アデニウムつくば万博記念公園　完売

昨晩、御徒町付近で呑んでいたのですが、ＴＸつくば行きの終電に乗りそこないました(笑)。

現地で泊まろうか？とも考えましたが……

結局その後ＪＲで北千住まで、乗換えでＴＸ「守谷止まり」に乗車(冬の着膨れラッシュなみでした)。

接続していた関東鉄道の最終「水海道止まり」に乗車(ガラガラでした)。

水海道から構内タクシーにてアデニウムに無事帰還。

タクシー料金は￥3,950_でした(参考まで報告)。


と言うわけで、昨夜深夜に帰宅しましたのは私です。
音で起きてしまった方がいたりしたら、ごめんなさい。仕事絡みでしたのでお許しあれ。

飲み方とはいえ、お疲れさまです。
以前も、玄関付近は音が響くとおっしゃっていた方がいらっしゃいましたが、
未だに聞こえた試しがないです。
たまには遅く帰ることもあるでしょうから、
出入りに気をつければお互い様ということでいいんじゃないですか。

そういえば、電気もきました。
ガス代と同じく15日の使用ですが、基本料が日割りなのかな？とても安くて、2000円弱でホッとしてます。
以前披露したみみっちい節電対策のおかげかとちょっとうれしく思います。
しかしまだ１ヶ月分の請求がきたわけではないので、油断せずに節約しようかと思ってます(笑
だってローンがすごい額なんだもの。
0の数が多すぎて・・・こんな高額な買い物は初めてで、返せるのか？と不安になります

玄関付近で聞こえる音はヒールやビジネスシューズのコツコツという音やドアの開閉の音ですね。
仕事が不規則で夕方みなさんが帰宅する時間に共有廊下側の部屋で仮眠とります。聞いているうちに眠ってしまいますがね。話は変わって3、4日前夜中にどこかで叫んでいるのを聞いたのですが何だったのかな。

最近、朝方＆夜中の共用部廊下と思うのですが、
開閉の振動がうるさくて非常に気になってしかたありません。
本人は、あまり気にせず開閉しているのかな？
特に下の階の振動がうるさくて文句言いたいくらいです。
ＥＬＶに張り紙しているのに気づかないのかな？

あまりにも改善されなかったら、管理会社から直接
言ってもられるのかな？
ＥＬＶの張り紙程度じゃやっぱ自分ではないと思って
ダメなのかな？

ただ、デザイナーズマンションといいながら、
開閉の扉の振動のうるさに気を使っていないのには
購入の時に機がつかなかった未熟さに少しショックでした。

駐車場についてですが、毎回定位置に戻るのって無駄だと思いませんか？
ゲートが閉じた時点で入庫完了となれば、時間や電気代の節約になると思うですが、設定の変更なんかは出来ないのかな？

>25さん
うちでしたら申し訳ないです。
こういった悩みの発生元が自分である可能性があるものの、普段自分が気にならない音には鈍感になってしまうものです。

今回は意図的であったり、何度言っても直らないケースではないようですし、いきなり「文句」というのもキツイので、限界まで我慢せずに早めにまずは「お願い」レベルで振動元のお宅へお伝えしてはいかがでしょう。もちろん管理会社を通してもよいと思います。


の閉まり方はドア上部のクローザー（四角いバネのような部分）の調整で変えることができると思います。気遣いに加えてハード面も改善出来るところはお願いしてみてはいかがでしょうか。


特に上下階お互い様の部分もあると思いますので、上手にお付き合いなさって下さい。

クローザーですか。
そんなのもあるんですね。
うちは主人が朝早いので、うちかも。
気をつけるように言っておきます。

駐車場は、元に戻る時と戻らない時があるみたいで、
ちょっとした買い物で30分くらいで戻ってきた時は、動いてませんでした。
よくわからないけど、自分が出た後に誰も動かさなかったら、
動かないみたいです。
ちなみにうちは2階です。

この物件を決める時に、一番ネックだったのが機械式駐車場で、
平置きに比べ修繕費が高く、維持費が足りなくなるというのをよく見ます。
大規模修繕は5年置きだから、5年目の修繕をせずに撤去できないものかと思ってます。
今度の総会で提案してみようかと。
で、数えてみたんですが、機械式駐車場は1階部分が40台程とめられるようで、
二階建ての平置きにすれば、100台くらい入らないかなと。
出来れば来客用の駐車場も二台くらい確保できないかと思ってます。
で、駐車場台は今無料ですが、月5000円とか、修繕積立金から出して無料という形にできると、
マンションの資産価値も更に上がるかなと思ってるんですが。
無理かな？

駐車場といえば、使用細則の中で（第１０条）２台目所有者等への転貸とあるのですが、もともと無料で契約している駐車場を（他人から月々の賃料を頂いて）転貸できるというのは、何かしっくりこないのですが。。。

駐車場は、駐車車両を有することを前提に契約していると思っているので、この規定だと、車があろうがなかろうが各戸に駐車場が１スペースついていて、使わないなら他人に貸しても良い、と解釈されそうなのですが、わたしの理解不足でしょうか？

また、このへんに関して、機械式にしろ平置きにしろ、このまま駐車料金は無料というのは、将来的に無理があるかもしれませんね。（「「駐車料無料」」が、このマンションに決めた大きな理由の方が、わたしも含めて大勢いらっしゃるかとは思いますが。。。。）

多分今のところは貸していらっしゃる方はいないでしょうが、
部屋が賃貸になった時などは、あり得るでしょうね。
思うに、駐車場代は無理ではなく、管理費から賄われているので、
管理費を払って使用しないならば、貸して駐車場分の管理費を他の方に払ってもらうという考え方なのではないかと。
それが幾らなのかというのはよくわかりません。

結局、今は使用しないでも、将来使用する可能性がでてくれば、各戸1台分駐車スペースがなければ
皆さんがそれぞれ管理費を負担しているわけだから、不公平になるのではないかと思いますが。

私も31さんと同じような理解で駐車場を貸しても不公平ではないと思っています。
結論の文末部分読解力無いので間違っていたら申し訳ないです。


駐車場代無料ではありますが、駐車場の保守点検は管理費、修繕は修繕積立金から出すように計画されています。

各戸は使用の有無に拘わらず、駐車スペース1台分の管理費・修繕積立金を負担して1台分の駐車権利を確保していて、
その権利を利用して他の居住者に貸すことで、対価として負担を賄ってもらう。と理解しています。


お隣の砂利駐車場をセカンドカー用に借りている方が多いようなので、月使用料を少し相場より抑えて積極的に機械式駐車の転借を行えば、
車を持たない方も借りる側も負担軽減となり、第三者の月極駐車場へ流れていたお金が管理費修繕積立金へ流れて（増えるわけではないですが）無駄なお金の流れがなくなると思います。


最もお隣の砂利駐車場は機械式より気軽に車を出せる利便性が魅力なのでしょうが。

隣は貸し地だから、地主が他に売るようならば、駐車場としての利用ができなくなるかもしれません。
反対側の草ボウボウの土地も貸し地なのかな。
よくはわかりませんが。

費用対効果で土地を安く買えるならば、お隣の土地を買って
アデニウムの駐車場を撤去し、二階建ての平置きを作って、
一部(例えば20～30台)くらい貸して、土地の代金に補充したり、管理費に充てたりできると良いかなとも思うんですけど。
建物自体の建て替えの時にも融通がきくし。
でも駅前だからやっぱり高いかな。
万博記念公園駅に車を止めて、電車通勤の方も増えてくるかと思うのですが。

駐車場で盛り上がってるのに、別の話題を振るのも恐縮ですが、
最近ベランダに布団が出ていることがほとんどなくなってうれしく思います。
どなたか注意されたのか、実は掲示板を見る方が多かったのかはわかりませんが、
ちょっとした変化なのでご報告まで。
皆さんの使い易いマンションになっていくといいなととても思いました。
朝晩の騒音(？)もちょっとした事で軽減できるようなので、
注意を払うのはもちろんとしても、大掛かりな工事などが必要なわけでもないでしょうから、
クローザーの件も含め管理に働きかけていこうと思います。

この掲示板、皆さんのいろんな意見が聞けて
とても参考になります。
昼間仕事をしていて、なかなか住民の方とお話する機会がないので
住民の声が聞ける安心感みたいなものも正直あります。

たくさんの方が見てくれて、もっといろんな話が聞けるといいですね。

ところで話は変わりますが、夜　居間のカーテンを開けたら
窓ガラスにハエみたいな小さな虫がたくさんついていました。
うちのベランダに虫を寄せ付ける原因があるのでしょうか？
それとも土地（緑があることや向いの道路が濡れていること）に
関係しているのかどうかわかりませんが…。

虫コナーズとか置いてもあまり効果がないようです。

夏の夜にクーラーではなく網戸で過ごしたいので
いい方法があったらどなたか教えてください。

布団干しが見られなくなったのは最近の荒天強風の影響だけでないといいですね。


玄関ドアの開閉気を付けてみましたが風負けしました。風と24時間換気の吸気で思ったよりも強い力で閉まってしまいました。次は更に気を遣おうと思います。

確かに風の強い日は開閉を気をつけても、音はするでしょうね。
気をつけていても強風でバタンと思いがけず勢いで閉まることがあります。
なかなか難しいですね。

昨日、布団やシーツを干している方がまだいましたね。

近隣のマンションで、布団が落ちて布団が車にひかれた
という話をききました。

事故が起きる前にやめてほしいですね。

おれの瑕疵保証はどうしてくれる

ジョイント、会社更生法適用を申請　

負債総額は計1680億円

オリックス傘下で経営再建中のジョイント・コーポレーションは29日、東京地裁に会社更生法の適用を申請したと発表した。負債総額は同時に申請した子会社のジョイント・レジデンシャル不動産と合計で1680億円。開発物件をファンドに売却する不動産流動化事業が急速に悪化。資金繰りに行き詰まり、オリックス主導による再建を断念した。

　東証は同日、ジョイント・コーポレーション株を6月30日で上場廃止にすると発表した。

会見した東海林義信社長は、会社更生法の適用を申請した理由として主力事業である不動産流動化事業の不振が大きな要因と説明。さらにマンションなどの完成物件の支払いが「6月から8月にかけて500億円程度あり、見込んでいた金融機関からの融資が受けられなくなった」と話した。今後は事業を継続しながら、支援企業を探すなどの再建策を決める。

ご愁傷様です

合唱！！！！！！！

今後の対策協議の役員会や臨時総会などあるのでしょうか。
管理会社がジョイント子会社だけに理事会主導で進めていただきたいです。
アフターサービスの保証交渉など、発足したばかりの管理組合だけど役員さん頑張って下さい。

ドンマイ＾＾

中古買ったと思うしかないね。
価格も、安かったわけだし。
瑕疵もみつからなきゃ、問題なし。

見つかったら？
まぁ、しょうがない。
会社更生法なのが痛いね。
民事再生法だったら、まだね・・・

>>40
瑕疵は構造体部分については保証されてるでしょ。
管理会社は別な会社に売られてるから、関係ないです

>>46

保証は、されるけど、資金なくて履行できませんって言うのは、
良くある話。

会社更生法は、支援企業を見つけないと、ほぼ終了です。

今回は、経営陣が自ら更正法を望んでいるようなので、
会社には、ゴミしか残ってないと思いますよ

来週から予定されてる各戸の補修工事はどうなるの ?

資金？
そのための保険でしょう。
売り主が倒産した場合は住宅保証機構から保険金が出て、それを瑕疵にあてると書いてありますよ。

ここ瑕疵担保の保険入っているんだ。
すごいね。

ついに返金訴訟の道も断たれたか…

住宅保証機構の保証範囲は漏水などの構造上重要な部分だけ。免責負担もあります。
保証範囲外の内装などはゼネコンがアフターサービスを行う事例があるが交渉が必要と聞きます。
所有者の権利を最大限主張して然るべき手段で確保する必要があります。
受け身にならず一団ととなって速やかに行動すべきです。

瑕疵とアフターサービスを混同している人がいますね。
もう少し勉強してからマンションは購入しないと･･

住民一丸で行動すべき、との心意気、理事会さんがんばって下さい、との応援、
　すばらしいです。
　でも、何かこちらのサイトを拝見しても、もろもろの事項で実際に声を出される主体者はいらっしゃらないのでは・・・。

アフターサービスは施工会社にも要求できますので。

他人の不幸で今日も飯が旨い
メシウマ状態～

>>55

要求できるけど、施工会社の義務じゃないからね！

それにしても、この会社の経営陣は、確信犯なのでは？
更正法って、役員一新になるけど、おいしいところは、
旧経営陣に持っていかれるだけでしょ？

>>46
>>49

09年10月以降の物件は、瑕疵担保保証の義務があるけど、
この物件は、入ってないのでは？

住宅瑕疵担保履行法で義務付けられる前の制度、住宅性能保証取得物件です。
もう少し勉強してから書きこみしないと･･

免責負担あり、補修費用の95%保証。瑕疵箇所によっては5%といえども相当な額になる場合もあるがね。

>>60

問題は、アフターサービスがどうなるかってことですか？

あのう、、、瑕疵担保責任とアフターサービスは、全く別者と書き込みがあったはずですが。

　言うなれば、法的強制力を持つものか、あくまで業者の一業務（サービス）か、の違いです。
　（↑このちがい分かりますか？）

>>61
問題は3つに分類できる。

①建物の耐力上主要な部分及び雨水漏水に関する瑕疵（通常10年保証）…住宅性能保証によって95パーセント保証。安心は出来ないが全額負担でない分よい。たった5パーセントでもかなりの負担額になる可能性あり。


②住宅性能保証対象外の瑕疵　例:風呂漏水、電気配線やガス管工事不備による不具合（通常5年保証）…売主倒産のため保証されない。全額自己負担


③アフターサービス対象の軽微な不具合　例:壁紙の剥がれやフローリングの反り（通常2年保証）…売り主倒産のため保証されない。全額自己負担


②と③は施工責任としてゼネコンにも請求できるが、履行義務はないためゼネコン側がどう対応してくるか。>>62
上記認識で合ってるかな？売主より渡されたアフターサービスに関する資料に瑕疵についても区別なく書いてあるので分かり難い。

まだ売り主倒産じゃないからね。

>>63

現状、明解な整理です。

②③に関して補足するとしたら、専有部分と専用使用権を有する共有部分は、仮に自己負担となってもなんとか耐えうる（≒泣き寝入り）かもしれませんが、共有部分についてのこれらの認識を皆さんが持って頂かないと、資産価値の低下は免れないものと思います。

>> 63, 65さん

なるほど。わかりやすい整理、ありがとうございます。
本物件の場合は、施工が松井建設ですね。
まずは、近日予定の１回目のアフターケアー（補修）がどうなるか。
ジョイントの行く末を見守りながらも、それと平行して、松井建設への要望・意見交換などを理事会を中心に進めていただけると良いのかもしれませんね。

ただ、状況が状況ですから、理事会の皆様だけにお願いするのも大変そうです。臨時総会などを開いて、現状の情報共有、今後の次善の策を整理することも良いかと思いますが、住民のみなさんはいかがでしょうか。
必要以上に騒ぎ立てる必要も無いけども、ぼやけたリスクを最小限に抑えるための行動は、「時期」を逃さずにとりたいものです。
はたして、この「時期」は、いつが良いのでしょうか？
今すぐ？（仮にジョイントにスポンサーが現れたとしても、会社更生法の場合はその保証を放棄されてしまう？）　来週以降？（松井建設の動きがわかるころ）　
ジョイントの結末が決定するころ？
詳しい方、コメントいただけると幸いです。

ジョイントコーポレーション　グループカスタマーセンターに
１回目のアフターケアー（補修）について問合せしてみました。
「管理会社と相談中のため後日連絡します」とのこと。
予想していた回答でした。

個々に問合せするより管理組合全体で正式な回答を得た方がよいですね。
そのためにも６６さんの書かれている通り、臨時総会などを開いて、現状の情報共有、
今後の策を整理することが良いと思います。
「時期」についても知識をお持ちの方がいらっしゃるかもしれません。

６６さんの書かれている必要以上に騒ぎ立てる必要も無いけども、
ぼやけたリスクを最小限に抑えるための行動は、「時期」を逃さずにとりたいという気持ちは一緒です。

前回の総会で意見・要望の申し入れ方法について上がっていましたが結局どうしたらよいのでしょう。
今のままでは理事会の皆様や他の皆様が動いていらっしゃるかどうかもわかりません。
もちろんお任せしきりではなく専門知識はないけれどできるだけの協力はしたいと思っています。

いろいろと詳しい方々の内容拝見致しました。
非常に参考になります。
現状、理事会の動きが見えないのは少し、不安がありますね。
ただ、理事の方々もどのように動いていいのか困っておられ方も
いるのではと思っています。

前回の総会の時も、管理会社自体がかなり自分勝手な部分があったので
非常に心配な状況です。
管理会社も結局、子会社だったわけですから・・・

今後、住民側が背負うリスク等について説明を求めたいとこですが
無理なんでしょうね・・・

理事の方からの呼びかけがあれば全面的に協力していきたいと考えます

理事長に直接申し入れをして、臨時の理事会を開いてもらい、総会でしょう。
本当にするならね。

これまでの書き込みの流れを完全に整理するわけではありませんが、理事会～総会は一刻を争うものではありませんが、近々には必ず行われるべきものでしょう（時機についてはなんともいえません）。

　理事会、総会で予想する議題は、

１）現状の情報共有
　ア）瑕疵担保責任とは？、アフターサービスとは？、それらに対する影響は？。
　　共有部分、専有部分ともに考える必要あり。
　イ）登記における問題の有無
２）対処方針の確認
　ア）誰と、何を、どう協議・調整するか？

注記：
●１）イ）については、建物部分については区分所有権が登記済みです。しかし土地については、換地処分まで権利形態が、ジョイント：「引渡請求権」、各戸(買主）：「借地権以外の権利」、となっているはずです。登記の際にジョイントを介さずに、直接、事業主体（県）から買主に所有権移転を行うことも可能ですが、確認が必要。（宅建の資格をお持ちの方であれば、より詳しいかと）

●６７さんの記述で、ジョイントカスタマーセンターの回答「アフターサービスは管理会社と協議中・・・」とありますが、これは、共有部分のことを指していると思われます(５月１５日に共有部分の点検実施ずみ）。専有部分について、売主が管理会社と協議することはありえません（専有部分を管理委託していないことはいわずもがな）。よって、２）ア）の、特に「誰と」に関して、少なくとも組合との協議相手は管理会社ではなく、ジョイント乃至松井建設であり、共有部分の維持管理は管理会社に委託しているので、管理会社はジョイントに対して組合と利害を同じくする（敵の敵は味方）という位置づけになるとの認識だと思われます。

理事会、総会ともに半数以上の出席が必要。総会召集は通常2週間前までに通知が必要。
などなど規約集を読むと理事会や総会を開くと決まってからも実際に開催されるまでに時間が掛かりそうです。

特に総会は半数以上の出席が必要となると会場や日程調整、出欠席の確認、委任状提出など準備に1ヶ月は
必要だと思われます。理事会～総会に緊急性はありませんが、準備期間も考えると具体的に行動し始めても
早すぎることはないと思います。

兎に角待っているだけでは理事さんたちが動いているかどうかも分かりません。
少なくともこの掲示板を利用している方は危機意識を感じていると思いますので、
「誰かが何とかしてくれる」とのんびり構えていないで積極的に理事会に働きかけましょう。

理事さんたちも普段はお仕事をされていらっしゃるでしょうから、意見書・要望書という形で
お伝えするのが良いと思われます。

理事さんたちもプロフェッショナルではないはずですので、お願いする気持ち・協力する気持をお伝えして、
気持ちよく受けていただけるように、責任を持つ為に部屋番号と署名を忘れずにすれば良いのではないでしょうか。