つくば市総合運動公園について考える　その2

省略し過ぎ。

「市街化区域（既に造成された宅地などの取引事例）」として算定

『既に造成された』というところがポイントで、造成費，販売費及び一般管理費を除くべき。

詳細を省略して、市街化区域だから市街化調整区域より高いのは当たり前なんて簡単な話にしちゃうから、おかしくなる。

＊＊＊

既に造成され工業地域や住居地域(市街化区域)として使用されている宅地の取引
事例５件について個別的要因，地域的要因，時点補正などの各種補正を行い
得られた５件の価格の平均値16,800円を，取引事例比較法による総合運動公
園建設予定地（林地）の鑑定評価額としている。


ここで問題なのは，この評価額は総合運動公園建設予定地(林地）の素地
価格ではなく，既に造成され使用開始されている状態の価格であり，当然の
ことながらこれから巨額の造成費（約13億円），販売費及び一般管理費を差
し引いて算定すべきである。