プラウドタワー岡山

①実需組
　→ 居住用として、ずっと住むために購入
②インカム期待組
　→ 家賃収益（家賃利回り）を目的で購入
③キャピタル期待組
　→ 値上がり後の売却益を目的で購入

ここからは個人的な想像だが、駅前の立地、免震構造、価格帯などを考慮すれば
①:②:③＝ 30％:10％:60％
くらいではないだろうか。
（たった25戸だと…そもそも分母が少な過ぎる? 逆に②③は資産家が多く、オールキャッシュで挑める分、強気でいける??）

インカムだけでは、短期的には魅力薄い。だからこそ、余程の災害などでもダメージを受けづらい、立地条件最高の、ブランドマンションがしっかり厳選されて、値崩れしにくいことが逆に「価格高騰」につながっていくんだろうね。

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ところで詳しい方々、教えてください?? これだけ円安が進んで、安く日本の物件が買える状況において、海外の富豪は高層階を買いに走っているのでしょうか？

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この物件が倍になる(1億の3LDKが2億で売れる)確率とS&P500が倍になる確率はどちらが高いですか。税金は5年持てば同じですかね。

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そりゃ時間をかければS＆P500は2倍なるとは思いますが、1億の部屋が２億まで値上がりするのは難しいのでは？

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>>1502 匿名さん
物件による、というのが大前提ですが一例として

「外国人のタワマン買い漁り」は真実か？ 1棟丸ごと1000戸超の登記を取ってみたら…
https://www.rakumachi.jp/news/column/361615

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問題は今期で完売したら、次期は一体いくらになってしまうのか？という事ですね。

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これだけ大人気なので、野村不動産も利益の最大化を図るでしょうから、値上げは続くでしょうね。

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>>1506 匿名さん


仕方ないですよ。結果、売れてしまうので。しかも、今までは全て即日で完売。今回も25戸のうち、無抽選が1部屋でもあれば、その人は超ラッキーのレベルですよ。単純な計算でしかないので、正解とは言えないけど、13組の購入エントリー者が第1希望と第2希望の部屋がうまくバラけていたと仮定すれば、その13組だけでも完売になっちゃう。

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個人的には期分けも価格もなんでも良いわ
ただ竣工が近づくにつれメニュープラン対応不可とかオプションが減る部屋の割合が増えてくんだよね
物理的に仕方ないんだろうけどそこだけ残念

まぁ最初から欲しい部屋が決まってて
その部屋が後ろの期にならない様に1期からめちゃめちゃ確度高めの要望出して販売してもらえる様ネゴするしかないかな

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>>1509 口コミ知りたいさん

それは無いわ。13組で完売になるのは、1組が2部屋買うことが前提になっとる。

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投資家対策なら将来見据えて修繕積立金をスタートから平米単価400円とかにしておいて欲しいわ。
分譲時の一時金ももっとガッツリ乗せて。

実需組の負担も大きいけど管理組合の予算が潤沢になれば将来的なマンション価値維持に繋がるから実需こそ恩恵を受ける。
マンションの将来に興味ない転売組は維持費上がって敬遠するし。
仮に実需組でも将来必要になる値上げを反対する層をここで弾いておける。

まぁデベは利益直結せんし売りにくくなるからそんな事せんやろうけど、分譲時の単価80円、将来足りなくなるけど後は皆さんで話し合って下さいとかフザけた設定が多い中やってくれたらだいぶ信用上がるけどなぁと妄想。

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分譲価格がここだけ周辺相場を無視した別次元ということは、賃料も別次元になる可能性もあるのかな？70平米中層階3LDK、25万とか？

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岡山で25万円は高いような気がしますけど。中層階の3LDKを狙ってるんですか？もしくは既に買われましたか？

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プラウドタワー岡山でリアルタイム検索したら、20歳の若造が買った。って出るんだけど本当だろうか。まあ最近の若い人はYouTuberとかVTuberとか、しっかり稼いで、現金ノーローンで投資する人も一定数ちゃんといるよね。

　

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賃貸相場感を知りたいと伝えたら、野村の方（B-lot の方）しっかりと各部屋の強気の賃料相場目安を教えてくださいますよ

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>>1518 マンション検討中さん

本人が違うとxでコメントされてましたね。

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>>1519 口コミ知りたいさん

モデルルームへは行けませんが、借りる前提で南向きか東向きの2LDKの家賃相場が知りたいです。どなたかおよその相場を教えていただけませんか。

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20歳のイノシン酸、このたびは購入おめでとう！！！

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>>1521 マンコミュファンさん
25～30万円程度ではないでしょうか

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>>1522 名無しさん
二十歳でタワマン買えるなんてええなあ。

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他の地方都市駅近物件や付近マンションの家賃相場調べたが、家賃については期待しない方がいい。ここだけ別次元はないと思う。

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実需なら最強

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磐石に見える物件でも価格を上げ過ぎると隙が現れますね

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野村のモデルルーム行った人ならわかると思うが
建築資材高騰中の今、数年前から資材を用意してたプラウドタワー岡山は資材代は値上げされてない状態です。他のマンションとか見ても1LDKの値段見れば土地の関係で高いのはわかるけどそれほど変わってないのはそれが理由。だから割安には変わらないよ。

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ここは富裕層の札束の暴力が蔓延してるな。暴力反対！

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ここを買う人は何かしらの資産運用で成功した人たちが多いと思います。特にコロナ禍の前から株式投資していれば、金余りになっていても不思議ではないですよ。

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イノシン酸さんとハウスウォーミングパーティで会えるの楽しみです。

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皆さん、プレミストのこと忘れてない？
ここの半額くらいで買えますよ！？
どう考えてもプレミスト2件買った方が得でしょ？1件賃貸に出せば実質自宅はタダで住めちゃうかも！？

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販売業者さんですか？ってくらいのアゲ投稿が多いですが本当にいい物件なんでしょうね

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【プラウド2LDK】
7000万円が1戸→10年後→1億2000万円
【プレミスト2LDK】
3500万円が2戸→10年後→合わせて5000万円

業界内では、このくらいの評価で考えています。現時点で「あくまでも仮に」です。参考になるか、ならないかは、皆さん自身の考えですので！！！

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>>1535 マンション検討中さん

プラウド3LDK角部屋の1億超えの部屋ならどうですか？

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>>1536 マンコミュファンさん

景気よく1.5倍と言ってあげたいところですが、間取り3LDKは基本的に子育てファミリー向けの設計サイズ。

そうなったときに、そのターゲット層で1.5億円の資金が捻出できる人、ローンが通る人がどのくらいいるでしょうか。ならば、投資家も含めた富裕層が狙ってくるんだろうけど、そこだけでは買いたい分母は増えないのよね。

需要と供給、買いたい分母がいくら多いかが相場を決定づけるから、やはりシニア夫婦も参入できる2LDKが強いと思います。

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>>1537 マンション検討中さん

丁寧な回答ありがとうございました。確かに岡山でマンションに1.5億出せる人はそんなにいないですよね。

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ヤバいのきた。こういうニュースは完売してからのして欲しかった。。
https://news.yahoo.co.jp/articles/f122904f83ef6abaa32c1cb4a7ecaee03e48...

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>>1539 通りがかりさん

プラウドの価値は更に上がるってことですかね？

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あ、でも抽選はさらに人気が出るし、野村不動産もさらに値上げするでしょうね。これから買う人は大変ですね。

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約2万2000㎡！！！！！を取得～。
イオンモール岡山、増築の可能性も。プラウドタワー民、歓喜ﾜｸﾜｸ
　

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市役所、杜の街2期、遊プラザ跡地2期、岡ビルと楽しみな開発が多数

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このニュース見て狂気乱舞しているプラウド民は多いはず。

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プラウドタワー購入者にとって、この駅前開発（新案件発生）は間違いなくポジティブ要素ですね。

イオン岡山の増床は…、ちょっと離れている。仮にタワマン計画が出てきたとしても、立地条件は明らかにプラウドの方が上位。駅には相応に近いけど、もの暗い地上を通らないといけない。思いきった計画で、イオン岡山を増床し、駅から地下通路を伸ばしたとしても、駅直結とは言えないくらい歩く時間が発生。

逆にここにタワマンを作ってしまうと、プラウド以外のマンション計画よりは優位に立ってしまうから、岡山市サイドがOKだすの難しいんじゃない。杜の街2の計画に比べ、駅側に入ってしまうので、両備様を完全にジャマすることが確定。

まあプラウド購入者だけは、何ができようと、自分たちが最上位の立地を確保しているため、賑わいが創出されることは大歓迎。一部ではサッカー専用スタジアムという話もあるけど、22,000平方メートルでは少し狭いなぁ。建物だけの面積で、そのくらいは欲しいところ。でももしここにできたら、どの都道府県にも負けない最高の駅近スタジアムという最高の地域魅力度創出につながるんだけど。色々、夢があって、わくわくできてイイね。

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商業施設何が入るのか気になる

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イオンモールはまた既存の建物と歩道橋で繋げるでしょうね。イオン専用というわけでなく、地域の回遊性を高める為、みたいな理由で建設許可を取りそうな予感。イオンは規模が正義みたいな思考があるので、普通に拡張してくるでしょうね。
表町周辺も再開発もありますが、駅前イオンの覇権はより加速するでしょう。
予算届かない人はプレミストもある程度の規模感もあり、変な中古買うよりは悪くない選択肢ではある。

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プレミストは…安物買いの銭失いにならないように…

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プレミストは立地悪くないのに、あの駐車場含めて、ブランディング化で後手をふんでしまった印象。遊プラザ跡地の第１号案件だったのだから、せっかくならプレミストタワー船橋くらい「ド級」に突き抜けてほしかった。西口の活性化にもつながったはずだったのに…。そのせいで第2号案件も#hifpgbcw...

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気になる方は、是非とも「プレミスト岡山ザ・レジデンス」の口コミ掲示板を覗きに行かれることをお勧めします。こことの違いは、掲示板に書かれている言葉・表現の悪さだと感じてしまいます。それが全てを映し出す鏡だとは言えないのですが、どうにかして気品ある掲示板に変えていけないものでしょうか。

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>>1550 プラウドもプレミストも非常に興味ありさん

結局、金持ち喧嘩せずなのでは？匿名掲示板でマウントを取っても虚しいだけですよ。

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日清製粉工場跡地をイオンが買うのなら、プラウドタワーにとっていいニュースでしょう。工場来ても、これ以上マンション増えても微妙ですからね。ただイオンは駐車場にする可能性が高いのですが。

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>>1552 マンコミュファンさん
駅前筋の交通渋滞が、また少し改善されるだけでも、プラウドタワー民にとってはグッドチョイスな案件となる。

駅前の限られた土地を、オセロみたく、一つひとつプラス要素として塗りつぶしていくように。でも開発の余地のある場所は本当に本当に限られているので、一度ついた色は、オセロのように一気に裏返ることはない。林原のときが裏返しのラストターンだった。

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温浴施設とみた。おそらくあそこは掘れば温泉が出る。

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いよいよ事前登録申し込み始まりましたね。
今回の1番人気はどこになるのかな。
2LDK19階と28階
1LDK4階
3LDK4階
あたりは倍率そこそこつくのでは？

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ここの立地を上回る可能性があるとしたら、タカシマヤの再開発がどうかというレベル。地下街もつながってる。ただ正直、駅近で言えばプラウドかも。タカシマヤの再開発なんか、あるかないか、いつの話になるか、待ってられないし。

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>>1555 検討板ユーザーさん

値上げしてても喉から手が出るほど欲しいですよね。

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参考画像

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>>1555 検討板ユーザーさん
1LDKは軒並み抽選です。下層階は５倍以上です。当たる気がしない・・・

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>>1559 マンション検討中さん

下層階の1LDKでも、様々な諸経費を加えていけば、4000万円に迫ろうかという物件が5倍以上ですか…。出足からスゴい人気ですね。立地と今回の少量の販売戸数を考えれば当然かもしれませんが。見事当選されること祈っています！
　

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行列ができる店には並びたくなるのと同じ心理かもですが。

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質問させていただきます。
今1番安い1LDKの広さと階数、値段を教えていただけたらたすかります。2期と比べてどんな感じになったのか気になります。

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駐車場1台と管理費、積立金だけで月々7万円はかかると思いますが岡山の一般のサラリーマンは住めないでしょうね

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>>1563 マンション検討中さん

そうですね。「一般の」サラリーマンではないですね。現代の（実需層の）主軸は、パワーカップルかパワーファミリーです。そんな上級層にとっては、銀行ローンの多様性（最長期間50年、ペアローン、親子ローンなど）も将来の資産形成をするうえで非常にプラスになってますしね。ここ一番のタイミングを絶対に逃さない武器として有効活用！！！

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>>1563 マンション検討中さん

月２５万で貸してもそのうちローンの返済に充てれるのは１８万
他人にローンを返済してもらっていると考えたらお得に思えなくもない？

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>>1565 匿名さん
頭いいですね。勉強になります。

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>>1558 通りがかりさん

この参考画像は、杜の街グレース岡山ザ・タワー上層階から撮影したアングルっぽいのですが。既に杜の街グレースを保有されていても、プラウドタワー岡山は非常に魅力的なタワマンですよね！

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>>1567 名無しさん

えっ、本当に？
市役所筋の道路が見えづらくてよく分かりませんが、駅前のホテルグランヴィア岡山まで遠すぎません？ これ駅近？

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夏季休業もあと1日。さぁ勝負の時が来た。

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こんにちは。2期で当選したものです。
3期の25戸の価格表の詳細知りたいのでよろしければ貼っていただけるとたすかります。値上げがどのくらいされてるのか知りたいのでお願いします。

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医者しか決まった人聞いたことないけどどうなの？

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2414入れようかなああ。人気ないといいな。。

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>>1571 通りがかりさん

医者、弁護士などの士業は比較的多いかもですね。

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2年貸して出た後、次の借りる人が決まるまで６ヶ月以上開くことも普通にありますがw

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いよいよ24日応募締め切りですね。
倍率すごいと思いますが掴み取りたいです。

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76ＷA良いですね。
登録期間は2日のみなんですね。
おかわり申し込みしようかな。

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所詮岡山。倍率など大したことない。高値掴みを気にしない人だけ申し込めばよい。

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>>1577 検討板ユーザーさん

やっぱり高値掴みと思いますか？

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3期は高値掴みと分かっていても、欲しい人だけ申し込めばよい。神戸や広島よりも高いんじゃないかな。

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3期でどれだけ値段が上がっているのかわかりませんが、今後の見通しを考えると損はしないと考えています。（もちろん部屋の間取りや、価格次第ですが。）為念いくつかの生成AIに将来予測を聞いてみましたが、同じ予測でしたので、そちらで聞いてみても納得するかと思います。

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>>1580 マンション比較中さん
今で10%以上値上がりしてるのに、これ以上価格が上がるのか。

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世の中2、3千万損しても痛くも痒くもない人いますから

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モデルルームで聞いた話ですが、ここの購入者の半分以上は県外の方だそうです。
岡山の相場なんか知ったこっちゃない人が買ってるんです。

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>>1583 マンション検討中さん

確かに京阪神のタワマンに比べたら随分と安いですよね。

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半数以上が県外の方だと完成に向けた定点観測の写真とか需要ありますか

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四国の富裕層も岡山の不動産を買うというのを相続専門の税理士から聞いたので、県外からのも多いでしょうね。

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>>1584 マンション検討中さん
でもプラウドタワー同士で比べたら、岡山のほうが神戸垂水より高いw

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>>1588 マンション掲示板さん

まあ、垂水ですからねw

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あら
一期は垂水の方がちょい高かったけど逆転しちゃったんだ？

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>>1586 マンション検討中さん

県外からここに引っ越してくるの？？
工事の進捗具合は気になるでしょうね

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>>1591 匿名さん
県外購入者はセカンドハウスや投資目的でしょ。

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明日どきどきですね

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今期の申し込みキャンセルしたくなる、第1期の価格でも載せますか。

1512 70EC 3LDK 5,968万
1507 58SI 2LDK 4,498万
609 46SE 1LDK 3,618万

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>>1594 通りがかりさん

こうやって見てみると、かなり値上げがキツいですね。

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今回の倍率も高くなるですかね。

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どなたか、抽選の結果が出たら報告して下さい。

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3度目の挑戦で当たりました。
前回の2期が1番欲しいテンション
高かったんですけどねぇ…。
住むか貸すかはこれから考えます。

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>>1598 通りがかりさん

おめでとうございます。倍率は何倍でしたか？

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>>1594 通りがかりさん

第一期からなかなかのお値段したんですね。
それでも今の価格よりだいぶマシですが。

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