ＲＹＵ：Ｘ　ＴＯＷＥＲ（リュークスタワー）ってどうですか？

581さん

固定資産税は私の試算では下記の内容ぐらいと思いますよ。

RYU:Xタワーは長期優良住宅の適用マンションですから
7年間は二分の一に減額されます。

共用施設が多く区分所有者の負担割合が通常よりも割高な点も考慮して
80㎡くらいならば当初7年間は6万円から7万円、8年目以降でも12万円か
14万円と計算しています。

80㎡で課税標準額は1000万円まではいかないはずですよ。

１LDKですが固定税は13万～14万と言ってましたよ。
じゃもっと安くなるのかな？そっちが良いが。
※2分の１軽減を除いた金額として

長期修繕計画で管理修繕費が最初の五年は低く設定してあるけど、数年後には倍以上なるじゃん
皆さん確認住なん？

確認しました。
他のタワーより少し安かった。戸数のおかげでしょう

管理費などを払わないような自分勝手な人がいたらどうなるのでしようか？開き直って住み続けられたら真面目に払う人が馬鹿を見るようなことにはなってほしくないですね。

管理費下げるよう管理組合を利用するような人がでてくるとか。

そういう人には、皆の共有財産や環境を守るために
ペナルティーを与えるとか悪質ならば退去してもらうとかできるんですかね？

債権未払なら、法的に不動産など簡単に差し押さえできます。したがいまして払えなくなることは、競売されることを容認することと同義なんですよ。

管理組合の乗っ取りは要注意。たくみに入り込むプロがいます。はじめは、既存の管理会社を高コストとかの理由で追い出したりします。住民は管理がいかなるものか知らないため、簡単にろうらくされてしまいまさ。そして自分の息のかかった業者などとの契約を合法的にむすんで乗っ取りは完了する。気をつけましょう。大規模マンションがやられやすいようです。

管理組合の乗っ取りってたとえばどんなことが起こるのでしょうか？どなたか、教えていただけたらと思います。

気になる点があるのですが、沖縄の地元企業のマンションとダイワ、大京のマンションでは管理費、修繕積立金の額が違いすぎるように思えます。「高すぎるので沖縄の地元企業のマンション並みに管理費、修繕積立金を安くしよう」と主張するような入居者らが多くなると、多数決などで管理会社が変わって、コンシュルジュなど、当初予定されていたようなサービスが受けれなくなったりするのでしょうか？

差別とかそういうつもりはないんですが、現在設定されているような管理費、修繕積立金を払うことができないような、払いたくないような方には入居しないとは思いますが、これだけ大規模になるといろんな人がいるでしょうしね。

どうせここ買える人って金持ってるんでしょ。
一人くらいは宝くじ当たった人とかいるかもな～

乗っ取りする側は、管理組合が持つ予算権限、発注権限、規約改定案の作成等をコントロール下に置きながら
うまい汁を数というもの。住人にもそうした支援者を忍び込ませたり引き入れることで、総会なども牛耳ることができます。
総会屋のような動きをすることもあるでしょう。

表面的に利益を掠め取られているかどうか分からなくして運営しますから、被害を受けているかどうか長年気づかないと思います。

短期間で発注先や管理会社を変えているところはそうした懸念があると思います。

表面的な管理コストを下げるという事だけに目が向きすぎる一般住人の素人的な側面を付いて悪いやつらが入り込むのです。

リユークスは、大和ハウス関連の管理会社だとおもいます。管理会社が同じ系列だと安心感はまだあるし、いくら安いからと言っても別に変える必要性もないと思いますよ。

管理費が負担になるようなら買わないほうがよいかと。

管理会社を変えようという入居者は何か裏があるか、経済的問題があるかのどちらかかもしれません。要注意ですね。

世帯数が多い物件の問題点は、
人が多い分意見がまとまりにくいって事ですかね？
色々な人が住んでいるから物の捉え方もバラバラだし。

　新都心内にあるダイワハウスが建築したマンションに住んでいます。
実は最近ダイワハウスグループの管理会社から別のマンション管理会社に変更になりました。

理由は長期修繕計画があまりにも高い見直し案を提案してきて所有者の過半数以上がダイワハウスグループの
利益の取り方に不安と不満を持ったからです・・・・。
　買い替えを検討して営業の方にストレートに聞きましたが、管理会社変更を簡単にされないためにも
管理費と修繕積立金の算出は慎重にしてると言ってましたよ。

『リュークスタワーに住むのは金持ち』という書き込みが時々ありますね。
まわりはそう見ているということです。本当の金持ちなら、戸建にすみますがね・・。ちなみに新都心で戸建を立てるには土地代、建物代合わせてで、数千万後半です。豪邸ならゆうに1億超えもあるでしょう。とにかく土地が高すぎですからね。確かに他の地域よりはかなり高いマンションです。美浜周辺と那覇新都心のマンションは人気もあるし高いようですね。

実は、新都心は最近は少なくなったものの、犯罪が多かったです。最近でもひったくりなどあるようです。『新都心に住む＝金を持っている』ということになればそのての犯罪者からは狙い目ですね。戸建を狙った空き巣も多く、戸建はセコムやアルソックと契約しているところも多いです。ましてや、ランドマークとなるであろうリュークスタワーに住むとなるとさらに狙わられるかもしれません。

リュークスタワー周辺は夜は人通りもすくなく、暗いです。特に東棟側の巨大な水タンク側は住居もなく薄暗くて人目もなく危ないのではないかと思います。金品ねらいだけでなく、性犯罪者や嫉妬からの嫌がらせにも注意する必要がある気がします。

入居予定のみなさん気を付けましょう。自分の身は自分で護る。そういう場合にはどうするか、そならないために普段からどう行動するか考えてみてもよいかもしれません。とっさのときにパニックにならず、大声で助けを求める、襲われた時の反撃の方法などなど・・・

新都心で一戸建ては元から土地持ってる人が大半でしょう・・
普通は買えないです。おうち分だけなら買えるが。
あと一戸建てはセキュリティが超不安なのは私だけでしょうか？

ここってもう３０階まで出来てるようですね。
電気が灯っているのを見てみたいですね。
夜のモノレールからの景色が良さそう。

ここは投資目的が多いのではないかと心配です。

美浜のように賃貸が乱発し外人さんが多くなると、ゴミ捨て守らない、深夜に共有スペースで騒ぎまくるなどならなければ良いのですが。

地理的に外人が借りることは少ないと思いますよ。基地から離れていますので。

北谷町の大規模マンションはそのあたりで大変みたいですね。売りに出される部屋が多いのと関係ありそうですね。

外人相手の投資目的ならプレミスト美浜が需要あると思います。

外人が好むのは海の景色と海岸散歩出来るくらいの海への距離です。おもろまちは海はみえても遠いので外人の需要は少ないのではないかと思います。

アメリカ人は別にうるさくないし、ゴミも大丈夫ですよ。うるさいのは短期ステイの若い旅行者。本土でやっていけないようなルーザーで、定職も無く自分探しっていう人が多くて夜遅くまでうるさい。朝早いアメリカ人から「うるさくて寝られない！」って煙たがられています。窓からタバコをポイ捨てするのもこういう人達。

でもみなさんが言われているように、海に歩いて行けない物件はアメリカ人に人気がないし、基地もあまり近くに無いから需要は無いのでは？気をつけないといけないのは、本土から流れてくる若者です。美浜の大型物件は売れ残りが多かったので業者が買って、こういった若者に短期ステイとして貸してるので荒れるんですよ。

新都心に住んでいますが外人さん多いですよ
近くの分譲にすんでいますが、外人さんより本土の方がちょっとした音にもうるさいです。
夜間22時後の廊下を歩く音やドアの開け閉め、ためらいもなくクレーム行ってきます

注意してくれる人がいるので逆に良い環境ができるのでは？
アパートと違って音の心配はほとんど無いと思いますが。
子持ちなら心配かな。

ここで言ううるさいって言うのは多分、上下からの足音とかじゃないと思いますよ。私が美浜の大型物件で実際に見たのは、ベランダで夜ギターを引いたり、飲んで大声で騒いだり、その際タバコをベランダの外にポイ捨てする本土から短期ステイしている若者達の姿です。

西側は30階まで出来て、棟屋を作ってますね。
購入者の見学会もそろそろでしょうか。

見学会、楽しみデス！

通常見学会は建物が全て完成して、消防、行政の検査合格した後ですので引き渡し開始予定の2週間位前になります

実際のところ、完成後の入居者はどのような人たちになるのでしょうか？
予想ですが購入者の内訳は、外国人・日本人比率では20：80。自己居住・賃貸比率では50：50ではないかなと思います。

このスレでよく書かれているような管理における支障などはどの程度心配すればいいのでしょうか？

大量に売れ残って、業者が買って、若者たちに貸すなんて心配はしなくてよいのでは？

売れ残りは海が見えないリゾートとしては需要の少ない部屋だと思います。

ちなみに賃貸で投資目的で買うのであれば、海の見えない安い部屋が利益率が高いです。そんな部屋はアメリカ基地軍人はかりないと思います。

大規模マンションという点と本土で積極的に販売活動しているという点で、美浜のアルトゥーレ美浜というマンションと近いですね

場所柄確かにアメリカ人は多くても二割弱、投資目的で賃貸を考えている方は、新都心という事も有り相当数あるかもしれませんね
（本土まで販売活動するのは、移住よりも投資家をターゲットとする事が多いですし、完成後の多数賃貸物件が市場に出回る可能性があります）

美浜は完成までにかなり売れ残ってしまい、マンションイメージが良くなく市場で値崩れしちゃっています。

参考までに、「アルトゥーレ美浜」で検索すると、売却や賃貸状況がみえてきますよ

那覇新都心は地元でも人気がありますし、アルトゥーレほどは売れ残ってほしくないですね。

アルトゥーレはもう少し部屋が広くてオーシャンビューだったら(一部しかオーシャンビューじゃない)アメリカ人がたくさん住んでたのに・・・。あの場所ならもう少し高くしても広くて西海岸向きならば、アメリカ人向けの投資に最適でした。そう言った意味で市場調査がちゃんとされていない残念なケースでした。北谷町にある他のオーシャンビューマンションは完成前に全部完売でしたよ。3千から1億6千万でも、自宅用や投資物件として飛ぶように売れましたから。

すぐ近くにあるアメリカ人向けに作られた全部屋オーシャンビューで広いマンションは月30万ですが空き待ちですよ。だからアルトゥーレはある意味すごく特殊で、今でもなぜあんな中途半端に狭くて団地みたいなマンションを作ったのか謎です。だから投資ですら買う人が伸びなかったんですよ。

完成後の売れ残りはどれくらい値引きしますかね？

久しぶりに沖縄帰ってきたが、すごい事なってますね。
飛行機から見えたので。。ってかタワー他にも建ってるし

リュークスタワーより高いタワーもできそうなのですか?

需要がないと思いますが・・・。

首里城より高くはできないんでしたね。

首里城より高い場所にある建物あると思います。法的な規制もありません。反対派が利用しただけです。高さなんて関係なし。言いがかりです。


ツインタワーでなく40階で一つでも良かったです。ツインタワーの為に眺望が残念な部屋が増えて売れ残りあると思います。

最上階の向かいあい部屋買う人いるのかな？

30階ツインより60階建て1棟が良かったですね。今後出ますかね?

４５階一本でも良いな。
ただツインタワーの方が迫力はある。

沖縄にこれ以上の高層マンションたつんですかね？

ここが売れたらまだあり得る？
売れ残りあるならもうしばらくはない？

浦添の基地返還後？
普天間基地返還後？

普天間飛行場跡地には高層が建つと言う噂ありますね。
でもこっちのほうがまず資産価値はあるでしょう。

本日の新聞記事で、674戸のうち170戸が契約と記載あり

かなり厳しいとは聞いていましたがここまで売れ残っているとは

大幅値下げに期待大

総戸数６４７戸ですが、うち半分は東棟のはず。第1期、第２期販売戸数はおそらく２１０－２２０戸と思われ、およそ８割ほどの契約率ではないのでしょうか？

失礼しました。総戸数は６７４戸です。

値下げがあるのはもともとその価値の箇所だけでしょう。
南や西側の資産価値がある方はほぼ即完売でした。

8割！？
通常、棟上げでは完売していますよ
悪くても9割半ばは越えます

購入者の７割は地元客なんですねー
もっと少ないかと思った！

隣にあるホテルの影響でタワーマンションの価値が落ちていると考えられます。
景色があまり見えないのに他の同じ広さのマンションより割高では売れ残ってもしょうがないかもしれません。

地元客で7割は地元ご多いんでなくて、本土客が少ないということ
那覇市、西海岸のマンションは5割は本土客に売る計画は鉄則
ましてタワーになると6割以上は必須条件

地元民は基本裕福ではばいけど、沖縄は貧富の差が激しいだけで、軍用地地主などの億万長者も結構います。比較的基地の少ない南部でも、キャンプキンザーや那覇軍港の地主が資産運用で買っているかもしれませんね。

売れ残り?
とんてもないですよ。順調でしたよ。

欲しい間取りの西向き、南向きタイプは既に完売してました。
それだけでなく販売中のお部屋も東棟との向かい合わせタイプでも
価格調整されているせいかあまり残ってませんでしたよ。

値下げを期待して待っている人がいるかもしれませんが・・・

私が契約したときには良いと思われる部屋はほとんど申し込み済みでした。

売れ残りは、残るべくして残っている部屋だと思います。
しかも、値段はすでに人気の西などと比較するとかなり下げられていました。
値下げを待ている間に目当ての部屋が売れてしまったりすることも考えられます。

本当にだいぶ安くなってました！

急がなくて良かった

安くなっていた

との書き込み有りましたが

第1期販売から半年くらいしか経過しなくても

価格が下げられたているのでしょうか？


今年の12月に引き渡しだと思いますが、その頃には…

マンションの価格とは、かなり流動的なのでしょうか？

下げられているのではなくてもともと安く価格設定されています。

対面部屋などの人気がないところはです。

首里城からの眺め

隣のホテル18階からの眺め

隣のホテル18階から

隣のホテル18階から
こちらは北側

以上、実際の眺望に近いと思います。
ホテルは2から３階は高めなので、マンションだと２０から２１階相当の眺めだと思います。

おおー、なかなかの眺めですね！！

レストランからの写真だと思いますが、私も行ったのですが景色感動しました。※リュークス建つ前ですが
実際に景色をみるのと見ないのとでは、景色の価値がわからないと思いました。
南と西の購入者は内覧会などで期待以上の風景が見られると思いますよ。@_@/

台風の度にエレベーターが非常停止するので高層はちょっと不便かな

沖縄の不動産は今後2倍、3倍になったりしますでしょうか？
5年～10年後には沖縄に移住を考えてます。
今買うのが良いのか、もしくはその時になった場合に買うのが良いのか？

>>NO.647さん

不動産が2倍3倍になっているものは沢山ありますよ。
リュークスタワーが建築中の那覇新都心の土地価格は10年で1.5倍から3倍以上に急騰してます!!

隣接する真嘉比という区画整理地は坪40万円程度の価値しかない地域でしたが現在は坪60万円から70万円します。
おもろまち駅周辺は今後も上昇すると思いますよ。

おもろまち1丁目・3丁目・4丁目と銘苅地区は人気地区です。おもろまち2丁目は駅から遠いので
慎重に選んだほうが良いですね。

この物件は道路のアクセスが良くないし、完成後、近隣にグレードアップしたタワーマンションが建築されますので急がば
回れですよ。

近隣にタワーマンション計画があるのですか？
初耳です。どなたか知っていたら情報提お願いします。

そのような土地があるのでしょうか？？
またタワーマンションとなると地元デベロッパーでは無理だと思います。
そうなると、本土の大手だと思いますが、ダイワ、大京はリュークス手がけてまた近隣に建てたりするのでしょうか？
それ以外の大手が沖縄に進出するのでしょうか？

リュークスですら苦戦しているとのうわさあるのに、需要あるのですかね？

売れてほしくない人いるのかな？

まさかネガキャン？？

近隣にタワーなんて出来ないでしょ。

ネガキャン(^^)/~~~

１LDKで売残ってるところありましたか？
駅近タワーで探してます。
国際通りにタワーありましたが、空きが出ないそうです。

入居はいつ頃ですかね。
4月とかかな
30階まで完成してますね。すごい

市役所の仮庁舎の跡地には何が建つんでしょうかね

入居は今年の１２月以降ですよ。
引っ越しは順番決めをするようです。
エレベーターの使用など大変そうですよね。

えっ12月入居なの？
1年も今から何をする。

今は住宅ローン控除も最低レベルだし、金利も上昇傾向に向かうから待ち長いね。

市役所仮庁舎跡地は広そうですけど、おもろまち駅から徒歩では難しそうな距離ですね。

このタワーマンションは売れているのですか？
600戸くらいあるみたいだけど全部売れたらすごいですね。

隣のホテルレストラン行ってきました

30階まで行ってますね

写真

高層階の角部屋にもしっかりバルコニーがあるね。
ダイレクトウィンドはもはや時代遅れなのかな？

せっかくの沖縄タワーマンションですから、バルコニーに椅子を置いて眺めを楽しめますね。台風の時にはちゃんとしまわなきゃですが。

東京などでよく見るダイレクトウィンドは修繕維持費が大変なんですよ。
自分で窓も拭けないなんて精神的にもきつい

役所広司の出てる「ベトナムにもダイワハウス」のCMが面白い。
ダイワって、今けっこう勢いあるよね。

新都心にも久茂地並の都会さが欲しいところですね。
それにしても新都心の不動産は良い値段しますね。
これからのインフレで物価上がるとさらに買えなくなりそうですね。。
久茂地にタワーできるとうれしいが

沖縄も高いマンションがどんどん立ってますね。
30階建てリュークスタワー
25階建てグラフォート沖縄タワー、プレミスト牧志タワー
19階建てアルトゥーレ美浜
以上は全部ダイワハウスがかかわっていますね。
18階建てフレスコア旭橋（地元企業も頑張っています）

松尾にも17階建てマンション建ちますね。15階以上のマンション（沖縄では高層マンション）が普通に見られるようになりました。ほんの少し前まで10階超えたらす高い建物だったのに。これからも増えそうですね。

戸建派ですが、住んでいなくても、高層建築物をみるのはワクワクします。

首里城からの眺めが損なわれるという主張もあったので、実際に行ってみましたが、壮観でした。
むしろ、高層建築物が建ってゆくなど、首里城から沖縄の発展を眼下に眺める感じがして、むしろよい気分になりました。実際に行ってみるのをおすすめします。首里城からの眺めが損なわれるというマンション反対の意見がありますが、世界遺産でもある首里城を自身の主張のために利用することに疑問を感じます。

激戦地だからというマンション反対の意見もありますが、戦死された方々を自身の主張のために利用している感じがしてむしろ戦死者を冒涜しているように感じます。

確かに首里城から見下ろすスカイラインを想像するとかっこいいですよねー。
いろいろあって結局は頓挫しましたが、新都心も数々の高層ビル計画がありましたよね、
あれらが実現していたらどんな風景になっていたのか・・・

写真掲載されてますね。
すごいきれいです。
これ以上の立地はないとおもいます、お金って大事ですね。
私も資金さえあれば契約したいくらいです。
ローンで通りませんでした。T_T;
上の階は賃貸とか出ても20万、30万なんて賃料が付くのでしょうね。

賃貸するより自分が住んだ方が心に余裕が持てそうな気がします。
貸すには勿体ないですよ~♪

おもろまちの周辺はいろいろなお店もあって便利ですよね。
高層階からの眺めも抜群のエリアではないでしょうか。
ちょっと気になるのが台風のときです。
風や雨がすごそうですが、どうなのでしょうか。

この物件は１０年後にどの程度の価格を維持していると思います？

他の物件よりは資産価値を残すでしょう。
未来のことは誰にも分かりません。なってみて分かる

このマンションは高台に建設されているためかいろいろなところから見えたりしますね。
豊崎からも見えたのにはびっくりしました。

このタワーに匹敵するものは当分出ないでしょうね。
30階購入者は沖縄人いるのでしょうか？億ション確実！？

沖縄の人口増加に拍車がかかりそうですね。
セミリタイアして住んでみたい。
まずは不労で50万達成したいところ。。

>679
軍用地の地主は無茶苦茶リッチですよ。
私の知り合いは年1億もらっています。
無職です。

沖縄は貧富の差が激しいだけで、
金持ちはいくらでもいます。

近年沖縄移住ブームでしたが、実は人口の増加はそんなに多くないんです。移住と同じくらい出て行く人も多いので。

＞682
差し引いてもかなり増えてますが。