの方がお得です。よって、保証料の目安としてJAが22万円より高ければ、みずほの方がお得となります。予想として、いい勝負だと思います。JA保証額は、本審査にて保証会社で決定されるので、JAに本審査を申込み、正確な保証料を出してもらってから比較検討することをお奨めします。（尚、このシミュレーション結果は、簡易シミュレーションソフトにて算出したものなので、あくまで参考程度で留めといてください。）

４２７さんへ
ご丁寧に計算していただき、ありがとうございます。
いい勝負になりそうですね・・・。
ＪＡだと近くにないので、遠くまで支払いに行かなくてはいけなくなりそうなので
あまり変わらないようならみずほにしようかなぁ・・・と思いました。
明日、三井住友の１０年２．３５％にも事前審査の書類をもらうつもりです。
こちらは旦那の給料振込み口座なので、振込みに行ったりする手間がないし少し金利が安いので考えております。ただ、みずほと違って保証料がどのくらいかかるかによりますが。。。

もう１点、これから事前審査をして（書類審査が銀行に行くのが木曜）今月中の融資実行は間に合うものでしょうか？仲介業者からは年度末で銀行も忙しいから年度末は難しいかも・・・と言われたので。

426さんへ
＜お奨め手順＞
1.セレサ川崎に本契約申込み後のキャンセル料を直接電話で聞く。（すぐに分かるはず。）
2.キャンセル料発生有無納得の上、セレサ川崎、本審査申込みをすぐに行う。（できれば今度の日曜の相談会までに本審査申込みできるよう、本審査に必要な提出書類を今週中に集める。必要書類も電話1本で、すぐ教えてくれます。本審査の手数料0円だと思います。但し本審査に必要な書類（住民票、実印証明書等）の費用はかかります。）
3.キャンセル料発生有無納得の上、本審査結果ok後、本契約申込みを3月中に行う。
4.他行金利比較後、JA有利と判断されれば、9月よりJAから借入れ開始。

本契約時の諸費用、手数料は数十万かかるはずです。予想として、本契約キャンセル時は、その内の手数料は、戻らないと思います。（すぐにJA川崎に電話確認して、行動に移られたほうがよいと思います。）10年固定2.05％は超低金利だと思います。個人的観測ですが今年9月までに、それを下回る金融機関が出てくる可能性は低いと思います。とにかく、本審査は、時間がかかるケースが多いので、悩むより、早めに確認・行動に移された方が良いと思います。以上、ご参考まで。。。

ろうきんの10年固定も最優遇で、2.15と比較的お得です。
労働組合の組合員か生協の会員であることが優遇の条件です。
私はjaを検討してましたが、頭金2割に満たず、現在はろうきんで検討中です。

426です。

ボー様
丁寧にありがとうございます。
そうですね。確認するのはただですから早速明日確認してみます。
急に精神的にあわただしくなってきました。（笑）

430さんへ

JAの借入れ条件の確認は、直接、JAへ電話で問合せしてみましたか？
私も、借入れ条件で満たない項目がありましたが、だめもとで、直接JAに問合せてみたら、交渉次第でokとれてしまいました。基本条件の内容によっては、結構、融通がきくこともあります。その代わり保証料が若干高くなるかもしれません。目安として、10年固定で金利差0.1%以上、借入れ額2000万以上（?）であれば、保証料の設定次第で、トータル的な支払い額は安くなると思います。JA再検討してみては。。

岐阜県の美濃加茂中部台の物件購入を考えています。
最寄のＪＡローンセンターで聞いたところあんしん計画はH19.3で取扱中止だとか。
残念でしかたありません。
ローンセンターの担当の方はとっつきにくい感じでしたけど；＾＾あんしん計画は魅力です…。

あんしん計画H19.3で取扱中止とは、全国JAすべて、なのですか？
そうなると４月から、住宅ローン融資なくなるのか、金利が他行並に上がるのか、どうなるのでしょう？

ＪＡと地方銀行でどちらにするか迷っています。
○ＪＡの方は30年ローンで希望融資全額ＯＫ（3,980万）
　10年固定2.2％　11年目からは−1.4％　3年固定か変動どちらかを選ぶ
○地方銀行は35年ローンで希望融資価格マイナス90万（3,890万）
　10年固定2.1％　11年目からは−1.0％　3・5・10年固定か変動の中から選ぶ
ＪＡの方が、保証料が4万ほど高いです。
（借入額が多い事もありますが同じ借入れでも若干高いです）
銀行の方で借りたとしてローンを5年縮めるにはいくらぐらいの
繰上げ返済が必要でしょうか？
どなたか詳しい方、教えて下さい。

435さんへ
直接の答えには、なっていませんが、地方銀行10年固定2.1％で借り入れた場合の30年、35年ローンの支払い金額差を算出してみました。
30年の場合：年間　175万円
35年の場合：年間　157万円
よって、2.1％固定の10年間のトータル差額は、180万円となります。ご参考までに。。

436さん
お返事ありがとうございます。
しかしながら、アンポンチンの私にはよくわからないのですが…
35年にしておいて、180万の差額を繰上げ返済した方がいいという事でしょうか？

>>434
「ＪＡあんしん計画」という名称の２段階固定金利型は取扱を中止されるようです。
４月以降、ＪＡによっては「ＪＡあんしん計画」に準じた２段階固定金利型の商品を独自商品として取り扱うようですね。
>>433
確かに「ＪＡあんしん計画」は魅力ですね！とっつきにくい担当者には、「他の方に代わってください」とはっきり言ってやりましょう！

>>435
当初の5年間で400万弱の繰上げで、30年になります。

jaは金利が低いが、頭金2割りないと保証料が銀行の倍近い。
頭金が2割あれば、10年固定ならjaが一番得だと思います。
埼玉県の場合です。

みみさんへ
No.436のスレですが、繰上げ返済額算出方法が分からなかったのでのでとりあえず、初回からのローン返済年数設定の違いによる年間支払額を算出しただけです。よって、繰上げ返済額とは異なります。迷わせてしまってすいませんでした。それにしても、439さんのスレを参考にすると、５年縮めるのに４００万円必要とは、驚きました。結構、大きい額になってしまうんですね。それであれば、最初から30年設定にして返済したほうが、トータル的には、途中繰上げ返済方法より、400万-180万＝220万円お得ということになりますね。

>433

ＪＡあんしんローンは確かに３月末で終わりといってましたが３月末までに審査等申し込めば有る程度融通して実行が遅れても大丈夫みたいな事を担当が言ってましたよ。

中部台良いですね〜きちんと整備されてて非常に感じの良い所です。ただ色々と自治会？の規制が多く、例えば外溝は中部台の指定業者じゃないと出来ないとかあるみたいで検討やめちゃいましたけどね〜。

441さんへ

中部台ってそんな決まりがあるんですか？
購入を検討していますがちょっと気になります…。
JAのローンセンターに行ってその辺も聞いてみます。
担当者恐そうですね；＾＾>>433

東京都　中央区に建築予定ですが、どこのJAと相談すればいいのでしょうか？
できれば、JA市川と契約したいのですが・・・

443さんへ
基本的に地域密着活動なので、住いの近くにJA支店があるところに限られると思います。
私は、市川市在中で、当初、セレサ川崎も検討しようと電話しましたが断られました。結局、JA市川に借入れして、良かったですが。よって、東京中央区ですとJA市川は、断られる可能性大です。

東京23区地域JAリンク集（JAのご紹介ボタン）が貼られているウェブサイトです。ご参考ください。
http://www.jatokyo.or.jp/
ＪＡ東京スマイルが良さそうな金利だしてましたが、中央区は、適応地区入っていませんでした。でもTELで直接相談してみては。。

http://www.jabank.org/tenpo/index.html
↑で住宅建築・購入予定地のJAを調べました。
わたしは愛知北でした。

ＪＡは抵当権設定が条件ですよね？
最近、ＵＲの都市開発の土地に仮換地で建てた物件にはどうなのかな〜？
休みで問い合わせできずココに聞いてます！

426です。
本日休日相談会行ってきました。

まず、本審査通過後のキャンセルはＯＫ。
手数料等も一切かかりません。

また9月中の物件引渡しなら本キャンペーンでＯＫ。
（10年2.05％）
今月中に書類提出でＯＫ。

とりあえず、個人的には理想的条件なので申し込むことに
しました。あくまで今年の8月にどれにするか選択肢を
増やしたいと思います。

>>446 保留地をJAのローンで購入しました。保留地と仮換地は違いますかねぇ？

＞＞４４８さん。４４６です。

保留地は仮換地ですが、保留地のほうが条件きついです。保留地では抵当権はどの様にクリアしたのでしょうか？
ちなみに、私の購入した物件は仮換地であり、保留地ではありません。
ちなみに、どこの地域ですか？私の物件は千葉県北部です。

わたしの物件は岐阜県可児市の保留地です。
詳しい法律などはよくわかりませんが（買ったのに；＾＾）土地にはなんとか引渡請求権に質権を設定して、なんとかに担保権を設定して…といった書面にハンコを付いただけです。
建物が完成したら建物には抵当権をつけられました。
土地は換地が終了したら抵当権を追加で設定されるとのことで、そのときになったらＪＡの職員が来ることになっています。
自分もよくわからないものですみません。
ただどこの金融機関でも保留地のローンを組めるわけではなさそうです。