アルファステイツ奉還町についての情報を希望しています。
所在地：岡山県岡山市北区奉還町2丁目17番101他8筆（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線、山陽本線、伯備線、瀬戸大橋線、宇野線、津山線、吉備線、赤穂線「岡山」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：72.07平米～84.30平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-04-09 13:10:51
視界と眺望が期待出来る、一番東側の列だけは、それなりの価格になるのでは？
土地代を、最上階と東側列で回収する設定にして、条件の悪い部屋を、常識的な価格にしたら、案外早期の完売になるだろう
200なんて非常識な価格なら、ドボンだね
そんなもん、買う気もクソモ無いな
全体に水回りが貧相で、確かに賃貸っぽいと思うが
それと価格が合ってるかどうかだな
モデルルームの予約、結構、人気みたい
岡山済生会病院に関係するお医者さん方も、ここを検討されるのかな？
収入ランクが高い方は、東側列や最上階へお願いします
庶民は、中住戸の低層階を検討しますので！
岡山共済会病院の先生ではなく看護師が買いそうだ。
看護師さんの年収、フルタイム夜勤アリで、およそ500～600万円
ローン返済＋管理費＋修繕積立金で150万円位だったら、返済比率30％ほどなので、ギリギリ3000万円少々の部屋を買えるでしょうか
基本的に、看護師さんは数年～10年位のスパンで転職する人が多い
つまり、敢えてここを買うニーズは、少ないと見る
看護師をターゲットにするなら、3000万円程が上限で、お一人様仕様にすれば、人気が出るだろう
やはり、総合病院が近いので、郊外の高齢者夫婦に人気が出ると思う
現金で、ポンっと買う人がそれなりに
価格を上手く調整出来れば、
凄く人気が出る可能性を秘めているマンションですね
価格帯で失敗すると、
土地履歴とかの負のイメージが強まり、新築中の某マンションの様になる可能性も、十分にある
低層階や中住戸の価格帯が、肝になるでしょう
眺望が全く無いのがねー
平面駐車場は良いけれどー
今となっては、お隣の築浅マンションは良い物件だったと思うわ
トータルでの魅力がアップする、最良の価格を期待していますよ！
某ボッタクリのマンション、
価格を正当化しようとする書込みの後、すっかり盛り下がってますよー
そうだ、そうだが、お二人さま！
２戸売れましたよ！
売る側の理論なんか、買い主には関係ないですからね
価値と価格が均衡していたのなら、申込みがシッカリあるはずだよねっ
ここの運命や、如何に？
不動産家さんによると、
お隣の、ポレスターやリビンコートでも、ご高齢の方の購入が多いみたいです
半分ってことは無いけど、３割位のイメージらしい
やっぱり、総合病院の近くで、駅も近いので、何かあった時を考えると、良いポジションなのかな？
もしも、3000万円少々の価格帯があれば、相続対策のマンションとしても魅力があるのかも？
あくまでも、その価格帯があれば
これだけ、いろんなところ削っているから、2500万円からと予想。
No.3をコピーしましたが、
眺望ほか、条件の良い物件で、
最上階が3700万円ですからね！
流石に、3700万円からだと、某ボッタクリのマンションと同じで、ドボン！でしょう
つい４年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ
中住戸７０m2は３０００万円位～、
最上階が３６００～３７００万円もしていて、
西側８０m2は３９００万円位～、
最上階が４６００万円くらいで、
東側９２m2は４５００万円位～、
最上階が５４００万円くらいだったね
たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います
プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな？って・・・
ここの価格は、どうなるのかな？
他社と比べて、価格を予想したい！
先ず結論、
理論的には、3000万円程からのスタートは十分に可能である
半年ほど前に着工したサーパス南方レジデンスを参考にする。
高規格の建物を採用していて、
ZEH-M（ゼッチ・マンション）
２重床・２重天井でレベルは高い
６０m2が、2890万円～
「建物部分の推定価格」1900万円程
「土地部分」が、1000万円程
◆サーパス南方の土地代倍率 3.3倍
60m2の場合、敷地持分が約31m2
路線価10万円／m2 → 3１0万円分
路線価の3.3倍の土地代を支払い
◆アルファ奉還町の土地代倍率 4倍
70m2の場合、敷地持分が約21m2
路線価12万円／m2 → 250万円分
超高値の仕入だとして、路線価の4倍の土地代が1000万円
●建物代
７０m2換算で2200万円だけど、
(1900万円 ÷ 60m2 × 70m2 )
ここは普通仕様で直床、設備全般が賃貸仕様みたいだから、８掛け位で妥当な感じと思うので、
「建物部分」は、1800万円程度
そこに土地代の1000万円を足しても、3000万円程のスタートが十分可能だと思うが
まぁ、欲に目が眩んだら、
某ボッタクリのマンションの様に、3500万円オーバーで来るでしょうね
その場合は、目の前が塞がった物件で、病院の跡地ということを勘案すると、
サーパスやプレミストの様に、大苦戦する事でしょう！
駅中心部よりは、少し郊外の
サーパス南方は、未だ３割ぐらい残っているし、
駅徒歩圏内の
プレミストに至っては、ダイワを持ってしても、相当な苦戦状態
マンション市況は厳しい 、、、
マンションの価格は、
大きく分けて、建物部分と土地部分
建物部分には消費税が掛かり、
◆建物価格相当は、消費税の１１倍
(本体＋10％)
建物価格と、建物構造(階高や２重床)内装や設備のグレードが合っているか？
◆土地相当価格は、販売価格－建物価格
土地価格と、路線価の何倍か？
(開発費や利益も必要、３～４倍が多い)
某ボッタクリマンションは、どのくらいだったかな？
マンションの価格について調べたら、
土地代部分には、消費税が掛からないって書いてありました
(土地代＋建物代)×消費税ではなくて、
土地代＋(建物代×消費税)なんですね
だから、消費税を聞いて、
おおよその価格が、其々の価値と、釣り合うかどうか？
って考えてみるんですね
なるほどー
モデルルームに行った時に、参考までに聞いてみようっと！
マンションは、基本的に真ん中 ８階 を基準として、価格計画を策定
高層階に多くの利益を乗せて、1や2階では、薄利や客付け原価で販売
今回は2階を原価と推定して、
路線価12万円／m2 = 40万円／坪
敷地面積1974m2 = 2億3700万円
かなり高めの4倍設定では、
土地代 160万円／坪
敷地代＋諸費用等で、約10億
２階の中住戸７０m2を例として、
敷地持分、70m2／(A～G)×13階
持分×1974m2＝約21m2
仮定の土地代は、
21m2×路線12万円×4倍＝1000万円
◆販売価格が3200万円だとして、
建物部分は、
3200－土地代1000＝2200万円
うち、消費税200万円で、
建物代は2000万円となる
建築・設備単価は、
2000／70m2×3.3＝94万円／坪
税込で約100万円
ザックリまとめると、
1.販売価格 3200万円で、
消費税が200万円だったら、
建物代 2200万円(100万円／坪)
土地代 1000万円(160万円／坪)
って感じになります
2.販売価格 3700万円で、
消費税が245万円だったら、
建物代 2700万円(130万円／坪)
土地代 1000万円(160万円／坪)
って感じになります
3.販売価格 3700万円で、
消費税が200万円だったら、
建物代 2200万円(100万円／坪)
土地代 1500万円(240万円／坪)
って感じになります
モデルルームでの説明で、
その辺りの価値の感触と、価格が釣り合っているかどうか？
を確認しましょう！
