サーパス大町芸術館通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：茨城県水戸市大町三丁目515番2（地番）
交通：
常磐線 「水戸」駅 徒歩13分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.58平米～90.27平米
売主・事業主：穴吹工務店
施工会社：株式会社穴吹工務店
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ
[スレ作成日時]2011-11-19 21:40:57
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 茨城県水戸市大町三丁目515番2（地番） |
| 交通 | 常磐線 「水戸」駅 徒歩13分 |
| 種別 | 新築マンション |
| 総戸数 | 65戸 |
| そのほかの情報 | 構造、建物階数：地上14階建 敷地の権利形態：所有権の共有 完成時期：2013年06月下旬予定 入居可能時期：2013年08月上旬予定 |
| 会社情報 | |
|---|---|
| 売主・販売代理 | [売主・事業主]株式会社穴吹工務店 |
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| ￥1,100（税込） | ||||||||
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No.193さんのおっしゃる「タワー駐車場は、震災でも落ちなかった方式のもの。」というのは、震災で壊れなかったという意味でしょうか？南町のマンションのタワー駐車場は震災で壊れ、ン千万円の修理費がないため今でも使用不能と聞きました。車が落ちたかどうかはわかりませんが。
タワーの一部が無料となっているのは、穴吹、穴吹の販売代理会社の方の「売り方」であって、今後は管理組合がタワー駐車場の修繕を含めてお金がかかるようであれば、駐車場の値上げはありえると考えます。
どうかんがえても修繕のコストがかかるタワー駐車場において、駐車場料金が０円のところがずっとあるようには思えません。このあたりは今後の管理組合と住人が決めていく事ですので、今後の話になると思います。
駐車場の利用率が今後低くなる場合には、正式な手続きを経て外部に貸す事は想定されます。
駐車場の利用率が今後においても高い場合には、修繕計画を考慮すれば使用料金の調整は考えられます。
おっ！僕もそう思います。
ゼロは、いけませんね。
設備の更新費用の積立は、最初から負担増やしてより均等化しても良いとは思います。
特に、利用する人としない人に不平等感があるので、使用料だけで駐車場の更新費用を積み立てる方がよいと思っています。
ここは、全戸分の駐車場が確保されているので、相談しやすく、取り組み易いと考えていました。
そういう点からもここを選んでいます。
>>No,207さん、営業担当者からは、車が落ちたのは、ある特定の会社のタワー方式だったそうです。
震災の経験を活かして設備を決めたと聞いていますので、大丈夫かと思います。
機械式よりタワー式の方が騒音も少ないようです。
あとは、デベさんに確認ください。
タワー式にもゴンドラ式とフォークリフト式があって、現在は後者が殆どだと思います。
どちらも地震時に動いていたとすれば、多少の被害がでます。
動いていない時に地震がくれば、タワー式でも機械式でも事故になる確率は低いと思います。
どちらも懸念しなければならない事は、メンテナンス等の修繕費ではないでしょうか？
あれだけの揺れでしたからね。再度、起こらないことを念じます。
担当者から、タワー駐車場関連の費用がかかるので、管理費が(他のサーパスより)高くなっていると聞きました。
ここは、シンプルな形態のマンションなので、将来もトータルの負担は少ないと思います。
指摘の物件以外も、落ちたらしいね。同じタワーパーキング最大手のだけが、落ちたらしいです。
実績のあるタワーパーキングが被害にあうほど大きな地震だったということかな。
震災がなかったら、ここも同じタワーパーキングが採用されていたかもしれませんね。
震災後、色々な基準が変わったようにおもいます。
「震災後」は、キーワードでしょうか。
駐車場の利用率が100%を切る頃は、多分もう子供か孫の時代になってるか、それ以上先なんじゃないでしょうか。２台目を使いたいという希望はとても多いものですし、都内とは条件が違うから。水戸中心部のマンションで、100%を切っている話は僕は聞いた事がないです。
駅まで徒歩で可能なところに住んでいます。世帯数は60軒ほど。
駐車場は100%です。駐車場を借りないお宅は3軒。その３台分の場所を
2台目を借りたいお宅で抽選です。ほとんどのお宅が2台目を
所望して抽選に参加しています。前に住んでいた所も同じような
感じでした。運転できなくなったときのことを考えて、中心部に住んでいる
と方も多いと思うのですが、大抵の方はお元気であれば70代頃までは
運転をするので、そうそう駐車場を返上するお宅は出てこないようです。
良い所
水戸北口駅前通の５０号より１本入った静かな場所。
昔から地盤の良い所。
歓楽街ではなくオフィス街の為、静かな所。
建物・立地ともに中庸なところ。可もなく不可もない所。
気になる所。
大通りに出ればバス利用が可能であるが歳をとってくると歩くのがつらい場所。
東京電力大町変電所が付近にあり電磁波の影響が懸念される所。
駐車場利用料が安い為、先々の建てかえなどの時に大きな出費が懸念される所。
エントランスから、協同病院、京成百貨店まで、周辺は平坦です。
タワー駐車場の耐用年数は30年位。機械式立体駐車場は、15年位。一台あたりの設置費用は、機械式立体駐車場の方がたかいらしい。管理会社の力量が問われますね。
管理会社の力量ってどういうこと？
管理会社におんぶに抱っこですか？自分たちが管理組合を運営し、
自分たちの資産を守っていくんじゃないんですか？
賃貸マンションと勘違いしてませんか？
駐車場使用料ゼロはいかん！と書いたとおり、ここの駐車場使用料が、修繕計画に見合うとは、言えないと思っています。
No、２３９さん、参考になりました。
生まれたてのマンション管理組合には荷が重いでしょう。デベさん直轄の管理会社に軌道修正を担って欲しいですね。
ここの駐車場は、半分が平置き駐車場。半分がタワーパーキング。
全部が機械式の駅前よりは、一台当たりの負担は少ないでしょう。
大工町の自走式は維持費修繕費が少ないと思ったけれど、月1万円も必要な事情があるのなら負担があるということでしょう。
駐車料金ゼロはいかん。今までマンションスレで、ゼロのためにあとあと
困った話をちらほら見た記憶がある。受益者負担ってのかな、それは
絶対必要。販売時にウケをよくするため、駐車場や修繕積立などをやたら
低く設定してるデベがあって、売れればいいって考えでひどいなと
思ってました。穴吹はそういうことはしないデベだと思っていたのですが、
どうもこの物件を見ると違ったようですね。少々ガッカリしてるのも事実。
理想は、サーパス金町のように全部が平面駐車場。街中では難しいでしょうね。稀な物件でした。
平面駐車場の比率が高い方が運用コストが低いので、3物件で比較するとここの負担は他の2物件より少ないのだと思います。
将来、例えば、タワーパーキングを止めて、半分30戸分の駐車場を周辺に求めても、全体で割れば、周辺の相場の半分で済むわけですね。平面駐車場の比率が高い方が将来の運用の弾力性はあると思います。
「敷地内100％住戸数駐車場確保」を売りにしたいばかりに、半数をタワーにせざるを得なくなった。当然、タワーの不便さゆえに、その使用料を低く抑えざるを得ない。かといって、平置きの使用料を近隣駐車場と比してべらぼうに高くもできない。タワー修繕費が十分見積もられてるか不安だ。積立て不足なら区分所有者間で将来いざこざも。
総人口減少・高齢者人口比増加を考えると、駐車スペース不足分は近隣駐車場の利用を促すのがマンション全体としては健全なのでは。とにかく売ったら終わり、てのがどうも。
タワー式が極めて使いにくいということはない？
ドライバーが降りる時、足元にかなり注意が必要とか。
だから数千円が取れない？
元気な若者ならいいだろうけど、高齢者が尻込みするのでは。
ま、タダならいいか、と許してもらうつもりかな。
タワー駐車場は、むしろ、運転が苦手な人に向いていると思います。
頭からいれて、前向きで出てくる。カードを入れるだけで、自分のクルマが出てくる。
通勤で使う人は、すぐ出られる平面を利用し、クルマの使用頻度が低い人は、クルマが汚れにくいタワーを使う。
僕はタワー駐車場です。
もし機械式駐車場１００%ならの1万円でも足りないと思いますよ。
販売総数65戸に対して66台（屋内平置8区画使用料：10,000円/月額、屋外平置南8区画 使用料：7,000円/月額、屋外平置北15区画 使用料6,000円/月額、タワーPハイルーフ16区画 使用料2，000円/月額、タワーP普通18区画18台 使用料0円/月額、来客用1台）
タワー式はたった18区画か。せめて5000円程度でもとればいいのに。
先に出ていた参考HPhttp://www.asano-mansion.jp/category/1299716.html では、15年で設備更新費用まで含めた月使用料は、機械式１００%なら月 1.1万円から1.4万円らしい。
ここは、５０％機械式だから7千円となるのかな。
タワー5千円円ならイイのではないでしょうか。
駅南は問題外として、中心部は自走式・平面式は既存の物件でも少ないな。
258は間違い。ハイルーフ用もあるから、34区画がタワー式でしたね。
1万円から千円刻みで安くして、普通車タワー式を5000円にすれば
良さそうな。
入居後、管理組合の総会で早速提案して頑張ってください。
こういうことは問題意識が起きない、タダだからいいのに何をいうのだという
入居者が多く、有料化はかなり苦労すると思うよ。元々有料なのを1000円程度
上げるというなら楽だけど。ここで騒いでるのなんかチョロいもんだよ。
機械式駐車場（タワー、パズル式）は、作り直すには１億かかると言われております。
１５年を耐用年数と前提すると。
１億円／１５年／１２か月／６５戸＝８５４７円 ６５戸×８５４７円＝５５５５５５円
ひと月に１戸あたり８５４７円で６５戸５５５５５５円です。
これを１５年かけて積み立てれば１億円になります。
現状の駐車場使用料は、
屋内平置 １００００円× ８戸＝８００００円
屋外平置南 ７０００円× ８戸＝５６０００円
屋外平置北 ６０００円×１５戸＝９００００円
タワーＨ ２０００円×１６戸＝３２０００円
タワー ０円×１８戸＝ ０円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
合計６５戸 ２５８０００円
単純計算すると
２５８０００円－５５５５５５円＝－２９７５５５円
となり、ひと月当たり不足額が△２９７５５５円となります。
購入の際、ここまで考えた人はいないかもしれないけれど、購入者はこのことは考えた方が良いと思います。
想定内で余計なお世話と言って欲しいところですが。
>>Ｎｏ，２６４さん、外部の契約済さんなのか、ここの契約済さんなのかわかりませんが、ご苦労様です。
タワーパーキングの実質的な耐用年数は、毎月点検することもあり、25年は大丈夫だそうです。
また、ランニングコスト、定期的な修繕費用が入っていませんね。
先のスレＮｏ，２３９さんの参考ＨＰ http://www.asano-mansion.jp/category/1299716.html
を参考に算出してみては如何ですか？
確かに、今の駐車場使用料では、将来の更新費用全額の準備はできないように思いますね。
指摘の通りだと思います。
繰り返しになりますが、設備の更新時に、タワー止めて外部に駐車場を求めることもありだと思っています。
それでも、ここは必要な駐車場の半分は平面駐車場なので、費用を分け合うことで、周辺相場の半分で借りられる計算になりますね。立地的にも成り立つ考えと思います。
震災にでも遭わない限り、15年程度で耐用の限度を超えて建て替えたタワー式は聞いた事がありません。
適正なメンテナンスを行っていれば、相当持つのではないでしょうか？具体的に何年というのは
わかりませんが、自分が水戸に来た20年前にはすでにあった（しかも新しいとはその当時にも
見えなかった）タワーパーキングがまだ現役です。
ここの管理費が、周辺のサーパスより高いのは、タワーパーキングだからと聞いたように思います。
ランニングコスト部分が管理費に含まれているのなら、総会で云々の議論も軽いかもしれませんね。
限りがない話になりそうですね。
・駐車場使用料0円は、どうかと思うが、タワー駐車場の比率が半分であり、
メンテナンスや電気料などランニングコストには問題なさそうであること。
・参考HPから、駐車場使用料だけで設備更新を賄うなら平均7千円位となること。
・管理費や修繕積立の一部にもランニングコストや駐車場の修繕積立が
含まれているらしく、駐車場使用料の調整幅は少ないのではないか。
・管理費や修繕積立、駐車場使用料、大工町だけ別建ての駐車場修繕積立を
加えた合計額でも、負担は少ないこと。
・自前の平面部分が駐車場率５０%が、費用負担を抑えていること。
マンション本体に加えてタワー駐車場という、確実に減価する資産を同時に購入することになるのですね。今の計画では更新費用が含まれてないとみると、当初の何年間かだけ敷地内駐車場が使えるということでしょう。タワーの分だけ、経年の資産価値劣化は大きいですね。タワーの地震保険と撤去費用は準備できてるのでしょうね。地震で車が落ちない構造でも、無傷というわけにはいかないでしょうから。
マンション本体に加えてタワー駐車場という、確実に減価する資産を同時に購入することになるのですね。
→そうですね。
今の計画では更新費用が含まれてないとみると、当初の何年間かだけ敷地内駐車場が使えるということでしょう。タワーの分だけ、経年の資産価値劣化は大きいですね。
→タワーパーキングの実質的な耐用年数は、２５年は大丈夫だそうです。機械式駐車場は、15年から20年くらいだそうです。
長期修繕計画をもう一度確認したいとおもいます。あなたの物件の修繕計画は如何ですか。
長期修繕計画期間20年くらいだとそもそも更新時期外で載っていないかもしれません。その時点の手元資金の金額から余裕度をみる方法もはりますが、販売担当者に確認するしかないですね。
タワーの地震保険と撤去費用は準備できてるのでしょうね。地震で車が落ちない構造でも、無傷というわけにはいかないでしょうから。
→なるほど地震保険は参考になります。
撤去費用含め色々な費用を準備することは重要ですね。そういう話をこのスレッドでやり取りしていました。
圧倒的な緊迫感ですね。何か問題が起きた時に、読み返したら鼓舞できそうです。
いろいろな物件で落ちたメーカーは三○重工のものでしたが、奇しくも震災が実験結果となり、不具合の出なかったメーカーは自信を持ったでしょう。
ただ、僕はどの機械式駐車場も安全が保証されているとは思いません。
タワーも多段式も機械式駐車場は、地震保険の対象外。建物の一部として特約もありませんので、地震で問題発生時は、住民が負担することになります。
僕も、安全性、利便性が高く、初期投資後、費用負担も軽い平面駐車場、強固な自走式駐車場を優先して選びますよ。
ただ、６００%から８００％の容積率一杯一杯の建物を建てる中心地では、平面駐車場１００％確保は難しいでしょう。
小規模なここは、建築コスト、敷地面積から自走式駐車場は無理でしょう。
大工町は大規模PJの恩恵で自走式ですが、駐車場使用料負担は1番重いのが残念。
その金額なら、ここは十分に駐車場の設備更新できるし、建物の大規模修繕にも回せると思います。
どちらがよいのでしょうね。
自用の駐車場問題は、大都会の完全な都市型生活ができるわけではなく、かといって一戸建てが簡単に買えるわけでもない、という地方都市中心部の悩みでしょうね。今の時点で駐車場をどのように確保すべきかは、15～20年後にこの辺りがどうなるかにもよるのでは。私は大逆転でもない限り、オフィスや住居が減ると思います。結果、安い月極駐車場が増えるとすると、20年後にタワー駐車場を撤去して近隣駐車場を使うというのは理にかなっているのでは。ただ、そうなるともっと駅から離れた一戸建ても競合してきますね。
なるほど！と思います。
大町は、錚々たるもの企業が先んじて支社支店を置いたエリアですが、それでも、労金が移転したりと少しずつ空き地も出ていますね。ここも、大手金融機関水戸支店跡地でした。
今後、どんな風に変化して行くのか？
より静かなエリアになるのも困りますが、徒歩で何とか成る立地であることには変わりないと思います。
取り上げて強いセールスポイントはありませんが、驕らずとも生活できる 「ちょうどいい」感じがします。
ロケーションが勿体ないというよりも、規模の問題でしょう。
現在の仮店舗は分散していますから、各部署がまとまった場所で
営業するには建て直すしかないのではと思います。
オフィスが減るというのは、どこへ行くのでしょうね？郊外に
ではなくて、水戸に支店を作らないという事でしょうか。
15〜20年後にどうなるかということは、15〜20年前はどうだったかも
考える必要がありますね。中心部は商店が減りましたが、オフィス街で
あることは変わってないです。
銀行が一旦移転して戻るには、金庫の確保や機微情報満載の書類の保管、移動など体力入りますよ。
最初から別の場所に移転すれば簡単ですから、それを戻すのには、大町の立地に魅力あるのだと思います。
なるほどね。15年前と比べてですね。
オフィスの空室率は高くなりましたかね。新しい建物は増えていませんね。
マンションは増えました。
オフィス街の比重は下がってきていませんか？
でも、どうでも良いこと。水戸のまちなかでも悪い立地ではないでしょう。
これまでの水戸中心街の衰退は、人口動態より県庁移転の影響によるところが大きかった。
県庁が20－30年で戻ることはないでしょう。今は水戸市庁舎の移転先に注目です。
商店街の衰退は、内原モールの開業も影響しました。
これは20年後どうなってるかわかりません。
今後は人口動態の影響をまともに受けます。
今後、さらにつくばの相対的優位も影響すると思います。
医薬系企業のオフィスは、水戸からつくばに移動するのが出てきたと聞きました。
また、たとえ水戸支店を残しても職員数は減らしているようです。
ほんとです。
住民が増えないことには、まちなかは元気になりません。
グランフォートができて、ここができで、駅前から泉町までの購買力が増えれば、ちょっとは、まちなか活性化に繋がるのではと期待してます。
水戸の市役所が、元県庁か、頓挫のユニー跡地にでも移れば、もっといいのですが…
