イニシア大井町 に行ってみた − モデルルーム見学記

① 品川駅へ3分の都心アクセスでき、大井町駅を中心に3駅4路線が利用可能なイニシア大井町に行ってきました。
JR京浜東北線、東急大井町線、りんかい線、京急線。3駅4路線が利用可能で、東京、自由が丘、お台場、羽田といった主要駅まで乗換なしで20分圏という立地が売りのマンションです。
また、東海道新幹線と山陽新幹線の停車駅である「品川」駅までわずか1駅3分でいけ、羽田空港方面も「立会川」駅からアクセスしやすく、出張はもちろん家族での旅行にもとても便利です。

②概要です。

今回販売戸数 2戸

価格 5098万円・6048万円

管理費 1万4700円・1万4900円／月

修繕積立金 7700円・7800円／月

修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。

修繕積立基金 34万4700円・35万800円（一括払い）

その他諸経費 コミュニティ費用：100円／月

間取り 3LDK 専有面積 68.93m2・70.15m2

その他面積 バルコニー面積：10.98m2、テラス：15.3m2（使用料無）

所在地 東京都品川区南大井５-1428（地番）

交通
JR京浜東北線「大井町」駅東口より徒歩14分
東京臨海高速鉄道「大井町」駅A1出口より徒歩14分
京急本線「立会川」駅より徒歩8分
JR京浜東北線「大森」駅北口より徒歩12分

総戸数 47戸（他に管理事務室1戸）

構造・階建て RC7階建

建築面積 817.15m2

建築延床面積 3828.61m2

敷地面積 1706.98m2

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 準工業地域
都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。


用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。
一応それぞれの基本的な特徴だけ下記に記載しておきますね。
第一種低層住居専用地域
一般の住宅のほか、小規模な兼用住宅（店舗・事務所など）、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などを建てることができます。高いマンション（３ｆ程度まで？）を建てることができなく、住宅環境としてはこれが一番よいと個人的には思ってます。コンビニもこの地域にはないので、家などをみていると、この辺住宅街だなーなにもないなーといった時は、この用地用途だなと思ってよいですね。
住宅環境としてはとてもよいのだけど、利便性を考えると不便ということが考えられ、マンションの購入希望者にとってと考えられると第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域の方がよいなーと思ってます。下記が特徴です。
第二種中高層住居専用地域は、定の店舗や事務所なども認められます。ある程度の住環境水準を維持しつつ、日常生活の利便性も高まる地域です。
第一種住居地域は、基本的には住居主体の地域です。指定面積が最も広く、大規模なマンションも数多く、工場も立てられるので、そこはちょっと注意ですね。
まぁ全体的にこういう感じでしょうか？





駐車場 敷地内13台（料金2万5000円～3万円／月、平置3台、機械式10台、身障者用1台含む）

駐輪場 94台収容（料金100円・300円／月）上段36台、下段スライドラック58台

バイク置場 6台収容（料金1500円／月）

管理形態 委託(通勤)

施工 (株)淺沼組　東京本店

管理 大和ライフネクスト(株)

不動産会社ガイド
コスモスイニシア

③気になった設備です。

ディスポーザーがついてました！
生ゴミを自動粉砕できるディスポーザーを標準装備で、捨てる手間を省き、キッチンを清潔に保ちます。汲取りトイレから水洗トイレに変更したと想像してください。生ゴミを発生源で分別処理でき腐敗物、食品生ゴミ臭、ゴキブリ、小バエ、ネズミ等の害虫の発生を抑制してくれ、家庭から出るゴミの約半分は生ゴミだそうです、その成分の80％以上が水分といわれています。重量のある生ゴミに関連する労働が無くなり高齢者、家事労働者、単身者の労働負担が軽減されます。絶対おすすめです。

④間取りです。

Ag
間取り 3LDK
専有面積 68.93m2
価格 5098万円


D
間取り 3LDK
専有面積 70.15m2
価格 6048万円

⑤ぜひ、交通が便利なイニシア大井町に行ってみてください。ありがとうございました。