長町スレから、太白区スレに改称しました。
引き続き、盛り上げていきましょう。
前スレ：仙台長町近辺のマンション Part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225457/
[スレ作成日時]2014-01-18 00:38:06
あすとにマンションが増えますが学校の受け入れ状況はどのような感じでしょうか
購入の時期は、正直ご縁があるかどうかじゃないかと思いますよ。
縁のある物件に出会えばその時期が購入時期。
求める条件も人それぞれ、場所も人それぞれでしょう。
とはいえ、制約されるのは価格ですよね。
青葉区なら今は平均４０００万円。太白区なら３５００万円。
価格は正直頭打ちになると思いますが、施工費は高くなるので仕様は逆に落ちてくる。
以前は２０００万円台が主流の太白区も、今は相場がバブルです。
そう考えると、震災後の物件としてはララ長町はお買い得だったと思います。
じきに収まると思われた価格の高騰も、今や出口は見えません。
買うなら今なのかもしれません。
太子堂のナイスも、販売するころは、おそらく３０００万円超えるでしょうね・・。
４３ですが、あくまであすと長町のことです。人口激増地域ですから聞きました。
長町南の方はわかりません。
目標っていうか目安ね
三菱は仙台圏の年間供給戸数は500だった
必ず200〜250の範囲で変動するとは限らない
利益が見込めると判断すればもっと増やすでしょ
三菱は南青山のザ・パークハウスグランで欠陥マンション建ててしまったから、仙台でマンションは建てないと思う。三菱の物件はちょっと買えないね。
三菱だけならいいんだけどね。
すみません。鹿野のプラウドは、竣工は2015年3月ですか？
確か、来月着工で2年先とききましたが、2015年竣工とも目にしまして…
来年完成するわけがない。
規模を考えよう。
竣工は2016年3月ですよ。
49です。
2年先の2016年ですね。ありがとうございました。
でも、完売はそれよりずっと前でしょうね。
販売開始がいつかにもよりますが、おそらく2015年の夏には、もう完売御礼が。
青葉通レジデンスも終わったようだし、今度は郵政跡地ですね。
時期的には今年の春くらいから案内しだして、秋ごろ完売できれば御の字に考えているのではないかと。
もちろん１期販売は７月頃かと思いますが。
耐震でこの戸数はそんなに簡単には売れません。
安かったら皆飛びつくかと思いますが、あまり安いのも怪しいしね。
プラウドの耐震は結構被害出ているので、その辺思い出した方がよいですよ。
うん、プラウドの震災被害は多いですね。
たーくさん地震保険おりてる。入ってなかった人にはもちろんおりないお金だけど。
プラウド鹿野が耐震とは決まってないのでは。
野村は販売上手いから状況に応じて臨機応変に方針転換しますし。そこにちょっと期待します。
確か青葉通が震災後、免震に方針転換した経緯もあるし、郵政跡地の解体前の宿舎が斜めに倒れ掛けてた状況を目の当たりにしたので、あそこは地盤だってあまり良くないはずです。
プラウド青葉通は初めから免震でした。変更などしていないですよ。
しかし、強耐震構造なら躯体は十分守られます。
プラウドの耐震２級は以前のマンションとは違います。
販売がうまいのは営業の口がうまいとか、広告など販売戦略が上手ということで、
中身が伴うというわけではないと思いますよ。
プラウド青葉通は震災後設計変更してましたよ。
耐震→免震、99戸→112戸。
震災前には建築計画出てましたから。
>>55
コープ野村時代のマンションや、耐震等級１の物件とごっちゃにしないで下さいね。
この５年以内に出来たプラウドの耐震等級２で被害の大きかった(半壊以上)物件がありますか？
もしあったら名前を出してみて下さい。
プラウドブランドでも多数被害出てますよ。
七来田川付近、八乙女駅周辺、泉中央ドーナツ屋付近、河原町病院付近
耐震２級のプラウドなんて、震災後しか建てて無いだろう。
その前の２級物件上げてしてください。
五橋あたりのプラウドも半壊以上ですが。
でも野村さんはＭＲでは「うちのマンションはあまり被害ありませんでした」と平気で嘘つくよねー。
三井とかは正直に話すのに。
だから信用置けないのだよ。
>>62
必死だな。耐震２級は頑丈だとか。柱には影響が少なくとも、耐震構造は揺らして柱と耐力壁で地震力を逃がすわけだから、亀裂入りまくるのは変わりないと思うけどね。プラウド擁護も大変だね。
耐震等級2が頑丈なら、これから建つ鹿野物件も是非2級にしてください。
震災後は免震に変更したのに、耐震に戻し、更に1級まで戻してしまったら…
半壊するかどうか分かりませんて、、、
怖いですね。運に賭けて買う？
大震災の半壊や全壊認定は基準が不透明でしたよね？
全壊認定のマンションが中古で売りに出ていますが、不動産屋さんは管理組合が保険や修繕費用の都合で半壊を全壊認定にしてもらったらしいです。などと話されていました。目にみえて全壊したようなマンションはもちろん怖いです。見えない部分がどうなっているかわからないのも怖いです。
震災後、資材高騰で価格が上がるのは仕方がないです。
これから建つ物件は、震災を教訓に建てて欲しいです。
仙台市の認定は全く意味がありません。
保険会社の判定が全てです。
>>67
仙台の中古を購入するなら自分で調査しないと怖くて買うことはできません。
不動産屋の話など話半分に聞くことです。彼らは売るのが目的です。
６７さんのいっている話と逆に、ブランドイメージや資産価値に響くからといって、
認定を受けなかったマンションだってありますよ。
震災の教訓を生かして、ほとんどのデベは震災後は免震物件にしました。
その中で、野村とか、大和やフージャースなど、一部のデベが耐震にして売り始めたわけです。
そういうことなので、供給される物件の中で、
震災の教訓を生かして、どういう物件を買うかについては、もはや購入者の判断だと思います。
免震がよければ財閥やナイスを買うとか。
プラウドの耐震2級は震災後の台原、富沢ガーデンの2物件のみです。
また、野村は震災後でも耐震1級物件を普通に供給しており富沢マークス、上杉山ディアージュ、上杉フォレスト、片平西公園、長町南ガーデン（後述の二つは震災時販売中）
プラウド鹿野も普通に耐震1級で販売しそう。
ちなみに免震は青葉通、長町トレ、支倉の3物件のみです。
役所に震災被害の認定がどこであったのか聞いたら、教えてくれないんですね。
そういうリストがあれば便利で、傾向がわかるんですけど
半壊したとか全壊はどこにあるとかは、所有者のみしか知らせないんです。個人情報だからです
半壊認定は担当者によって変わると思いました。
知り合い一軒家なんかは、再度呼んで半壊になりました。
かなり足りなかったはずが、なんで急に判定が変わるのか
不思議でしたよ。
>>71
少し補助説明をすると、
上杉山ディアージュだけは震災後初に売り出す物件だったし、場所も良かったので、１級のままあっという間に売れましたが、他デベが免震ばかり出すようになる中、それにつられるように台原を耐震２級で売り出しました（免震にはしなかった）。ところが、３０戸程度のマンションなのになかなかすぐ完売しませんでした。そのためか、その後の青葉通、長町の２物件は免震にしました。でも、長町トレサージュを販売するころには、フージャースなどが耐震２級で売り出すようになり、結局富沢では耐震２級に戻りました。富沢も戸数の割に販売に時間がかかりました（場所が微妙？）。ついに大和が震災後、初の耐震１級に戻して今販売中です。
そもそも、野村不動産は、免震とオール電化はやりたくないはずなので、
そろそろ１級に戻す時期ではあるかなと思います。
今はプレミストの様子を伺っているのではないでしょうか。
それを見て設計変更があるかもしれないですね。
なければ耐震２級で設計していると思いますよ。
ただ、物件がない状態なので、１級でも皆買いますから、会社の判断としては１級で利益を出す売り方が当然でしょう。
ちなみに、上杉山以外は、震災中に建設中だったか販売中だったので耐震１級だったということです。
１級といっても、仙台以外では１級が普通ですし、新耐震基準に準じた設計ですから、また大地震でも来ない限り、全く問題ないですよ。
首都圏で免震や強耐震（耐震２級）をウリにしているのはナイスくらいです。他のデベはタワマンとか、一部の高級物件が免震になっている程度ですよ。
>>75
そもそも、仙台と首都圏とを同列で語るのがおかしい。
宮城県は、1年に1度は震度5弱以上の地震が必ずといっていいほど起きる場所。
そんな土地柄故に、地震に関しては多くの人が敏感。
それが地震保険の加入率だったり、地震対策や各自の備えだったりというものに表れているわけで。
首都圏では、免震は稀。だから仙台でもそれがまかり通る。
と持論を展開したところで、誰も相手にしてくれないよ。
↑
お役所の判断が来る人でかなり違ったって話の意味だったのですが。
>>74
新たに柱等に亀裂があるのが見つかって報告した結果、一部損壊から半壊になっただけでしょ。
担当者によって変わる？バカバカしい。
そうして判定が変わったところは、一戸建に限らず集合住宅でも多い。
NHKでも特集してた。（クローズアップ現代だったかな？）
判定が二転三転して、訴訟にまで発展したところもあるけどね。（一部損壊→半壊→一部損壊）
東海興業施工の野村物件だけど、2008年の地震でも保険おりてるところあるから、耐震だからといって大安心出来ないと思います。
東海興業を積極的に使ってた野村不動産、確信犯なんだろうねと保険業界の人らと話題になったことがあります。
クラック入ろうが気にしない方には良いだろうけど。
こんなにマンション価格が高騰しちゃうと、免震がよくても耐震物件にせざるをえない人もいるだろうし、需要がないわけではないよね。
実際直下型地震なら免震でも同じだし、上物がおざなりにされてても意味ないし。
ただ、太白区の地盤で考えると耐震なら低層に限定したいと思っちゃう。
免震の上物は１級だと思うけど。新耐震基準に合わない構造物は作ることができないでしょう。
耐震の流れは、施工費高騰の状況がある限り仕方ないですね。オリンピックや復興工事の遅れがあるからいつまで続くか見当もつきませんが。その後はアベノミクスのインフラ整備ですか。
耐震で低層ならプレミスト１択ですね。１０階程度なので低層ですよ。
７～８階建で免震ってコストが高くなるだけで、地震対策には余り効率が良くないみたいですよ。
耐震の振幅は高くなる程大きくなりますが、７～８階の揺れ幅は免震も耐震も大差ない様です。
その手の話はよく聞きますが、低層で免震にしている物件や建物も多いです。
仙台あたりだと価格が高いからやらないと思いますが。
野村の郵政跡地の価格について
私もざっくりと試算してみました。
44万/m2単価、145万/坪単価（平均中住戸75m2換算）
上下階、m2数、向きに応じても上下すると思いますが、
基本は3000万円代～で
仮に±5%とした場合、70m2下層階の場合はミニマムで2900万円代もあると思います。
①土地＝14万円×7800m2＝1,100百万
②建物＝7,800m2÷3.3＝2,363坪、→建ぺい率80%換算＝×建築費120万/坪＝2,270百万
③外構他＝100百万
④販促費・手数料＝+50%
①+②+③+④＝5,200百万＝（原価）
原価率＝87%＝5,876百万
基準住戸＝5,876百万÷192＝3,060万
うち税表示につき+8%＝3,300万(～７階付近中住戸）
試算ありがとうございます。
素人の私にはわかりませんが、我が家は広い間取りが希望なので、
4000オーバーなのかなと…
とはいえ、広い間取りや変化に飛んだ間取りを野村さんが造ってくれるかどうかです。
早く発表してほしいですね。
坪単価１４５万は耐震１級ですか？２級ですか？
いまどき、あの場所で２０００万円台があったら、むちゃくちゃお買い得です。
あっという間に売れていき、値付けに失敗で担当者怒られないかしら。
あすと物件より安くなりますね。
プラウドの間取りはいつもパターンは同じなので、収納が広めの典型的な田の字が中心かと。４Ｌは角だけでしょうね。
2000万台なんてありえないでしょう
建物の延床面積 18308㎡ ですよ。 全然違いますね
プラウドクラブ入会キャンペーンのチラシが地下鉄駅に出回ってますね。
プラウド鹿野の顧客選別への布石が始まったと思います。
何年も物件を検討している方は、野村不動産の営業の実態とかわかると思いますけれど、
最近は比較物件もないので、十分検討しないうちに買ってしまう人も多くなりそうですね。
会員募集は実際に検討している人が減っているのかもしれないですね。
会員になるのは問題ないけれど、営業の話を聞くときには不安な点を解消するように何でも質問するといいですね。
だけど、詳しく質問すると、野村の営業さんから煙たがられるという。そして購入レースから脱落。
疑問があっても無言で買う、もしくは疑問点すら思い浮かばない購入初心者向け。でしょうか。
全くその通り。最近みなさんわかってきましたね。
郵政跡地のプラウドの良い部屋を買いたい場合は、用意周到に対策を立てないと。
選ばれし者になるには、工夫が必要。
結局、玄人は買えなくなって、初心者が購入できる構図になるのでしょうね。
みなさんなんでそんなに営業に詳しいんですか？
そんなに沢山見に行ってるんでしょうか？
玄人って。。。そんな人いるの？
何軒も買ってる人もいるし、そういう人はたくさん見ているよ。
玄人というか、何か所も検討している人はデベの傾向はよく知っていると思いますよ。
その中で各社の営業さんの癖や販売方法のようなものを知っているわけです。
野村さんは癖が強いよね。初めての見学、初めての購入検討だと気付かない人もいるかもしれないけど。
ちょっと図面読める人が質問とかすれば、答えられないことも多いしね。
水面下で購入人数集まるまで販売登録しない、抽選方法もあやしい。
相変わらず、野村さんの営業評判悪いですね。
でも、本当にそのとうりなんですねよねー
それは評判を下げるようなことをしているからだよ。
顧客との接点になる営業の質は一番目に見えるところだからね。
他デベと比較したら野村は酷かったと感じる人が多いだけ。
青葉通りレジだって、初め野村の営業に当たったけど、
次に三井の営業に変わってから好感が持てた。
>>102
それであなたは青葉通りレジをご購入されたのでしょうか？
されてないのなら、野村マンに冷やかしと思われたのかも知れませんね。
買う気の無い冷やかし客を峻別する眼力も忙しい営業マンには必要なのです。
実際、買う気も予算も無いのにあちこちのモデルルームを回る玄人はだしのお客さんが多いですから。
価格に合ったものなら住友に期待した方がいいと思うな。
高いだろうけど、それなりに設備が整っていると思うよ。
免震。オール電化の路線は崩さないだろうし。
野村にしても、住友にしても、「え、こんなに高いの？？」という価格設定になると思います。
最近の長町近辺の傾向を見るとそれでも売れている。
ナイスも高いと思ったけど、今はむしろ良心的だとさえ思います。
それくらい相場が上がっている。
そうですね。高いと思います。
長町南エリアは住友の素敵なマンションが駅近くに多数あります。
それらより素敵なマンションを造ってください。
立地も敷地の広さも抜群ですから☆
長町人らしいくっさい書き込みだな（笑）
人それぞれだとは思うけど、仙台は車社会だから、買い物は結局車で行くことが多くなる。
そうすると、モールのような場所は日常の買い物場所としては行きにくい。
近くに住む人なら徒歩で行けるので便利だと思うけど、それ以外の人にとっては、
あの立駐に止めて日常の買い物というのは不便。
私の知人も長町に住んでいるけど、モールじゃなくてあすとのベニマルに行っている。
買い物は気軽に車で行けるところへ行くものだと思う。
長町南とあすとのどちらが優位ということではなくて、
双方のいいとこ取りをすればいい。
現在、長町の分譲マンションに住んでいますが、上階の音がとてもうるさいです。
管理会社に伝言依頼しても「それはできない」と無視に近い対応でした。
皆さんのマンションで音でお悩みの方、いないのでしょうか？
私、昔学生時代に住んでいた賃貸マンションは上下左右の騒音は一切しませんでした。
毎日頭がおかしくなりそうで、他マンションを探しています。
最近の分譲マンションは音が聞こえて当たり前ですか？
それとも少し不便になっても戸建てをさがした方がいいですか？
上の住人次第でしょうね。
かかとで歩くと下に響きますし、飛び跳ねると二重床でもかなりうるさいです。
年寄り夫婦2人だけとかなら静かですが、子供が2～3人いれば足音だけでもかなり。
どうしても嫌なら最上階か、階段状になって上が無い部屋を買えばいいと思います。
うちは皆さんお好きな住友のマンションですが、上階にお子さんいて音はします。
でも上場企業にお勤めのちゃんとしたご家庭ですから、注意すればその都度静かに。
上階が全く知らない住人だと、音がすれば腹も立ちますが、普段から話をして家族
構成など知っていれば、ああまた○○ちゃんが飛び回ってるなと、余り気にならなく。
上階の人とコミュニケーションを取ってみるのも、いいかも知れませんよ。
戸建ては戸建てで、隣の犬のなき声や車の出し入れの音、ゴミ出し等色々あります。
友人は、隣が深夜に雪掻きでうるさく、雪をこちらに寄せられたと怒ってました。
個別に伝言するのが駄目ならば、マンション全体に「足音や物を落とす音が階下に響くので気をつけてください」といったような注意をポストしていただいては如何でしょうか。
または、管理会社じゃなく、管理組合へお願いしてはいかがでしょうか。
新しいマンションを購入されるのであれば、他の購入希望者がどんな世帯か聞いてからマンションをお選びになるといいかと思います。
ファミリー中心のマンションだと、どこを選んでも足音や子供の出す大きな声などは回避できないかと思います。
NO.112です。
色々ありがとうございます。
参考までに上階はつい最近住民が変わり、中年のご夫婦のみの世帯です。
その前は２歳位の子供のいる３人家族でしたが、子供の音というより夜から早朝にかけて…大人がだしている音だと思いました。
両家族、うるさいのは同じです。
新しい上階は大人２人世帯なので静かになると思いました。
一度手紙をポストに入れましたが「その時間は寝ています」と言われ、次の日からさらに音は酷くなってきて私はとうとう睡眠薬服用（それでも眠れません）し、この住まいも限界にきています。
戸建てからの引越しで、新築マンションがこんなにうるさいなんて知りませんでした。
戸建ての難しいつき合いがラクになると思い、マンションにしました。
もう上階が静かになるとは思えないので、管理組合に手紙を書くか、仕方なく私がマンションを出ていくか悩んでいます。
大金支払って損しました。
>>115
そこを置いておかれて、半年間だけ同じ様な造りの賃貸マンションに越されてみては？
そこでも騒音が変わらない様なら、それが一般的なマンションの生活音かと思います。
マンションはあくまでも集合住宅ですから、向かない方もいらっしゃいますし。
もし上階の騒音が小さく感じるなら、今おられるマンションの上階の住人が悪いのか、
もしかすると二重床じゃなく直張りだったり、コンクリートが薄かったりするのかも。
コンクリートの厚さや直張りなども含めて、賃貸マンションと分譲マンションでは造りが違うと思います。
マンションは共同住宅ですから、戸建てのようにはいかないでしょう。
管理組合に申し出て、全世帯対象に注意喚起をしていただくしかないのでは？
直接上階の方に伝えるのは、私は勇気が要ります…
NO.115です。
皆さん、ご意見ありがとうございます。
新しい上階の方は引越し前に挨拶に来て下さいました。とても優しい雰囲気の方だったのでお願いという意味を込めてお手紙を書きました。怖い人なら、私だって行きません！！
うちのマンションは二重床・二重天井です。
私はその方が響かないのかな？と思って購入しましたが、直床の方がよいという書き込みを見たことがあるので、正直何を信じればよいのか既に分かりません。
我が家は車を２台所有しているので、どうしたらよいものか？
今は減車は考えていないので、少し我慢してみます。
賃貸も場所や隣人によっては耐え難い生活になりますよね？
賃貸でも戸建てでもマンションでも、近隣トラブル？はどこでも同じ。
どれくらいの音を騒音と感じるか個人差があるので難しいね。
長町の分譲マンションで、二重床二重天井で音が響くマンション…しかも車二台置ける⁇
どこか気になりますね。
＞＞120
同じ意見です。音への感覚は人によって全く違うので、少しの音でも気になる人もいれば、線路沿いに住んでも気にならない人もいます。音に関する主観は客観的に判断できませんから、我慢できなければ、最上階に住むしかないのではないかと個人的には思います。
個人ブログからだけど、ゼビオあすと長町店にレゴスクールがオープンするらしい。
http://blogs.yahoo.co.jp/sendai_from_kawasaki/33273525.html
ホントに今の仙台は物件ないねー
中心部の大規模マンションも完売したし、次は長町にシフトチェンジだね。
野村さん住友さん、早くモデルルーム用意してください。
次は東口と長町中心。中心部でも出てくる可能性はあるよ。
物件が少ないとはいえ、プレミストとプレシス２物件も長町はあるじゃないですか。
プレシスとプレミストは検討していません。
消費増税は仕方ないですが、もう少し他のマンションに期待します。
2物件あるといっても、プレシスとプレミストじゃあね。
住友早く詳細知りたいな。
住友はまだ遺跡調査中だからねー。
今年中に始められるかといったところではないかな。
住友は消費増税を度外視しているように思うので、１０％になってからかもしれない。
住友が免震とは限らないよ？
100%免震です。
プラウドは耐震ですか？
プラウドは耐震です。
でも、耐震の売れ行きの悪さを感じているはずなので、びっくり仰天で免震にするかもしれない。
そのかわり仕様は落ちますね。見た目にはわからないところを削ると思います。
マンションとしては、耐震でも仕様がいい方がありがたいのではないかしら。
それでもプラウドだから普通のマンションだと思うけど。
それなりの価格でそれなりにほどほどの仕様のマンションがプラウドです。
都心以外に高級感を求めてはいけない。
見た目にわからないところを削るとは⁇どんな所を削るのでしょうか？
自分でリフォームできないような、躯体を削られるのは怖いです。少し安価な内装で、免震にしてくれるのが有難い。内装や設備はオプションでグレードアップ出来るでしょうし…
プラウドの誇りにかけて、オプションだらけにすることはないと思います。
価格の維持に重点を置いたら、耐震で売るのが企業としてベストな判断でしょう。
耐震でもあの場所なら売れます。
耐震が悪いわけではないですよ？たとえ１級でもそれは一般的なマンションです。仙台だけは免震需要が高い。
だから、ここは仙台太白区。3.11のような大震災がこなくても、震度4〜5の地震はある。ただでさえ、地盤が緩くてよく揺れるエリア。一般的なマンションより、免震を希望する者は多い。
プラウド、必死だね
>>135
震度４～５なんて全然大した事ありません。耐震等級２ならビクともしませんから。
震度６強や７で３分以上揺れたあの大震災は千年に一度です。
羹に懲りて膾を吹く(あつものにこりてなますをふく)という諺も。
耐震１級も２級も大して変わらないと思います。
３級は官公庁と同じなので差は出るかと思います。
耐震壁は別として、柱に大きな損傷がなければいいと思います。
1000年に一度と叫んでる人って確率論しらないんだろうな
耐震等級の基準って5弱で損傷しないこと
5強で倒壊しないこと
ですから、これを守っているから安心というわけではないことはご存知ですよね？
要は１回の大きな地震に耐えられることができれば良いわけで、そのあと資産としてどうなっているかまでは決まりがありません。
基準どうこうよりは会社の耐震性に対する考え方が重要だと思います。
