岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

「思いたい」のと現実とは違うけど

高島屋が岡山に進出するとき　どこかの企業が店の周囲を買い占めて拡張不能にしたとか
三越が岡山に進出しようとしたとき　どこかの企業が阻止工作に動いたとか
そごうのときも　近鉄のときも　西武百貨店のときも　ハンズのときも　林原計画のときも

西武百貨店は全盛期に岡山への進出を計画　岡山駅前や表町を候補地として検討した結果
岡山駅前に進出することを決定　岡山会館（今のビックカメラ）を自費改修して出店することになっていた
駅前のビルに事務所を設けて具体的計画が進んでいたところ　どこかの企業が。。。。

岡山市役所や財界は知ってることだけど　不透明な裏事情というものは確かに存在するよ
報道もされないし　うやむやなまま消されていくこともあるみたい
岡山会館は火の無い所に原因不明のボヤ騒ぎ　ヨドバシが購入しようとしたのに賃貸に拘って決裂　
などを経てビックカメラに

林原シティーの計画が実現するかもしれないと思われていたころ
どこかの企業は大手商社にお金を借りてビル建設　それをグループ企業に隣接するビルと交換
将来林原シティーができたら対抗するための用地とした　社長交代は借金の条件という噂も
そして林原が倒産　どこかの手に渡る土地を案じた財界がコンベンション施設の建設を提言
財界が担ぎ上げた市長がこれを申し入れ　などなど

裏事情も良いけど、スレタイを勘案して多少でも
岡山のマンションに絡めて話ししようぜ。

＞＞８０７

だから妄想はもういいよ。
事実ならソースを貼ってください。

裏事情は決して表にでません。出たら裏ではなくなります。だからあなたの知っている裏事情は出鱈目か妄想です。あしからず。

>>809
お前が必死になればなるほど、後ろ暗い工作への信憑性が増すんだよ。
本当に関係ないと思うんだったら気にならんだろ。
公務員は守秘義務があるから公言しないし、財界は諸般の事情によりｗ
それが報道されない「腐った裏事情」の真実というものだ。

横からすみませんが、
一応ここはマンションスレなんだから、裏事情だろうがデタラメだろうが
都市開発の政治的なきな臭い話しはどっちでもいし、どうでもいい。

あそこにできる複合施設で周囲や岡山のマンション事情や利便性が
どう動くとかそういう話しなら歓迎。

＞＞８１０

結局ソースなしか、訴えますから覚悟しておきなさい。

タワーさん、3連投で熱い気持ちは十分伝わって来るけど、
ここは岡山のマンション情報やその周辺環境・マンショントレンドの
情報交換の場だよ。

都市開発の要望をここでいくらしたって、おそらくこのスレの閲覧者は
わずかしかいないんだからあんまり効果もないんじゃないの。

と言いながら実はレスが少ないだけで数百人以上見てるのかも
しれないけど。

私は全くの部外者ですが、「訴えますから覚悟しておきなさい。」と物騒な女性からの投稿内容ですが、匿名であり、アドレスが判らないのに訴えることができるのでしょうか。？

↑警察が捜査すれば書き込み場所は割れます。
ここの管理者もプロバイダーも直ぐに口を割ってあなたの処に辿り着きますよ。

今さら後悔しても遅いんじゃないのかな？

良スレなんだから双方ともスレ違いの話しいいかげんにしてほしいぞ。
訴えることは可能、被害届が正式に受理されて警察から直接協力依頼があったら
管理者はIPアドレス等の情報開示に応じることは場合によってはありうる。
ただし、告訴をちらつかせて相手脅し、相手を動かそうとするのも過去の判例では
違法と認定されたケースもあるということだ。

どうでもいいから双方ともどっか違う場所で協議してくれないかな。

そろそろ
岡山県の新築マンションに
話題を戻そう＼(^o^)／

↑残念ながらありません

新しいトピックも少ないから
「マンションは何階のどこが最も住みやすくお買い得か？」
って話しでもしようかな。

マンションの価格設定は中層階を基準として上へ行くほど高く、下へいくほど安く
設定するのが基本ですね。もちろん一階に庭等があれば高くはなります。
防犯的には3階以上は犯行の高いハードルになります。地震でも揺れが少ないのは
下層階にいけばいくほど揺れが少なくなります。虫の飛来が激減するのは4階以上の
ようです。騒音や排ガスの影響は3階以上あれば少なくなるでしょうが、
3階は目線の高さに電線が来る可能性も高いでしょうし、
車の乗り降りや外へのアクセスは階段使ってサッと行きやすいの下であれば
あるほど有利ですが、高くとも5階以下でしょう。

角は開放的で窓が多くとれるのは大きなメリットですが、外壁面も多く価格も
上昇します。その点買い得度で言えば中部屋は安く設定してあり、上下左右の
住居が断熱材の役割も果たすため温度的には快適に過ごせます。
尚且つそれで南向きだとさらに快適でしょう。

賃貸に出す場合でも最上階はさておきとして、上階だからと言って賃料をドンドン
上げられませんし、元々安めの下層階は売却の際に値下げ額が少なくすむ可能性も
あります。

高層階にこだわってないという前提であれば
個人的な見解は4階か5階の南向きの中部屋ですね。

＞マンションは何階のどこが最も住みやすくお買い得か？

住みやすい部屋っていっても、人それぞれですね。
私は上から２番目の階の日当たりがよい南東角部屋がいいです。
空気がきれいで、騒音も少ない。防犯面でも安全。
角部屋ならエレベーターから離れているので、玄関の前をよその住人が通ることもないです。

中部屋は両隣の音が気になる＆自分の部屋も音が出しづらいという点がマイナス。
リビング以外は日当たりが無きに等しいので、それがどうか。
子ども部屋には日当たりのいい部屋を与えてやりたいですね。

ちなみに、過去の賃貸経験から。
１階は地下から湿気が上がってきてカビが発生しやすい。冬は床が冷たい。
北側の部屋も冬寒い。最上階は屋上に直射日光が当たるので夏超暑い。

って、やはり住みやすい部屋は値段が高いですね（笑）。
実際、マンションの売れ方を見ると上層階＆角部屋が人気ありますね。
中古で売りに出すときも上層階＆角部屋は売れやすいみたいですよ。

>>830
もちろん「高層階にこだわらなければ」と前置きしてるので分かるとおり、
比較的買いやすい価格で探してる人で、どこ買っていいかはっきりわからない
人への一つのアイデアです。

ただどうでしょうか。高層階は空気が綺麗なのはその通りですが、音は反響して
むしろ低層階よりうるさいのは住んだことある人ならわかるはずです。
子供部屋も日当たりの良い部屋というのも少し疑問が残ります。仮にペアガラス
にすらなってないマンションを買うと子供部屋もエアコンフル稼働せざるを
得ませんね。そもそも日当たりが良い部屋を与えても、現実的には子供は日中部屋
にはいませんよね。休日にいても日中はリビングにいることが多いのではないですか？
むしろ勉強には明暗や温度変化も小さい北向きが向いてるとの説もあるので、家庭
によっても考え方も別れるところでしょうね。

いずれにしても高層階を否定する意味で書いたのではありませんよ。
買いやすく住みやすくお得度が高いという意味です。
角部屋を余裕で買える人は角部屋をオススメします。

やっぱりマンションは最上階の南東角部屋が希望（隣に高い建物がない前提）

なんと言っても、マンションならではの眺望と日当たり。
朝日が当たる快適さ。
上からの音もしないし、きっと快適。

ただ値段がね・・・どのマンションでもこの部屋が一番高いんだろうな～。

８２０さん
脅しですよ。逮捕されますよ。

だからしつこいぞ！
話題を変えようって言っているの分からないのか？

訴えたい奴が訴えてつかまる奴が逮捕されるだけだろｗ
ガタガタ言うんじゃない！ミットモナイ。

高さにこだわりがないからよくわかんないんだけど、
逆に高層階に強いこだわりを持ってる人はこういう場合はどっちを選ぶ？
予算の上限が決まってるとして、場所も隣同士で平米数も同じと仮定して、
・ローコストマンションの上層階(13階〜最上階)
・ハイグレードマンションの低層階(3〜5階)

最近のマンションなら、ローコストだからって地震で倒れるようなものじゃないと思うから、
間取りとかが一緒なら、迷わずローコスト上層階がいいな。
昔、賃貸の上層階に住んだことあるけど、あの眺めは毎日見ても飽きないよ。
眺めの悪い低層階なら、頑張って一戸建てに住みたい。

>>831

そうなんですよね。高層階って意外と音がうるさい。
以前、西口のリベール９Ｆを見学したんですが、窓を開けたらかなり車の騒音がしてました。
高層階より、ちょっと奥まったとこの低層階のほうが回りの建物にさえぎられて静かですね。

ちなみに、私ならローコストの高層階を選びます。内装はお金かければ後から変えることができますが、
階数は変更きかないですもんね。近隣に建物が建ったときでも、高層階のほうが眺望等塞がれる可能性が低いです。

私は閑静な住宅街にある低層マンションの最上階がいいです。

高層階だと地震や停電でエレベーターが止まると悲惨だよ。
さらに地震時の横揺れで家具がばたばた倒れる。
免震装置があれば大丈夫という人もいるが、免震装置そのものも問題が多い。

結論：高層マンションの高層階は止めておけ

エレベーターが一基だけの高層はきついですよね。
点検とかしょっちゅうあるし、一度だけだけど点検中に宅配便の人に宅配ボックスに入れられた事ありました！！（在宅中にです）

でも数基あって、順番に点検してくれるところは大丈夫かな。人にもよるけど、私は６階くらいまでなら階段で上り下りも苦ではないです。

岡山はあまり地震がないから大丈夫なのかもしれないけど家具はほんとたおれますね。本棚も気を付けて。

地震や停電なんかで止まる時間は大したことない。
それより眺望に勝るものはなし。

何で上から2番目がいいのですか？
照り返しで暑いっていうのも最近の造りじゃ心配ないし、私は最上階が希望だな。

岡山で超高層なんて出来るのかなあ。

高層マンションは重量を軽減するため、戸境壁にＡＬＣを使用してます。コンクリではありません。
したがって、隣の部屋の音が漏れてくるクレームが多いです。

よく知ってるね。
しかしながら最近販売されて完売したワンフロア2邸の物件は
超高層でもないのにALCだったけどね。

あとバルコニーの境界壁も重量の関係でプライバシー性の高い
コンクリート壁でなく、薄いボード一枚にせざるを得ないことが多い。
もっとも売出し物件見てると大半の物件がタワーでないのに
そもそも薄いボード一枚ばかりだが。

845だけど訂正。
ALCではなく、「戸境壁がプラスターボード」の間違い。
タワーでは外壁にもよくALCを使ってるよね。

乾式壁
乾式壁（かんしきかべ）とは、建築用語で、石膏ボードを使用した壁のことである。
主に高層マンションの戸境壁（隣戸の間の壁のこと。例えば501号室と502号室を
隔てる壁のこと）に採用される。大抵は、二枚の石膏ボードの間に吸音性
（遮音性ではない）と断熱性を兼ね備えた素材であるグラスウールを充填し、
15cm程度の厚みを持たせて戸境壁となす。壁には湿式壁と乾式壁がある。
湿式壁とは、コンクリートなど、型に流し込んで固めて作る壁のことであり、
乾式壁はそれに対して「乾いている」石膏ボードを使用した壁のことである。
高層建築物においては、壁全てをコンクリートで作ることは難しく、重量も増し
耐震性が著しく低下するため、最近ではほぼ必ず乾式壁が採用される。
軽量化のため、建築物の階層が高くなればなるほど、戸境壁の厚みが薄くなる
傾向がある。壁の厚みが薄くなれば、静粛性は低下する。
欠点としては、石膏であるため、衝撃に対して脆い、強く殴れば穴が空く、
拳銃の弾丸は貫通する、また、既に出来上がっている石膏ボードを嵌め
あわせて作るので、精密な施工がやや難しい、といったことが挙げられる。
コンクリートの湿式壁よりは遮音性が低いが、遮音性の高い高性能な乾式壁も
多く存在する。但し、その分値段は高くなる。
20階建て以上の高層マンションでは、ほぼ必ず乾式壁が採用されている。
低層マンションで乾式壁を採用しているものは少ない。
http://ja.wikipedia.org/wiki/乾式壁

リンク貼るだけで済むだろ。いちいち長文コピペすんなよ。うぜえ。

岡山は地震や災害が少ないので高層マンションには向いています。
しかし、購入できる人が少ないため販売しません。
資金的に問題がなくても、ランドマークとして目立つので、○○さんが何階を買った、的な噂を嫌います。
そうとうな金持ちでも目立たないように古い一戸建てに住んでいる人を何人も知っています。
皆さん、目立つことを嫌いますから。

それなら今日はマンション営業の接客について話してみようかな。
私もいくつも物件持ってますから色んな営業マンを見てきましたよ。
勘弁してほしい営業マンは
○自社物件についてよくわかってない営業マン
新人でもないのにパンフレット載ってるレベルの質問にも答えられない。
知識もないのにひたすら付いて回ろうとするからむしろ邪魔なだけ。
○調子いいことしか言わない営業マン
「あれは付いてないんですか？」と聞いても「あれは必要ないですよ」と即座に
返事が返ってくる。「付いておりませんがその分価格は抑えました」とは言わない。
○他社物件をこき下ろす営業マン
検討してる物件をこき下ろされたら誰でも気持ちいいものではないのを理解してない。
徹底的にこき下ろしてドヤ顔されても客の気持ちも離れている。
○ひたすら喋る営業マン
物件を見にきた客に営業マンが独演会状態。喋れば喋るほど契約の確率が上がると
思ってると思われるが、話しが長すぎて帰宅しても物件自体の印象を思い出せない。
○暗い営業マン
ボソボソと何喋ってるかわからず、客の斜め後ろでモジモジしている。
見てるこちらまで調子悪くなる上に居心地悪すぎて夫婦間の会話もなんとなく小声に。

上の人、スレタイと関係ない話はよそでやってください。
はっきりいって、『邪魔』ですね。

スーモとかで見ると駅近はさておき大半の物件が思ったほど売れてないな。
やっぱり供給が多かったのかな。
もしくは震災でボーナスとか下がったのかな。

それと表町とか県庁の辺りも学区もあるんだろうけど人気があるんだな。
結構な高価格帯物件でもかなり売れてるよね。

完売って？激増って？ぷっ

タワーだと大阪で２，３年売れ残ってる物件がいくつもある。
完成まで２年かかるとして、２年後の経済情勢なんて誰も読めない。
そんなリスクより、普通のマンションを作れば売れるからどこもやらないんでしょう。

大阪はタワー一杯建ってるけど岡山ないから売れそうだね
タワーはステータス以外は住みにくくてしょうがないと思うけどなあ

イオンの再開発にマンションできるの？

マンションが建つなら、大手の大京が有力。両備の可能性はどうかな。

そもそも論だがあそこにマンション建つ計画は全く無い。
むしろコンベンションが店舗計画を圧迫しているぐらいの敷地の余裕の無さだ。

三菱があるわけないだろう。この片田舎で
たわけ。大京（大凶ではありません）で十分さ。

駅前周辺で盛り上がっている時すみません。

今日からリビンコートプライム奉還町(たぶん仮）が着工するみたいです。
一応ツインタワー（すみません）です。

　

>>859
タワーってライオンズタワー以外にありましたっけ？
あそこは立地が相当良かったから人気がありましたが、タワーマンションに求められる利便性をあれほど満たす立地って他には中々無いでしょうし
これから新しいタワーってのも中々難しい気はしますが・・・。
岡山駅前も微妙だからなぁ。

両備のグレースタワーあるよ。
タワー需要あると思うけどね。

>>865さん

昨日前を通りましたが着工してませんでした。
然しながらプライム規格だそうで楽しみですね・・・

↑
昨日近くを通りましたが囲いが建設されていました。工事看板がまだ掲げられていないので工事会社が分かりませんでした・・・北側の駐車場の利用者に話を聞くと今年一杯で契約が切れると言っていましたので来春から本格工事でしょうか？とりあえず地盤の調査とか改良やるのかな・・・

中山下にあったダイソーが取り壊されてロイヤルガーデンが出来るんですね。
すでに既出でしょうか？

リビングコート伊福町の南側にあった専門学校が取り壊されて整地されていましたが、何か建築される予定があるのでしょうか？三角形の土地なのであまり高い建物は無理そうです。

４階建くらいはありそうだな。
ところでなんでリビンコートプライム伊福町はあんなに南側ギリギリに建っているの？
北側だったら南側に建っても日照が確保されるのにね・・・

>>872
自分も同じこと思った。
低いマンションならそうするんだろうけど、
大規模物件で高層にしてるから北に寄せるとエリア的には
日陰規制みたいなのが厳しいのでは？

法律以前に周辺との話合いもあったのかもしれないが。

ダイソーの跡地に建つマンションは立地条件が最高。丸の内や内山下より優れている。
和田コーポは用地の取得が上手ですね。

用地の取得って、
上手い下手じゃなくて入札で最高値を提示したってことなんじゃないの？

だから、うまいのさ。最高値で取得しても元が取れるの。
お判りですか。凡人。

リビンコート伊福町は北側の住宅から激しいクレームを受けて南に寄せたと聞いた。
建設反対の住民のＨＰを当時見たが、かなり強硬だった。

↑
話し合いで解決したのなら、カイタックはすごいな！
それに比べ、いずみ町の物件は逃げ切りで、清心町の物件は未解決だもんな。
デベにより対応が様々だが、うまいのかお人好しなのか・・・
でも入居後もご近所とトラブルは御免だな。清心町の物件は○○○が絡んで大変そうだもんな。

↑↑↑
清心町の物件は未解決…どんなことが未解決なのですか？

↑
反対運動の看板が立っているけど・・・

いずみ町と清心町の中間くらいに大物○○○の組長の家があるから、そのことなのか？

今建設中の物件では、フェリーチェ津島西坂が近隣と揉めてるらしいですね。

しかも荒らしといて撤退とは販売会社のモラルが問われますね。

それにしてもシングルガラスの物件多いけど、
冬の結露は大丈夫なのかな？

後はエアコンの効き具合はどうなんでしょうね。

・3次補正が可決。フラット35Sエコ誕生
平成23年度第３次補正予算の成立に伴い、従来の【フラット３５】Sに加えて、
【フラット３５】Sエコを創設しました。
【フラット３５】Sエコでは、東日本大震災からの復興・住宅の省ＣＯ２対策を
推進するため、省エネルギー性の優れた住宅について、金利引下げ幅を従来の
【フラット３５】Ｓより拡大します！
http://www.flat35.com/loan/flat35s/
-------------------------------------------------------------------
ちなみに10月以降申込み分と比較すると内容は充実しているが、
9月末まで申込み分のSと比較すると優遇額は落ちている。
しかも今回のSエコで優遇が大きいエコAタイプは条件が厳しく、
岡山で現在販売中の物件で対応できそうな物件はなさそう。
優遇が小さめなエコBタイプも省エネ基準クリアの数物件のみっぽい。

カイタックの奉還町の物件の工事が始まりましたが、ものすごい量の土が搬入されていますね。
盛り土して嵩上げするとは聞いていましたが２ｍくらいするのかな？
大雨降ったら全て周辺に流れちゃって、それはそれで迷惑だな・・・

↑　搬入したのではなく基礎作りの為掘ったことによる土だと思います。
　あと、あそこをかさ上げする様にはなっていませんでしたけど？？？
　見間違いかな？

ところで今年のベストマンションは？
そしてその理由は？

問屋町で２棟マンションが建設されるよね。リビンコートスタイルと
アウルステージ。問屋町内はマンション乱立気味だけど、この２棟で
計９棟になる。そのうち、リビンコートシリーズが５棟で過半数。
カイタックはここの土地持ってるから強いね。

↑
後から建てるマンションによって日照が妨げられるけど、日照権はもう無いに等しい・・・

>>887さん
かさ上げ工事は終わっていましたよ。
駐車場が一段下になっていてかなりかさ上げしているようでした。


基礎工事始まったのですね。どんなマンションが建つのか楽しみです。

来年年明けから年度末にかけての引渡し物件多いよね。
ボチボチ幕が取れてきてる物件もあるけどいいもんだね。

本当にこのスレ誰もいなくなってしまったね。
昨年今年で全員買ってスレを卒業したっぽいね。

>>891

かさ上げではなくもとからあのたかさです。

岡山分譲マンションの情報を出しているサイトに
厚生町に新物件のマークがついていたのですが、
どこなんでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

ソースを貼り付けないとわからんよ

おそらくソースはあそこのサイトのことなんだろうけど
確かに情報早いよね。

自分は厚生町の計画内容は噂で聞いたけどそこでは中身は
空白になってるね。
ちなみに西古松にもデベ名明記で予告出てたね。

西古松は穴吹工務店、厚生町は穴吹興産、東島田町は両備不動産、中山下は和田コーポレーション。

厚生町といえばカイタックの物件のすぐ東隣でしょうね。
あそこは敷地も広いので戸数の多い大型アルファステイツが
できそうです。
でもすぐ南側には古いマンションがあるので、立地的には
どうなんでしょうかね。

確かに建物に囲まれ感あるし南面道路が細いのは
どうかなと思うけど、あの辺自体は駅や中心部に近いし
周辺の大型再開発もひかえてるしマンション用地として
は需要は相当あるでしょ

最近は中古の問合せは駅周辺に集中してるってさ。
団塊の世代は言うまでもなく、子育て世代も駅周辺希望
ばかりで、できれば中央学区なんだってさ。
新築の売れ行き見てたらその通りだよね。

駅近じゃないけど鹿田・大元学区もあれだけの
物件数の売り出しの割には大健闘してるのでは。

予告が出てるってことは大体の建築概要はもう決まってるんでしょうか？

竣工前完売物件研究①
・アルファステイツ後楽園通り
中央学小・中徒歩圏のワンフロアー2邸27戸の比較的小規模物件。後楽園や美術館
も近く、文化的な雰囲気を醸し出すエリアでもありファミリーマンションとしての
需要は極めて高いエリアであり高めの値付けであったが早期に完売した。
プランは74と85平米の全戸角部屋でエコキュート採用のオール電化の物件である。
また85のプランには岡山では珍しいサンルームが付いていた。

・パークホームズ桑田町レジデンス
岡山駅徒歩圏に立地し、北にイオン(予定)、南にヨーカドーと抜群の高利便性の
ワンフロアー3邸42戸の中規模物件。周囲に販売物件も多くあったが内容が充実
しており早期に完売した。
内外装のデザインは洗練されており、エコガラス・食洗機・宅配ボックス・
オートバス・浴室換気暖房乾燥機等必要な設備は最初から付いている。
本物件のプランは南のみならず北もアウトポールになっており、部屋が有効に
使えるのも大きな特徴。またバルコニーの隣との戸境がコンクリート仕様で
プライバシー性も極めて高い設計となっていた。

販売中物件研究①
・パーソンズフェリーチェ津島西坂
人気の京山学区が最大の売りである67戸の中規模物件。約79平米2.980万からと
いう設定は子育て世代がターゲットと思われる物件としてはややハードルが
高そうである。
全室アウトポール設計は良いとしても、内外装はこの価格帯として求められる
高級感が乏しいのは残念なところ。設備も価格の割には少し寂しい感じは拭えない。
広いプランが多い割には収納が少なめなのも少し気になる点だが、
このエリア限定でマンションを探している人には一定のニーズはありそうだ。

・ポレスター原尾島ガーデンコート
中区としては最大級という119戸の大規模物件。大規模ならではのゲストルーム、
パーティールーム、温泉等があるが、温泉の維持管理費はそれなりにしそう。
仕様・設備はそれなりに整ってるようだが価格は安い感じは受けない。
プランを見ればオーソドックスなタイプからユニークなものまでバリエーション
豊かなラインナップだが、70平米ちょっとのプランはこのエリアでの需要はどうか。
場所は中心地から離れるが、人気の操山中・高も近いし周辺にも商業施設があるから
一定のニーズはありそうだ。

販売中物件研究②
・リビンコートプライム厚生町
岡山駅まで頑張れば徒歩圏であり、周囲にヨーカドー・高層イオン(予定)がある
利便性の高い立地のワンフロアー4邸52戸の中規模物件。
設備は中々の物を標準設定しているのだが、南面はアウトポールになってないのが
少し惜しい感じ。内装もシックなデザインでまとめられてはいるが、ターゲットを
考えたらモダンな路線で攻めた方が良かった気もしないでもない。
似たような時期に発売された同じ学区のアルファステイツやロイヤルガーデンの
売行きから鑑みれば、もっと動いても良さそうな物件だが。

・ロイヤルガーデン野田
大元小に程近いワンフロアー3邸32戸のやや小型の物件。
設備に特筆すべきものはないが、内装は比較的上手に設えてる印象。
販売価格を見れば、1.000万円代からの新築マンションが買えるという
価格設定は予算が厳しい人には相当魅力的に映るのではないか。
ただ都心でもないのに周囲との建物が近いのは、それなりの割引が必要だろう。

新着物件情報①
サーパス大元東公園(穴吹工務店)
総戸数58戸で引渡しはH25年9月上旬とのこと。
http://www.384.co.jp/oomoto/index.html

情報筋情報①
東島田に1物件
厚生町に1物件
中山下に2物件
奉還町に1物件
問屋町に2物件
の販売が予定されているとの情報。

中山下の二個はどことどこ？

一つは過去に出てるね
誰一人食いついてないけど

中山下はＲＧが百円ショップの跡地に建てるマンションでしょう。いい立地ですよね。

ダイソー跡地はあまりいいとは思えないけどなぁ
玄関でたらもう周囲が汚いのはちょっとね…

転勤族ですが、岡山に7年住んでます。
会社の家賃補助がずっと続くわけではないので
そろそろマンションを、と考えています。

出張もあるのである程度駅から近くて、
転勤になってもそれなりに売ったり貸したりできる。
それなりに学区もいい、ってなると
地方都市では選べる物件も限られますよね。

このタイミングで物件を調べると、
中山下くらいしかない。という状況かと思いますが、
どうでしょう。。。

中山下立地分析①
立地はあくまでその家庭の好みの問題だが、今後の人口減少社会や岡山の利便性・
今後の再開発や発展性や学区を勘案した場合、中山下周辺は中心地から多少離れるが
資産価値的には結構良いと言える。

当該物件の立地自体は大通りから一本入っており音や排ガス的にはプラス材料であるが、
周囲はファミリーマンションとしてはやや騒々しい場所である。
天満屋等にも近く便利ではあると言えるが、商業地のど真ん中であるため地価も
相当高い推測され、物件価格と物件グレード次第ではコスパは悪い恐れもありそう。

マンショントレンド①
岡山の両備が首都圏でもマンション供給をスタートとのこと。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　【岡山】両備ホールディングス（岡山市）は首都圏で初となる分譲マンションを
横浜市に建設する。新日本建設と共同で太陽光発電システムなどを採用した環境配慮型
のマンションを建てる。両備ホールディングスは岡山県内で19棟の分譲マンションを
整備してきたが、マンション需要が底堅い首都圏で年1棟のペースで建設し収益源を広げる。

　建設地は東急東横線綱島駅から徒歩10分。地上6階建てで総戸数81戸。中心価格帯は
4500万円前後を想定する。このほど着工し、来年12月に完成する予定だ。
ttp://sumai.nikkei.co.jp/news/mansion/detail/MMSUn2001013122011/

>>917
伊福町、奉還町のあたりが、リセールバリューを考慮すると、ねらい目と思いますよ。

921さん。
お示しのエリアの物件は私の記憶だと新築時に
竣工前に完売した物件はほとんどない気がします。

同学区の新築も苦戦中とも伝えられてますが、
それでも今後もリセールが良いと言い切れる
根拠があるのでしょうか。

921さん。
リセールという観点からは、最近4500万で築２年の物件が市場に出て、１週間ほどで買い手がつきました。
価格も新築時とほぼ同額程度ではないかと思います。
最近の苦戦している物件と比較すると、駅近という点が違いだと思います。

>>917
このエリアのマンションは他のエリアより価格が高いです。だから中々売れません…
しかし発売後もディスカウントすることがないため、リセールバリュウが良いと思われます。
一方でRGみたいに比較的安い価格で売り出された物件は青田買いでしたよ。
子育て世代でお金に余裕がある人ばかりではないという事です。

同学区の新築の苦戦中の物件は駅から離れ過ぎているからでは？
>>921さんのおっしゃる通り、伊福町までが狙い目だと思います。
そういった意味で厚生町や昭和町などもリセールバリュウは良いですよ。
ただ、学区はどうなのでしょうか？詳しい方お願いします。

917です。
みなさま、ご意見とアドバイスをいただきありがとうございます。
いただいたご意見を参考に駅近で探してみたいと思います。
岡山県民ではないので中古マンションの売れ行きについては
ここ２ヶ月しか見れていなかったのでちょっと調べてみます。
中古では確かに何件か東口の駅近はすぐに売れていましたね。(結構高価格だったのに...)

坪単価をいくつかの物件で計算してみると、
実際のところ、駅近だからといって、坪単価がつり上がる感じでもないのかなと感じました。
駅近でも坪11５万くらい？でも過去には出ていたようですね。
これはデベロッパー、構造、学区等のちがいが主な要因だと思うのですが。

ありがとうございました。

中古で価格が下がらないのは京山学区ですね。この地域は、もともとの数が少ないので物件が出ればすぐに売れているようです。

最近ではリビングコート伊福町（築２年）が分譲時と同じ値段で、内見会の翌日に売れたそうです。また、サーパス京山も築6年にもかかわらず、ほぼ分譲価格で売れたと聞きました。京山学区で3,000万円台の物件なら値崩れもしないのでオススメでしょう。

新築物件については、フェリーチェが苦戦しているようですが、価格が4～5,000万円台と高額なため買い手がつかないんだと思います。3,000万円台の物件は８月頃には完売したようです。子育て世代ということで、4,000万円を越えると買い手が少ないのではないでしょうか。

そうとも言い切れないと思います。
と言うのも同学区の手頃な中古でも延々と中古サイトに載っているのは
珍しくありませんし、現に今も載っています。

・現在の新築が苦戦している現状
・過去数年でも新築完成前完売は極めて少ない
・大手の分譲が少ないのはマーケティング的に魅力が多いとは言えないから
・他学区の頑張り・公立受験校の出現により学区人気も以前のようではない
・地価の割には利便性は高いとは言えない
・地価は高いが対象は子育て世代向けの金額設定のため、価格の割には仕様が低い
・地価の安定に寄与してる団塊の世代所有戸建が今後多く売りに出ることが推測
・少子化が進み20年後には何割も子供が減る見込み。学区による地価維持の力減少

>928

①新築は特に苦戦はしていない
②大手も京山学区にマンションを建てたいが、大規模な物件を建てられる土地がない
③中高一貫校は、あまり実績が出ていない。少なくとも京山中のほうが進学実績は良い
④飛行機や高速を利用する機会が多い人には利便性が高

ということで、あなたの説明はあまり説得力がないように思いますが。

>928

手ごろな価格の中古って多分あの物件の事だと思いますが割高でしょ・・・

あんな高めの設定では買い手は見つかりませんよ。あれは売主は売る機がないとみた。

929さんへ
現在の新築はどう見ても苦戦中であり、
竣工後も結構残ってるようです。
過去には伊福町の物件でも完成後に相当長期間
販売してたようですし、出せば売れるというわけ
ではないのかもしれません。

中高一貫高ですが、雑誌やメディアによるとすでに
全国レベルの注目校として取り上げられ、現に
京山エリアからも優秀な子は相当数進学している
ようです。

利便性ですが、通説的にはインターや空港に近い
ことを利便性が高いとは言わないです。
仮にそうだとしたらもっと北の方が利便性が高い
場所ということになりますし、早島インターの
近くももっとマンション建っても良さそうです。

NO.928さんは、どこに住むのをおすすめしますか？
我が家は消去法で京山学区かなと思っています。

街中ではない、住宅街付近のマンションを探しています。
西・東古松（厚生町・島田）あたりは人気ですが、不安要素もあるようです。
中高一貫のある大安寺の地域は情報がなくてよくわかりません。
小学校区だけで考えると綾南小学校が良いと聞きましたので、大安寺狙いの方が多いのかなとも、勝手に想像しました。
あと御津小学校も評判良いようですが、通勤が街中のほうなので難しいです。
どなたでもいいので教えてほしいです。

>>933
御津とか綾南とかそもそもマンション無いですよね。
そもそもマンションに何を求めるかによって求めるマンションも違うと思いますよ。

個人的にはマンションとは、「地価が高い稀少で利便性高い立地に集合住宅という
形態を取ることで比較的安価で快適に住むことができるもの」という認識です。
駅周辺から表町周辺はそういうことになりますが、岡山は大都市に比べて郊外と
都心の地価がそう無い上に地価が比較的安いので、郊外マンションとの差額が
相対的に少なく都心部のマンションは買い得感が高いです。

それでも街中ではない郊外が良いのでしたら、マンションではなく戸建が良い
のではないかと思います。

進学事情では成績上位層は操山・白綾・岡山・大安寺・岡大附属らの中学に
進学します。操山・大安寺・附属は公立であり学費のハンデもありません。
そもそも受験校とその他公立ではカリキュラムが全く違うので、旧帝大・
早慶クラスを目指しているのであれば入っておいた方が良いでしょう。

とは言っても立地・物件は好みですから良い物件に巡り会えると良いですね。

>933さん

京山学区がよいと思います。西・東古松は便利で、小学校も評判いいですが、中学校から上がダメみたいです。勉強のできる子は中高一貫校へ流れているためでしょう。かといって大安寺も評判はいまひとつみたいですね。

＞934さん
＞進学事情では成績上位層は操山・白綾・岡山・大安寺・岡大附属らの中学に進学します。

なんで朝日高を外しているのかな？進学実績からすれば公立では朝日高が断トツでしょう。で、朝日高への合格者数は京山中がずば抜けて高いというのが現実。

★平成23年度　東大進学者数
岡山朝日　19人
岡山操山　4人

★全国高校実力ランキング
27位　岡山白稜
64位　岡山朝日
127位　岡山
134位　岡山操山

新築・中古のマンションのラインナップ的に
京山学区なら戸建、中央学区ならマンションってことでいいんじゃないですか。

岡大の北の山は自衛隊、理大、岡大の持ち物です。
また、山の中腹には著名な企業家の豪邸が建ってあります。
残念ながらあなたの夢物語は叶わないと思います。

また坊主山は採石をしているので、何かあっても崩れません。計算されて計画的に削っています。
遠い将来には本当の坊主になるかもしれませんよ。

子育て時代は京山に賃貸。
卒業したら駅近マンションが理想かな。

これからの岡山は駅周りが楽しそうだから。

今後、岡山市はコンパクトシティーを目指します。土地が有りすぎたために、周辺にスプロールした市街地を中心部に再集積する予定です。
歩いて楽しい、アメリカでいえば、ボストンのような街つくりをめざすのでは。
ボストンも岡山も学都ですね。

倉敷のイオンモール倉敷やアリオ・三井アウトレットパークには
これでもかと人ごみで熱気溢れている。

一方岡山で勢い感じるのは駅(サンステ)及びその周辺だけで、
表町周辺は人の流れも以前の勢いを失い空き店舗も目立ち、
完全にその役割を終えつつある感すら漂う。
マンション用地として出てくるのが増えたのもそういう事情も影響してか。

今後岡山駅前はイオンの爆発的な集客力とヨーカドーとの相乗効果、
及びこれから控えてる周辺商業施設の再開発と合わせて大きな期待が高まる。

＞なんで朝日高を外しているのかな？
934さんは小学生の進学先で書いているから朝日高が無いのではないでしょうか。
飛び級は出来ないでしょ。

＞９３３です
細かく教えてくださりありがとうございました。
一戸建ても視野に入れて考え直そうと思います。
学区無視なら倉敷駅周辺に住みたいです^^

＞944さん
岡山駅周辺以外だと私も戸建の方がメリットあると
思います。

良い物件に出会えるといいですね。

>>946
石井はさておき京山を徒歩圏というのは無理があるし便利でもない。
いずれにしても岡山駅西口周辺は何もないと言っても過言ではない。

ただ駅前が割安というのはその通りだ。

たしかに京山は徒歩圏内は無理あるし、東口じゃなく西口に近いだけ。
石井は徒歩圏内だけど、学区悪いからパス。
個人的には大元近辺が道路も広く、バイパスにも近いので便利かと。

大元は学区悪いですよ。

石井や京山は道は狭いし渋滞も慢性化。
西口から北は開発もされてないから商業施設も無いし買物も結構困る。
基本は住宅街だから戸建好きな人には向いてるかもだけど、
マンションは低層住宅地エリアとしても求められてないんじゃないのかな。

＞＞９４８さん

バイパスに近いのがよければ問屋町の方が近いですよ。
でも西バイパスの方も慢性渋滞してますよね。何で側道だけ作って、本線を作らないのかしら？
岡山の道路行政は今一つ理解できません・・・

■中小不動産の苦戦続く、経営統合や倒産も－ＤＥレシオ２倍は約40社
特に中小の不動産業者では財務力の低下が目立つ中、農中信託銀行の新海秀之シニア
ファンドマネジャーは、「不動産会社は生き残りをかけた合併や資本提携に動くだろう」
と予測する。東京商工リサーチの友田信男取締役情報本部長は自己資本に対する負債の
割合（ＤＥレシオ）が２倍を超える企業は「注意する必要がある」という。

マンション業界は、土地を仕入れた後、建物の建築は建設会社に外注すれば、
設備や技術力を持たずに始められるなど参入障壁が低い。一方で歴史を振り返ると、
経営危機に陥った企業が少なくない。ここにきてマンション事業の不安定さが、
あらためて浮き彫りになっている。
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-LWA0RA0D9L3501.html

徒歩数分レベルの場所は基本的に街が汚いので、お金を持ってる層は余計に敬遠しそうですが・・・。
林原の開発地ならありかもしれませんね。

林原ってイオンの予定地だよね
イオン直結マンションとか最悪だと思うけど・・・

ショッピングモール直結マンションって全国的には結構あるよね。
あそこだと駅にもほぼ直結してるから都市型タワーマンションするとしたら最高の
場所だったわけだが、財閥系ならさておきイオンが落札した時点でマンション併設
の線は0だけど。

お洒落なショッピングセンター直結ならともかくイオンはきついですね。。
リョービが何かやってくれれば良かったのに。

でも需要はあると思う。駅まで地下道が繋がっているし、毎日の食料品の買出しもイオンでできるし、私は買いだと思うけど…

そうなれば、大京が進出しますね。表町のマンションで実績があるから。
今から楽しみです。

震災後はトレンドが変わっちゃったから、
東京はさておき地方ではタワーの計画は激減
してるからよっぽど条件揃ってないと厳しいよ。

跡地がイオンで決まった以上は10年単位で
待つしかないんじゃないかな。

それよりここ数年の反動からか、
新規物件の計画少ないみたいだね。
注文住宅みたいに好きな時に建てれない以上
選択肢が少ないのは寂しい話だ。

2年後には消費税上がるみたいだし、
ローン減税やらのフラットSやらエコポイント
やらの優遇制度も縮小しちゃったし、
まだ探してる人はマンションの買い時は
逃しちゃったかもね。

さて年明けましたが市況はどうですかね。
販売中の物件も一部除いてあんまり動いてないようですがどうでしょうか。
そして今年の新規注目物件は何かありますかね。

グレースオークスって全戸北向き住宅なの？
売れないはずだね。場所はいいのにな。
南側にもう一棟建つんですか？

>>965
南向きが主だけど、北向きの部屋もあります。
すぐ南には同じ両備のマンションが建つそうです。
なので、眺望も日照も厳しいものになるはず。

隣ならともかく南側にマンションができるっていうのは致命的ですね。

そうなんですか。
真南にマンション、厳しいですね。

値段も別に格安というわけではないですし。

日中暇な老人相手だから尚更だな。
しかし南側にマンションが建つ話は本当なのか？
俺様が売主ならこの物件が売れるまで黙っておくけどな。

黙ってたらよけいに後から裁判沙汰とかなって面倒でしょう。
たぶん言わないといけない義務みたいなのがあるんじゃないのかな。

それにしてもこれといったトピックが何にもないね。
今後計画されてるのも今一ピンとくるものもないし。

９６９

告知しなくてはいけない義務はありません。

最近マンション買った人にお伺いします。
その物件の決めてはなんだったですか？

岡山に引越してきたばかりなので、さっぱりわかりませんが賃貸が予想以上に高いので購入を検討しています。

しかし、どこの会社のマンションがいいのかもわからない状況です。
岡山のマンションは、西日本の会社のマンションがいいのでしょうか？？

場所はともかく、いろいろな会社のモデルルームを見に行ったほうがいいですか？

>>978
時間あるんだったら全てのモデルルームに行ってみたら。
それでも10数件程度だから全部回るのは大変じゃないですよ。

でも希望立地に希望のグレードが希望価格で出てるとは限らないですけどね。

アルファステイツ平和町ってどうですか？

>>980
駅やイオン(予定地)らにも近く天満屋方面にもアクセスし易いロケーションだけど、、
立地そのものは繁華街・飲食店街のど真ん中のためファミリー向けというより
プランバリエーションの通りDINKSやシングルが主たるターゲットじゃないかな

今後、分譲予定のマンションがぞくぞく出てきますかね？

岡山市内で人気のマンションはロイヤルガーデンなのでしょうか？

何をもって人気と捉えるかは難しいけど、
比較的安い価格帯での物件が多いけど、
売行きから見ると評価は悪くないのではないかな。

今後の岡山の新築物件はここ数年に比べて少なくなりそうだね。
希望エリアと予算と平米数と「こだわり」を教えてくれたら新築・中古で
合ってそうな物件を教えてあげてもいいけど。

県知事に天満屋社長の立候補ですか？

本業どうするの？

表町本店どうするの？
本町どうするの？
錦町どうするの？
昭和町どうするの？
倉敷どうするの？
津山どうするの？
広島どうするの？
福山どうするの？
高松どうするの？


街は変わって行くんやろうな～(;_;)

＞広島どうするの？
＞福山どうするの？
＞高松どうするの？

これは関係ないでしょう。

アルファステイツ平和町は風俗店の近隣でしょう。入居者の質を考えると手が出せないな。

石井中が新学校になりさえすれば西口の地価は上がるのに。
個人的には岡山市で最高の物件はフォーラムシティだと思いますよ。
10年たっても売り出し価格と大差ない価格での取引ですからね。
駅直結は付加価値高すぎでしょう。
市も所有しているという点で長期的に安心できますよね。

林原跡地も地価直結だからマンション建てばよかったのですが残念です。

>>989
そんなのあったんだと思って調べてみたら確かにあったわ。
それにしても当時の最多販売価格帯が2.800万円台って駅前にしては
かなり低い価格に見えるけど西口だからかな。
内装や設備のグレードはどうだったんだろうか。

↑
地上げされた住民が上階にそのまま住んでいます。
意識が違う住民同士の為総会はあれまくりだそうです。
管理費の滞納も日常茶飯事で大変な物件ですよ。それでもよければどうぞ！

いわゆる岡山駅近(徒歩10分圏内)というとこんな感じかな。但し築古は除く。
○東口方面
ロイヤルガーデン西川緑道公園
ルミノ平和町
コア本町
グレースタワーⅠ・Ⅱ
パークホームズ桑田町レジデンス
リベール桑田町
アルファライフ岡山駅南
アルファステイツ岡山駅前
グレースオークス
アルファステイツ平和町
アイパークス
ロイヤルガーデン岡山駅前壱番館・弐番館

○西口方面
ポレスターガーデンシティ清心
フォーラムシティビル
リビンコートスタイル昭和町
アルファステイツ清心
リベール岡山駅WEST
アルファステイツ岡山駅西

岡山駅前のイオンのプロジェクト概要か
なんかの発表はいつでしょうかね?

>>992
教えて
１３分圏内だとどんなとこがあるの？

>>994
もう少し選択肢増えるけどなぜに13分という中途半端な数字なの？

>>995
毎日、岡山駅まで歩いて、通勤できる時間かなと思って

県道岡山－西大寺線の円山に建つマンションがそろそろ完売しそうですが需要があれば売れるんですね。
そういった意味では岡山市街地のマンションは供給過多なのかな…
大元駅周辺のマンションも初期の頃に建ったマンションの値崩れ感が大きいが、価格設定が高すぎたのでしょうか？
バブルの頃の建設だから仕方が無いといえばそれまでですが価格差の大きさに驚きます。

岡山駅前はハヤシバラ跡地を中心として商業施設や
コンベンションセンターらの計画が進行中だが、
一方、北長瀬駅周辺は総合医療センターと巨大な庭園を
中心とした開発計画を進めているようだ。

いずれにしても最近の開発は倉敷もそうだが各地の駅周辺中心。
マンションも駅に近い方が何かと便利なのは違いない。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

998だが、データ貼り間違い。
正確にはこちら。

岡山操車場跡地整備基本構想
http://www.city.okayama.jp/contents/000102941.pdf

リビンコートプライム奉還町販売開始しましたね。

販売開始は3月下旬じゃ・・・・？
今は仮予約のみのようです。

教えて下さい。
『予約』と『仮予約』の違い。

ちらしによると販売開始前の予約は一切取らないとありました。
が、すでに多数の問い合わせや申し込み希望があるようで、
予約は出来ないけど、仮予約・・・ってことになっているようです。
何が違うって、たぶん同じことなんでしょうが、正式な予約ではないって
ことだと思います。

1003様

ご回答ありがとうございます。
表むきはまだ『仮』だけど、実際には
仮予約＝契約完了って感じなんでしょうね！？

あたらしく建てました。

岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その４
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/219817/

岡山の住宅メーカー・工務店ってどこが信頼できますか？
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219818/

岡山でリフォームした話をしようとおもう。
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219819/