住宅ローン・資金計画 総合相談スレ(1)

皆様からのご相談じゃんじゃん募集してますよ。

建替え注文住宅総費用を１００とすると
年収２０／流動預金８３／ファンドなど貯蓄３４／個人年金、生保等現時点評価５０／不動産公示価格８０
預金以外の資産は今現金化すると損なので、頭金は預金から半分出して１０〜１５年ローンにしようと思っています。

回答者がどういう立場かも分からんし
そもそもスレ主が回答しているかどうかも検証できない。

4さんの計画余裕すぎるでしょ。年齢がわかんないからあれだけど。

繰り上げ返済について相談させてください。

現在、住宅ローン2500万（変動0.725％）です。

住宅ローン控除は2000万の1％で、このまま繰り上げせずに返済すると5年目くらいで満額受け取れなくなります。

繰り上げ資金が300万ほどありますが、残高が2000万切るまでは早々と繰り上げた方がいいか、繰り上げ資金は定期にでもいれて10年後に繰り上げるか迷ってます。

どっちがいいと思いますか？

繰上シミュレーターで計算して見て、それと１０年間の残債１％減税と比較してみると良いと思います。
保証料取られている銀行であれば、繰り上げた分戻ってきます。

>8
繰上げ資金が300万程度でしたら金利も大したことないし
手元に残して今のままでよろしいんじゃないかな。
なんかあった時に手元になくて慌ててもあれだし。

マイホーム１００として、使える資金５０、
解約したくない資金２５、その配当ここ数年毎年５、生保評価額不明、年収１７
自己資金投入を３０、４０で悩みましたが３０投入し２０年ローン。

>8
300万位どうでも良いのでは。
ローン控除でも年間3万の話だし。
月3000円弱の違い。

最近夫婦共働きでローンもそれぞれで2本組んでる人多いよな。
しかも離婚が多いときたらあれどうやって処理すんのかな。

売って分ける？もしくは住み続ける夫が妻の債権を買い取る？
色々めんどくさそうだなぁ。

２馬力の最大の問題はそこ。
どちらかが、もう片方の分のローンも含めて払えるほどの
資力や収入があればいいけど、
一人ではローンが組めないから、２馬力な訳で・・・

一番後腐れの無いのが、売って分けるパターンだけど
買ってそれほどでもないと、オーバーローンの可能性もあり
売っても借金が残りかねない。

売っても借金が残りかねない。＞このケースが大。

年間のローン返済額を税込年収で割ったローン返済率って
子育て世代の購入だとやっぱ15%前後が多いんですかね？

４ですが、建替え注文住宅総費用を１００とした銀行からの借入は４５のみ期間１３年ローンにしました。

住宅費100、預貯金75、贈与というか無利子提供16、手取年収17
頭金を多くして15年ローンの短期にするつもり。

相談させて下さい。

年齢夫婦ともに３９歳。
子ども小学生１、未就学児（保育園）１です。

税込年収は
夫５６０万
妻３６０万（未就学児が小学生になったらフルタイム→４１０万）

現在の貯蓄ペース　２００万／年

現在の貯蓄（教育用資金含む）　９５０万
※別途妻独身時代の貯蓄　２００万

現在のローン残高　８８０万（９４万／年返済）


夫は定年６５歳、妻は定年６０歳（再雇用はできるがおそらくしない予定）

退職金は出ることは出るが、大企業のようには出ない
（妻は８００万程度、夫はそれより少ない可能性あり）



２年後に今の家をリフォームではなく建て替えたいと思っています。
総予算はどれくらいを上限として考えておけばいいと思いますか？

また、現在のローンが２年後でもまだ７００万弱残っていると思います。
この分は１度全額返済した方がいいのでしょうか？
（４年半前の借入金　１３００万円、金利１．００５％、住宅ローン減税１％）

２年後ですと、貯蓄は１４００万円くらいになっていると思います。


よろしくお願い致します。

現在のローンが２年後でもまだ７００万弱残っていると思います。 この分は１度全額返済した方がいいのでしょうか？＞
抵当権ってローン完済する迄、銀行いや保証会社だと思いますが、建替え前に完済し抵当権を自分の物にしないと解体とか出来ないでしょ。

ローンが残っていて、抵当権が設定されている建物を
取り壊すには、ローン会社の承諾がいるよ。
さもなきゃ、完済するか。
ローンの契約書をよく読んでね。

№２１です。

建て替えローンというものもあるようなので、そういったものを検討するか
完済してからの方がメリットがあるのかを知りたいと思いました。

りそなのローン？現在のローン残債＋建替え費を借り、２馬力で20〜25年ローン組み直すという事ですかね！？
教育費を考えておかなきゃ成らないし退職金など見ると老後資金に不安が有りそうなのでそれら含めた計画が必要ですね。

№２１、２４です。

すみません。
スレッドに「気軽に相談して」とありましたので、本当に気軽に相談してしまいました。


はい、ローンは６５歳で完済できるように組みたいと思っています。
建替えなので引っ越し２回必要で仮住まい費用も考慮しないといけません。

そういった諸条件含め、どれくらいに抑えれば安全か、相談にのっていただきたかったわけです。



１００％あてにはできませんが、相続で少なくとも１０００万円くらいは将来的に収入が見込めると思います。

先に書いた貯蓄以外に教育資金として長子が１６歳の時に３００万円保険が満期となります。

教育資金のシミュレーションでは、高校までは公立、大学は私大理系でを想定しています。
（できれば大学も国立で）


今支払っている保険類は全て６０歳までには払い済みとなり、保証は終身です。




２年後にもしローンを完済すると、貯蓄残は７００万（＋妻貯金２００万）。
そこから建替えとして新たなローンを組んでも、長子の大学受験までにはまだだいぶ年数があります。

保育料を払っても今２００万／年貯蓄ができているので、今後保育料がかからず妻がフルタイムに
戻れば、大学受験前までは今後塾や食費、部活で支出が増えてもトントンで２００万/年貯蓄ペースを
守れるのではと考えています。



と、自分では考えてはいるのですけれど客観的にみると甘すぎますか？

ザックリ旦那さんの年収のみで２年後（年収は今と同じと仮定）、24年ローン金利2.5%とすると借入額3000万位、２馬力なら5000万位でしょうか。あくまでもザックリ。
仮住い敷金礼金含め100万、往復の引越30万。尚、仮住いは大家さんが短期過ぎて嫌がる事が有るので見つけるのに手間かかるかも。

＞№２７様

№２６です。
１馬力で３０００万、というのは今のローンを完済後に新たに組むローンという考えですか？
それとも、残債７００万＋新たなローン２３００万ということですか？


仮住まいはHMの方から、仮住まい専用の物件はあるようなので、心配しなくても大丈夫と言われました。



それから、２馬力ローンについて。

夫が亡くなった場合、妻には遺族年金という制度や母子家庭が優遇されたり、何かと女性の方が
経済的に困らないようになっている気がします。

そう考えると、妻が亡くなった場合を想定した方が、家庭内が悲惨になると思っています。
（妻に万が一があると、夫の場合、残業で帰宅時間が遅い、家事育児も不慣れなど）

そうすると、妻のローンは補助的というよりも半々あるいは多めにしておいた方が安心感があるような
気がするのですが・・・。
こういう考えはあまり世間では一般的ではないですけど、どう思いますか？

仮住まいはHMの方から、仮住まい専用の物件はあるようなので、心配しなくても大丈夫と言われました。＞
自分も昨年大手HMだったので安心してましたが、３月という人移動の時期も原因していたとは思いますが、ろくな処ばかりで
結局自分の伝で探しました。HMでは数ヶ月だから使い勝手の悪いところでも安きゃいいという発想みたいでしたね。

28>建替えローンで残債あろうが、新規ローンだろうが1馬力なら3000万ぐらいという意味でしょ。想定金利を低くしたり期間を長くしたりすればもう少し借入額は増えるだろうけど。また、奥さんの年収は700とか800万とか飛躍的に増えないでしょ、400万位なら対して借りれないよ

>№28です。

夫婦ローンで3000万以内かなと漠然と思っていたので、半々くらいで組めればいいかなと思います。
これくらいならなんとかなりそうなんですね。

仮住まいは我が家は短期ということで割り切っています。
幸い電車通勤ではないので、辺鄙なところでも大丈夫かと。

初めてのローンが1300万だったため、3000万もローンなんて大丈夫なの？？と夫婦でビクビクしてました。

２馬力の場合、ペアローンか合算かとか検討必要ですね。また総額も消費税込みで考えてないと。

利息を払いたくないので現金一括購入を考えたが、5年全額繰上返済すると総額で30万ほど安くなる。
もちろんローン保証料込みで。
もっといい方法があれば教えてください。

総額5800万、ローン金利は5年固定0.45%で計算

住宅ローン減税と繰り上げ返済はどちらを優先させるとよいか、悩んでいます。どう考えたらよいか教えてください。
繰り上げ返済すると利息分が節約できるから繰り上げ返済を私は優先した方がいいように思っています。
アドバイスお願いします。

繰上は借入の１０％１５％とかでしょ。繰り上げた分の減税はなくなるが減税がゼロに成る訳じゃない。早めに元金減らした方が節約に成るはずですが。保証料も繰上分戻ってきます。何れにしても繰上シミュレーションと減税比較してみるといいですよ。

返済からまだ1年経ってないのですが、借り換えを検討するのはまだ早いでしょうか？
ちなみに現在は変動で0.975%です。

>>34
繰り上げ返済で、返済期間の短縮をした結果、
借入期間が１０年を切ってしまうと
減税が受けられなくなるから、その点は気をつけて。
もっとも、３５年ローンとかだと
多少の繰り上げでは、借入期間が１０年を切ることは
ないと思うけど。

>>36
検討するだけなら問題ないですが、
借り換えするメリットがあるのかな？

36>その％では借り換え手数料、抵当権など再手続きの経費考えたらメリット無いぞ。

おすすめの返済計画を教えて下さい。
(できれば、銀行なども)

私(33歳) ... 年収600万
妻(31歳) ... 年収150万
貯蓄 ... 1800万程度
子無し(2人はほしい)

物件は3000万となります。

頭金８００～１０００万投入、期間１５とか２０年。
１５年なら変動でも当初１０年固定でも自由。

ローン減税を考慮して35年で、繰上でしょう

39です。

>>40
>>41
回答有難うございます。

ローン減税を念頭に、10年後に返せるだけ返すのが良さそうだと思っていました。

以下が魅力的と感じましたが、どうでしょうか？

◯ソニー銀行 10年固定
　10年固定で実質金利がいちばんやすそうなので。。

◯三井住友信託銀行 5年固定
　各所で評判が良さそう
　5年間は安いし、やばくなったらできるだけ繰り上げ返済すればリスクはないのかな。。

◯ろうきん 10年固定
　不動産の営業に勧められた。

ろうきんも九州は低いみたいだけど
競争激化で、0.48とか0.599、8疾病0.65
となると、選択肢からははずれるかな

39>借入額、ローン期間で利子総額、手数料が違うので
自己資金がそれ位有れば、選択肢は多く成る。あとはあなたの性格で決めれば良いんじゃないの。

変動金利を固定の如く長期計算するのはいいが、固定金利と勘違いしないこと。

3000万に対して1800万自己資金があるなら
ローン減税目的の借入3000万、
変動か短期固定しかないでしょう。

実質1200万の借入、年間150万入金していけば、5年後、実質的な金利リスクのある残債は400万ぐらい（繰上資金を差し引き）

金利リスクなんて考慮不要な額と思う

住宅ローン利用はの50％が頭金が1割以下（頭金無しが23%)ということですが、これは結構怖いことだと思いますよ。
やむをえない事情が無い限りはセオリー通り２割以上の頭金を確保して住宅ローンの借り入れをするようにしたいものです。

39です。

みなさんご意見ありがとうございます。とても参考になります。

とりあえず以下の様なことを考え、仮申請してみました。

◯三井住友信託銀行 5年固定
　2014年5月お借入の場合　年0.50%　5年経過後も店頭表示金利より最大年1.7%金利引き下げ
　　変動で借りるよりやすそうだし。終わった後の優遇も悪くないのでは？
　　普通に行けば、10年後できるだけ繰り上げ返済。
　　5年後とんでもないことになってたら、そこからできるだけ繰り上げすればよいか。。

　団信：ガン保障50%給付型+入院保障 +0.1%
　　生命保険代わりに。ここは無料じゃないのか。。

　元金均等返済
　　保証料を多少下げられるぽい。

http://news.mynavi.jp/news/2014/05/01/145/
こんな記事がありまして、計算すればいいんでしょうけど、ちょろちょろと繰り上げ返済してったほうが、住宅ローン減税を受けるメリットより、実は特だったりするんですかね。

３５ですが、繰上に関しては４８さんの通りです。

＞48
その手の例、金利を注意してみないと
優遇の無い2%とか、あり得ない高金利の例だから
いまは、0.48%-1%のマイナス0.52%とかなので

繰上るほど、減税分が減ってしまう。

頭金入れて借入減らすのも、
1カ月後に同額繰上するのも同じ
5年後に繰上すると、実質マイナス金利、減税差額分が得
10年後は、経済情勢次第で、決めればよいと

いずれにしても、余裕をもった借入なら、一番有利な選択ができます

◯三井住友信託銀行 5年固定 ＞よく見ようよ。0.5%から0.8%ですよ。その後の優遇金利も-1.3から-1.7%　
個人の楽観バイアスは構わないが、銀行の審査次第で変わるので自分が最大優遇とは限りませんよ。

物件価格１００

流動固定預金９０から頭金諸経費５５予定
ファンド３５
６０才払い終了予定の保険評価７５
ローン２０年、当初１０年の手取りに対する返済率２２％
後半１０年は金利タイプ未定。

無謀でのスレチの為、上げ。

物件価格８０００万円
年収１１００万円（夫のみ）
手元資金８０００万円
家族（夫４４、妻４２、子７、子５＝いずれも中学から私立を予定）
リセール価値の高い駅前マンションを購入しようと思っています。
無謀でしょうか。
いまは家賃１５万円（勤務先より１０万円の補助あり）の賃貸マンション暮らしですが、
勤務先が遠いので、引っ越しを考えました。

自己資金からの頭金とかローン期間とか金利とかどんな予定なの？

>>54です。
８０００万円の物件について、
頭金５０００万円、
ローン期間２０年
固定金利１０年あるいはフラット３５
を考えています。
理屈の上では、ほぼ全額をキャッシュで購入することも出来るのですが、
住宅ローン減税などを考えると、どの程度を借りるのがベストでしょうか。
ご教示ください。

ローン控除は残債4000万以下（長期優良又は低炭素住宅なら5000万）この範囲で選択。
緊急用、解約すると損な預貯金商品なども含み、頭金充当をどのくらいにするかは個別判断ですね。
また、個人が借入出来るローンの中で住宅ローン金利は低利なので、老後資金から残債の繰上返済が可能でも無理に繰上しない方が良い場合もある。団信もあるし。

>>57
ありがとうございます。
ローン控除を考慮し、４千～５千万円を借りた状態を続けた方がいいということですね。
勉強になりました。

５８さん、その範囲で決めれば良いんじゃない。
老後安心派の共通点は借入額が年収の４倍以下ですので。

素朴な疑問なんですけど…。

皆さん頭金や貯蓄の残額って、独身時代の貯蓄も入れて考えてるんですかね？それとも、結婚後の共同の貯蓄だけ？
この板でも年収の割に少ない人がよく見受けられるけど、もしかして独身時代の貯蓄は別口で置いてあるのかな…？と思ったもので。

ちなみに我が家は、夫婦の通帳全部かき集めて全力で頭金にしました。(嫁さんはまだヘソクリ残してるかもしれませんが。)
皆さんどうされてるんでしょうか？
置いとくのが「普通」なら、ちょっと情けない。

うちなんて、主人の借金で450万なくし、結果諸経費かかるから、頭金ゼロで買いますよ。
あれがあれば家具もいいの買えただろうなぁ〜。無念！
ちなみに私の独身時代の貯金は、置いてても仕方ないから学資保険にしてしまいました。

>>61
返信ありがとうこざいました。
すべて家族のために供出された感じですね。

皆さんあまり関心がないのか、「頭金は人それぞれ」と言う感じなのか、若干スレチだったのか、それともスレ自体が過疎ってるかなのか…ともあれ、あんまりレス付かなかったですね…。
周りには聞きにくいので、教えてほしかったのですが。

>>60さんへ
うちは私（妻）が独身時代に元カレに騙されて多額の借金を背負い
それを主人が結婚直前に300万ほど肩代わりしてくれて完済させたので
私の貯蓄は０円でした。
結婚後は家計は私が管理してますので、へそくり等はお互いにありません。
結婚直後の貯蓄700万円⇒5年で2200万円まで貯まりましたので
先日新築マンションを契約しました。
物件価格3200万円ですが、ローンは2500万円借りる予定です。

>>63
>>60です。返信ありがとうございます。
大変な目に遭われましたね。
しかし、頭金にドラマ有りですね…。
ご主人の甲斐性が天晴れです。

5年で1500万、年に300万円の貯蓄ですか！頭が下がります。
そして、比較的手元にお金を残されるんですね。堅実だと思います。

物件価格 8000万(諸経費込)
頭金 4500万(諸経費や引っ越し代含む)
住宅ローン 3500万 期間28年 金利0.7%(変動)
年収 720万(本人52才 公務員)
家族 妻50歳 専業主婦 子供なし
管理費、修繕積立、固定資産税(月割)の合計は6万くらいになりそうです。
無理に繰り上げ返済せずにもしもの時は団信のお世話になろうと考えています。

年齢も年齢ですしローン自体無謀でしょうか？

また、現在の住居(都内マンション)を賃貸にしてローンの足しにするか、売却してローンに充てるか迷っています。
ちなみに不動産屋で賃貸すると月16～18万、売却するなら3800～4000万との査定をもらっています。

No65を拝見して、私も同じような状況でしたので、初めて投稿します。
（アドバイスではなく、横からの質問で恐縮です）

No.65さんは、購入される物件価格が、(現在の頭金＋売却資金)の範囲内
に収まっているので、ローンは全く問題ないように思います。将来、金利
が大きく上昇する場合には、ローン返済額が増えますが、払えなくなる
可能性は低いように思えます。どうしても払えない場合には、賃貸から売却
に切り替えられるよう定期借家にしておく手もありますが、定期借家だと
相場より１～２割安くなるので、私ならそこまでしません。

私の状況も書いておきますと、新築マンションを契約し入居待ちの状態で、
とりあえず、現在のマンション（残債無し）は保有したままで住宅ローン
を組もうと考えています。

物件価格 9500万(諸経費含まず)
頭金 4200万
年収 950万(本人45才　会社員)
家族 妻、娘(小学生)

現マンションを賃貸にすると月25万円程度、売却すると6200万円程度。
（不動産業者見積もりの最低額）

悩んでいるのは、以下の点です。

○マンションを賃貸に出すか、売却すべきか？
　a)賃貸に出す場合
　　・表面利率が5%程度。不動産所得で税金を払っても年間約200万益。
　　・新築物件の住宅ローン5600万を長期で組み、永久に賃貸収入を狙うか、
　　　10年程度の固定低金利を組み、10年後を目処に売却。

　b)売却する場合
　　・現在売却すると、売却益で税金がかかる。（新築の住宅ローン
　　　控除を使いたいので、3000万円特別控除は併用不可）
　　・4000万円で長期住宅ローンを組んで、10年後一括返済。

結局、不動産価格が上がるかどうかが一番の要因なので、正解はないのかも
しれませんが、アドバイスがあればお願いします。

田舎に中古の戸建てを購入しようと思い、ローンの事前審査中で緊張しすぎて、なにも手に付きません。
この土日が凄くもどかしいですw

独身女性 32歳
年収 250万円
借入額 1,000万円(本当は、900万円程ですが、不動産屋さんが多めにした方が…ということで
25年ローン
借入なし ただし、10年ほど前に過去に債務整理しています
貯蓄 300万円程度

このスペックだと、住宅ローンは通りますかね？
ちなみに、地銀で申し込みをしました。

普通年収の４倍なら楽勝。
もし、通らない場合、安定収入じゃないと見なされるか、過去の債務整理ぐらいが原因。

老後資金のhappy予備軍の幾つかある共通点のひとつ、住宅ローン借入は年収の４倍以下です。

>>67
田舎の中古戸建てって、都心の中古マンションより何かメリットある？
1000万の価値ホントにあるのかね？

減額されましたが、無事通りました！
ご意見、ありがとうございました。

年収の○倍は目安としてはいいけど、本気で自分に当てはめないようにね。
年齢、可処分所得額、昇給度合、扶養人数および年齢などパラメータは山ほどあるから。

無謀でないローンならここのスレでですね。

ローンの借り入れ、返済プランについて相談です。

夫28歳 年収700万
妻28歳 年収600万 退職の予定無し
子供1歳 第二子も希望
物件4500万 貯金 1500万 頭金1000万の予定
ローンは3500万をペアローンで夫婦で半分ずつにする予定です。
ローンの返済期間と金融機関で悩んでいます。
プランでは固定20年と変動20年で借り入れをして、当初は繰り上げ返済をせず、住宅ローン減税の10年後に金利市況から得な方をまとめて、返そうかと思っています。
また金融機関は住信SBIを候補にしていましたが事務手数料が高いことを知り、他金融機関も再考しようかと思っています。
年数、変動計画、金融機関含めアドバイスを頂けたらと思います。

１０年後繰り上げするなら全負債を当初固定にするか、変動でいくかじゃない！？また、頭金１５００にするとか。

半端に固定と変動分けるメリットって無いでしょ！？

76です。

全て固定で組むと金利が高いのでもったいない、かと言って全て変動だと、万が一の金利上昇が、不安ということから半々の予定でした。

デメリットはありますか？

フラット35と変動でいいと思う。私もそれにする予定。

>>78
其々のメリット、デメを抱えちゃうのでチャラでどちらかに決めた方が良いのでは？特に金利上昇の不安があるなら低金利時代だから固定にするとか！２０年ローンなら７９さんのいうフラッとも充分低いよ。

足して弐で割るどっち付かずのpattern。
1750万なら金利上昇局面でも不安なしと言うことなら足して弐で割るんでもいいんじゃない。

たぶん78、79も考え方は基本固定なんだろう。でも上がり始める前までは変動でも借りておき、少しでも負担を減らしたいって意図では。35sなら当初10年は1％以下になりそうだし、悪い方法じゃないと思うけど。

ローン金利は固定金利の方から先に上がるからね。

初心者です。
半々にするデメリットって手続き煩雑程度なのでしょうか。もちろん互いのデメリット(変動より高い金利、金利上昇リスク)は半分ずつ受けるとは思いますが、それ以外に。

ありがとうございます。

考え方としては82さんの思考です。
84さんの質問のように、デメリットがなければいいのかなぁと、、安直ですかね。

それぞれ属性違うから、自分自身が一番安心できる借入額、期間、金利タイプを選べばいい。
キャパオーバーの借り入れとかはどんな金利タイプを選んでも不安は付きまとう。

予備資金0で半々はデメリットも抱えることになると言えますけど、1500でリスク部分は全コントロールできるんだから固い良い考え方だと思うけどなぁ

固定はより長く
変動は元金均等払ににする
ともっと固くなりますけど20年以上/未満で金利も変動する訳で今回は参考程度で

住宅ローンをマイカーローンで繰り上げ返済するメリットの有無について質問させて下さい。

3500万円1％35年の住宅ローンを組んで4年目、月々の支払いは10万円程度、この度新車購入に伴い300万円2.4％5年のマイカーロー ン月々の支払いは5万円程度を組む予定です。

ここで質問なのですが、資産として手元に500万円の定期預金があり、定期預金を解約して車の支払いに当てれば、万が一の出費への蓄えとして私には十分な200万円を手元に残して、マイカーローンで借りた300万円を住宅ローンの繰り上げ返済に使えることに気が付きました。

ローンでローンを返すのは本末転倒な気がしますが、マイカーローンの利子は5年で18万円程度、住宅ローンの繰り上げ返済は毎月の支払い額軽減方式の繰り上げで総支払い額が44万円程度減額、月5万円5年の返済アップは許容範囲のため、
定期預金を解約を前提に、マイカーローンを組ずに定期預金を支払いにあてるより、マイカーローンを組んで住宅ローンの繰り上げ返済も同時に行う方が特な様な気がしています。
(金利はマイカーローンの方が高いですが、住宅ローンの方が返済期間が遥かに長いため、マイカーローンの利子より住宅ローンの繰り上げ返済での総支払い額減額の方が多い)

但し、住宅ローンを毎月5万繰り上げ返済すればそもそもマイカーローンの利子は生じずその方が特なのか、利子は生じても早い時期に繰り上げ返済出来る様にマイカーローンを組んだ方が特なのか分からず、
有識者の方のご意見を伺いたく相談させて下さい。
よろしくお願いします。

マイカーローンの流れは知らないが、自分の経験した範囲での住宅ローンの流れは、
ローン契約後、融資実行は口座を経由して銀行から直接建築会社に振り込まれる仕組み。基本、他の事に使えません。
また、融資実行は引き渡し当日になるので、プロパーローンが必要に成る場合が多い。
キャッシュフローを確認した方が良いような気がしますよ。

マイカーローンも納車されて直接銀行から販売会社に振り込まれるんじゃない？！

マイカーローンで借りた金を住宅ローン返済に充てるって書いてるけど、自己資金は温存して車はローンで買って温存した金を住宅ローンを繰り上げ返済してるだけですね。
利用用途とかそういう話ではないです。
ちなみに支払い利息を最小化させたいなら住宅ローンより金利の高い金など借りるべきではないです。
ただし住宅ローンはローン減税などありますので減税があるので繰り上げ返済意味ないケースもあります。

真っ当に考えるなら
・自己資金で車購入/5万円分は積み立て/10年経過後にその積み立てた300万＋αを返済期間短縮型で繰上返済
次点で
・定期はそのまま保持/ローンで車購入/10年経過後返済期間短縮型で繰上返済
※ローン減税戻り分が微々たるものなら早めても良いが

繰上返済が毎回期間短縮タイプと返済額軽減タイプと選べるんならともかく
序盤で軽減タイプに固定されてしまうなら利子圧縮効率が非常に悪い方法に固定なる訳でとても馬鹿らしい事かと

こんばんわ。
主さん、ご相談は乗っていただけますか?