万博記念公園駅前 プロパストのガレリアヴェール

宅配チラシや看板で盛り上がっている中割り込んですみません。

モデルルームにいってきました。
Ｚのみ床がクリアになっています。
Ｓはそのままでした。
これから検討するかたには大変わかりやすいと思います。

それと、お花のボートが復活していました。

「第一期一次完売御礼」「第一期二次要望書受付中」と表示されていました。

会員期で３８戸、一次で３０戸　合計６８戸分譲済のようです。
他が苦戦するなか大健闘と思います。
私がいったときで、お客様が３〜４組いました。
オープン当初のにぎわいはないとおもいますが、定期的に来場者があるのであればいずれ完売するでしょう。

ちっと心配になっているかたは、一度行ってみるといいと思います。

最後に撮影した、モデルルームの写真をアップします。
参考まで。

売れ残った場合の管理費修繕費は売主が支払うことになっていますので安心ください。

現地はだいぶ出来上がってきており、カバーも下のほうは外されましたので写真を掲載します。

昨日昼ごろ、日差しが出てきたので撮影しました。
カバーが８Fまで外されており半分まで見えるようになっています。

やはりピンクというより赤レンガという感じで落ち着いていると思います。

すみません。文字化けしました。

ＲＯ水機も3.8ℓ１０円→ＲＯ水機も3.8リットル１０円　です。

No.787 by 購入経験者さんへ

住宅ローン金利ですが、政策金利は住宅ローンの変動金利と連動しています。

常陽銀行を例にすると変動金利の利率は毎年４月１日と１０月１日に見直されます。ということで次の見直しは来年の４月となります。

契約者のローン開始は来年の３月なので変動金利で申し込むと2.875％から始まります。
見直しは４月１日ですが、新利率は６月、１２月の約定返済日の翌日（７月と翌年１月の返済分）から適用になります。仮に利率が下がったとしても７月の返済分からとなります。

さらに、ややこしいことに変動金利には５年ルールがあり返済額はローン開始時から５年間はかわりません。つまり、７月から利率が下がった場合はその分元金の返済がより進むこととなります。

固定の場合は、もっとわかりづらく長期金利の影響を受けます。ただ変動金利は銀行によってあまり差はありませんが、固定金利については銀行により差があります。

固定金利の上げ下げですがこれまでの傾向からあげられる時は急激にあげますが、下げるのはちょこっとずつです。また政策金利の利下げは間接的には影響ないわけではないですが１０年物国債の利回りが大きく影響します。
つまり、政策金利は銀行間での翌日までのお金の貸し借りにかかる利率であるので長期とはイコールにならないのです。
金融不安などで、比較的安全な１０年物国債を多くの人が買ってくれるようになれば国は利率を低くして売れるので長期金利が下がり固定金利も下がるようになります。
参考までに日経新聞２００８年５月９日の新聞切り抜きを添付します。
このグラフにあるように１０年固定金利が２００３年には３．０％でした。
この金利であれば１０年固定を選択するのですが・・・。

まあ、出来る出来ないは今年の12月下旬〜来年の1月中旬にははっきりするので、それまでは想像を膨らませるだけでしょうか？

１５％以上が買い取り条件の土地の利用方法は気になるところです。
単純に敷地の１５％ですと、3252㎡になり分譲マンションでみると

敷地面積からエクセレントシティみどりのが近いことがわかりました。

ちなみにエクセレントみとりののデータですが

敷地面積/3,031,42m2 （実測）
建築面積/1,527.37m2
建築延床面積/5,476.79m2
構造 ・ 規模/鉄筋コンクリート造・地上5階建共同住宅　
総戸数 64戸

となっています。

敷地に占めるマンションの位置は南端に圏央道があることからそこから離して北端に南向きで立てると騒音から逃れられます。
隣の敷地にスーパーがあり駅にも近いとっても便利なマンションができそうです。
ただ、万博公園駅前もまだまだ販売中のマンションが多いのでここは賃貸マンションにしたほうが無難かと思われます。

最後に、昨日の朝８：００頃たまたま日当たりが良かったのでガレリアの全景を撮影しました。
現在は１３Ｆ以上にシートがかけられてますが、全貌が明らかになるのはさほど遠くなさそうです。

もう一枚画像があります。
Ｂ棟・Ｃ棟間を最上階からアップにしてみました。
こうすることにより色の違いがわかります。

ガレリアは基本赤レンガ色ですが、
Ｃ棟の９Ｆ以上のキャラメル色（グレーストライプ）、
Ｂ棟の１２Ｆ以上のグレー（赤レンガ色ストライプ）とグラデーションのための工夫がなされています。

11/23　11:00頃に撮影した画像です。
南向き部分にはさんさんと日差しが降り注いでいます。
ネットも残り１５・１６Ｆを残すだけとなりました。
もうすぐ全貌が見えそうです。
現状でも全体のグラデーションがわかるようになってきました。

No.875 by 申込予定さんへ

①南向きの日当たり抜群の物件ですが、将来前の土地に、大きなビルなどが建つ可能性はあるのでしょうか？・・・の質問に対して
　
ガレリアヴェール南の空き地ですが、
間の道路巾が３０ｍあります。
さらに道路側に駐車場スペースを設ければさらに広がります。
仮に４０ｍ離れていた場合で階高約３ｍ×１３階≒４０ｍの建物が建った場合
太陽角度が４５度以上あれば日が当たります。

太陽角度はソフトウエアで計算できます。
下に太陽角度と緯度・経度がわかるリンクを貼りましたので参考にしてください。

太陽角度のソフト

http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se230982.html

緯度・経度

http://watchizu.gsi.go.jp/watchizu.html?meshcode=54400005

実際にデータを入力して冬至と夏至で計算しました。
あくまで建物の高さ４０ｍ間隔４０ｍでのシミュレーションです。

冬至では正午でも３０度と１Fの場合は殆ど日が当たりませんが、夏至では９時から１５時くらいまで問題なさそうです。

お決めになるのはご自身ですので、気になるのでしたらとことんシミュレーションされてはいかがでしょうか？

②私が検討している部屋には、別のかたも狙っているのか黄色い花がついていました。
このような場合、抽選になるのでしょうか？・・・の質問に対して

抽選になってもデペは損します。もし抽選で外れたら買ってもらえないので。
そこでなるべく抽選にしないようにするはずです。
その場合は、そこ以外でなるべく近い物件で手がついていないところをごり押ししたほうがいいです。最後は欲しいという情熱が認められれば販売予定以外でも販売することはあります。
（ちなみにVの最上階が販売済みですがもともとは予定ではなかったそうです。その結果販売後に広告の販売価格範囲を変更したという経緯もありました）

No.874 by 夏に契約済さんへ

見本サンプルは見せていただいただけですよ。現物は１個ずつしかないのでいただけません。
カタログは事前に郵送でいただいた薄いものだけです。
分厚い物は商談の際に見せていただいて気になるページはデジカメで撮影しました。
それで充分でしたよ。

私にも担当の方からお電話があり、年内若しくは年明け早々に決定するとのことでした。

４１０戸もの物件を人気度（売れ具合）に合わせて販売金額を決定するとなるとなかなか難しいようです。かえって一律で○○万円とした方がシンプルでかつわかりやすいと思うのですが・・・。
ただ当初は１２／７（月）に決定する予定でしたのでそれが決まらないということは、

１．価格設定方法を根本的に見直すことになった。
２．承認のレベルが上がり決裁まで時間を要する。（取締役レベル→大株主レベル等）
四六時中会議をしているわけではないのでそれらの理由があるとおもいます。

私たち契約者は特別何が出来るわけでもないのでただ待つこととしましょう。
（楽しみが先に伸びたと思って。）

そろそろ来年の声が聞こえ始めましたが引渡しまであと３ヵ月半ですね。
本当に待ち遠しいです。

最後に１２／７（日）に撮影した画像を投稿します。
ついに最上階までヴェールがとられほぼ全貌が見れるようになりました。
少し西側と東側の２カットで東側はＴＸとの２ショットとなりました。
両サイドが薄く中心が濃いグラデーションがよく出ています。