大規模プロジェクトですね。
ウェリスつくば竹園のこといろいろ情報交換しませんか。
間取りや設備等、どんな暮らしになるかな。
所在地：茨城県つくば市竹園3-15（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩15分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.10平米～130.33平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発、日立ライフ、長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：ヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（予定）
[スレ作成日時]2014-12-15 20:32:54
ちょっと駅から遠いかなぁ
価格帯が気になりますね。
駐車場は自走式？
この立地だと、自走式じゃないと、、、
2500万〜じゃないの？
71m2くらいは2600万であるかもしれない。
80m2超えてくると3000万～かなあ。
保育園、小学校、中学校がすぐ近くのところは需要がある。
ウェリス研究学園より安く売るの？
ウェリスとレーベンの間くらいかなあと予想している。
レーベンに比べると立地がかなり劣るね。
坪単価は８０％くらいかな。
レーベンとウェリス。
デベの評判とブランド力ってそれぞれどうなんだろう？
NTTの方が格上ではあるね。
ウェリス同士が競合しちゃうけど、竹園のほうが価格、立地とも上でしょうね。
駐車場次第ですよね。
駐車場は全部平置きの自走式みたい。
今日新聞オリコミ入った。
価格は2800万円台～5900万円台（71m2～130m2）予定最多3700万円台
>14さん
公式ホームページでも価格が出ておりますが、2900万円台～になっています。
単に誤りですかね？新聞チラシの方が少しお安いのでしょうか？
駐車場は100％を超える設置率ですが、平置き自走式というのは評価できますね。
ウェリス研究学園も平置きにしてほしいですね、できないんですかね。あの立地で機械式は厳しいですよ。レーベンに勝てません。
ならば同じように平置きにすれば良いと思うのですが。
>18
いや、だから元々その設計で、その価格設定なんでしょ？
戸数多く取りたいから、機械式併用なの。
戸数減ったら、同じ広さでも駅遠いのに高くなる（売れない）よ。
研究学園テラス（自走式100％）の時に買えばよかったじゃん？
て事。
早めに契約すれば、機械式じゃなくて平置きを確約してくれるとかってありますかね？くじ引きになっちゃうんですか。
>>20さん
えっ？ここは100％自走式・平置きじゃないんですか？
一部機械式の駐車場もあるのでしょうか。
場所は申し込み順に希望の位置を選べればいいですよね。
実際は100％以上の設置率ですが、1人何台契約可能なのでしょう。
なるほど分かりました。中心部の竹園が平置きなのに、郊外の研究学園が機械式併用って、なんか逆のような気がします。
ＨＰに間取りが3つ載っています。
８４㎡の3LDKだと各部屋6畳以上でほかもゆとりがありますね。
もう少し寝室の室内幅があるとベットが縦にも横にもおけますね。あと２０cmあればというところかな。
駐車場が平面てとこは評価できますね。
レーベンは自走ですが、平面ではありません。
エンブレムは、高層階数構造の自走駐車場になると思われます。
ウェリス竹園は、間取りは西南西ばかりなんでしょうか？
同じような向きのエスぺリアに居住したことのある方がいれば、日当たり具合を教えてほしいです。
モデルルームがオープンしたものの，ここはエンブレムや研究学園のウェリスほどスレがのびませんね．あまり注目されていないのでしょうか．価格帯は竹園のレーベンと同じようですよ．物件そのものは総合的にとてもいい気がしますが，それだけに決して安くはありませんね．
南向きの部屋にしか住んだことがないので、西向き主体の部屋がどの程度暗くじめじめした感じになるのかは分かりません。
東と西の角部屋なら、複数の方面から採光できるので、そんなに暗くはならないかもしれませんね。
西向きの部屋は、夕陽が綺麗だと聞いたことがあります。
西日対策が必要。高い性能のペアガラスが必需。
南向きと比べ西日の高度は低いので、思ったより影が伸びます。今後を含め向かいの建物の高さに注意が必要です。
西向きの部屋は、じめじめというよりは、むしろ夕方に部屋の奥まで光が届いてまぶしいことの方が悩みでしょう。
夕日が見えるのはきれいですが、別に毎日見る必要はないですし、部屋からは見えなくてもいいと思います。
南西向きなら日が高い時の日光が当たりますから、洗濯物を干すにも問題が無いです。
東側の戸建エリアに影を作るね。西陽が当たらなくて好都合？
戸建エリアに視界を塞ぐようなマンションを建てるのは、良いとは思わないです。
マンション住まいの人から、間取り図の寸法に騙されるな。ってアドバイスをもらいました。
>間取り図の寸法に騙される
何がどうだまされるのか興味があります．
思ったよりも狭いということ。
マンションの６畳は戸建の６畳にあらず。壁芯面積のことでしょう。
間取り図の寸法は、壁の中心線から壁の中心線の長さ。隣境の壁が２０ｃｍなら、１０ｃｍ引いて読まないとダメ。
部屋の寸法が２．６５ｍあっても、壁２面あるので、実際は２．５ｍになる。
１５ｃｍの違いで「通るのに苦労するベッドの足元」になったりする。
センターインのごく普通の間取りは、「壁＋６畳＋壁＋廊下＋壁＋６畳＋壁」
寸法を入れると「０．１ｍ＋２．６５ｍ＋０．１ｍ＋１ｍ＋０．１ｍ＋２．６５ｍ＋０．１ｍ」＝間口６．７ｍ必要
マンションの間口の最低ラインは６．７ｍ。
６．７ｍは、７５㎡タイプの最低ライン。
１０㎡増えるごとに、間口は畳辺分０．９ｍ増える。
９５㎡なら間口８．５ｍ
以前は、多かったけど、今は設計段階でケチって少なくなりました。残念。
ここは、進行がまったりしていていいですね。
デベの人がいないのでしょうか。
エンブレムの掲示板を覗いたら、痛々しい流れになっていて驚きました。
荒れないように、他のスレを使ってセールスする手段を使っているからね。褒めながら落とす。
エンブレムと比較して、何が売りなのかわかりません。意見を聞きたい。
しいてあげるならば、価格と穏やかな周辺環境でしょうね。
ここって平置き駐車場100%という事は管理費修繕費は、結構安くなるんですかね…？
モデルルーム行った方いますか？ここはあんまり盛り上がってないですが…
工作員が荒らしにくるので、エンブレムの話題は禁止。
価格を一番に上げるのですね。
ちょっと残念です。もっとエンブレムに書いてあった長文が提供戴けるのかと期待していました。
建物のデザイン良いと思います。東側の寝室に朝陽を感じられる向きも貴重。L字の建物では無理ですから。
間口はもっと欲しかった。道路の騒音は慣れるらしいです。
>ここって平置き駐車場100%という事は管理費修繕費は、結構安くなるんですかね…？
管理費は比較的高の印象でした。周辺物件の１．５倍くらい？一方で修繕積立金は嘘みたいに安く、不安になるくらいでした。始めの方は周辺物件と同程度かとおもいましたが、３０年総額で比較すると他の物件の1/3程度という。それで問題がないのであれば維持費が安くていいことですが。途中で莫大な一時金を徴収されることが懸念されます。
>>42
売りたい一心の虚？
張り合って、ゲストルームとか作るからだよ。
「物があることが豊か」と考えるのは下世話な方々で、「好きな時に買える」レベルの方は、豊かさと無駄の使い分けができる。
子供騙しと思われないといいけど。
平置き駐車場ならこもらないし、ビル風で吹き飛ばされてしまって、ほとんど問題ないと思います。
つくばの道路は広い割に交通量が少ないので、排ガスの影響はほぼ無視できるレベルです。
騒音についても、東大通りの広い歩道や植樹帯をはさんでいるので大したことが無いのでは？
サッシがシングルガラスで等級無しとかでなければ、普通の人は気にならないレベルかと。
強いて言えば、一部の改造車や暴走族だけが気になるかどうかだと思います。
私は13階に住んでいますが、下を歩く人の会話が聞こえます。音は、不思議だけれど上に伝わりやすいそうです。
排ガスは、やはり気になります。
現地に行ってみるのも必要かと思います。
実は、高度の下がる西日の時の陽当たりも気になります。
冬至の時の陽当たりのシュミレーションも見せてもらえればと思います。
角住戸の間取りはもう少し工夫してもいいと思ったんですが、
上層階の角部屋も皆同じ間取りなんですかね？
【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】
エンブレムの角住戸ととてもよく似ています。エンブレムは6・6・8・5畳 各部屋とも整形です。ここは、8・6.5・5・5畳で柱の処理から整形ではない部屋もあります。
両方とも窓側部屋天井には大きな梁が通っていると思います。私も角住戸ですので、想像できますが、邪魔です。
兎角比較され易い同士だからしょうがないけど、ここの中住戸も外廊下側の部屋に柱が迫り出していますね。柱は1m角ぐらいでしょうか。大きいものです。
迫り出した分だけ、玄関のアルコープが1m程狭くなり、窓の外は直ぐ外廊下！となってしまいます。気になる人も多いでしょう。
よいこと、気になること、積極的に検討しましょう。
柱と柱の間には大梁が通ります。大梁は、階高が2.5ｍぐらいだと床から2ｍ~2.2ｍに通ります。
柱の位置を確認ください。柱が部屋の中に出ていれば部屋の中を大梁が通り、天井高を低くします。
間取り図は、平面なのでトリックが隠れています。立体をイメージして確認したほうがいいですね。
だんまりを決め込みましたか？
詳しく！
間取り見ただけだけど、かなり、グレード低いよね。
グレード低いとは思いませんでした。一般的な間取りですよ。
普通ですよね。良くも悪くも。
ただ、特別感がないですね。
せっかくの角住戸なのに、南側に大きな採光面を取ってないとか、南側にベランダがないとか。
間取り見ただけだけど、購入検討者のグレードも低そう。
残念だなぁと思うこと。
縦一列の住戸（間口６．３ｍ）を削って、各住戸に３０ｃｍずつ割り振ったら、各部屋のゆとりはかなり違うと思うんだ。
２つある寝室の幅が、２．４ｍが２．５５ｍになるだけと思うかもしれないけど、標準的な２．１ｍのベッドを置いて足元のスペースが３０ｃｍか、４５ｃｍか、大きな違い。３０ｃｍだとカニ歩きでも通れないかもしれない。ベッドも縦にしか置けない。レイアウトが限られる。４０ｃｍ以上ないと普通に通れないそうです。
ノウハウ本読んでなるほどと思ったことです。
良い本ですね。なんという本ですか？
立ち読みでした。ムック本とか、数ありました。壁紙は直貼の方がいいとか、四隅アウトポールがいいとか、豪華な共有施設は負担が伴うとか、書いてあった。
立ち読みでした。ムック本とか、数ありました。壁紙は直貼の方がいいとか、四隅アウトポールがいいとか、豪華な共有施設は負担が伴うとか、書いてあった。
ここの売れ行きはどうなんでしょう？
ヤフーのマンションランキングでは、つくば市2番目。フーエンブレムより上位だから注目されている。
もう一つ注目は、長谷工グループさんが販売を担当するということだ。販売代理物件はもう一つ進みが悪いように思える。がんばれ！
66さん。
業者の書き込みやめなはれ。
先日モデルルームを見学してきました。バラのお花が３０〜４０個ついていました。半数近くが70m2台の部屋だった気がします。残りは80m2台。８〜９割の客層の求める価格帯は高くても３０００万円台までで４０００万円台は敬遠するということでしょうか。率先して４０００万円台の角部屋や最上階を狙いに来ているお客さんはほとんどいないようです。ところで、バラのお花はどの段階でつくのでしょうか。部屋指定で「これから検討します」程度の宣言でつくのですかね。
そもそも４０００万円台の部屋は少ないですけどね。
71m2の下層階から見事に埋まってますね。安い部屋が売れ行きがいい様で。
全戸売り出しではなくて、低層階から売り出したのでは？
北側の棟の半分くらい（縦の列で）＆南側の棟の南角部屋から順次出してるみたいです。
ここは、街路樹、向かいの緑を感じられる低層階から中層階がいいように思います。高層階は、眺めだけで飽きますから。
まもなく第一期抽選なのに、議論が低調なマンションですね。
「竹園」だけど、人気がないのでしょうか？
竹園を含めた周辺エリアに住む宿舎層には高額ですよね。竹園レーベンよりは若干安いですが。もともと住居費にお金がかかっていなかった層に購入させるにはもう少し手が届く金額でなければ。一部、高額所得者もつくば周辺にはいるでしょうが、ボリュームゾーンは大学や研究機関の職員、公務員でしょうが、収入は決して高くはないはず。となれば３０００万円台後半から５０００万円はなかなか手が伸びないですよね。バラの花がついているのも最小面積・低層の３０００万円台前半の部屋ばかりであることが何よりの証拠ではないかと。
バラの花は見せかけですよ
バラの花は何の印なんでしょうか
見せかけだったら、サクラと同じで詐欺にならない？
さすがに見せかけはないでしょ〜。
バラの花は、あてになりません。ほしい部屋があったらバラついてても申し込みお願いすべきだよ。
バラの花があてにならないって、付いていれば、心理的に避ける傾向があると思います。
とすれば、何のためにあるのですか？
前向きに検討している人が購入宣言で付けているようなものでは
で、肝心の申し込みは？
進んでいるのでしょうかね？
人気のありそうな部屋にはバラをつけて、二番手、三番手くらいの人気の部屋を先に買ってもらおうというテクニックです。妥協して買ってくれそうな人には、人気のありそうな部屋は売りません。
相変わらずデュオヒルズつくば吾妻が全戸南向き公園前駅徒歩5分という市内最強立地なので安心した
住宅は一番立地が大切
皆さん頑張ってください
デュオヒルズのスレみたけど、機械式駐車場みたいだね。
平置きのここや自走式のエンブレムのほうがいいね。
総合的にみて、エンブレムがつくば最強マンションになりそうかな。
立地からすると、とりあえずエンブレムが最強だね。
ただ、数年後には、官舎の跡地にマンションができて、エンブレムは3番手か4番手になるだろう。
北１駐車場の西にできるであろうマンションが未来の最強。唯一神。
>>88
これですね。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...
平成31年に売却される土地に建つマンションが唯一神ということですね。
地区計画は平成29年に決まっているので、平成31年に売却が決まると同時にマンション計画が公表され、建設に2年を要する流れでしょうね。レーベンツクバと同じ流れになると思います。
平成28年、29年に売却される吾妻官舎売却エリアも、エンブレムを凌駕するマンションになる可能性はありますね。
>>87
確かに機械式駐車場は最大の汚点と思ってたから平置き確保してあります。
自転車で大抵の移動が済んでしまう距離に色々揃ってるから車はそこまで利用しないです。
エンブレムは駅に近いけど、うるさそうだし周りに緑が無いから魅力を感じない。
市内のマンション色々見たけど、総合的にまだデュオヒルズつくば吾妻最強だと再認識。
不動産屋が売れ売れうるさい。三井なんて登記簿調べて連絡してきた。
ここはウェリス板なので、最強談義は、最強を自称するエンブレム板でお願いします。
ウェリス竹園が最強。
つくばも茨城県だったと感じますね。変な正義感、言い出したら譲らず徹底的に自己防衛し続ける。マンション住まいに向かないんじゃない。
ウェリス竹園は、最強ではないよね。
平置き駐車場の利点はあるけど、立地や採光面が微妙。
値段が安ければコスパ最強になる可能性があるけど、値段設定も微妙。値段設定があと500万円低ければ、アリな物件だったかもしれません。
最強！最強！って・・・笑
負けず嫌いな方が多いのですね。
ご近所になったら、面倒臭そう・・。
特に、デュオヒルズとエンブレム。
ここの書き込み、エンブレムの書き込み、荒らしている人は、おおよそ買わない人だと想像できます。単なる嫌がらせ。大人が駄々こねると始末が悪い。
つーかつくば住民最強。
こちらを購入された方々は、東大通りの番人として期待してますんでよろしく。
珍走団が通りかかったら即つくば中央警察署に通報してください。
中央署はすっとぼけた連中なので、前を通過しても気がつかないふりします。
でも、つくば中央警察署は、新設するつくば警察署に移転するんですよね。
>>99
営業さんから時々電話が掛かってきます。
いつも、かなり必死な売込み電話です。
はっきりとした時期は忘れましたが、２月末か３月初め頃の電話で、300万円下げたと言っていましたよ。
>102さん
マンションギャラリーがオープンした当初に提示した金額から値下げして正式価格を設定したようですね。営業電話が必死なのはどこのマンションも同じですが、エンブレムもあるしこれからウェリスは相当頑張らねばなりませんね。３２７戸完売までのこり３００戸！？更なる値下げはあるか？？？
盛り上がらない掲示板ですね。
エンブレムの価格帯を見てから動きだすと思うんだ。
エンブレムが手が届きそうならエンブレム！いや でもやっぱむりだウェリス！って流れですか？
エンブレムの価格発表後のゴールデンウィークはウェリスのマンションギャラリーがに賑わいそうですね
エンブレムとウェリスはあまり競合しないと思いますよ。
エンブレムが高目の値段設定の場合、購入を見送って、戸建てか公務員宿舎跡地に建つであろうマンション購入を検討する人の方が多いのでは？
>>107さん
エンブレムと戸建てが競合するのでしょうか？
それに公務員宿舎跡地の駅近マンションならきっとエンブレムと大して価格の違いはなさそうですし、計画の有無すらはっきりしないマンションを4年も5年も待てるでしょうか？
価格帯はエンブレムと戸建ては同じくらいと思いますよ。
クルマが二台必要な家庭は戸建てに流れるはず。
吾妻1丁目1番地の公務員宿舎跡地の売却は、来年なので、4年も5年も待つ必要はありません。
ウェリスも南向きなら買いなんですが、西向きなのがネックですねぇ。
底地をつくばバブルの天井価格で取得したエンブレムと、つくばバブルが終わった後に売りに出る公務員宿舎跡地とでは、底地の取得額が異なるでしょうね。
そうなると、底地取得経費はマンション価格に反映されるので、エンブレムの方が販売価格は割高になる計算ですね。
まあ、それでもウェリスよりは高いでしょうが。
>>109
エンブレムが戸建てと同じくらいの価格帯だなんて、なんと乱暴でメチャクチャなコメントだろう。3000万円台の建売もあれば駅近の土地で5,6000万の注文住宅もあり、戸建ても様々。そもそも戸建て派と駅近マンション派のニーズが根本的に違うことを理解してないだろう。
そうですか？
私は、エンブレム、ウェリス、戸建てを比較検討しています。
戸建て派とマンション派で、２元論のように分けるのは誤りでしょう。
広さや庭を重視するなら戸建てですが、将来なにかあったときの売却しやすさや防犯の点ではマンションが優れているように感じています。
ただ、車が２台ないと不便だと感じているので、エンブレムはナシということが分かりました。
ウェリスを検討していますが、ウェリスの周辺には月極駐車場はあるんでしょうか？。
>>112さんの検討はイマイチ理解しきれませんが、人の考えをとやかくは言いませんし否定もしません。ああそうですか、と。しかし、もともと「おおよその動向」についてのコメントの流れだったはずが「私は」とは。論点のすり替え、苦しいですね。戸建て派とマンション派に分けるのは必ずしも誤りとは言えないでしょう。万人がすべからく二派に分かれ、交じり合わないなんて言ってないでしょう。あくまでおおよそのざっくりしたニーズの相違を述べたまでです。そもそもあなたや個々人の具体的な検討について言及したものではありません。戸建とマンションに一長一短がある事はおっしゃる通りですのでどちらにするかハッキリ決められない方もいらっしゃるでしょう。
ちなみに月極駐車場は東大通りをわたればありますが、ウェリス側のブロックにはありませんよ。
少なくとも、111さんの
>戸建て派と駅近マンション派のニーズが根本的に違う
は正しいだろ。
価格が同じなのは、「駅遠戸建て」と「駅近マンション＝エンブレム」なんだろうと思うけど。
>底地取得経費はマンション価格に反映されるので、エンブレムの方が販売価格は割高になる計算ですね。
http://nikkan-spa.jp/1797
これが本当かどうか分かりませんが、仮に本当だとすると販売価格に対して土地代は何と１０％！
５０００万の販売価格だとしたら土地代はたかだか５００万とは。。。
もし仮にこれから出てくる駅近マンションの土地代がエンブレムの半額だとしても、価格への影響は数１００万程度ということですね。大きい差か小さい差かは意見が分かれるところかもしれませんが、土地代の販売価格への影響はその程度のなのだと言う事ですね。エンブレムが割高だとしてもまぁ、５００万も高くはないと。
こちらのスレッドも荒れてきましたね。
つくばは偏屈な人が多いんでしょうか。
あーあ
論破されたからって偏屈呼ばわり見苦しいなぁ
109です。
113さん、ありがとうございます。
東大通りを隔てた場所に月極駐車場があるんですね。駐車場を2台分確保できるなら、ウェリスを検討してみようと思います。
今週末あたり、周辺の月極駐車場の看板を見て、管理している不動産会社に空きがあるかを聞いてみるつもりです。
戸建てでないと、駐車場2台確保は難しいと思っていましたが、自転車で駅まで行けるマンションで車を2台持てるなら、それが一番、ウチの家族のライフスタイルには合っています。
車2台を利用するライフスタイルで、駅からそこそこの距離の立地に住戸を構えるのが希望なのですが、花園の戸建ては高くて…。また、エンブレムは駐車場を2台分確保できないし、ウェリスより高いだろうし…。
ウチの物件の選び方は特殊なのかもしれませんが、ともかく助かりました。
>>118
112ですが、東大通りを隔てた駐車場では、遠いと思いますよ。
マンションで駐車場2台確保したいなら、駐車場率の高い（130％？）のミオカスにしたらどうですか？
あと、メゾンヴェールも駐車場率が高いので、2台確保できるはずです（西側に月極駐車場エリアもあります。）。
東新井のレーベンファーストレジデンスもすぐ目の前の南側に月極駐車場があります（空き状況は知りません）。
私は、中古は検討外ですが、検討されてはいかがでしょうか。
>>118さん 113ですが月極駐車場は一誠商事がたくさん扱ってるはずです。というか竹園界隈の月極は一誠商事以外で見た事ないくらいですが。まずは一誠商事にコンタクトをとってみてはいかがでしょう。竹園に本社営業部がありますので直接行かれてみては。近いか遠いかは実際にウェリス野建設予定地の陸橋から歩いて行かれてはいかがでしょうか。東大通りの陸橋をわたれば比較的すぐのエリアではあります。駐車場はたくさんありますが、どうでしょう、空きがあるかは聞いてみないと分かりませんが。※一誠商事の営業ではありません。
ありがとうございます。
竹園のレーベン建売戸建ても考えたのですが、やはりウェリスの方が安いのと、戸建てほど広くなくても良いと考えているので、月極駐車場があればウェリスを考えてみようと思います。
公務員宿舎売却エリアの吾妻は、西大通を隔てた側に広大な月極駐車場があるので、そこが出るまで待とうかと思いましたが、駅に近い分高いでしょうね。
エンブレムも、低層階70平米であれば手が届くかと思っていましたが、月極駐車場がないようなので、諦めてしまいました。
>>115
その情報はあまり信憑性がないと思いますよ。
たとえば、都心のマンションとつくば駅周辺のマンションとで、建物自体が同グレードのマンション同士を比較した場合、かなり価格に差が出ますが、それは底地取得額の差が反映されていると思われます。
地価の高い底地の都心マンションとの価格差を見る限り、底地取得額の差がマンション価格自体に与える影響は結構大きいと思います。
エンブレムの底地取得額はいくらぐらいでしょうかね。路線価から見積もれますが、取得額はまた異なりますよね。取得額がわかれば３００戸で割り算して１戸あたりの土地代が分かるのですが。
エンブレム １戸あたりの土地代を試算してみる
敷地面積7,602.36㎡
http://www.hoo-sumai.com/outline/azuma/
路線価185千円/㎡。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h26/kanto/ibaraki/prices/html/03391f...
→路線価ベースだとエンブレムの土地代は約１４億円か。
これを３５０戸で割ると、一戸あたり約４００万。
路線価は実勢価格の７〜８割程度という話しもあるので
http://shakuchi.co.jp/news/2013/08/post-32.html
逆算して５００〜６００万。
なるほど>>115の試算は遠からずと言ったところでしょうか
ちなみにウェリスの試算（ここはウェリススレですし…）
敷地面積14,148.48m2
路線価は100千円/㎡
→ウェリスも土地代は路線価ベースで約１４億円
３２７戸なので１戸あたり約４３０万円。
路線価は実勢価格の７〜８割程度として逆算して、
ウェリス１戸あたりの土地代は５５０万円〜６２０万円。
エンブレムと同じか若干高くなってしまいました。。。
補足。ウェリスの土地については公務員宿舎の建物の取り壊し費用が数億円かかっていると業界の人から聞きました。もしかしたらエンブレムよりも意外と経費がかかっている物件かも知れません。一方で駅からの距離がネックであまり価格を上げられないのかも。エンブレムは駅近プレミアムを価格に上乗せできるので利益率はいいかもしれませんね。
私が聞いた話では、取り壊し費用を加味して更地価格より少し安く入札しているという話でした。
実際の入札額をみないとなんとも言えないですね。
実に興味深いお話ですね。
解体費用を差し引いて入札というのは確かにその通りかもしれません。中古の戸建ての価格設定でも同様の話を聞いたことがあります。
実際の入札額を見ないことにはおっしゃる通り真相はわかりかねますね。その通りです。それでもなお、路線価ベースで試算した結果でウェリスもエンブレムも大差ないことが分かったのは面白いなと思いました。
土地代を含む原価が同じであれば（ウェリスとエンブレムで建物の建築費用があまり変わらなければ）、理論上、販売価格は同じはず。
販売価格が、エンブレムの方が高くなるとすれば、それは宣伝費とデベの利益分の差となりますね。
エンブレムの説明会がゴールデンウィークにあるらしいです。
その後に、価格面でエンブレムを断念した層がこちらに流れるでしょう。
ウェリスの売れ行きは、エンブレムがどれだけボッた値段設定するかにかかってますね。
まぁどーせエンブレムは劇高で、ほとんどがウェリスに流れ、意外と早くウェリスが埋まることが想像されます汗
土地代の計算、面白かったです。エンブレムと比較して、一戸当たりの土地の面積が大きいので一戸当たりの土地代は変わらなかったのでしょう。
そうなると、エンブレムとの価格差は、想像より少ないかもしれないと思いました。
ここは、販売前に慌てて価格を下げたような書き込みがありました。
２００万円？それが価格差のヒントかもしれませんね。
HPで間取りを見ました。一番小さい住戸が一番いいように思いました。玄関前の広いスペースは植物も置けそう。四隅アウトポールは室内スッキリ。各部屋の開き戸を引き戸に変更すれば部屋を無駄なく使えます。ウォールドアはリビング広くできるし、明るい部屋になるでしょう。
西向きですが、明るいんでしょうか？
多層階自走式の駐車場をなぜ作らなかったのだろう。エンブレムで二台必要だと騒がれているのに、なぜ作らなかっただろう。
平置きより、駐車場２台確保できることを売りにした方が、エンブレムとの差別化になったでしょうにね。
平置きの方が作る費用が安かったんでしょ。
多分敷地ありきの開発だったのでは？元々ら県の遊歩道で区切られた敷地に建てただけだし。道路際に建物建てて、空いたところに平置き駐車場を作ったらぴったり収まったという。二層式の駐車場をら作ったら土地余るね。。。いや、有効活用すればいいんだけどね。それはそれで。戸数を増やすとか。
エンブレムは免震構造なので価格の比較にはならないのでは？事業主も違うし。
展開が地味だねぇ。
まあ、全てが堅実だから、あまり荒れる書き込みもないのだろうけど。
エンブレムの方は、デベさんのやり方が拙劣だから、あんなに荒れるのかな。
価格の別のスレが出ていますね。出し手はデベさん？
詰め込んだ西向きマンションなのに意外に高いんだね。
価格の別スレ？
なんのこと？
スマホ用で開いたら物件概要の下に「価格表スレを見る」というのがありませんか？
ウェリスもエンブレムもどっちもハセコーなんですよね？
建物自体は、免震かどうか以外、あまり差がないんでしょうかね。
価格表て、外部に出したらいかんのですか？
デベさん以外は困らないでしょう。
検討しやすくなりますから、ありがとう。
デベさんの戦略上は痛手ですね。途中の値上げをし難くなるだろうし、他の物件にも手の内が分かってしまう。
価格表が本物なら、フーは大きな情報を得たことになりますね。
価格表は本来全部オープンにすべきと思いますけどね。
秘密にしようとする方がおかしい。
結局、いくらなんだ？
どの間取りがいいと思いますか？
私は、一番小さな間取り。それも北側の棟の方ですね。
玄関前のポーチが広いので、寝室となる部屋の目隠しに鉢植えも置けそうです。奥行き2mはあるのではないでしょうか？
階段が近いけれど、上層階なら階段を使う人も少ないでしょう。
人気の順番で行くと、南、東、西、北の順だろうけど、一日の生活サイクルからすると悪くないですよ。
東側の寝室、朝陽を感じで目覚め。順光の景色を見ながら朝食。
昼の時間、陽が恋しいと思うかもしれませんが、室内の明るさは安定し落ち着いている。
南向きの住戸もカーテンを閉めてしまいますね。
（欧米では北向きが人気なのは、明るさが安定しているからですね）
昼過ぎるとバルコニーに陽が差してきます。西陽が暑いと言いますが、2重サッシにカーテンで思ったより穏やかです。
一期二次の一番広い間取りならアリかなと思いましたが、価格が高いのでやめました。
駅から遠いので、あの間取りで3900万円が適正と評価します。
これほど売る目的の広告だけしか載せないＨＰもないね。スーパーの折り込みチラシレベルだね。
ひどいもんだ。
構造や素材など価格対応からいつの間にか仕様変更したりするんじゃないのかね。
だから、ＨＰに構造とかなにも載せないんじゃないの？
安全に対して何も情報提供できないマンションは自信がないんだと思うよ。
今はどこもかなり高いですよね。
材料高、オリンピック特需による人手不足、つくば駅近への供給不足を原因とするトリプル安ですものね。
ただ、後二者はいずれ収束しますから。
このマンションに限った事ではないかもしれませんが、２人の子供の個室をどう割り当てるか悩みます。
部屋の大きさ、位置（北側か南側か、窓があるかないか）や洋室か和室などなど・・・できるだけ同じにしてあげないと、という気持ちがあります。
Eタイプの洋室（２）（４）が似たような条件の２部屋が取れるという意味良いようにも思えるのですが、低層階は部屋ではなく納戸扱い。高層階は恐らく値段的に手がでないと思うのですが、納戸扱いってことは相当窓が小さいってことですよね。
このマンションEタイプ以外に、似たような２部屋を備える間取りはないのでしょうか？
ここは、エンブレムほど立地が良くなく、コンフィールひたちのうしくほど安くもない。
よくいえば中庸、悪くいえば中途半端。
そういう印象ですが、売れ行きはどうでしょうか？
エンブレムは土壇場の失態(設備)により、グレードを落としましたね。ここが浮上していくように思います。
でも、マンションとしては、駅から15分は遠いです。戸建の距離です。
ここの掲示板て地味ですねえ。
ウェリス竹園買った人ってなんで選んだんだろ？エンブレムと比べても別にたいして安くもなければ駅から遠いけど。
魅力あると思います。
他との比較でいえば、ランニングコストの高いうえ代替費用も高い機械式駐車場でないこと。
他と比較し自己満足感のあるはフル設備であること。
最近増えているコスト対策だけの直床でないこと。直床は将来家族構成が変わった時のリフォームにも限界があり。
駅15分は充分歩ける距離であるのと生活環境は十分そろっていること。
駅近物件のように日常の電車の騒音・振動・駅の放送・発車ベルがないこと。
（駅近に住んでいたけれど、辛かった。地下駅のつくば駅は騒音はないだろうけどね）
高校までは自転車通学までで対応できそう（電車を使う必要はない）
集合住宅では棟内の安全性確保から入居者の生活レベルが必要と考えるので、ある程度以上の価格帯は必要と考える。
>>162
確かにその通りなのかもしれませんが、それでもエンブレムではなくてウェリス竹園を選ぶ理由になってないと思います。どれもエンブレムにも当てはまること。
エンブレム推しというわけではなくて、比較検討者として、ウェリス竹園がエンブレムよりも何が勝っていて実際に購入者が選ぶのかを知りたいのです。
ここは平置き駐車場なのはエンブレムに対する優位点だろうね。
この規模で平置きはすごい（敷地大部分駐車場みたいな感じにはなってしまうけど）。
ただ、駅からの距離を考えれば優位点と言えるかどうかはわからんがね。
ベクトルが随分違うからあんまり迷わないのでは？
・低ランニングコストの平置き駐車場
・後付できないものを含めフル装備（設備・躯体のレベルは同等以上）
・価格帯（坪20万円以上違う。80㎡26坪なら約500万円。負担は、＋ローン利息）
「借入が少ない＝月々の返済額が少ない」ということ。
・子の通学距離（負担）が軽い。通学中の安全性も高い。
＊駅は日常使わない。買物など生活環境は徒歩圏内で十分対応できる。
＊リセールバリューを気にするのなら、ここは500万円安く買っている。（希少価値説明に騙されるな）
通勤、通学で駅から１５分は近くないでしょう？マンションだし。
自転車での通学なんて、学校選びが限られる。都心から夜遅くなるとき、家族を歩かせるには（自転車でも）心配。
駅から離れてるからこそ、設備等のレベルをよくしてるわけで。
つくばからふだん出ない人にはいいでしょうが。
要らない施設あり。
売却する場合は、駅近の物件の方が優位。
エンブレムとは競合しないと思う。
子供を都内に通学させるなんて子供にそんな負担はさせない。都内の高校に入学させる予定なら、つくばには買わない。どうしてもそうなれば、賃貸へ転居する。地元の竹園、土浦一で十分です。
売却の優位性は、売却までの期間？金額？
金額なら前述説明の通り。よい学区に引っ越す人がいることを知っていますか？学区は重要な要因です。
エンブレムが劣る部分はないのでしょうか？
グレードの基準でもあるディスポーザーすらない。自慢できませんね。見劣りしますね。
ただでさえ狭い敷地に詰め込まれるのに、多層階の駐車場は、より低層階の住戸に閉塞感をもたらすでしょう。想像だけでも住みたくない住戸ですね。売れるのかしら？また、ビルに囲まれるので風通しが少なく排ガスが滞ってしまわないかと心配です。
L字の建物は、自ら建物で影を作ってしまいます。外廊下側は冬寒い
竹園→よい学区ねえ。知ってますよ、そんなこと。ここの売りじゃないですか（笑）。
学区の子が全員、土浦一、竹園に入れるわけでもないだろうに。お宅様のお子様は入れるのかもしれませんが。
つまり、そういう年齢の、それも県立進学高ねらいのお子さんがいるご家庭のみに魅力的なマンションということになりますね。まわり、学校だらけだし。
ですから、駅近の、たとえば、エンブレムとは競合しないでしょう。選ぶ条件が違うと思いますよ。
エンブレムと競合するかしないかを一般論として議論するのは無意味でしょう。
人によって選択の仕方は違うのだから、エンブレムかウェリスかを検討する人もいれば、そうでない人もいる。
エンブレムも販売されている中で、ウェリスを選んだ人が実際にいる以上、何を重視してウェリスを選択したかを知りたいわけです。
ウェリスを購入するか迷っている人にとっては、それが一番知りたい情報です。
ＮＯ１６５とＮＯ１６７では参考になりませんか。
日常生活のストレスの低さでもこちらだと思いました。
・東側は低層住宅地、西側は幅員３４Ｍ＋緑地帯で前方建物との距離も十分。将来にわたり圧迫感がないところ。
・外廊下側に面格子ルーバー（プライバシー対策）付、覗かれず窓を開けて空気の入れ替えできる。朝陽も感じられる。
・駐車場の件でも外にも求められ、将来の対応力もある。
通勤通学等、普段つくばから出ないなら、悪くない物件だと思いますよ。
ただ、つくば周辺、マンション乱立だから、やはりいずれは駅から１５分はマイナス要因にはなります。中古は立地が重要です。
学校も、大学をたとえ、筑波大にしようが、都心に出ることは多くなる。大人家族が増えれば車の所有が３台のところも多い地域です。駅から１５分なら、もう少し離れても思い切って戸建も視野に入れる物件だと思います。
小・中学生のいる家族、ここでのんびりリタイア生活の層向けだと思います。
つくばで、中古で３０００万円以上するマンションが流通するためには、とてもよい立地でそれもそのマンション内でもとてもよい間取り、階層でないと買い手は中々つかないと思います。
先の書込みで、マンションで駅から１５分は遠すぎる戸建のエリアと言っていましたが、同じ場所なのに戸建とマンションの生活環境に差がありますか？マンションのほうが価格も安いし、建物の強度、セキュリティも高い。問題ないと思っています。
リセールバリューだけで我慢して数十年も閉塞感のある中心部に住みたくないのです。
因みに私は、全額自己資金で６５歳時点老後資金としての4,000万円も退職までに確保できます。エンブレムも現金で買えますが、特別な物件とは思えませんので遠慮します。
なぜ、徒歩１５分なら戸建なの？
「同じ場所にあるのに、住む環境に違いがありますか？」
戸建ならいい場所で、マンションなら悪い立地ですか？
「ふつう」っていうのは、答えになっていないですよ（笑）
戸建てなら、車が複数所有しやすいですよ。これは長い目で大きいです。
クルマを2台保有しない人には意味のない説明ですね。
あとは？
あとは？って、聞き方なさる方、どういう方ですか？
車２台保有しないのはあなた様のライフスタイルでしょう？
このあたり、３台所有も多い区域ですよ。
交通の便がいい首都圏でも、駅から徒歩１５分になると、戸建の選択になる方、多いです。微妙な距離です。
さらに、ここは首都圏よりバスの本数が少ない。
ご自分が選んだ物件最高、みたいな感じ、好感がもてませんね。
いい物件であるとは思います。ですが、駅から距離があるのも確かです。
どうしてもクルマを2台以上必要な方はマンション向きじゃないでしょう。それは、立地の問題じゃない、個々の家庭の事情でしょう。
だから、そんな人がマンションを検討していることに疑念があるし、マンションスレに登場して何をしたいのでしょうか？
アフォ？
クルマ二台保有者でマンションに居住してる世帯は結構あるよ。
メゾンヴェールとミオカスの駐車場率調べてみ。
さらに、マンション敷地外の月極駐車場を利用してる世帯も結構多い。
竹園、東新井周辺の月極駐車場の利用者はほとんどマンション住民ですよ。
するーかな。
いいマンションなら駅15分でも検討可能。
ウエリスは全体的に微妙としか判断出来ない。
まぁー見方の違いだね。
上を見ればきりがないけど、下は嫌だよね。
これではっきりした。
検討対象から外した人は、もう来ないで下さいね。
みんな喜ぶよ。
いいマンションだろうが、駅まで歩いて１５分もかかるマンションは都会でも評価低いよ。
それに、そこまでいいマンション？普通のマンションだろうに。どこと比較しているんだ？
うんうん、普通のマンションだから土日ガラガラ
庭付きの一戸建てが欲しい！しかし、学内3000万台の建て売り（AさんとGさん）はあるですが、その建物自身のレベールはいまいちと思って、1階庭付きのマンションに流れました。
この物件の1階部屋はどう思う？騒音や庭の日差しなど。そして、1階であても、ちょっと値段の設定が高ない？
ここの１階は、騒音以上に、木々に遮られて日があまり入らないかもしれませんね。
欲しい設備は全て標準で付いている。駐車場も平置きでいいな。生活環境もgood。
しかし、思ったより西向き。駐車場もだだっ広くて、部屋から遠くて不便な人も。雨の日、イマイチ。
つくばなのに、思ったより安いのは、駅から遠いのと、上記のイマイチな点もあるのかな？
どなたかも書いていらっしゃるように、車１台所有で、あまり利用せず、このあたりの環境の良さを買うのならいいマンションだと思う。
大規模なのは必ずしもメリットとは言えないと思う。
個人的には、駅からの距離、この環境で戸建が買えるなら最高。
なぜ、同じ環境でマンションじゃだめか、と言う問いには、都下の郊外マンション・不便な戸建てから都心駅近便利マンションに移る人が増えているのを知っているから、ではダメですか？
人口減で、かなりヤバい郊外マンションも増えている。いくらつくばと言っても、これだけのマンション数をみていると、二の足踏む。悩みどころ。
こちらのHP、最初、サラ・ブライトマンの壮大なBGMが流れてビックリした記憶があるのですが、最近は「ウエリボ」くんなんですね！
ウエリボくんて、いったいいくら経費がかかってるんだろ。高名なロボットプロデューサーにオリジナルロボットを作ってもらうだなんて。。。3桁万円は軽く超えますよね。プリウスくらいは買えるかしら？
ここの掲示板て、比較的おとなしいですよね？
なんとなく、購入者の気質？がうかがえます。
場所的に資産運用的な場所でなく、竹園の環境が気に入ってマイホームにしようとする層が多く、永住志向なのかもしれませんね。
そう意味では安心な物件ですね。
永住の環境かねぇ～。
教育環境はまあいいかもしれないが、年とってから、周りに学校なんかいらないですよ。
あ～、病院は多いね。
価格表スレを見ると、84平米の部屋は低層階で3400万円前後らしいけど
ホームページ見ると、3200万円からになってますから、値下げしたんでしょうね
結局、何がネックで売れないんだろう？
駅から遠い二宮や並木のマンションでもそこそこ売れてきたことを考えると、駅からの距離だけが理由ではない気がする。
西向きだから？価格が高いから？
エンブレムよりは安いんでしょ？
つくば駅周辺には、いつマンション建つか分からないし
建ったとしても、消費税が１０％に上がる方が早いし。
条件としては、悪くないと思うんだけど。
それに研究学園の駅前よりは、渋滞が少ない地域だから、通勤しやすいよね。たぶん。
掲示板がスローペースすぎると、
逆にひっそりと、官舎の人達が購入してたりね
単に今は供給過剰だからでしょう
ここじゃなくても選択肢はいくらでもある中、駅から遠いとそれだけで敬遠される
消費増税延期で駆け込み需要も起きなかったしね
駅を日常使わない家族であれば、「買物に苦なく歩いて行ける。」「子供が安全に通学できる。」「充分な設備」、「将来負担の少ない平置き駐車場」など、駅近以外の住まい選びのポイントなら評価できると思うけどな。
信号角地は、車の発進時の振動も大きいらしいです。建物に囲まれたところは排気ガスも留まりやすい。
ここはその点は大丈夫かな。
お宅に遊びに来たお友達から「あら、ディスポーザーもついているの？」と聞かれたら。その時は「最近の物件は、普通に付いていると思っていました」とさりげなく答えましょう。
駅近は「リセールバリューがいい」とは思うけど、売る時に当初の差額（５００万円？もっと？）も差がつくかな？
エンブレムに１５００件の問い合わせ？検討した結果、将来の資金計画を持っている賢明な方々がこちらに動く思料します。
エンブレムが平均坪175くらい、ここは140くらい？。
坪35万の差とすると80平米で850万、100平米だと1060万の差になるか。。。これはけっこうな差だな。
それでこちらのほうが仕様がよくて駐車場も平置きか。
確かにつくば駅を日常的に使わない人ならこっちのほうがいいね。
いや、間取りが違うでしょ。こっちは西向き。あっちは南向き。
つくばセンター周辺の道路は、ここが面している東大通りと平行に配置されています。
エンブレムの一方の道路とも平行。バルコニーの向きも同じということですね。
エンブレムの西棟とは間取りの向きが同じですね。
エスぺリアとも同じ向き。
ただ、エスぺリアは駅近だったから西向きでも価格が高く維持されてましたが、エンブレムができることにより、西向き中心のエスぺリアの価格はかなり下がると予想されてる。
東大通りは地図上で見ると西側に傾斜しているので、東大通りに平行なここは西南西向きですよ。
南向きだと全く日が差さない部屋が出来ちゃうんだよね。
「寝るだけだから」だけでは割り切れないと思います。
子供部屋？ちょっとかわいそうかな。
どの部屋も日が差す時間が短い西向きよりは、南向きの方がいいのは自明。
南向きと西向きでは、価格が全然違う。
エンブレムは南東と南西でしょ。「ま南向き」の部屋はない（HPのランドスケープみれば明らか）。
ここは西じゃなくて南西（205さんのいう「西南西」あたりが正しい？）。
たいした差はない。
エンブレムは、南南東と西南西ですよ。
住環境、物件の建物設備、将来の負担を含めた価格のバランスの良い物件だと思います。納得できる。捻ねた言い方だと、妥協に値する。
高い物件の購入スイッチを押せないのは、妥協仕切れないということでしょう。「これだけお金を出しても他と比べ見劣りする部分がある」将来悔やみそうだ。
ここは妥協に値する物件だと思います。
私は、最初ここに行って、エンブレムを待って見に行って、また戻ってここです。
エンブレムの仕様が明らかになったので、
比較する人も多いと思いますが、こちらは駅から遠いので
価格が安いのは当たり前で、 今の仕様よりもう少しグレード上げて作ってもらえれば、
エンブレムを選ばない優越感と満足感が得られるのにと思いました。
オプションで、対応できない、外壁やら、スラブ厚やら。構造的な所で。
価値観は人それぞれだからね。
自分にとっていいと思える物件を選べばいいと思いますよ。
客観的にみてここもエンブレムも選ぶ価値のあるいい物件でしょう。
周辺住民＆購入検討中です。
212さんが言うとおり、どちらもいいマンションだと思います。
つくばには良いマンションがたくさんある、と評判になる方が住民にとってはいいことですよね。
駅から徒歩15分が気になる方が多いようですが、目の前の竹園2丁目バス停から駅まで5分程度です。
土浦、牛久、荒川行きのバスが通るので便も多く、片道170円なので雨の日や荷物が多い日はバスを利用します。
さらに長距離バス（羽田、成田、東京駅）も停まるので荷物が多い時に便利です。
2台目の車の所持についても、スーパー（カスミ、ヨーク、ちょっと遠いけど西友）、ケーキ屋さん、
コンビニ、飲食店（和洋中＋酒）、病院（web予約、夜間対応）、塾、学校、美容室、広い公園、
郵便・銀行などが徒歩圏にあり、2台目の車を所有しなくても十分な（手放すことを検討できる）立地です。
それにカーシェアリングも2台あり、つくタクや保育園バスの停留所もすぐ近く（竹園SC）です。
駅からの距離や建物の向きに関しては市内のマンションが優れていますが、ここにも別の良さがあります。
先日、思わぬ空き時間ができたので、暇つぶしのつもりでマンションギャラリーを覗いてきました。
上記の通り、官舎時代に当地(ちょうどマンションが建つ場所のど真ん中あたり)に住んでいました。
今はつくばを離れていて、今回は暇つぶしのつもりで覗いたのですが、やっぱり不動産を持つならつくばが良いなと再認識させられた次第です(現在は賃貸住まい)。
いろいろな方々が、あれが良い・これが悪い・周辺環境が・価格が、と仰っていますが、永年住んで居た者としては「言葉にできない、つくば全体の環境と竹園の雰囲気が気に入っている」としか言えません。
独身で、結婚の予定どころか恋人もいませんが、だからと言って周辺にある学校が邪魔に感じるとは思いません。
都内で働いているので、仮にここに住むことになれば通勤時間は長くなりますが、駅までの徒歩15分だって普通の街の15分とは違いますよ。敷地前で路地(東大通りではない道)を1回横断したら、あとは一歩も車道を踏まずにつくば駅にたどり着けます。その道も深い木々に囲まれた、自動車の音もしない静かな歩道です。もちろん、そこを自転車で走ることもできます。
ギャラリーのある竹園ショッピングセンターは、郵便局・銀行・内科・外科・歯科・眼科・皮膚科・耳鼻咽喉科がありました(私の住んでいたころの話ですが)。現在は古くなって陳腐化したショッピングセンターですが、学園都市内の他の並木や手代木のショッピングセンターがリニューアルされていることを考えれば、竹園ショッピングセンターも近々リニューアルされるでしょう。ウエリスの完成・入居を待っているのかもしれません。
あまり良いところを挙げすぎると、私が不利になるかな(笑
都会過ぎず、田舎過ぎない、えもいわれぬ生活が送れますよ。
なんだかスレが止まっちゃってますね。売れ行きはどんな感じなんでしょう。
過疎気味なので、、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572065/res/420
ウェリス竹園は、第一次販売で１４０戸契約があったようです。
大々的には発表もしていませんが・・・。
140戸！好調ですね！
全然売れ行きが聞こえてこないので、心配してましたが、大丈夫そうですね。
唐突ですみません。
寝室の開戸を引き戸にしたいと思っています。
最近、デッドスペースを少なくするため引き戸を採用する間取りを見て引き戸にできないかと思いました。
遠方なのでシルバーウィークに、初めてMRに行く予定です。
入居前にプチリフォームは可能でしょうか。
219さん、エンブレムでも同じこと書いてますね。両天秤状態ですか？
>>219さん
10階以上？の上層階であれば、9月いっぱいまで位に決めれば仕様変更が間に合うはずなので引き戸にできますよ。
リフォームではなく、初めから引き戸が取り付けられた状態で引き渡されます。
仕様変更料金が幾らか、期限はいつか、等はマンションギャラリーでご確認ください。
過疎ってるなあ
売れてるのかしら？
図面をみると一部アルコーブがない部屋があるようなきがするのですが気のせいでしょうか。
「78㎡2,900万円台から」のDMが届いています。
マンションは、上層階を選ばなければ、お買い得感を感じるものを選べるのです選べるのですね。
別物件を悔やんでいます。
例えばウェリス竹園の間取りみてみれば、
Aa：立派なアルコーブ（これぞ本物）外廊下に面する居室なし
Ba,Ea：MB,PSが出っ張ってるからそれなりに凹んでる
Ca,Cb：ここと同じタイプ
騒ぐほどの差はない。というか、自分ならAaのような「プライバシー的に全く問題ない」タイプを選ぶね。
失礼。228はエンブレムスレへの投稿でした。
ヨークタウンの中を通って竹園幼稚園の南側の小道を通れば、つくば駅まで歩ける場所にあると思うんだけど、なんであんまり売れてないの？
売れた売れたと風潮している物件ほど焦りはないのかもしれない。
荒立てて表面に出ていないだけで進んでいるのかも。
スレの荒れようは防衛反論スレが素。必死さを感じます。
ここの杭打ちは大丈夫でしょうか？
@233
だいたいでいいですが分かります？
聞いても問題ないとの回答が予測されますけど、今のこの時期に買いますか？
やってるのは昔からなんだろうし、あそこの会社だけじゃないだろうし、今さら何をという気もするよね
物件の選び方や判断は本当に難しいと感じます。
その人によって、なにを重視しているのか、ということも違いますし。
後はその時のタイミングと決断がポイントになるのでしょうか。
デュオヒルズ吾妻、ヨークタウン竹園レーベン、エンブレムを見てきたのですがここは一番設備は良いです。いろんな点で浮き足立ってない安心感があります。tx駅15分も東京行きバス停が目の前でもあるので、兼用を考えればギリギリokです。
ただ唯一心配なのは東大通りに面しているため騒音についてです。ペアガラスなので閉めるとほとんど聞こえないらしいですが、窓が開けられないのは辛いところです。
この点について、詳しいかた、購入された方のご意見をお聞きしたいです。
つくば駅まで自転車を使えば距離は気になりません。
ただ、駅周辺の駐輪エリアが少ない。駐輪エリアの拡充が望まれます。
北1駐車場や地下をもっと有効利用すれば良いのに。
>>239
当地周辺に詳しくない方と想定してお話しさせていただきます。学園在住の方でしたら無視してください。
比較対象としてどういった道路を想像されているかで、感じ方が変わってくるかと思います。
まずは道路から距離が近いですから、ある程度の音が聞こえてくるのは不可避です。ペアガラスがあっても万能ではありません。
その上で。
6車線道路だからといって都道環状八号線や国道16号線のような交通量を想像しているなら、それは違います。渋滞とは無縁の道路です。昼間でも余裕で車の切れ目を横断できる程度の交通量です。
常磐道桜土浦インター・国道6号方面から筑波山方面へと繋がる道ではありますし、学園を南北に縦貫する最も長い道路ですから、トラックなどは多く走ります。しかし繁華街としての様相は元よりありませんし、近年は中心街の地位を研究学園駅周辺に奪われていますから、夜になればぐっと交通量は減ります。
「窓を開けっぱなしにして寝る場合」の話であれば、寝室は東大通りと反対側の部屋でしょうから関係ありませんし、そもそも秋になれば虫の声の方が余程うるさいです。
昼間の話であれば、世間の喧騒と比べても十分許容できるレベルだと私は思います。春はウグイスやカッコウが朝から鳴いていて、これまたうるさいです。(最近はカッコウは数が減っているらしいですが)
参考になれば。
音が入ってくるのは24時間換気の穴からだよ
ペアガラスでも関係ない
>>246
24時間換気の穴は普通は閉じることも可能です。
ただ、室内環境維持のために基本的には開けておくものです。
ここはリビングの目の前が大通りのため、車が走る音が穴から常時リビングに入ってくるのは否めないと思います。
とは言え自分達も生活音を出している中ではほとんど気にならないでしょう。
気になるのは夜テレビも消して寝る前の静かな時とかぐらいかな。
換気口は、音もですけど、この時期は冷気も入ってきますよね。何か良い改善策は無いですかねぇ。
>>242
通勤時間帯には結構な交通量があります。交通量が少ない時もスピードが出ているので、車が通る音は大きいです。トラックが通ればかなりの音ですよ。さらに定期的にやってくる珍走団の音は半端ないです。
通勤時間帯のトラックが通るのは参考になりました。
当方は、今まで大通り沿いに住んだことがなく、
都会と言えども、土日は、比較的交通量の少ない場所にしか住んだことがないので。
仮に１００メートル大通りから離れた場所なら、土日でもそれほど睡眠には関係ないのでしょうか？
今売り出してる新築となると、大体が大通り沿いなので（エンブレムや研究学園のレーベン）
ここに限らず、どこもあまり変わらない環境なのかな？と思いまして。
研究学園のウェリスは、南向きで、一日中通路側の部屋に日が入らないのが嫌なので
考えてません。
それと、通路側を寝室にする場合、交通量の問題よりも通路や駐車場の騒音は、いかがでしょう？
平置きだから、自走式よりは響かないものでしょうか？
吸気口を閉める以外に、何かいい案はありますでしょうか？
新築後すぐのリフォームで、改善されるのならば
参考にさせていただきたいです。
自走式の駐車場は、キッーっていうタイヤが鳴く音やマフラーの音に加えて、夜はライトが寝室内を動いたり、風の弱い日は排気ガスがこもったり、低層階には危惧されますね。
>>251
窓からの騒音なら、内窓を付けるといいのではと思います。
それでも上階からの足音は防げませんが…。
マンションに住んで一番困るのが足音です。
あと、通路側の部屋の日当たりは求めても無駄ですよ。通路の幅もあるし、窓も小さいし、人も通るからカーテン締め切りだしで方角関係ないです。
日が当たらなくても、24時間換気入れておけばカビたりしませんよ。
ここの駐車場は平置きだろ。
自走式の多層駐車場は、クルマが動きに合わせてライトが部屋を照らすんじゃないか？の話のことでしょ。平置きはそれがない。
だからこことは関係ない。ということを255で言ったつもりなんだが。
ごめん、251を読んでなかった。
残り半年を切りましたが、まだ南側半分の売り出しを始めてないようです。今年いっぱいは完売はなさそうですかね。
購入された方はいらっしゃいますか？
建設中のマンションに最低価格を記載した垂れ幕がついてました。
安っぽくて売れてない感じに見えてしまうのでやめてほしいです。
確かに品がないですね。
垂れ幕は、みっともないですね。
買う気が失せる。
購買層が変わるかもしれませんね。
研究学園のパークハウスが最後は投げ売りをしていたのを思い出しました。
こことウエリスつくば研究学園レジデンスで、200万円程度しか差が無いことに驚愕です。
エンブレムとは1000万円近い差があるのに。
ここがかなりリーズナブルということですか？
>>266
広さがわからないと判断が難しいですね。
研究学園は、76.80平米（階不明）が2498万円、竹園の78.23平米（2階）が、2998万円。
研究学園はディスポーザーなし、スロップシンクなし、自走式駐車場60％弱、学校が遠い、などが弱点。竹園はそれらの弱点がない。
同程度の専有面積だと500万円近い差があるので、個人の嗜好も合わせて検討する必要がありますね。
2階中住戸同士の比較ですが、エンブレム85.1平米3998万円、竹園84.42平米3468万円。
装備・構造・立地が絡み合って評価が難しいです。
竹園自体が高すぎに感じます。
駅近のエンブレムはまあ、適性価格で、研究学園はそのうち学校ができるし周辺も賑わってくる？として、竹園？何があるの？
>>268
ここの立地はどうか知りませんが、東大通りと西大通りの間の竹園は一等地ですよ。
三井ビルの他に、イベントや学術会議の出来る、国際会議場、ホテルオークラつくばエポカル、カピオなどがあります。
研究学園にはこれらに相当する施設は無いように思います。
>>270,271
では、これでは如何？
「住まいサーフィン（登録制）」の、エンブレムの評価・周辺環境から引用しました。
エンブレムは竹園繁華街に近いので参考になると思います。
あくまでも、ここの環境とは一致しません。
・映画館を除き、殆どの日常必要条件が徒歩圏内で満たせます。県内に２つしかないデパートの１つがあります。２ヶ所のイベントホールや、オークラ系列のホテルも至近。日用品や食品購入は、イオン、西武、ヨークベニマル、西友、カスミなど、選択に迷うほどです。
よそから来た者としては、たったこれだけのこぢんまり感いっぱいの中心部にこの価格！という驚き。竹園信者さんにはお得？
>>275
こんにちは。私も同じような疑問をもったことがあるので情報を交換させて下さい。
ご存知かもしれませんが、竹園がうんぬんに限らず、都道府県地価調査については国土交通省から一般に公開されてますね。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
ご希望の場所で検索すれば、不動産鑑定評価書が見れます。もし参考になれば。
>>274
273です。
15年以上つくば市在住で、竹園中心部へ徒歩通勤している一般人です。「竹園」という地域名だけで、内容がわからない方々が多いようなので、竹園の中での地域差について書いただけ。
その私がエンブレムに誘導すると、何か得するんですか。
内容に反論するでもなく、下らないスレ汚しはやめた方がいいですね。
竹園一丁目はともかく、竹園二丁目は空きテナントが目立ちますよね。
ウェリス竹園の周囲の戸建て分譲は順調みたいですよ。
>>279
他所に住んでいて、つくば中心地のムラ事情の判らない人に解説するのは疲れます。
原住民の意見を聞けないわけ？
吾妻・東新井・竹園はつくばの一等地ですが、同じ地名でも「丁目」で明らかに地域差があります。学区まで違いますからね。
それが理解できない人達を相手にしても仕方ないですね。
親切心で過疎スレに書いた自分が○○でした。
ウエリスつくば研究学園の販売って、確かフージャースと協力関係にあるはず。エンブレム関係者がここをディスる理由があるとも思えないが。
>>281
>吾妻・東新井・竹園はつくばの一等地ですが、同じ地名でも「丁目」で明らかに地域差があります。
>学区まで違いますからね。
吾妻の住民ですからそんなことは充分分かってますよ。吾妻も四丁目と一丁目で全然違います。
あなただけがつくば市中心部在住だとでも思ってるのでしょうか。
問題はそこではなく、
・この物件と関係がなくエンブレムにはほど近い丁目の説明をなぜするのか。
・ウェリスのスレなのだから、竹園を知らない人にもウェリス周辺の丁目の説明をするべきではないのか。
・しかもエンブレム周辺ばかり持ち上げて、ウェリス周辺には言及しないのはなぜか。
・もしかするとデベ営業か入居予定者の販売サポート行為ではないか。
ということを見ていて感じたので書いたのですが、文章も理解できない人を相手にした私が馬鹿でしたね。
（私は吾妻なので別にウェリスにも竹園にも義理はないのですが）
>>283
270、273です。
脇から出てきたが、それこそ吾妻のどこに住んでいるかを明らかにしないと、納得行かないカキコですね。
それこそ吾妻の中心地に住んでいるなら、竹園3丁目に肩入れする意味がどこにあるか教えてもらいたい。
ちなみに私は吾妻・東新井・竹園のいずれかの「中心地以外」に住んでおり、住み替え検討中です。
吾妻中心地の人がそもそも竹園3丁目のＭＳに買い換える気があるのかな？
その気がなくて、ここを除く意味はあるのかな？
268から読み直すと、あなたの国語能力が問われるでしょうよ。
273について物議を醸しているようだが、270について納得しない人へのレスなので、
地元でない人のための内容です。
あなたの「・」を打った4つの質問ですが、くだらないので応える気にもならない。
たまたま良い引用があったから使っただけ。
そんなに詳しいなら「丁目」についてはあなたがここに書いてあげたらいい。
一連の流れから何人かの既に「つくばの中心」住む方々が議論を交わしているようですね。
既につくばの中心に住んでいる方がなぜこのウェリスの検討スレを見ているのかは分からないけど、まあ色々とご事情があるか、暇を持て余してるのでしょう。
みなさんの書き込みからは相当なプライドと他者に対する軽賤が感じられますが、ご近所さんにはなりたくないですね。
同意。
つくばの中心地には嫌な人ばかりがいるのかと思ってしまいます。
>>284
>それこそ吾妻の中心地に住んでいるなら、竹園3丁目に肩入れする意味がどこにあるか教えてもらいたい。
>吾妻中心地の人がそもそも竹園3丁目のＭＳに買い換える気があるのかな？
>その気がなくて、ここを除く意味はあるのかな？
４丁目以外の吾妻の宿舎住人で、つくば以外も視野に入れて自宅の購入検討中です。
つくば自体優先順位は低いのですが、ウェリスも（エンブレムも）スレを見ていて、そこでスレ違いの他物件の具体名まで出して熱弁をふるっている方を不審に思ったまで。
なお、私は「つくば市」の「中心部」住人と書いただけで、吾妻の中心地なんて言っていませんよ。
土着民ではないので、この茨城の田舎の狭い地域で中心地かどうかに興味はありません。
>あなたの「・」を打った4つの質問ですが、くだらないので応える気にもならない。
>たまたま良い引用があったから使っただけ。
まあ、納得いく形でお答えいただけないようなのでもう結構。
どうせ掲示板なんて何とでも強弁できるし、お認めになるわけはないと思っていますので。
ウエリスの北西に位置する竹園一丁目宿舎の売却は平成28年度ですが、戸建て区画になるのかマンションになるのか気になります。
土地の広さ的に中低層マンションか戸建てでしょう。
高級マンションならいいですが、安っぽい作りのマンションなら戸建てのが良いですね。
戸建てとマンションのどちらを選ぶのか、ということはかなり重要なポイントかと思います。
このあたりは人の価値観がはっきりと表れるところになりそうです。
ある程度、条件などを比較すると、何が重要なポイントなのか、ということが分かる気がします。
最近のカキコを見ると、このＭＳに関する内容は全くありません。
「つくばのマンション2」スレの別スレになってませんか？
こういう大手デベさんは、工作員を使わないので、スレも穏やかかつ低調なものになるんです。
エンブレムと比較すると、その雰囲気の差は歴然。
エンブレムのほうが大手ですよね？
>>294
そういうあなたが工作員に思えます。
調べましたが、資本金はＮＴＴがフージャースの20倍ですね。
だからと言って、ここのスレが品が良いかといったら別。
あっちの方がＭＳ初心者が多いらしく、基本的な問題でモメたりしてますが、
私も初心者なので勉強になってます。
今のところ、ここはあまり参考になることはありません。
ここって、荒れない限りスレも伸びてないですよね。
>>296
>>ＮＴＴ都市開発 × フージャース
それって、ウエリスつくば研究学園のコラボのことですよね？
ここは、協力関係はなくて、ライバル関係のようです。
どちらも苦戦のようですが、あちらは残り48戸と本日チラシが入って来ました。
さて、ここは今年中旬入居可能なんですが、現在の売却率がどれくらいなんでしょう。
あっちと違って、非公開なので知る由もありません。
購入検討者として、余りに下らないスレなので文句を言わせてもらいます。
今年7月に入居可能だとすると、7月までに完売するのは困難と予想。
竹園東小学校はウェリス入居者による生徒増を見越して、1学年3クラスから1学年4クラス編成になるようです。
教室は足りているんでしょうか？
第2期予告概要に
『2,500万円台（平成28年6月10日〜7月10日の期間内、建物内モデルルーム使用予定住戸）』とありますが、
期間内は購入者に先立って検討者がマンション内に入ることが可能ということでしょうか？
内覧会っていつでしょうか？？？
これは安い！
内覧より先に見れるってことです。さりげなく内覧会の日にちを聞こうとしているので、気をつけてくださいね。
完成が近づいてきましたね。お部屋を見るのが楽しみです。
研究学園ウェリスの入居者ですが、竹園はゲストルームとパーティルームがあっていいですね
人にもよるのでしょうが、結構使いたい機会があるものだと入居してから感じました。
>>302,303
価格表スレによりますと、そんな安い物件はなかったです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/564669
既に値引きが始まったんですか？
マンションにかかっている垂れ幕見てください。
「2500万円から」になってます。
今日通りがかったら、値段の垂れ幕が無かったです。
ちゃんとこのスレ見てるんですね。感心しました。
公式TOPにはまだ「2500万円～」はあるよね？
外す意図が分からない
え、9日11時の時点で垂れ幕ありましたよ。
垂れ幕は、叩き売り感満載ですが、それでも売るための営業努力としては有効かと思ったんですが…。
契約済みの人からクレームが出たのかも。
つくば駅側は無かったが、大角豆側はあるのかも。
さっき見てきたけど駐車場側と茨進側の2か所に「2,500～」ついてたね
竹園からは遠すぎて大豆角側という表現はなんかピンと来ない
次は家具つきでくると予想。
次は家具つきでくると予想。
東側の玄関側には2500万円からって大きく書いてありますね。人目のない所につけて意味あるのか。
学園線の彼方から見えます。
宣伝効果ないでしょ。
現況の写真をもうすこしいただけますでしょうか？
ウエリス竹園の苦戦の理由はなんでしょう？
立地、西南西向きの間取りですかね。
駐車場も平置きにするくらいなら、自走式駐車場にして、戸数比180%収容にすれば魅力あったかも。
理由はただひとつでしょ
駅から遠い
それだけ
駅から遠いのに東大通り沿いなので、うるさい。選択の余地はあまりありませんでした。
研究学園駅周辺同様に、２台目の駐車場問題は大きいかと。
また、愛車主義ならば、野ざらしはイヤなので、上記問題解決を兼ねて自走式立体駐車場が良かったのかも知れません。
321さんに同意です。但し、エスペリア、ダイアパレス、レーベンザつくば、メゾンヴェールつくば、エンブレムなど西南西向きは、つくば駅近ではポピュラーだと思います。
つくば周辺は割合高所得者が多いので、値段が高くとも駅近で条件のいいエンブレムに流れたのでしょうね。
エンブレムが完売すれば、こちらにも流れてくるかもしれませんが。
その流れはないと思います。
エンブレム買わなかった層は、駅近官舎跡地のマンションか戸建て狙いのはず。
ここが成功しないと、駅近官舎跡地のMS計画に支障を来たすことになりませんか？
デベさん達が尻込みしちゃいます。
>>324
自走式立体の物件に住んでいますが
マンションの自走式立体って、物件にもよるだろうけど
ぎりぎりの寸法になっていて、すれ違いに気をつけたり
入出庫も端など場所によって切り返しが必要など
必ずしもいいものとはかぎらないですよ。
私は混雑時でもあまり気を遣わない平置きが良かった。
それ、自走か平置かの問題じゃなく、駐車区画の寸法の問題ですから。
地下平置きなら文句ありません。高いでしょうけど。
垂れ幕なくなっとるがな。
で、あと何戸残ってるの？エンブレムは夏には完売見込みみたいだけど。
竣工後には実物の中を内覧出来るのが今から楽しみです。やっぱり買うなら実物を見てからでないと！
ここって3LDKがほとんどなんですね。
私は3LDKでもいいと思うけど、つくばだと手狭に感じる人が多いと思うけどなぁ。
売れない理由のひとつかな？
12階85平米が2990万て本当ですか？
苦戦しているんですかね？
「坪単価比較中さん」てな選択肢ができたんですねｗ
苦戦しているはデベさんの側で、購入者はチャンスなんじゃないですか？
竹園で、センターまで歩ける距離ですよ。
デュオヒルズ竹園を中古で買うのなら、新築のここの方を買うよね。
中古マンション相場の価格破壊の引き金になりそう。
少なくとも、竹園三丁目エリアの価格は破壊したわけで。
つくばの需要を過信していたんだろうね。
過剰供給、一番駅から近い物件だけ売れた。
エンブレムの資産価値=流通力が高いと言えるのでしょうね。
ただし、つくばの需要が減退しているのがわかり、マンション全体の価格は下がって行くので、エンブレムは価格のピークで売られたとなるでしょう。十分魅力があるここがいくらで売れるかは、今後のつくばのマンション価格の指標になる。エンブレムの資産価値を叫ぶ人は、もう含み損を抱え、かつ、将来の下落幅が大きくなるリスクも抱えたのでしょう。
ここの魅力を考えたら買い物件だと思います。
エンブレムは確かに駅近だけど、都心通勤する人がわざわざつくばでマンション買いますかね？皆さん車通勤でしょ？
つくばマンションの資産価値基準は駅距離じゃないと思いますが。。341さんの仰るとおり、エンブレムの含み損スゴい事になりそう。
私はウエリスしか考えられませんでしたね。
>>342 「つくばマンションの資産価値基準は駅距離じゃないと思いますが。」
駅から遠いところだと、一戸建てに魅力を感じる人がほとんどでしょうから、
マンションの場合、資産価値はどんどん下がってゆくでしょう。
二の宮のマンションとか、かなり値崩れしていますね。
家族の事情等で都心通勤する世帯は一定数いますよね。共働き家庭で配偶者が都心勤務とか。
ただ、夫婦双方都心勤務の世帯はつくばは遠すぎるので流山やせいぜい守谷まで居住でしょう。
他方、夫婦双方茨城勤務の世帯等都心勤務者がいない世帯は、車移動のため、駅近に住む必要がない。
そうすると、つくば駅近を志向するのは、夫婦の一方が茨城勤務で他方が都心勤務の世帯になると思います。
都心通勤者はつくばには少ないと思います。
自分の周りには殆どいませんし。
絶対数はつくば、稀に土浦では無いでしょうか。
とは言いながらも駅近が良いに越した事はないですが、エンブレムはさすがに高すぎますよね。。
ここは、２台目用の月極駐車場って、近くにあるのでしょうか？
無いと、困る人はたくさんいそうですね。
東の方向には空いている土地があるから月極め始める業者も出てくるでしょう。土地を仕入れても割りあうかもね。センターよりは安く借りられるんじゃない。
駅近物件はクルマ２台必要でない人が買ってんだろうね。意外に募集団が小さく駅近物件の売却時のネックになったりしてね。
つくばには都心通勤いないでしょとか、配偶者が茨城勤務のひとだけとか、流山か守谷止まりでしょとか、てきとうなコメントがありますね。
私は都内勤務の独身ですけど？
つくばが好きだからつくばで探したし、そもそも流山なんて高くて買えないっつーの！
常磐線しか無い頃ならいざ知らず、TX乗れば都内通勤なんて余裕ですよ。
これは希少な。
学生時代からのご経歴をうがいたいものです。
エンブレムの情報だと、購入者の3割が都内通勤とのこと。
ここも似たようなものでは？
建物内モデルルームはなくなったのですか？
行って見ようと思ったのに。
現在、向かって左側のみの販売。右側は、まだ価格が決まってないらしい。
エンブレムが完売してからみたい。価格は、高くなりそうですね！！
モデルルームは、マンション奥測の竹園ショッピングセンター内にありますよ！
やはり竹園！！
固定資産計算してもらいましたが、3LDK 84で、22,23万くらいでした。。。
それだけ付加価値のあるマンションと思ってよいのですかね！
今までは空っぽのモデルルームだったものを家具を入れて再開するってことではないでしょうか？
エンブレムが完売しても、だからといってウエリスに客が流れるということはないでしょう。
こちらは、すでに長いこと販促活動をしていて、竣工間近である現在において売れ残っているわけですから。
>>354
研究学園だと100平米超で非居住、新築低減無しでも16-7万なのに
新築低減期間でもその金額？竹園って路線価そんなにするんだ。
建物が東大通りに面してるのが効いてるのかな。
普通は固定資産税って試算するときは新築低減期間にかかわらず元の値で言うと思いますよ。それから、後からあーだこーだ言われる可能性ありますから高めに試算します。
私も研究学園のマンションですけど、試算してもらったら20万でしたよ。実際はもう少し安いです。
今度は2500万円台～の横断幕が。
最初の価格表は何だったのか。
ベランダが東大通りに近すぎて、車の騒音どうなんだろうかと
気になります。
ここの販売は、フージャースにまかしたほうが良く売れるんじゃないの？
エンブレムは完売のようだし、モデルルームもいい場所にあり立派だし。
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発、日立ライフ、長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
物件URL：http://wellith.jp/takezono/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：ヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社（予定）
任せたくてもフージャースは関係ない物件では？
つくばのマンションの売れ行きは、ただ単に駅から近いか遠いかだけで決まっていて、デベの営業力とかは何の関係もないでしょうね
研究学園でも駅近のレーベンが早く売り切れ、ウェリスが苦戦していますよね。
つくばのような田舎の場合、駅から遠いなら戸建てを買う方を選択する人が多いからでしょう。
田舎ではクルマを持つのが当たり前なので、駅徒歩10分圏内でないなら、クルマで移動することが多いため、駅徒歩20分も駅徒歩40分もクルマなら大差がない。
つくばクラスの田舎だと、サラリーマンでも手の届く価格で戸建てを買えるというのも大きい。
最初の頃に購入した人には申し訳ないが、価格を下げるしかないよね。
現況のように、14階84平米3718万円が2900万円台、3階71平米2918万円が2500万円台に値下げされると、既に購入した物件をキャンセルして同じ物件を買い直した方が得することになりますが。
キャンセル料金は、概ね10％が相場でしょう？
モデルルームとして使用したから安いんです。
新品ではないので1〜2割くらい安いのは当然です。
売れない部屋を中古物件にして安く売ることは良くあります。
3階71平米2918万円が2500万円台に値下げは未使用なんだが。
未入居なのに中古物件とはこれ如何に？
もう少し下げないとダメかもな。
ウエリス竹園の売れ行きよりも、吾妻と竹園の国有地の売却先の方に皆の衆の関心が移ってしまいました。
広告を見ましたが、178戸まだ残っているということでしょうか？
みどりのにもウェリスできるはずだったけど、土地売却して撤退ぽいね。
竹園がこの惨状ならしかたないけど、みどりのの土地は駅近で好立地だったのになあ。
所詮一戸建て優勢の地域なんだから、思い切り駅近に寄せないとマンションは売れない。
それがここ数年の商戦ではっきりしたね。
単純にウエリスの企画力の問題という見方も。
最近の物件で、竣工前完売は稀なようです。
駅に近い遠いは関係ないみたい。
ウェリスシリーズだと難波宮上町、南持田、城南別府、吹田山手町、つくば研究学園レジデンス、つくば竹園、柏、南流山、検見川浜レジデンス、船橋夏見、アーデル小金井緑町、茅場町、あざみ野。
ウェリス以外には、シンフォニア新千里南町ガーデンズ、など。
http://www.wellith.jp/list/index.html
NTTは竣工から引渡しまで、間をとっているのは良心的だと思っているんですが。
>>384
竣工前「販売」、はデベロッパーがキャッシュフローを良くするために、青田売りを始めたのがきっかけです。
竣工6か月後以降、施工会社への支払いが発生するので、デベロッパーはそれまでに売り切らないと損失が増えていくのが理由。前売りすると、頭金も早く集まりますね。
建物が完成しているのに売れ残りがあるということは、不人気マンションと判断されがちで、竣工前完売は人気のバロメーターの１つです。
大手の住友不動産は竣工前完売を潔しとしていませんでしたが、最近はそうでもないようです。
>>そういった情報ってどこで確認できるのでしょうか？？
各HPをチェック。「堂々完成」や「建物内モデルルームオープン」などでわかります。
確実なのは物件概要をみること。「竣工済」とか「即入居可」の文字が見つかるでしょう。
ホームページに第3期7月から178戸とあるが、まだ半分くらい残っているのかな？
中古も含めて価格が高騰していたけど、これを機に鎮静してほしい。
つくば駅周辺の官舎売却見通しだけでなく、研究学園エリアの住宅供給が続いてることもありますし、中根金田エリアのＵＲ分譲も控えています。
供給過多は明らかなので、爆下げの可能性がありますね。
まあ、もともと、つくばは国有地が多く、立地の良い土地は供給過小だったため、地価が人為的に高くなっていて、それが是正されるだけともいえます。
デベロッパー達の戦いなかなかおもしろいです。
竹園住人になったりとかw
もう少し情報が欲しいですね！
さあ！ファイツ！
入居予定さんへ
2台目の駐車場が敷地内に確保できない方が、多く出てくると思いますが、周辺の月極めの無いようですが、どうされるのでしょうか？どうしても車が2台必要で、悩んでます。
周辺に月極めがないので、諦めるしかないです。
クルマかウエリスかどちらを選択するかです。
今後は駐車場の多いマンションの販売を期待します。
駅近でもないのに、平置き104％って・・・機械式を半分入れて150％くらいほしいですよね・・・
レーベンザツクバやエンブレムのように、自走式立体駐車場だったら200％が可能でした。
面積一杯に2階3層にするか、半分の面積で4階5層にするとか。
それでも竹園は研究学園駅周辺に比べれば、月極はあるほうでは？
ここの近くの倉掛○○駐車場が、月5.4千円で何台分か空いているようです。
入居予定の方は急いだ方が良いかも。
都心に住んでる人からすれば、車が2台無いと無理ってのは理解しにくいですね。田舎あるあるですかね。
職場が郊外にあって、車じゃ無いと厳しい人も田舎ならではかな？
そうでもなければ、つくば駅までタクシーでワンメーターみたいだから、往復しても1,460円。365日使って525,600円。
4年で今時の軽自動車の価格くらいですかね。
プラスで車検やガソリン代がかかる事を考えたらあまり大したこと無いように感じてしまいます。
まあ、夫婦揃って郊外勤務、子供の送り迎えとかあるなら、ウェリスは向いてないかもしれませんね。
学校は近くにあるみたいだけど、どうしても都心の私立じゃなきゃやだって人には向いてませんね。
タクシー呼ぶのがめんどくさい。
タクシーが来るまで待つ時間が無駄。
そういうのが、田舎たる茨城住民の心理なのです。
都心在住のデベ社員の方々、ご理解ください。
いつまでたっても完売しなそうだね。
つくば駅へ行くために車を買う人は、極めて少数だと思います。
生活圏が車で移動する事を前提に出来ているのだから、仕方がない。
立地、住環境、教育環境全て揃ってる。住宅設備も揃ってる。毎朝、駅まで歩くのは億劫だが、ペデストリアンデッキの上は気持ち良いし、健康にもそろそろ配慮しなければいけない年頃であるため、僕はウエリスに決めた。
>>399 匿名さん
ほぼ同じ意見です。
私は子供のために決めました。
正直なところ、エンブレムとかなり迷いました。
妻はペーパードライバーなので、そもそも2台目の車を買うのは現実的では無かったです（カーシェアリングも意味なし...）。
再開発でどうなるかわかりませんが、散策してみた感じでは、公園の雰囲気、駅までの道のり、ショッピングモールなどではなく、和菓子屋さんなどのお店が店舗ごとに点在してて、自分が子供の頃に過ごしてきた環境に似てたのも決め手の一つです。子育てには最高だと思いました。
エンブレムを買うなら、もっと手前駅の駅近マンションを買いますね。そういう私もエンブレムの広告に躍らされて、本質を見誤りそうになりましたが。笑
エンブレムは買うべきマンションだからこそ、完成前に完売した。こことは違いますよ。
>>402 匿名さん
べき論ですか。
価格が安いので、投資物件としては面白そうです（立地的には高いと思いますが）。
つくばはイメージ先行で供給過多の様相を呈してきたという見方もあります。
その点ウェリスは中途半端な価格帯と言えますね。
実際に住む層としてはどうでしょう？
価値は暴落する懸念はありますが、都心よりは大分良心的だと思います。
子育て教育環境としては良いと思います。
エンブレムも子育てには良いと思います。しかし、名前からしてミーハー層向けな気もします。そして中途半端に高いと思います。
客層としては、ウェリスの方が良さそうな気もします（投資目的の人は除く）。
何れにしても、都心に比べて大分安いです。
投資ならエンブレム、住むならウェリスかなと思います。
数年後が楽しみですね。
EU離脱問題やアベノミクスの不具合などで、今時MSに投資は無謀。
東京５輪後の大暴落と、人口減によるMS余りが待っている。
好みの物件を購入して、永く住む。これが正解とみる。
>>404 匿名さん
MS余りはすでに都心部にも見られますね。この事象は、老後の不安をあおり、アパートなどをたくさん作った影響も大きいと思います。
本日の主だったニュースとしては、三菱銀行が利率を10年固定云々です。他行も追従するでしょう。
で、つくばですよ。
これは面白くなってきましたね。
個人的には、次世代に何を残せるかってところにエネルギーを使いたい性分なので、その点ウェリス竹園はかなり面白い物件だと思ってます。
いつの時代も相応の特徴が無いと生き残れません。
つくばは目が離せません。
かなり面白くなってきました。
404さんのおっしゃるように、好みの物件を購入して、永く住む。に共感です。
周りの評価がどうであろうと、自分が20～30年暮らすことを考えて（投資の方は別ですが）
快適に暮らせる家を選ぶことが大切だと思います。
ここは、ディスポーザーもあるし、ベランダがきちんと上下ふさがっているのが
ポイント高いと思いました。
そろそろ完売したいですよね。研究学園も苦戦してるし、早く終わりにしたいよね。
南側の棟は売り出してないけど、丸ごと賃貸に投げ売りってことないよね？
一棟まるまる買ってくれる不動産業者がいないでしょ。
それより周辺の竹園三丁目の開発が始まれば、売れるんじゃないかな
竹園三丁目の開発は雲行きが怪しい気がします。
もっと駅近のエリアにこれからどんどん土地が供給されるのに、あえて少し離れた竹園三丁目を開発する動機がない。
研究学園はレーベン３が先に売れてしまいそう。ウエリスはレーベンを買えなかった人が買うかどうか。
あっちも先着順になってたからそんなに売れてないようです
研究学園の駅前よりも、渋滞も少なくて
車で通うには買い物しやすい場所だと思います。
家路に着くのにストレスがかかるのは、きついです。
筑波西武が来年２月で閉鎖です。
地価も下がりますね。。。
もちろんマンションも値下げしてくれないと、買いたくないな。
筑波西武閉店って、つくばセンターエリアを買う気しねー。
百貨店が撤退する街って、シャッター街のイメージしかないわ。
それにしても、筑波西武閉店の後は、何が入るのだろう？
ドンキホーテとかだと笑うしかない
エンブレムやその前のレーベンは高値掴みだったかも。ここは値下げて、はやめに売り切ったほうが賢明か。
それはない。
クレオは筑波都市整備の持ち物。テナント貸しし続けるだけ。
つくば市から、竹園3丁目地域拠点再構築事業について、お知らせが届きました。
どうなるかわかりませんが、期待したいですね！
先週末に入居しました。
最近のマンションの共有施設に感激です。
東京だったら倍の価格の設備に済んでみて、思いきってつくばに来た甲斐がありました？
>>425 匿名さん
私も８月頭に入居しました。
共用施設も良く、部屋自体も素晴らしいです。
住環境も良く、本当に良いマンションです。
感動しております。
買って良かったです。
東大通りの騒音は問題ありませんか？
>>427 匿名さん
私もそれが気になってはいたのですが、ラッシュ時間を含め、室内はとても静かです。ﾍﾟｱｶﾞﾗｽのおかげです。入居前も東大通り沿いに住んでおり、そのときもペアガラスでしたが、換気口から音が入ってきて木になりました。ウエリスではそんなことはありません。
ただし、昨晩、暴走族が凄い音で東大通りを走っていたのですが、さすがにこれはきこえてうるさかったですが。
>>428 評判気になるさん
暴走族が通ったら速攻で警察に通報してください。
つくば中央警察署は目の前を暴走族が爆音で走っても気付かないふりするふざけた警察ですが、
住民も通報しないもんだから2016年にもなっても昭和の遺物みたいな連中が走り回っています。
入居された方のコメント参考になります。
巨大資本NTTをバックに持つデベロッパの開発だけにかなり設備にお金をかけてるとは聞いてましたが。
また気になってきました。
もっと入居者の書き込み読みたいです。
今の入居率は何割くらいでしょうか？
入居率はわからないですが、契約は5割前後でしょう。
設備に金をかけたというが、裏側を見ると、エレベーターと非常階段を除き、タイル貼りなし、アルコーブなし。表側は確かに立派ですね。
巨大資本NTT（資本金はフージャースの20倍）と言えど、どこかでコストカットせざるを得ないのですね。
元エンブレムの販売センターがウエリスに変わってますね。
明日オープンです。
なるほど部屋自体だけでなく表側にもお金をかけてましたか、、
参考になります。
現地の建物内のモデルルームで充分じゃないか？
2014年まで吾妻の東大通近くのマンションに住んでいましたが、暴走族が毎週末の夜中3時とか4時に爆音でゆっくりと走り、コールを撒き散らして、その後警察のサイレンがまた爆音でウーウーと鳴り響きながら追いかける、という経験をしてうんざりしました。確か当時は、毎週金土日＋祝日が暴走族の日だったと記憶していますが、今はもう東大通でそういうことはないのでしょうか？
当時は深刻な睡眠不足になり、常に体調が悪くなり、特に月曜や祝日明けの仕事が辛かったのを覚えていますが、私はあれから、大きな通り沿いに住むのはやめました。あのトラウマを考えると、東大通沿いに住むことは二度と考えられない気持ちです。
ちなみに、西大通も同じように暴走族の夜中の遊び場になっているのでしょうか？
元々珍走団のメーンは学園線かと。
西大通り沿い分譲に住んでますが、たしかに金曜夜には暴走族らしき集団通りますね笑 でもそこまで気になるほどではありません。そろそろ潮時で辞めないかな？ ウエリス検討中ですが、竹園エリアは今後発展しますかね？そこが気になってます
センターは土地代が高いわりに昼間の人が少ないから商業施設を出店しにくい。西武撤退で連鎖が起きる。エリア単位で生活に便利ならいいんじゃない。どうせ大きな買い物はクルマでなんだから。
既に入居済みの方教えてください。
購入検討中の者ですが、大通り沿いなので車の騒音や排気ガスによる洗濯物の汚れが気になります。
子供が小さいので1、2階辺りを検討中ですが、環境いかがでしょうか？
>>441 匿名さん
二階に住んでます。
まず騒音ですが、窓を閉めてる時は全く聞こえません。さすがNTTのマンションだと思います。
次に洗濯物の汚れですが、こちらも全く気になりません。これについては、最近は車の排ガス規制が厳しい事もあるんでしょうかね。
441さんも良いマンションに出会えると良いですね。
>>442 契約済みさん
441です。早速のご回答ありがとうございます。
窓を閉めていれば騒音は気にならないとのこと、さすがですね！
では窓を開けている場合は、騒音はどの程度気になりますか？リビングでの会話やテレビ音は、音量を上げなければ聞こえにくいということはありますか？
>>443 匿名さん
普段、窓を開けっ放しにすると、さすがに車の音は聞こえますよ。これはどこに住もうが、ある程度は仕方ないことだと思います。
でも、テレビの音が聞こえないとか、そこまでではありませんよ。学園東どおりはそこまでの幹線道路ではありません。そこまでご心配なさらなくても大丈夫ではないかと思います。
少し信じがたいな。
昔山手通り沿いのマンションに住んでいた時は、１年くらいで網戸の目が黒いカスで潰れていた。
今日のチラシで駅から徒歩4分とありましたが、、
距離からそこまで速く着かないんじゃないかなと思うんですが
実際のところどれくらいかかるんでしょうか。
新MR（旧エンブレムMR）まで4分ということですね。
実際は15分程度。ペデを上手に利用すれば、駅まで信号なしで行けます。
>>445 匿名さん
東大通りはつくばの中では土浦学園線の次に交通量の多い幹線道路ですよ。東大通り沿い付近に住んでいますが、トラックの通行台数も多く、結構うるさいですよ。夜は特にそう感じます。珍走団が来た時なんて最悪ですよ。テレビの音どころか大声で話しても会話できませんよ。
>>449
防音性能の良い家に住んでいるかどうかの差だと思いますよ。
窓を開けていなければバイクの爆音も聞こえるけど、テレビの音が聞こえなくなることはないと思います。
排ガスの方は規制が厳しくなって、洗濯物が汚れるなんてことはないと思いますよ。
あと、つくばの場合は交通量の多い道路でもトラックがバンバン走っているというよりは、乗用車が多いだけですからね。
窓を開けていなくても珍走団の音はハンパないですよ。
東大通り沿いの別マンション住人ですが、珍集団通過時はテレビの音が聞こえなくなること、確かにあります。窓を開くけている時に珍集団が来ると最悪です。会話も大声になりますよ。
東大通り沿いに住んでますが、珍走車が通ると、確かにうるさいですが
窓を閉めていれば、テレビのボリューム上げるまでではないですし、
通り過ぎるだけの数秒～数十秒ですから、気にならないです。
もちろん、窓を開けていれば、うるさいので、閉めたくなります。
気密性の低い一軒家や、ボロアパートはうるさくてたまらないでしょうが、
以前も近所に住んでましたが、賃貸でさえある程度の物件ならば、
気にならないです。
相場より高い部屋の都内の道路沿いより何倍も静かです。
449
454
さんは、庶民レベル以下の部屋にしか住んだことが無いのでしょう。
庶民レベル以下の部屋 ＝ 公務員住宅 ？
珍走団は信号無視するから、交差点に近いか遠いかは無関係。
うちも信号近いから、結構うるさいわー。
そんなに気になるんなら、引っ越したら？
うちはサッシが新しいんで、信号近いけど、問題ないわ
既に賃貸でていますね。夜の騒音が気になるなら住んでみるのが一番では？
すでに入居しています。
当然、窓を開けていると車の音は聞こえます。特に大型車は気になりますね・・・
必然とテレビのボリュームが上がってます・・・
窓を閉めるとまったく何も気になりません・・・
普段はいいんだけど、窓を閉めても大型車と珍走団の時はちょっと。。。
エレベーターの数が、世帯数に対して少ないですね・・・
50世帯で1台平均が、90世帯で1台となっており、朝晩の渋滞が懸念されます。
これもコスト削減のためかもしれないが、平均の約半分とは、あんまりだ・・・。
駐車場の入口も１ヵ所だし、混まないのかな？？？きちんと考えて造られているとは思うが・・・。
今の所、半分くらいしか入居していないからOK。
>>467 匿名さん
普通、エレベーターは100戸で1台。
大手デベの設計基準は80戸で1台。
50戸で1台は都心部の高級マンション。
周りのマンションをご覧になってみて下さい。
住み始めて数週間が経過しました。思っていた以上に快適です。私自身がものすごい田舎出身と言うこともあるのでしょうが、窓を開けて車の音を聞きながら過ごすのが快適です。都会に来た気がします（爆笑）。窓は閉めてしまうの本当に音はほとんど聞こえないので。早朝は全開にしています。特に家族間で声を大きくしたりってこともないですねぇ。
入居しました。西大通りに住んでいた時も珍走団？の騒音はありましたが、週に一度ほんの数分のこのなので、あぁ一週間着経ったなくらいしか感じませんでした。いまも高層階に住んでいますが全く気になりませんよ。まぁ珍走団もそのうちいなくなるのでは？笑 快適に過ごしています！
レーベンみたいな大衆マンションでも50戸に1台か。
474さん
90戸ではなく、約80戸では？
購入するか悩んでます。
四階84㎡です。
本当は高い階を希望でしたが
四階の部屋がキャンセル出た
為案内できると言われました。
もうこの条件の部屋はないと
焦らされまだ申し込み書は書いて
いません。今週までに連絡。
旧価格の部屋はほぼ完売との事
でしたが新価格になったら予定
通り価格が高くなるのですか？
駅距離が遠いのでこの価格は高い
ような気がするのですがどうですかね？
新価格が高くなるってのが信じがたいですね。
セールストークを録音して、もし、新価格が安くなっていたら、詐欺なので契約取消しましょう。
新価格は安くなりますよ。いま売るのに相当苦労していますからね。
エレベーターの数の少なさ以前に、ハコの小ささには驚きましたよ。
478さん479さん480さん返答ありがとう
ございます。
そうですよね。今現在売り出しの部屋が
売れていないのに、今後売り出す部屋が値段
高くなるのは考えにくいですよね。
竣工してから時間がたっているのに南側？
を売に出していないのは余裕なのかな？とか
も思ってしまい。
聞いたら事業主の考えらしいのですが
早く完売目指した方がいいですよね。
ご質問なんですが。
低層階だと日当たりと東大通りの排ガス
が気になるのですが。
洗濯物とう干しにくいのですかね？
エレベーターの定員は5人くらい？
エレベーターの店員人数
確認不足でした。
五人乗ったら余り余裕ない
感じでしたね。
実際徒歩15分で駅まで行けますかね？
>>479 匿名さん
新価格が安くなると決めつけるのは危険ですよ。なんせ、つくばエリアではウエリス以外目ぼしい物件が無いのですから。
それに、今後出てくるマンションがウエリスより安い保証なんてどこにもないし。
物の値段は需要と供給で決まる。
納得できる値段のマンション出るの待ってて、気付いたら住宅ローン組めない年齢になってた、なんて事にならないように。
あと金利ね。
見た目の値段が安くても、金利が高くては意味がない。
今は史上稀に見る低金利なので、価格が高くても総支払額は数年前よりずっと低い。
すぐに引き渡し受けられるウエリスは金利リスクも無いし、正直お買い得物件。
金利が低いから今が買いかな！
と思ってます。
西武撤退の影響あるんですかね？
駅15分が今後どうなるかなとか
GMSが苦戦する昨今、イオンが店舗拡大を目指すのは？？？
イイアスでさえ閉店の可能性もある。
客が集まっていても買わないのが赤字に繋がっている。
テナント費や冷暖房費もバカにならんと言うことだろう。
そもそも自分がどこの街に住みたいのか。
つくばに住みたい、もしくは住まなきゃいけない理由があるならば、西武がどうとかイーアスがどうとかは関係ない。
西武の跡地がマンションになる訳ないのは、前述の通りつくば都市整備が持ってる事考えりゃわかる話だし。
ウエリス以外めぼしい物件ないとのことですが、なぜウエリス売れてないの？逆に投げ売りも近い感じがしますよ。研究学園も含めて。
ウェリスは売れていないのですか？
半分はまだ売り出していないとの
事だったのですが。
そろそろ売り出したのかなぁ？
売れてたら、わざわざ経費かけてモデルルームを移したりしないと思うけど。目玉商品的な部屋の値下げとか、価格の横断幕かけたりするのも売れてないのかなとか思わざるを得ない。
でも、住環境が自分のライフスタイルに合っていて、買える力があるなら買っていい物件だと思う。バブルはじけるのを待っている間にも自分と家族にとってかけがえのない時間がどんどん過ぎていく。
住民です。
B棟は、9月販売予定と聞いてますが…
それにしても駐車場、エレベーター、ゴミ置場、
どれもキャパが足りていないと思います。
まだ、半分の入居で、ゴミ置場が溢れてます。不安だらけ…
そうですよね。いざ購入したいと思ったら完売しましたってなるかもですよね。
エレベーターのキャパは想像してましたけどご見捨て場もキャパ不足なんですか。
ご意見ありがとうございます
