パークハウスつくば研究学園 Part4

研究学園はいいですよ。

誤解を招く書き方をしてしまったので訂正。
研究学園の家賃相場から見て、最低利回り５％から逆算して計算すると６.５掛が相場になる。
立派な共有施設は管理費に反映されているので付加価値には？

>>917
> 研究学園の家賃相場から見て、最低利回り５％から逆算して計算すると６.５掛が相場になる。
検討者が自分の考えと比較できるように、もう少し詳しくお願いします。
サーパスはけっこう高く貸せている部屋がありますね。部屋が広め・家賃高めになると借り手も少なくなるでしょうから坪単価も下がるでしょうが、研究学園の家賃相場をいくらと想定しているのでしょうか？また、永住するつもりじゃないと買ってはいけないという意見もちょくちょく書き込まれていますが、そもそも投資ではなく自分で住む・長く住むつもりでいる、という検討者がほとんどだと思います。期間を長く取れば当然6.5掛とは違った数字が出てくると思いますが、そのへんはどう勘案しているのでしょうか？

坪単価５千円１００平米で１５万円かな。

単純に15万×12ヵ月×35年で6300万ですか。
利息込みと思うなら、4800万くらい？

管理費固定資産税修繕費用は？

「そもそも投資ではなく自分で住む・長く住むつもりでいる、という検討者がほとんどだと思います。」

何を根拠に仰っているんでしょうか？購入希望者一人一人にお聞きになったのでしょうか？いい加減な事言わないで下さい。この板は、根拠が無い話はタブーですよ。もしあるなら、その根拠や証拠をお願いします。

利回り5％って事は20年で計算でしょ。

>> 923
> この板は、根拠が無い話はタブーですよ。
↑その根拠や証拠をお願いします。

>> 920
なるほど。ありがとうございました。個人的には、知っている限りの成約事例と比較するに、ここは15万円／100平米よりもうちょっとだけ上げてもようさそうな気がしますね。

15万として、年間180万×240で約4300万。
こんなところだろうな。

↑ >No.923

>「そもそも投資ではなく自分で住む・長く住むつもりでいる、という検討者がほとんどだと思います。」
>何を根拠に仰っているんでしょうか？購入希望者一人一人にお聞きになったのでしょうか？いい加減な事言わないで下さい。

あなたこそ何を根拠にそんなことを言っているのか理解不能です。
この物件を購入するにあたって、一人一人とは言いませんが、この物件を購入した層を色々な方面から調べました。
その結果、自身の住処として、長く住む予定でいる方が多いのは事実です。
無論、投資目的で購入した方（業者含む）がいない訳では有りません。事実、それらしき物件が売りに出ていますから。
しかし、あなたがいい加減だと言うほどNo.918さんの意見はいい加減では有りません。
さも自分が正しいようにいい加減なことを書くのはやめていただきたい。真剣な検討者にとったら迷惑千万です。

規模が規模だけにとかく目立ち、この掲示板では、誹謗中傷に近いようなネガティブ意見も多く見受けられますが、
スローペースながらも、コンスタントに引越しをされている方や荷物を搬入している方を見ます。
これは、着々と物件が売れている証拠でしょう。
実際にイーアスにあるインフォメーションサロンでも少しずつ契約の花が増えているようです。
この物件に魅力を感じ、着々と住人が増えていくのは嬉しく思います。

高金利の時にローンを借りていまだに払っています。
ので、パークハウスは買いたいけど買えません。宝くじが当たらないかな・・。

927さんは918さんですよね？って言うか、1人3役はやめてください。

収益還元的な考え方では、パークハウスの値段は相当高いです。
ということは、投資物件としては不適な値付けといえます。

ただ、お買いになった方は、自分が住まわれるために買った方が多いと思います。

投資や収益などでは計れない、「何か」に価値を見いだして買ったので、この値段でも
納得してお買いになったのでしょう。

例えば月１５万円で貸せるとして、
１５万円＊１２＝１８０万円（年間家賃）

経費率２０％として
手取り（ネット）年間家賃は１８０万円＊（１-０．２）＝１４４万円

投資利回りはつくば市では最低でも純利回りは６％は欲しいから
１４４万円÷６％＝２,４００万円

月１５万円で貸せればこのぐらいの値段
月２０万円で貸せれば３,２００万円程度
月２５万円で貸せれば４,０００万円程度になる。

茨城のマンションに２０万円の家賃は厳しいと思うので、
収益還元的な考えでは価格は３,０００万円以下が標準的な
価格帯と推測できる。

まあ経費は所得によるが損益通算すれば考えなくていい範囲。
しかし、マンションの販売価格が利回り５％以下は異常。

>９３１

なるほどね

と言う事は、自分で住むために買うなら利益分も見込んで良いわけだから高か杉なわけでも無いということだね。

因みに何階辺りを想定してるんだろう。

投資目的ならここじゃなくて都心だろうし、新築じゃなくて中古でしょ。

レンタカーに最低グレードが用いられていて、
でも、実際所有目的の売れ筋はそれより上のグレード、ってのと一緒。
要は賃貸目的と実需目的とでは選ぶべき物件が違うってこと。

本気で分からないならかわいそう。
分かってるなら、貴方には買わない選択肢があるんだから、こんなところに来てガタガタ言わない。

周辺相場で賃貸に出たら、みんな飛びつくよ。

ん？収益に関する話題は概ね>>930を認めているっていう流れですよね？
ガタガタ言っているわけではないような。

>>938
投資目的に向かないマンションのスレで、わざわざ収益の話する意味あるの？ってことでしょ。

サーパスの真ん前の土地には７階建の集合住宅が建つようです。竣工２０１０年５月で大和ハウスが施工。

投資目的に向かなくても、自分の「財産」なんですから、収益の話も凄く重要だと思います。

ただ、「自分の人生にとって、購入する物件に価格以上の付加価値を感じる事が出来る」場合だけは、
他人がどうこう言う問題ではないと思います。

「自分の望む答えを出してもらえない」からといって、噛み付いてしまう事は良くありませんよ。

現に、私みたいに931さんの書き込みを参考に、購入を考える人間も居るのですから。

>941

同意です。

不動産は取引相場と収益性と個人の価値観のバランスをみて検討すべきです。

資産なんですから、ノリで買うべきものではありません。

収益性で見るメリットは、中古物件として将来売却する場合の価格を押さえておくことで、
それ以上の価値を物件に見いだせるか、または、思い入れがあるかという定性的な要因
を比較して物件を見る重要なファクターになります。

高く買ってもいいと思います。

ただ、なにも考えず、ブランドと立地が気に入ったから買うというより、
定量的な数字も頭に入れつつ、買った方が将来のライフプラン上でもいいのではないでしょうか。

ローンが返せなくて競売が最近増えています。秋以降もっと増えるそうです。
戸建て以上にマンションの購入（特にローンを組む人）は収益性は念頭に
入れて物件の判断はしてください。

不透明な時代、金融機関や不動産屋の話はあまり信用せず、自分で手堅く判断して欲しいと思います。

人生は長いですよ。

乗り潰すつもりでも、何か魅力のある物が出てくれば、乗り換えたい気持ちになるのが人間です。
そうじゃない！と言う方もいらっしゃると思いますが、人生何があるか判りません。
一生の事ですから、万が一を考えておいたほうが無難ではないでしょうか。

乗り潰す事も考えつつ、乗りかえるも考慮に入れて、両方バランス良く考えることがベストですよ。
その方が安心じゃないですか？だから下取り価格を考えるのも重要ですよ。

研究学園駅周辺の地価相場に関してですが、市役所や周辺開発の事項に関しては、
ここ数年すでに織り込み済みで地価が変動していました。

つまり、新庁舎や周辺開発が今後行われたとしても、それに関しての相場上昇は
今後は見込めないと言う事です。

もちろん、新たな鉄道網や快速停車など、地価上昇が見込める新たな交通網が出
来れば別ですが。

一生の買い物ですから、売り手の示すポジティぶ情報だけではなく、慎重には慎重を
重ねて選ぶべきだと思います。

いずれにせよ、買って良かったと思うのも、買って後悔するのも自分自身なのですから、
人の意見に左右されず、慎重には慎重を重ね、自分の大切な財産を購入するべきでしょう。

鉄道が開通するという事で地価が急上昇したという話はあるが、市役所やショッピングセンターが出来たということで、地価が急上昇したという話は聞いた事がない。

今のご時世、地価上昇を見込んで物件を選ばない方が無難な気がするけど。

＞サーパスの真ん前の土地には７階建の集合住宅が建つようです。竣工２０１０年５月で大和ハウスが施工。

これは分譲マンションでしょうか？
さくらレジデンスの高値を考えるとこちらが気になります。

７階建てですか。賃貸の可能性が強いですね。分譲では７階建てでは元が取れないでしょう。

高い買い物なので慎重も結構ですが、思い切りも必要です。婚期を逃すというのがありますが、それと似ていて、私は家族がみんな元気で子供もこれから学校という時期が買い時と思っています。慎重になったら一生買えません。各家庭それぞれに買い時はあるはずです。
住み替え時の資産価値など、一気に下がるので、どのみちたいした違いはないです。むしろこの物件はマシな方でしょう。

私としては、いずれ死ぬし、形あるものなどいつかは崩れる、不動産とて財産という感覚はないですね。

人それぞれの考えで良いと思います。財産と思うが思わないが、それは個人の自由です。

しかし、相続という法的な概念では財産として扱われますので、
あえて財産と書いただけです。あまり気になさらないでください。


あと、慎重になったら一生買えないと思う事も自由ですが、人それぞれ物を買う時の
考え方がありますので、決めつけるのは少し強引な気がします。

不動産を資産・財産と考え、色々な面から物件を考慮し、時には買わないと言う判断も
あっておかしくないと思います。

もちろん、お金が有り余っているなら別ですが（お試し買い）

あれは１階テナントの賃貸マンションです。１LDKと２LDKです。家賃設定は分かり次第報告しましょう。大和リビングの一括借り上げです。

快速が止まるようになると地価が上がる、のは不動産の常識でしょうか？

ここは竣工済みで、建物の価値は日々下がり続けているわけで。

建設中の物件も竣工と同時に資産価値は下がっているわけで。この物件に特有のものではないでしょう。
欧米のような付加価値を付けて資産価値が上がる社会ではないですから。

相続云々も、継ぐ人があってのことです。
また、下手に財産残されると迷惑なことも多いですね。
半世紀前まで山があれば孫三代まで食うに困らないと言われていましたが、今や負担、負債の世界です。
いま慎重になって選んでも、半世紀後には負の財産かもしれません。

文脈からして決め付けているようには読めませんが、思い込みが激しいのでしょうか。まあ、買わずに一生賃貸という判断も尊重します。

ブリリア有明の現在の販売価格と坪単価が変わらない茨城のマンションってｗ

951さんへ

どの路線も、急行・快速が停車する駅は、各駅停車しか止まらない駅周辺の地価よりは高いです。
土地の値段は需要と供給のバランスで決められます。

各駅停車しか止まらない駅より、急行や快速の止まる駅の方が人気がある。人気があるということは、
需要が多いということになります。需要が多ければ必然的に値段が上昇する。ごく当たり前の現象です。

前にも書きましたが、箱物が出来た事によって土地の価格は上がりませんが、交通網の整備、駅新設
などは、大きく地価を変える力があります。

953 by 匿名さんは勘違いをなさっているようですが、一度も953さんの考え方を否定していませんよ。
むしろ、とても判りやすく本音を語っていると思っています。

しかしながら、マンション購入を考えている全員が、953さんの様に考えられるかというとそうではないと
思います。

確かに今の時代、不動産の値上がりを期待することは不可能ですよね。でも、いざとなれば他人に売れる物
と考えると、やはり財産は財産ではないでしょうか。自分の危機を救う事も出来るかもしれません。

慎重になる理由は沢山有ります。953さんもお書きになっている「下手に財産残されると迷惑なことも多いですね」
これも一つの理由になります。家族にとって負の財産になる可能性は無いのか？これも考える一つになります。

「いま慎重になって選んでも、半世紀後には負の財産かもしれません。」確かにそうですね。
でも、だからといって「慎重に選ぶのはナンセンス」という話にはなりませんよね。

不動産は車を買うのとは訳が違います。自分の一生を左右する大事な選択です。というよりも、
不動産購入で慎重にならなかったら、後は何処で慎重になればいいのでしょうか。

マイホームは自分の人生の集大成です。大いに悩んで後悔のないようにしたいですよね。

だからどうしたの

イーアスや市役所は大分前からできるのはわかっていたので、
土地価格には織り込み済みです。
研究学園エリアの土地の売れ行きは鈍化しているようです。
インフレ要因を除けば、よほどのサプライズが無ければ、土地の上昇は
難しいでしょうね。
地主さんも未だ強気なようだが、もう動かないといけない時期でしょう。

思ったよりＴＸの茨城エリアは発展しないで落ち着いてしまいそうですね。

↑ 「茨城は思ったより発展しないで落ち着く」
って、いったい発展を何年のスパンで判断しているのかな？

つくば駅周辺だって30年以上かかって今に至ってるわけでしょ。
TXが開業してたかだか４年。それで発展云々ってのは可笑しな話しでははいですかね。

強いていえば、「茨城は思ったよりTXの開業にのっかった業者は少なかった」程度の話しでしょう。

近所をよく知ってる方ならなおのことつくばの発展スピードを理解出来るハズです。

今後どのように発展していくかは未知数ですが、発展というならもっと長いスパンで判断すべきでしょう。
現在の判断でいったら、千葉県だって埼玉県だって当初地元住民や業者が思い描いていた状況にはなっていませんよね。

そんな街の発展なんてそんなもんではないですか。

↑についしんですが、
地主さんがもう動くべきだと言う意見には賛成しますね。

永住目的なら、今は買い時では無いと思います。
つくばだけではなく、全国的にかなりの売れ残りがあります。
完璧に過剰供給の状態です。

パークハウスつくば研究学園の物件も一年半待てば中古物件です。
それまで待った方が断然お得です。
まあ、もちろん全棟完売ならそれまでですけど、その時はその時で縁がなかったと諦めれば・・・。
中古相場は新築の3割安と考えれば、１千万浮きます！！これは大きいですよね。

5年は待てないけど、一年半なら待ってみる価値は有ると思いますよ。

>>962

>まあ、もちろん全棟完売ならそれまでですけど、その時はその時で縁がなかったと諦めれば・・・。

待ってみる価値があるといいながら、それはないでしょう。

残るのは価格の高い部屋だから、各部屋の価格が下がっても希望価格帯の部屋が残っているとは
限りません。
買いたいと思った時が買い時という言葉もありますから、単純に待ちが吉とは限りませんよ。

>962さん

３割引で１千万円浮く

ということは元値は３千万円程度を想定しているのですか？
ここの物件にそんな価格の物件はもうないと思いますよ。
多くは安い住戸から売れてますから、１年半も待ったらそれこそ高額な物件の確率が高くなるのではないでしょうか？
しかも、仮に５千万円の物件が残っていたとして、３割引して３千５百万円で売るとは考え難いと思います。

新しくできるサーパス前の賃貸マンションが６２㎡で１０万５０００円（平置き駐車場１台分込み）だそうで、これが現在の研究学園駅徒歩１分の立地の価値でしょうか。
ここのさくらレジデンスは駅徒歩５分ですが、広さ、構造等で＋αの価値もあるでしょう。でも５０００万円以上の価値が果たしてあるのかどうか。
ここは毎月の管理費、積立金、駐車場代、月割り固定資産税だけで５万円はかかる訳で、わずか２戸分の月経費でより立地の良い賃貸とはいえ新築マンションに住めると思うと、なんだか資産価値って分からなくなります。