アルファステイツ奉還町ってどうですか？

２物件の過去のスレを読んだら、
メリット・デメリットが、色々と載っていますよ

私が２択で選ぶなら、こっちの『Ｇ』でしょうね
子供の学費も要るし、将来何があるか分からないので、出来るだけ、手元現金は残しておくぺきですね

また、７０m2台では、きっと狭く感じる様になると思います

２物件とも、万一将来、中古で売却する事になったら、
階数と面積が一緒なら、殆ど一緒の価格になりますよ、300万円も違うことは、ないでしょうね

お薦めは、リビンコートプライム岡山駅西の東側列で、中古が出たら、ベストだと思います

また、その予算であれば、築古の戸建てをリフォームするのも選択肢だと思いますよ
地元の不動産屋さんに行ってみたら良いと思います

>>161 マンション買ったさん

広さと予算を考えるとこちらの物件の角部屋がおすすめになるわけですね。
不動産の売買については詳しくないのですが、現在の価格が1千万円近く違うのに、将来的にはそれほど変わらない程度になってしまうのですか、びっくりしました。
リビンコートプライム岡山駅西やポレスター岡山ターミナルシティの中古物件が出たらとも考えているのですが、そこは運任せなので難しそうですよね。
丁寧なアドバイスありがとうございます。

>>159 マンション買ったさん
ありがとうございます。勉強になりました。

Gは完売っぽいですよ

そうですかー、早いですね

唯一、確実に眺望がある列ですし、
２５坪程とはいえ、
３人家族くらいなら、なんとかなるでしょうし、
先着順ですもんねー

気になる方は、即、行動！
情報を集めるのが先ですから、
住宅展示場とモデルルーム等、色々行ってみましょう！

>>154 マンション検討中さん
玄関ドアやバルコニー側の開口部だね
プレミストとアルファステイツのブランドの違いがあるから1,000万の開きが中古で0になることはないよ

容積率少ない中で戸数を確保しようとするとどうしてもそうなるんだけど安っぽくなるよ

新築で1,000万円の開きがあったとしても、中古の相場・価格には、あまり関係ないですね

元値を基準にするのではなく、
人気・設備面・維持費・学区・周辺環境・・・
極端な例だと、中古車と同じかも

ハイスペックな新車は高いけど、維持費も高くて、
中古ではノーマル車と同水準でないと売れないこともあるし、逆転することだってあるから

新築購入時は同時期に発売している物件との比較になるが、中古であれば周辺物件との比較になる。　目の前の物件や斜め後ろの物件と同時に中古で出てたとして自分ならいくら出せるのか。　少し高くてもアルファを買うのか、同じ値段なら買うのか、少し安くないと他を買うのか。　

毎日の通勤路になるので、予定地から岡山駅まで歩いてみました。
私は徒歩5分で改札までいけました。
途中にコンビニや飲食店、ホテルがあり夜も明るく安心。
もうひとつは徒歩6分。祭典、レンタカー、薄暗かった。

もう一つの話はもう良いです！

なかなか、工事が始まりませんねー
赤い杭が、いくつか打ち込んであるね
建物の位置みたいにも見えるけど

基礎工事が始まったら、リビンコートとの『建物の圧』もイメージし易くなると思うな

双方の間に、駐車場・道路・駐車場とあるので、ソコソコの距離はあると思うが・・・

更に北側にも建ってサンドイッチされる事はないのかな。

その可能性はあるね

北側の土地も結構大きいですね。マンションでしょうかね。やはり・・

マルチクロゼットの良さが分からないので良いところを教えてください。

この物件は直床の直天井ですか？それとも直床の二重天井ですか？教えてください。お願いします。

游プラザ跡地のプレミストと同じく、直床の二重天井です。
但し、階高が押さえてあるので、天井高が普通？程度です。
個人的には、直床のフニャフニャした感触が嫌いなので、ハードな２重床が好みですが。
２重床・２重天井の物件を探しているのなら、リビンコートプライムや、ビ・ウェルなどが、そうでしたよ
ビ・ウェルは、ある程度、内装が自由で、戸建て感覚に近いので、お薦めです。
少し微妙な立地が多いと思いますが・・・

あちこち、開店休業の状態だな

庶民向けに、
価格改定するところも、出てくるのかな？

最近のマンションは、
１割下げても、利益を確保出来る水準だもんね

供給過多だから、
売る気なら、早い者勝ちだと思う

>>178 通りがかりさん
北側には、いづれマンションが建つらしいです。

まぁ、マンション以外ないよねぇ。
サンドイッチはキツいけど、北側に建つマンションもここの日陰でキツい。　相対的にポレスターの価値が上昇。

４３戸が売れた様だね！

あと３戸で、５０％超え！

敷地内の駐車場は危うい？

そうだね、
敷地内の駐車場は４６台だから、
単純計算上は、あと３台！

でも、東側列専用の区画があるから、
実際の所は、微妙ですかね

先着順！、
抽選無しだから、取り敢えずモデルルームに行くしかないのかな？

敷地外を含めて、全戸分の平面駐車場を確保しているらしい
でも、選択肢は減っていくね

販売開始後すぐの、
6月10日頃に、３７戸で、
そこから約１か月で、４３戸に

毎月、４～５戸が売れたら、
単純計算で、１年程で完売する感じ

値付けがいいから
完売も早いと思う

５年前なら、各戸の平均で、
５００万円程は安かったか、
階高がちゃんと３００cm有ったと思います

値付けは、やや高いけど、
游プラザ跡地のメガ値付けにより、
相対的に、良く見えているかも

良い所は、
リビンコートと同じく、平面駐車場を採用している点ですね

ポレスターは、一部しか平面が無く残念ですが、中層階より上の眺望はバツグンですね

この辺りは、住宅街で静かだし、新築マンションが揃って、綺麗な街並み・街区になった気がします

気のせいだと思います

ここの北側の土地、
解体した後に、パイルを打っている様なので、
ヤッパリ、それなりの建物が建設されるんでしょうかね？

奉還町２丁目の一画、少し狭いエリアですが、
新築マンションや、大きく整然としたコインパーキングも出来て、
一部古家も有るけど、小綺麗になっていく感じはしますね

敷地内の駐車場は、終了したみたいですよー
近隣の平面駐車場を、紹介しているみたいだけど、近くて良い所から埋まるから、早い者勝ちだなー

あと10年位したら、クルマが順次ＥＶに更新されていくけど、
充電器は、管理組合の予算で設置されるのかなー？

南側にあるDとEの間の電柱が邪魔だね

早い者勝ちって(笑)

表町より人気だね
駅近だから？

>>191 マンション比較中さん

あそこは表町でも離れすぎですよね

そんなに駅チカでもない。
ましてや駅裏。

オプション選びはいつぐらいから始まるのでしょうかね
楽しみです

あら、具体的に何が楽しみですの？

オプションの締め切りが、
11月から、順次来るみたいです

低層階を希望の方は、秋口までに決めないと、オプションが出来なくなるよ

コンセント増設やＩＨコンロ、玄関の姿見等は、マストだと思いますよ

ヴェルディのＤＭがきたわ
岡山駅西(駅名より遠いが)、
遠いのに、高いねー

北長瀬は完売したのかなー
どこも高いねー

いつも、ゴクロウサン

奉還町エリアに、
ポレスター、リビンコート、アルファステイツと、
一気に３棟・約２００世帯もの人口が増えるので、
奉還町商店街に、小降りなザグザグがあるみたいに、小降りなスーパーが出来ると、もっと便利になるけどなー
バサージュ２号店くらいで、十分なんだけどー

昭和レトロ商店街あるけど、寂れてるますからね。

現状ではどこのスーパーが使い勝手が良いのかな？　

私はユアーズかなー

うちの奥さんは、サンステにある成城石井のファンです
通常の食材は、週末にマルナカ高柳店やハピーズやエブリ大安寺店で、まとめ買いしてますが、豪華品を一品混ぜると、良い感じのアクセントになります

駅近でも、やっぱりクルマは重要な必需品だと思うわ
子供の送迎、休日の遠出、まとめ買いなどと、ちょっとした事に使うから

その点、平面駐車場は、良いと思うわー

やっぱりスーパー、ドラッグストアが徒歩圏内に無いと不便そうですね。　食料品買いにさんステまではちょっと遠いし重いし、車も平面でも敷地外ならちょっと面倒だな。　

私は職場が下石井なので、平日は帰りにマツキヨ、ユアーズ、成城石井に寄れるので助かります
休日は、車で大型店に買い出しに行く感じかとイメージしてます
駐車場が敷地内の平面なのでストレスなく出かけられるテンガ大きくここ選びました

同感でーす
リビンコートプライム岡山駅西が、家族で色々と思案している間に、売れてしまいまして、
その時に、周辺環境として、この場所の古い建物がネックだったけど、
そこが、新しい綺麗なマンションになるので、ソコソコ綺麗な建物が揃う事になり、決め手になりましたー
便利な所だもんねー

どんどんと、ＥＶ目標が前倒しになっているなー
ここは、平面駐車場だから、なんとかなるので、安心だね
まぁ、設置費用は掛かるだろうけど
機械式駐車場だけのマンションは、かわいそうですなー

>>208 マンション検討中さん

駐車場掘り返すつもり？　敷地外の契約駐車場にも充電器つけてね。

近くにスーパーできて欲しいですね。奉還町商店街に小さな八百屋さんがありますが、わりと早く閉まるようです。（日曜日は定休日）ザグザグは少し歩きますが便利ですね。パン屋さんはありがたいです。

マンション周辺を車で周ってみましたが通りやすいです。ミラーがないところが数箇所あったのでつけてもらえると問題ないかと思いました。あのミラーって市の管轄なんでしょうかね？車の往来が増えたら必要になりそうですね。

パンフレットの完成イメージや現地周辺を歩いた感じでは、
十字路の角には、視界を遮る物が無い様なので、
比較的、見通しがあると思いました

確かに、一旦停止マークや、カーブミラーがあると、安心ですね
管理組合が出来たら、議案として、要望しましょう

商店街がリニューアルして活気が出ると良いのにね。

穴吹興産の2021年6月期決算
新築分譲マンション販売が底堅く、
２年振りの増収増益だった
純利益３６億８５百万円

2022年の純利益予想は、
３３億円だってさー

不安定な景況感だけど、
マンション販売は順調みたいだ

奉還町住みでしたが、スーパーが近くに無いのは本当痛いです、駅近くでもうちょい便利かな?と思っていたけど何するにも車で出る感じです。
徒歩圏内のファミリー向け飲食店も少ないですし、専門学校できて庶民的な飲食店もう少し増えるかなと思ったけどなかなかですねぇ。
このマンションとかできてまた人が増えると今後に色々期待しちゃいますね。

10年以内には、
ほぼ確実に必要になるてあろう、
EV用の充電器を、
10箇所くらいは、設置して欲しいですね！
引き渡し後に、管理組合任せでは、心許ないからねー
穴吹興産さん、検討して下さいねー

3,000円商品券チケット届きました。　さすが増収増益の穴吹興産。　このタイミングで3,000円ばら撒くってそんなに苦戦中なのかな。

１４階建にするから、
階高が３m無くて、やっぱり、圧迫感があるんだよー

１３階建にしていたら、
普通のマンションになるので、
少々価格が上がるでしょうが、
もっと人気が出たはずだ！

眺望が望めない分、
室内空間をゆったりさせる必要があったと思う

西口の２物件、
立地だけでは、売れないぞ！

13階建にしたら7%程度価格上乗せになるかも？
仮に14階建4000万だとしたら約4280万にもなる。

個人の好みや懐事情にもよりますが、私なら14階建4000万、15階建3740万選ぶかな。

今でさえありえない玄関の低さなのに階を増やして日陰の圧迫部屋はホントに誰も買わなくなる。　

4000万円が買える人なら、
4300万円でも十分買えるよ！
それだけの価値が出るし

中層階以下を買う人も、
モデルルームの玄関の低さで、ビックリしないでしょうし

今の仕様だと、ある程度、寝るだけの割り切りも必要だから、奥さんが反対するんだよな

同感。　せっかくの新築なのに寝るだけと割り切る事は残念。　日照不足は空間でカバーされてたら印象も違ったと思うけど、乾太くんでは解決しないし玄関の低さは驚くレベル。

シャーメゾンやＤルームの賃貸マンションに住んでいたら、
分譲マンションって、こんなんですかー？みたいに思うでしょう
せめて、賃貸マンションよりは、立派にして欲しいものです
階高は、リフォームで修繕出来ないから、リノベーションに不向きだし

他所のアルファステイツと比べても低い感じなんです？

2m位かな？　身長180㎝だと髪が当たる。　他のアルファというかどこのアパートと比べても低いでしょ。

ここは容積の関係で無理があるよね
築浅中古買った方がいいよ

転売用に買った25年前のサーパスと同じサッシの高さだったからホントびっくりした

シャーメゾンの方がいいやん

たしかに。

最新の3階建てのシャーメは確かにすごい

賃貸仕様と言われていたが・・・。

立地は、良いんだよなー
周辺や住環境は、良いんだよなー

眺望は、んーだよなー
部屋の企画は、んーだよなー

価格は、高いと思うが、部屋の選択肢や個人差があるでしょうか？

中途半端に階高を抑えて、高級感が無くなり、富裕層が購入する立地を、活かせなかった感じですか？

眺望は悪くても、快適で機能的、オシャレな部屋にして、６０戸位の企画にしていたら・・・
高価格帯で勝負するべきだったと思う

あと３８戸かぁー

ということは、５３戸売れたので、敷地内の駐車場は終了かもなぁー
一部、5,000万円台なら、駐車場キープがあるかもしれないが？

昭和町が、８１戸売れているから、
コロナ禍の半年程なのに、西口で１３４戸が売れているぅー

意外と売れるもんだなぁー

そうですかぁー
大変なんですねー

ここは、年内に、ほぼ完売しそうですねー

鉄板の打ち込みが、だんだん、建物の形になってきましたよー

北側の土地が、綺麗な更地になっていますねー
ポレスターの機械式が面倒と思う人や、アルファ・リビンコートの敷地外の人も多いエリアだから、
ここに、月極め駐車場が出来たら、応募が殺到するでしょうねー

個人的には、わたなべ生鮮館や海鮮のきむら等のミニバージョン、小型スーパーが出来たら、凄く便利で繁盛すると思うなぁー

ここは、変な投稿が殆ど無いので、住人も安心感がありそうですね

このマンションは立地がすごいいいですよね。駅から徒歩６分とありますが、心理的にはもう少し近く感じます。駅から現地までに色々お店があるからかもしれませんね。北側の空き地もマンションになるのでしょうか？スーパーができると嬉しいですが。

路地と古い家屋が多くレトロですよね、たしかに。

岡山駅からの利便性が良いのと、静かな住宅街になるので、
営業の戦場や繁華街で疲れたエリートサラリーマン家庭には、良い環境です

賃貸に出しても、転勤族の候補になると思います
ローンの返済を10万円くらいに抑えておけば、万が一の場合も、耐性があると思います

72平米3400万円とは破格ですね。
岡山駅から徒歩6分で坪単価155万。すごい。

物件価値には関係ないが、モデルルームのセンスがひどいと思う
オプションなしの素のままのがマシなレベル。
このモデルルームに入ったときに、わぁステキ！とはならんよね。

>>239 匿名さん

例えばどの辺りが？

>>239 匿名さん

3,400万円が破格ですか？
儲け過ぎだと思いますけど？

現状の企画なら、むしろ、300～500万円は、下げても良いと思います

今の価格帯なら、階数を14階建てから、13階建てにして、釣り合う水準でしょう

だけど、競合が、余りにもボッタクリ価格を設定して、ここは平面駐車場が設定してあるので、
相対的に安く見えるだけです

>>239 匿名さん

バブル！
いつか来た道だよー

デベロッパーの市況感覚が、狂っているね！
特に、線路脇に立つ、大手企業のボッタクリ価格には、呆れるわ

3,400万円が、破格だなんて？
十分に高いわっ！

>>240 通りがかりさん

全体的な雰囲気が好みと合わない。
と言っては元も子もないんで、具体的には、リビングの壁紙、共用廊下側の洋室の照明とか、洋室のクローゼットの壁紙。バーチャルモデルルームだと物の多さも目に付きました。隙間があったら何か置いて置かなきゃって考えてるのかな。余白はバランス取るうえでとても大事なんですけどね。

これらが気にならなかったのなら、私のセンスが異質だということで結構です。

>>241 マンション掲示板さん
値引きしてくれるでしょ。

寿町や奉還町は色々有名ですが。

ここは、外車や大型、SUVの区画が、
平面で準備されている
駅前でも、必要なものが、チャンと分かっている
建物の企画、グレードアップして欲しかった
せめて、倉敷駅前の御社マンション程度には、して欲しかった
場所が良いのに、建物への投資が、見込み違いだと思う
とても、残念だ
でも、近隣で二者択一なら、トータルバランスで、こちらに軍配だと思う

学区はどうなの？

>>247 匿名さん

近隣も一緒、石井だよ

因みに、近隣だけど、
ポレスター岡山ターミナルシティは、
岡山中央学区なんですよ

私は、岡山中央学区です

石井かぁ、ちょっと微妙だわ。

ここは、「学区」ニーズが、それほど高くないと、勝手に思っています

駅に近いけど、少し入った住宅街にあり、静けさもあります
それに、済生会病院にも近く、医療面では非常に良い立地です

将来の医療リスクを考えているリタイヤが近い層や、
すでに医療を重視している、ご年配の富裕層に対するニーズの方が、相対的に高いと思います

今どきそんな物件流行りませんよ。

そうですね、私の体験談と感想★
当時、50歳代になる私たちは、
関西圏の義父母を、岡山へ呼び寄せる事に。
色々と検討した結果、医療環境と駅近を重視して、リビンコート岡山駅西を購入。

離れた地方に住んでいる兄弟も、駅の近くだと集合し易いし。

結果、自分たちの安心にも繋がるし、
将来は自宅を売って、環境の揃ったマンションで、老後を過ごせるメリットもある。

将来への先行投資として、
奉還町を選択したのは、正解だったと、義父母も、喜んで暮らしている。

自宅の住宅ローンが終わり、子供が社会人になってから、
また、別宅のローンを組むことに不安はありましたが、杞憂だと感じている。

条件に合う此処が、最後？の、物件かもしれませんよ？

老いた大人2人なら、20坪の広さでも、丁度良い位ですね
転居に伴って、老後の断捨離も出来るし、歩いて直ぐに済生会があるのは、安心ですからね

営業マンも車を持たない年配の方がターゲットと言っていた。　病院が近いのは魅力な一方で日常の買い物が不便な事や日中家にいるのにリビンコートしか見えない景色と日陰は残念。

隣接して、レトロな商店街があるから、
のんびり、ウロチョロしていたら、良いんじやない
年寄りは、晴れやかな商店街だと、行けれないから、丁度良いのでは

他にセールスポイントなし？

乾太くん

何処のマンションも、
20坪程しかないので、
代わり映えしないよね！

せめて、30坪でもあれば、
ちったー、良い間取りが出来るかな？

理想は、50坪の160m2くらいかな？
東京や京都では、3億円位で販売しているけどね！
岡山には、造らないのかな？

>>258 匿名さん

岡山は160平米でも1億円未満だと思う。
それでも何故だか造られませんけど、

現在単身で奉還町に住んでおり、今の生活環境に不便はありませんが、駅近の新築物件を検討しており、プレサンスロジェと迷っています。職場へはバス利用、プライベートでは新幹線利用が多いため、車利用は今後ありません。将来的に売りに出すと思うと、世帯、ニーズを考えて購入したいのですが、アルファステイツの方がニーズが高いでしょうか。