管理費と修繕積立金って上がるんですか？

マンションだと長期修繕計画案があらかじめ決められているはずです。
そこに書いてあります。この資料をみせてくれないような売主からは
買ってはいけません。

近所の小規模マンションが修繕中ですが、積立金が足りなくて借金だそうです。そのお金はいずれ居住者が負担しなければなりません。
長期計画どおりに行かない場合もあるということを念頭に置かれたほうが良いかと思います。
ちなみに中古マンションを購入される場合、積立金がいくらあるのか（家のマンションは１５０世帯くらいで一億円以上ありますよ。参考まで）、滞納者はいるのかなども必ずチェックされることをお勧めします。

匿名さん、匿名０３さん、ありがとうございます！
説明会で管理会社からいただいた資料には、長期修繕計画のことは
一切書かれていませんでした。

マンション自体がこんなに小規模ですと（年４人役員選出としても）
４年に１度は役員が回ってきそうな気がします。
この点でも小規模マンションの負担は大きいのでしょうか？

マンションを維持管理していくという面で、１９世帯というのは不安が大きいです。
例えば、エレベーターや受水槽を分かりやすいので、例にとりますと
６０世帯のマンションであればエレベーターや受水槽の維持管理費用を
６０世帯でまかないます。でも、１９世帯の場合は・・・。
取替え費用に１０００万円必要くらい必要だとすると、６０世帯なら約１５、６万円
１９世帯なら５０万円です。維持管理するのは他にも、配水管や給水管、避雷針
アスファルト塗装など、いっーぱいあります。
６０世帯でも１９世帯でも、エレベーターも受水槽も一基でしょ。
負担は大きいですよー。

確かに１９戸しか無いと様々な面で負担があることは事実です。
一番、大きかったのは、管理費の未払い世帯が出てきたことです。
経済的な問題ですが住民同士が争うことは極めて難しかったです。
収入不足の場合は、将来的に修繕積立金が不足するケースがでます。

また、我々は毎年６人で役員を回しているので３年に１回で当たります。
仕事を持つ者にとって、これは少々きついですね。

でもいいこともたくさんあります。それは、それぞれの顔が分かる人たち
しかマンションに住んでいないことが大きいです。
全ての世帯が顔見知りで、挨拶も気持ちがいいです。これにつきます。

あらら、精神論できちゃいましたね。
良いことなんでしょうけど、管理費や修繕費の問題（経済的負担）とは違う気がします。

＞説明会で管理会社からいただいた資料には、長期修繕計画のことは
＞一切書かれていませんでした。

書かれてない　じゃなくて　営業の人にくださいって言いましょう。

６さんがおっしゃられるように、みんな顔見知りというのは気持ちいいですね。
ただ、私の自称「マンション選びの五箇条」に反していたので、少し批判がちに
レスをつけてしまいました。すみません。

みなさま、色々アドバイスありがとうございます。
現役マンション営業さんにお伺いしたいのですが
自称「マンション選びの五箇条」とはどのようなことでしょうか？
よろしければ教えて下さい。

私の個人的な意見です。あらたまる程の内容ではないのですが
１・南向きのマンション。日当たりはもちろんの事、殺菌やカビの予防もできます！
２・６０から８０世帯のマンション。修繕費やエレベーターの使用頻度、入居者との距離感。
３・スーパーより娯楽施設より病院が徒歩圏内。終の住処と考えた場合、老後の生活重視。
　　老後は通院や、配偶者のお見舞いがつきもの。バスや電車に乗っては少々しんどい。
４・買うなら３月（決算）。どんな業者も必ずといっていいほど、サービスがあります。金額だったり
　　物品だったりと。百万円単位では安くかえる可能性大です。はずかしながら、私の会社もそうです・・・
５・売主と管理会社が同会社、もしくは系列会社。実際に物件を検討している間は、私のような営業マン
　　と付き合いがあります。しかし、入居後はほとんど付き合いはありません。管理会社とのつきあいになります。
　　その場合、売主と別会社の場合、トラブルが非常にたくさんあります。いわゆる売り逃げ状態になることも
　　少なくありません。そして、この５を私は一番重視しています。
　　たいしたことではないでしょ・・・・。ごめんなさいね。

>>11
この程度のレベルの奴が営業か・・・トホホですね。
おそらく若い人だと思いますが、もっと勉強してください。

１．南向き
まず、日光では完全な殺菌はできません。カビ予防もできません。
高温多湿な日本で一番問題なのは梅雨の時期ですが、この時期は日照時間が
短いですしね（笑）。なので、重要なのは建物の向きではなく、通風性です。
商業地域で壁が隣接するような物件こそ避けるべき。
２．規模
大規模には大規模なりの良さもあります。あなたの会社が大規模物件の提供が
下手なだけのことではないですか？まずは大手の大規模物件を見習いましょう。
３．病院
スーパーも病院も徒歩圏内である必要があります。あなた、独身男性でしょ。
女性のことも考えないと、結婚できませんよ。
４．決算期購入
価格メリットだけを考慮すればその通り。しょせん残り物を安く買い叩くわけですが
世の中貧乏人ばかりじゃないんですよ。お金は出すから好きなように物件を
選びたいという人もいるんです。団塊世代以上って、意外にお金持ちですよ。
５．管理会社は売主とは別が良い場合もあります。
特に大手の場合、系列だと売主と馴れ合います。そちらの弊害の方が大きいです。
あと、管理会社はデベロッパー以上にレベル差があります。小規模なところは
系列の方が安心なのですが、大手管理会社はノウハウの蓄積量から違うので、
売主でなくても心配は少ないです。

結論：中小デベの営業って、大変ですね。頑張ってください。

１２さんにお伺いします。
１２さんのマンション選びのポイントは何ですか？上記のレスは１１さんの
批判だけですよね。よろしければ、ご意見を。ちなみに、業界の人ですか？

修繕積立金は少なくとも上がるでしょうね。
それは、世帯数によるものではなく、売主や管理会社が何年先まで
考えて修繕計画を立てているか。という点に、大きく関わってくるでしょう。
大規模修繕は２５年目ごろにおききますから、２０年の修繕計画をたてているなら
大幅な「修繕積立金のアップ、もしくは一時金を覚悟しなければなりません。

>>13
ポイントは立地（＋予算）です。
マンションに限らないんですけど、立地条件は自分の力で変えることが
できません。なので、物件選定を始める前に「これだけは譲れない立地条件」
を詰めておいたほうが良いと思います。あとは予算の許す範囲で好みの
物件を探すなり、設計をすればよいのです。
マンションの場合はデベロッパーの選択も大切ですが、一概に××社なら
安心とか言えないので難しいです。

※立地条件のポイントいろいろ
・駅から近くが良いか、遠くてもいいのか（価格に大きく影響します）
・学校、病院、公園、その他よく利用する公共施設との位置関係
・スーパーなどの商業施設との位置関係
・幹線道路との位置関係（交通量の多い道沿いは本来住居には不向き）
・坂道があるか（坂は重要です）

>12さん
>ポイントは立地（＋予算）です。

現役マンション営業さんは１２さんの書き込み内容をふまえた上での五箇条を言ってるのだと思いますけどね・・・
立地のなかでも、商業施設と病院だったら病院を選んだほうが良いよ
って事だと思いました。

１６さんありがとうございます。
口論っぽくなると嫌なのですが、実際に私の言いたいことは１２さんの内容
をふまえたうえの意見です。
もちろん、全ての施設が徒歩圏内にあれば最高です。でも、大半のお客様が
予算というものをお持ちです。立地条件が良いにこしたことはありませんが
その中で、重視すべきは病院だと私は思っています。スーパーもあればなおよしです。
それと、南向きっていうのは、やっぱり大切だということも強調させてください。
あと、ご反論いただきました「規模」についてですが、あくまでも私の「自称五箇条」
ですので様々意見あって当然です。都道府県によっても、違うでしょうし。
地方都市の場合は、７０戸でも大規模マンションに入ります。
あと、これは実際によくトラブルになる内容なので皆様に良いマンションを選んでいただきたく思います
ので書き込みますが、「管理会社と売主はやっぱり同社もしくは系列会社」の方が、私個人！！としては
お勧めです。ちなみに私はマンション業界では大手の会社に勤務しているのですが
お引渡し後のトラブルは恥ずかしながらたえません。申し訳なく思っています。
その最たる原因は、当社と管理会社の連携がとりきりれてないのが理由です。
しかし、他社の知人友人と話をしても、よく似た内容なのです。そもそも、会社が
違うということは方向性も違いますし、良い意味で助け合うという意識が低くかんじます。
でも、同社の場合は馴れ合いになるという怖さもありますが、逆にいうと責任転嫁はできません。
また横のつながりもありますから、お客様が売主に伝えていただいても、直接管理会社に
伝えれます。
一長一短ありますので、最後にもう一度。あくまでも自称ですから。

>>17
管理会社は規模や系列云々ではないと思います。絶対的にダメな管理
会社というのが、残念ながらありますよ。
大手Ｓ不動産系の管理会社などは、売主がどこでも良い評判を聞きません。
私自身、Ｓ不動産系のオフィスビルで働いていますが、大手とは思えないほど
管理スキルに乏しいです。それと比較すると、Ｍ不動産系の管理会社はちゃんとしてます。

あと、引渡し後トラブルやクレームは、ある意味当然です。問題なのは、それらを
どのように対応するかです。Ｍの肩を持つわけではないが、Ｍハウス（戸建て）などは
営業の最重要課題がクレーム処理だそうです。売るための宣伝活動は控えめにし、
クレーム処理で好印象を与えて口コミで顧客を獲得する戦略です。
Ｍハウスで家を作るような人（所得の高めな人たち）は独自のネットワークがあります
ので、そこで悪評価されると致命的なんですね。今はインターネットがありますから
悪評はすぐ広まります。

地方の管理会社は結構新設ですよ。
マンションの数もそれほど多くないし、マンションの規模もそれほど大きくないし。
管理するマンションが少ないから、時間的にも人員的にも余裕があるし。
特に、四国地方は管理会社に対する不満は少ないんじゃないかなぁ。

そもそも地方でマンションを購入することにメリットあるの？
どうせ車は必要なんだし、政令指定都市以外でマンションを購入する
メリットがあるとは思えないんだけど。
四国ねえ。

地方でのマンション購入も、地方なりにメリットはありますよ。
都会の人からみると、どこも同じように見えるかもしれませんが、地方にも
四国にも利便性の高い市内中心部と郊外と両方ありますからねぇ。
地方でもマンション購入も多いに推奨です。四国よいとこ一度はきてください。

>>22
利便性が高いってどこなんだろう？
正直言って、高松や徳島市レベルだったら中心部じゃなくて郊外一戸建てに
したいかも？でも四国よいとこには同意。うどん旨いし（ｗ。
適度に街があって、郊外は安くて（都区内比）、環境良いですね。

そうですね。確かに郊外一戸建ても魅力があります。
ただ、地方というのは不思議なくらい「発展しているエリア」と「そうでないエリア」
がビシ！！とわかれているんですね。郊外一戸建ての場合、電停やスーパーもないくらい
が珍しくないんです。
そのくせ、土地がせまいので坪単価もたきですし・・・。もちろん都会にくらべれば
安いですけど、地方は平均的に所得も低いですからね。
ただ、持てるなら一戸建ていいですね。高松徳島なら４０００万円くらいです。

まだ見てる人いるかな？
新築マンションを購入予定です。管理規約に修繕積立金が毎年１１００円ずつ上がると記載されてました。
最初は月額５４７０円ですが３０年後には月額３６２７０円になるようです。
管理費と合わせて５００００円以上になるようです。どこでもこんなもんですか？
賃貸でずっといくより、ローンが終わったら２００００円くらいになると思って購入を考えたのですが、
ちょっとショックです。

やっぱり賃貸でもいいのかな？現在４１歳だから、まあ繰り上げ返済しながら２０年後には楽になるかなと
と思っていたのですが、、、老後の生活が心配で、、、
誰か、励ましておくれ！

＞２５さん
うちのマンションは、
当初5000円台で、毎年ちょびちょび上がるのではなくて、
3〜5年毎に2〜3000円程度上がり、30年後は20000円程度になるようです。
（あと20年後に一時金で50万円！かかります）

他のマンションもいろいろ見てみましたが、大体、そんなもんじゃないですか？

ようは30年で積み立てる金額は結局同じなので、最初は軽めにしておいて、
どんどん上げていくか、ずーっと固定にするか、かな。
あと、マンションも新しいうちはそんなに大きな修繕はないけど、古くなるにつれ、
ってことでしょうね。

ちなみに、今住んでいるところの近所で中古のマンションを探していたとき、
昭和50年代のマンション（築30年くらい？）でも修繕積立金は3万台でしたね。

２７さん、ありがとうございます。計画を見直してみます。

>>25さんのマンションは、大規模タワーマンションか何かでしょうか、滅茶苦茶高いようですが。

参考までに、こんなのどうぞ。
http://www.jyukou.go.jp/yusi/koukojutaku/ijikanri.html

ちなみに、私の契約物件は、駐車場料金の一部も修繕積立金に回し、25年目までの計画では、一時金は発生しない、との予定だそうです。
平均6000円からスタート、25年時点で平均12000円、でした。
25年から先は分からないですがね。水系の修繕があるはずですが。

また来年から管理費値上げを検討してます
電気代ガス代保険代も上がるから管理費も値上げって
そんなのでいいのでしょうか
将来がすごく不安です。

うちも管理会社から管理費の値上げを提案されています。
修繕積立金を値上げしたばかりなのに。
修繕積立金の方は５年に１度見直すと聞いていたのですが、管理費も上がるのは想定外。
ちょっと甘かったですね。
各点検業務にかかる消費税のupはもちろんのことちょこちょこ追加した設備もあるし。
15年前の決算報告書の支出額と今のを比べればいずれ管理費のupは避けられないと思います。

>31

現状の管理費が低い水準なら仕方ないですが、管理委託費用の見直しをしましょう。
管理会社を変える手もありますが、同じ管理会社のままでも値下げが可能なことも多々ありますよ。

アベノミクスの狙い通りインフレになれば人件費が上がります。それに合わせて管理費や修繕積立金が上がるのは必至でしょう。それでもインフレに伴ってマンションの価値も上がれば良いのですが、日本は人口減少時代に突入しており今後家は余る一方なので、値下げ方向にバイアスが働いて思ったようには値上がりしないのではないかと思います。
また税金にも注意しなければなりません。積みあがった財政赤字を縮小しようとすれば、税金を上げざるおえません。消費税だけでなく、相続税や固定資産税もターゲットにされる可能性が大だと思います。

修繕積み立て金の値上げは、絶対に必要になりますよ。

高齢化と人口減少で建設業界の人手不足は深刻化してます。

お金があっても、順番待ちで修理がなかなかできなくなるでしょう。

東日本大震災の復興修理や建設も、まだまだ先が見えない。
手を上げて貰えず、指名すらできない中で災害が多数発生してます。

新規分譲マンションが出ると、中古マンションの修繕が厳しくなる。

駐車場の賃料を管理費の収入に入れてるうちのマンションは将来、車を手放す人が増えたら
空きが出るんじゃないかと思う。
昔はずっと空き待ちが5件ぐらいあったが今はない。
スーパーが65歳以上無料配達なんてやるから、70歳を超えたぐらいの人が車無し生活を始めだして、
年寄りが無理して車を持たなくなった。
マンションの廻りの駐車場の月極の料金が安くて若い人は外に停めてるし、仮に駐車料金を
下げれば管理費の収入も減って、結局は管理費の値上げになる気がする。

>35
駅近のマンション生活では、無理して車を持たなくても全然問題ありません。近くにレンタカー屋があるし、今はカーシェアリングだってありますし。
空いた駐車場は、時間貸し駐車場事業者にでも貸しだすとかするしかなくなるでしょうね。但し、賃貸料収入には税金がかかるのでご注意あれ。

駐車場の外部貸し出しはセキュリティの問題が絡むから難しいよ。

駐車場の外部賃貸は、収益事業になる事業体手続きに事業税の納付、面倒です。

悪い管理会社ならその税金の話はしないで外部駐車場の話を持ってくる。
で、もちろん税金は払わない。

ですよね。
うちのマンションもマンションの２／３にあたる台数の駐車場があり今１/７空いた状態です。
先日の理事会で駐車場を外部に貸し出す議題がでたそうです。
管理会社は、何も言わない。
善管注意義務違反ではないか？
役員でないので、何も言えない。

管理費は下がりますよ。
一人のスター理事長が現れればよいだけ。

空き部屋や空き駐車場は積極的に貸し出した方がいい

>>43
空き部屋？
どうでも良いよ。
分譲だから。

築年数、平米がほとんど変わりなくて、管理費・修繕積立金がオモシロイ程…！！！

大体のマンションが上がってくるのではないでしょうか
最初の設定価格は一番低い価格で設定しているマンションが多いと聞きます。
実際に自分のマンションでは入居５年で修繕費、管理費は多少値上がりしましたが、
この程度まで上がる見込みがあるという価格を管理組合の方から、最初に伝えられていたので反対する方はあまりいないです。
年数がたってくるほど管理費用は掛かってくるようですね。