- 掲示板
前スレが1000レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ!
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
前スレが1000レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ!
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
[No.540~本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
反論は無理。
草の根さん
いつも三行ほどで短いがスパッと適確に書かれ、またそのレスの速さもあり大変リスペクトしております。
554で書かれた「千載一遇のチャンスだった」とは、あの時553=私も野村を調査中?さんは、何をすればよかったのでしょうか? 今からでも可能なのでしょうか? ご教示ください。
私も野村を調査中さん?があのマンションで過去の不明朗な会計を糺すべく奮闘されていますが、なかなか理解が得られない、つまり孤軍奮闘、実はこれって私の周りでもよくある話です。間違いなく自分が正しいのに周りが同調してくれない。理路整然と主張しても理屈だけでは共感が得られないこと。
悔しい話です。ただ、私も野村を調査中さん?のやり方が仮にまずかったとしても心情的には応援してあげたいですね。会計に疑惑がある以上過去帳簿をオープンにしてくれ、と一人でも闘い続ける姿はある意味感動です、他人の顔色をうかがう私には出来ないこと。
千載一遇のチャンス=起死回生の一手があるなら頑張る彼に教えてあげたいものです。
↑逆に名誉毀損で民事訴訟を起こすのと、合わせ技で
内容証明郵便で期限を切って理事長に帳簿の開示請求をして拒否とか無視されたら裁判所に区分所有法25条2項に基づく理事長の解任請求をしたら良い。
無駄
↑無駄なのは
何の問題もないからである。
それがわかるから意味があるのだ。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
収支報告書の雑費に埋もれていたとしても
金額が少ないから誰も問題視していないだけであろう。
そもそも支出明細をつけない決算承認議案を
総会で決議してるから何の問題もない。
草の根さん
559のご回答有難うございます。なるほど、と思いました。両者が司法の場で争えばおのずと帳簿に書かれた内容が明らかにされる可能性も多分に出てくるし、これまでのいろんな文章からうかがえる、私も野村を調査中?さんの優れた論理力からして勝算も充分ありえますしね。
これからもお訊ねすることがあると思いますがよろしくお願いいたします。
560さん
無駄ではないと思いますよ。たしか別のスレ「野村リビング・・」でも理事長経験者の方が、名誉毀損の総会決議をされたなら、こちらも名誉毀損で堂々応訴すべきと助言されていましたよね。司法の場でこの際闘われたらいかがでしょうか?
勝訴しても意味がない。マンションは住居です。
共同住宅ですから争いは辞めなさい。
↑声の大きい人、怖い人に逆らえなくなるであろう。民主主義は闘争であるからもともとの制度設計に問題があるだろう。
こいつにそこまでの思慮はないだろうが。
ちなみに橋下さんは示談に持ち込む悪徳弁護士であった。裁判外の和解=示談は泣き寝入りが多くなる。
暴力団の介入も泣き寝入りさせるためである。
当マンションの管理規約の管理対象物件の表示の付属施設である 店舗(事務所)
又管理委託契約の管理対象部分の付属施設にある、店舗(事務所)が売りに出て
います。売主は組合ではありません。どうしたものでしょうか。?
規約の管理対象部分の附属施設と管理委託契約の管理対象部分である店舗(事務所)
は共用部分であるので個人が勝手に売却する事は出来ないのではないでしょうか。?
賃借権をうってるとか?
私のマンションの規約の(対象物件の範囲)
第5条 この規約の対象となる物件の範囲は、別表第1に記載された敷地、建物及び
付属施設(以下「対象物件という。)とする。
別表第1(対象物件の範囲)
敷地
所在地 00市00町
面積 00.000.00㎡
権利関係 専有部分の持分比による所有権の共有、法人所有(00駐車場)
建物
構造 鉄筋コンクリート造 陸屋根
面積 地上 14階 搭屋1階建
附属施設
店舗(事務所)000,000,00000,000,00
※附属施設である店舗が売却に出ております
どう解釈すれば良いのでしょうか。?
規約には附属施設であると明記している店舗(事務所)を個人が売却できますでしょうか。
※総会にも提案されたいきさつはありません。
永賃借権を売却しているのでは?
永賃借権であれば組合の付属施設として規約に設定しているので組合員の承諾が必要です。
そのような証拠は見つかりません。分譲当時からこの規約は変更されておりません。
フレンズの取引サイトでは、その他で売却、店舗(事務所)では賃貸で公募中。
この売主、貸主に対して組合の附属施設として売却及び賃貸借の契約書等はありません。
分譲後第1回の定期区総会の議案書及び議事録を確認しましたがその旨の記録はありません。
分譲当時から今回までの20数年の会計報告書を確認しましたが、この件についてのお金の
出入りは見当たりません。
付属施設が専有部分なのでは?
付属施設が必ず規約共用部分になるわけではないでしょ。
登記簿みたらわかりますよ。
規約共用部分なら甲区に書いてあるはず。
附属施設なら共用部分になる。
元々店舗は専有部分なのでは?
店舗は同じ敷地内にあって、別棟になっているのでしょうか?
または、1棟で下が店舗部とかになっていませんか?
そこで、規約では、単に「管理の範囲」として、店舗部も入れているのではないでしょうか。
質問者は、店舗部をそのマンションの共用部分として捉えたための疑問ではありませんか?
多分、管理費や修繕積立金の項目をみれば、店舗部からは、通常の部屋(専有部分)と異なった(高額の)金額が納入されていると思います。
*該当の店舗部が、どうなっているのかの確認
まず、手順として、該当の店舗の家屋番号から登記簿をとってください。
登記簿は、第三者でも取れますから。
その登記簿で、どこどこマンション(区分建物)の「共用部分である旨」が記載されていればその店舗部の所有者はいなくて、その店舗部は、該当のマンションの区分所有者の共有となり、独自に、勝手には法的な処分(売買、賃貸、担保権を付けるなど)ができません。
しかし、話から、規約では管理の対象である附属施設としながら、別途「専有部分」として登記がされている可能性があります。
その場合は、専有部分の所有者が存在していますから、その人が処分(売買など)することは可能です。
ご参考までに。
集会室は規約の共用部分の範囲のところに
書いてありますよ。
恐らく店舗は書いてないでしょ。
標準管理規約なら8条の別表をみてね
登記されている専有部分を規約によりマンションの附属施設に出来るのでしょうか。?
例えば101号室を住み込み管理人の部屋にしていた場合、規約で101号室を共用部分にしたら共用部分で規約に書かなかったら専有部分。
住み込み管理人を廃止したマンションを知ってるがそのときは規約共用部分から101号室をはずして専有部分にし、その段階で所有者が管理組合の専有部分になり、売却して買受人が所有者になるはず。
付属施設は別棟だから付属施設と呼んでるだけで、そこに出入り口のある独立した部屋があれば
専有部分で、規約で共用部分と指定したら規約共用部分になる。
というかね、登記簿の表示登記をするのは土地家屋調査士で、表示登記されたらそこは原則として専用部分、規約で共用部分と決めたら規約共用部分。
>その段階で所有者が管理組合の専有部分になり
管理組合法人でない限り管理組合は所有権を取得できない。
↑かなりのあほ
規約共用部分でなくなった時点で管理組合の所有になる。
一時的に理事長名義で登記して売却するか、
登録免許税節約のため、規約共用部分から外す総会決議と売却の決議を同じ総会で時系列にやるのが実務になるであろう。あほ
↑かなりのあほ
区分所有建物の場合、共用部分の所有権は区分所有者の持分権の集合である。
一時的に理事長名義で登記して→なぜ理事長個人の資産(所有権)にするのか?
管理組合を法人化する第一の目的は不動産登記で法人名義に出来ることである。
(自治会は自治体の地縁団体の認可を受ければ法人でなくても自治会名義で登記できる)
まずは管理組合法人に法人化し、規約共用部分を管理組合法人で保存登記し、それから売買で管理組合法人→買主に所有権移転する。
売却代金は管理組合の一般会計に入れるのではなく、区分所有法に従い区分所有者の持分権割合に応じて区分所有者に配分し、各区分所有者が納税処理する。
(第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 )
また規約共用部分が専有部分に変更になることにより、各区分所有者の共用部分の持分割合が変更になるので、全区分所有者は変更登記をする必要がある。
↑教条主義のあほ
そんなめんどくさいことするわけがなかろう。
582みたいならあほがいると
規約共用部分を廃止するために法人化などと
わけのわからない話になるね。
知識をひけらかしたいだけだろうが、実務としてどう処理すべきか考えよ。
[No.586と本レスの一部テキストを削除しました。管理担当]
管理費滞納が巨額になり回収の見込みがないから、その部屋ごと管理組合が買い取るっていうケースがあるが、
その場合は、法人化しなければ買い取れないということはない。
法人化していない管理組合が駐車場や管理室、集会室などを所有したり、建物内の空き室を取得する場合、理事長の個人名義で登記簿に記載しなければなりません。
http://sainokuni-mansion.or.jp/advantage/howto/flaw.html
というだけのこと。
不動産登記が理事長個人名義だと理事長が変わるたびに名義変更が必要(その都度、登録免許税が必要)ってことだが、
法人化しても同様に理事長が変わるたびに法人の理事長名の名義変更が必要(その都度、登録免許税が必要)で、
不動産取得が転売までの一時的なものであれば、法人化して登録免許税を永年支払うより安くなる。
588さんへ質問、
その場合理事長が死亡したらどうなるの。?
後任の理事長に名義変更するんでしょ。
理事長名義の銀行口座でも同じだと思うけど。
詳しい人に聞いてみたけど、法人でない場合は
一連の手続きの承認を得るため総会議案書に不動産を理事長名義にするってことも書くわけだが、結構もめるみたいね。
588さんの質問
権利能力のない管理組合(法人化していない)の財産を理事長の個人名義で登記した。
理事長が突然交通事故等で死亡したら管理組合の財産はどうなりますか。?教えて下さい。
↑管理組合と死亡した理事長との債権債務関係で処理される。
独壇場ですな
これからマンションを購入しようとする人は
1階が店舗や事務所となっている物件は購入してはいけません
使用目的が違えば組合運営に支障がでます
他には投資目的購入物件も同義で購入禁止物件です
[一部テキストを削除しました。管理担当]
594さん、気にするな、クソは異臭を放っているから、この人間があらゆるスレ荒し。
マンションが管理会社の食い物となって久しい
居住目的で購入するなら戸建て
誤ってマンション購入したなら自主管理
賃借するならマンション
これがしがらみと付き合わないコツ
投資目的なら別の話
[No.595~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
またしても、このマンション管理士のご乱心ですね。
法律に沿って、このマンション管理士の資格を剥奪しましょう。
少しは真面目なマンション管理士の話が聞けますように祈ります。
日本にまともな管理会社のないことが解ります 601 602
↑こいつはマンション管理士の恥だろう。
自主管理、住民による清掃の提案しか能がない。
そんな貧乏くさいマンションは市営住宅以下w
>>593
登記原因「委任の終了」の証憑獲得の裁判判決が必要なら、訴訟提起から判決まで優に3年はかかる。しかもこの所有権移転の登記原因は、名義変更したい登記権利者の管理組合だけに必要であって、登記原因「相続」の登記権利者である相続人には一切必要ない。
その裁判の3年もの間に登記原因「相続」の証憑(遺産分割協議書)を添付して相続人に相続登記(相続人に所有権移転)されればおしまいである。
登記上は理事長の個人不動産だから、相続人にとっては管理組合など関係ない。登記簿甲区所有権欄に管理組合など記載されていないから。
町会・自治会は地方自治法の認可地縁団体の特例があるが、非法人化マンション管理組合に対しては法的には何も特例など無い。
銀行口座の場合は、銀行は民間だし預け入れしてもらってるから例え理事長個人名義でも管理組合口座と見なしてくれる(見なし法人扱い、通帳の表記見るべし)が、登記は法務省法務局、所有権者は個人か法人、登記に必要な書類(登記申請書と登記原因を証する遺産分割協議書と印鑑証明書と本人確認書類)がそろってれば、相続登記は登記権利者である相続人の単独申請で行え、申請書類が整ってれば登記官は登記してしまう。
↑間違って相続登記してしまって相続人が争えばの話ですか?死亡した理事長の親族が争うわけ?
そんな負け筋裁判を3年もやるんですか?
あほ
>>606
間違って相続登記はしないだろう。遺族は故意に相続登記すると思う。
全く念頭になかった不動産のマンション一室が棚ぼたでもらえるのだから。売って現金に換価できる。
上にも書いてあったが、理事長の相続人にとって管理組合など関係ない。
また理事長(理事)と組合員との委任関係は相続人には何一つ継承されない。
だから「委任の終了」なんて相続人には無関係。
606さん、607さんが正しいです。
遺族に先に相続登記されてしまったら管理組合は裁判で勝ち目がない。
なぜなら、上にも書いてあるが理事長と組合員の委任契約は相続人に継承されないから。
したがって、管理組合は「委任の終了」の判決が得られるまでの間、相続所有権移転登記禁止の仮処分申請を裁判所にして仮処分命令を出してもらう必要がある。
この仮処分命令があれば、相続登記の申請があっても法務局は登記を保留する。
↑勝ち目がないわけないでしょ
そんなんだからいそべんなんだろうw
仮に遺族が売却しても売買代金は管理組合のもの。
管理組合が欲しいのは不動産ではなくて現金。
609はたぶちゃんかい?
委任契約は継承されないが
委任で預かったものは相続財産ではない。
わかりきったことだ。
あほ
一応、書いとくけど、委任が終わったら第六百四十六条2項により
管理組合に移転しないといけないんだよ。
受任者=理事長の死亡により、第六百五十三条1項で委任は終了するが、
返還義務は相続されないと解しても、「委任者のために自己の名で取得した権利」は相続財産ではない。
たぶちゃんは、宅建で民法の細かいところまでやってないから理解できないだけ。あほ
第六百四十六条
(受任者による受取物の引渡し等)
受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。
2 受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。
第六百五十三条 委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一 委任者又は受任者の死亡
↑相続人は所有権移転の登記義務者にはならないと思いますよ。受任者の義務は相続してないからね。
だから、委任の終了の判決がいるんだろうね。
受任者の義務は相続してないから
預かり財産は相続人のものだと
考えるのはたぶちゃんの性根が曲がってるからだよw
<参考>
権利能力なき社団に関する重要実例の検討(1)
http://hiroyukihimeno.blog42.fc2.com/blog-entry-3106.html
権利能力なき社団に関する重要実例の検討(2・完)
http://hiroyukihimeno.blog42.fc2.com/blog-entry-3109.html
↑管理組合が不動産を買い取った場合、そのときの登記原因は売買ですよね?
その後、理事長が代替わりしたら、先代の理事長から名義変更するときは、委任の終了、になるでしょうが、最初に買い取ったときは売買だから
最初の代の理事長のときは、登記簿みてもわからないと思いますよ。
権利能力なき社団の所有する不動産が代表者の個人名義で登記されている場合であっても、その不動産は相続財産の対象とはならない。
誤って相続人名義にしてしまった場合は、その相続人名義を抹消してから、新たな代表者の個人名義に変更することになる。
↑そりゃ当然だけど、宅建レベルのいそべんことたぶちゃんには、登記があれば第三者に対抗できる、としか見えないわけ。
債権債務関係で管理組合に対抗できないんだけどね。
>理事長が代替わりしたら、先代の理事長から名義変更するときは、委任の終了、になるでしょうが、最初に買い取ったときは売買だから 最初の代の理事長のときは、登記簿みてもわからないと思いますよ。
そこがポイントである。
最初の時なら先代理事長時代の登記原因は「売買」による所有権移転で「委任の終了」による所有権移転ではない。従って、所有権移転時点の登記原因が「売買」で登記されていれば登記原因「相続」で所有権移転はできる。
登記原因「委任の終了」で代々理事長に所有権移転されていれば、他界しても登記原因「相続」で所有権移転はできないということである。
状況が前者か後者かで大きく違う。
614の司法書士試験の問題は後者の例である。
ところが593のブログの内容は、前者の先代の場合は登記原因「売買」を想定しているようで、管理組合が他界した先代理事長(登記義務者だが他界で不在)から次代理事長等(登記権利者)に登記原因「委任の終了」で所有権移転するためには、先代理事長の所有権取得原因が「売買」で他界しているので「委任の終了」ですんなり所有権移転できず、「売買」での取得のため相続が絡んでくるので、その不動産を相続人に所有権移転させないがため、相続人相手に訴訟を起こして登記原因「委任の終了」による所有権移転を公証する判決をもらったということである。
所有権移転登記には、団体の総意による所有権移転の意思と登記義務者である先代理事長の意志を証する公証が必要になるが、不動産を取得した時の登記原因が「売買」なため、他界して登記義務者の先代理事長は不在のため意思確認ができず、権利能力なき社団の総会議事録等では「委任の終了」の公証としては法務局が認めなかったために、「委任の終了」に関する訴訟判決を公証にせざるを得なかったと推察する。そしてその判決を公証にするなら「委任の終了」を登記原因とする所有権移転登記を認める、と法務局が日本司法書士会連合会(司法書士法第62条第1項)に通達を出したと推察する。
所有権移転時点の登記簿の登記原因を見ない限り、相続できるか否かは判断できない。その時点の他界した先代理事長の所有権取得原因が「委任の終了」ではなく「売買」なら、相続人に相続登記されてしまうので、訴訟で「委任の終了」の公証を取らない限り法務局は次代理事長に「委任の終了」で所有権移転は認めないということだ。
逆に、その時点の先代理事長の所有権取得原因が「委任の終了」なら、存命だろうが他界だろうが「委任の終了」で次代理事長に所有権移転でき、他界してても相続登記はできないということだろう。
それと613の相続登記の件だが、相続登記は登記義務者が他界しているので、登記権利者である相続人が単独で登記申請することが出来る。
(不動産登記法第六十三条第二項 相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。)
草の根民主主義評論家は、知識は勉強不足、実務は経験不足、が随所に露呈しているのにネットで暴れている、まことに見苦しい。
↑見苦しいのはあなた。
管理組合に勝ち目はないと断言したのはあなたw
相続登記できるということと最終的にどちらが勝つかは別問題である。
問題を混同させてごまかそうとするたぶちゃんは
ほんとに見苦しいw
たぶちゃんが登記があれば第三者に対抗できるから管理組合にも勝てると思うのは民法の債権とか親族相続とかをしらないからだよ。
勉強しよう!
たぶちゃんって誰?
>>621 匿名さん
ここの常連の宅建持ってる理事長だね。
もしかしたら、たぶちゃんではなくて
マンカン試験割れ問論争で惨敗していなくなったやつかもね。ほとぼり冷めてまた出て来たのかも。
宅建ならマン管より食える資格だからいいんじゃないか?
マンカン持ってる人は食える管業も持ってるから
どっちがいいとかの話ではない。何に使うかだ。
管業って管理会社の社員だから固定給の世界だろ?
宅建の不動産は歩合給の世界、稼ぐ奴は20代で年収1000万円超える。
↑稼ぐやつの話ならマンカンでも年収1000万円がいる。
ほんとに話がピンぼけだよね。いつもながらw
たぶちゃん
たぶちゃんって誰?
>>627 匿名さん
ここの常連の宅建持ってる理事長だね。
もしかしたら、たぶちゃんではなくて
マンカン試験割れ問論争で惨敗していなくなったやつかもね。ほとぼり冷めてまた出て来たのかも。
↑こいつがたぶちゃん
掲示板で実名晒されたから、マンコミ掲示板を恨んでいて、コテハンを敵視して
他人と同じ名前で投稿したりするひと。
悔しかったら、実名で書き込め、と言いたいみたい。
マンション管理士の先生にお尋ねします。
管理規約や区分所有法では、総会の成立に出席要件があります。
ところが総会開いても出席してる組合員は極少数で、後は欠席してる組合員の委任状や議決権行使書を出席にカウントしてつじつまを合わせています。
これは違法じゃないですか?
先日の総会でこのことを質問しましたが、理事会は誰ひとり答えられず「今までそうしてるから」の一言でした。
欠席を出席にカウントして良いとの規約根拠・法的根拠を教えてください。
うちの管理規約を見ても国交省標準管理規約みても区分所有法を見ても、そのことに関しては何も書いていません。
もう一つ、マンション管理士の先生にお尋ねします。
総会に出席もせず、委任状や議決権行使書も提出せず、棄権する組合員がいます。
この棄権した組合員は、議案に賛成したのか反対したのか、どう解釈すれば良いのですか?
それと組合員でありながら総会を棄権する真の目的はいったい何なのですか?
ただ単に「怠惰」なだけなのですか?
もし総会に出席した者だけで議案が承認されるとしたらそれこそ管理組合は正常な
運営はされなくなり少数の者だけで好きなように運営されることになります。
それ故区分所有法でも特別決議と普通決議での出席条件が明示されているのです。
会社の株主総会も同じことですよ。総会に直接出席した者の株数だけで議案を審議する
訳ではないでしょう。
その抑えは法律で規制されているんです。
マンション管理士ではありませんがそれぐらいは常識の範疇でしょう。
「出席」の定義が何もされてない。
常識的に考えれば議場出席を出席と考えるのが普通だろう。
そうなると、世の中の管理組合総会はほとんど不成立になる。
そのため、紙ぺら1枚出しての議場欠席を無理やり出席にカウントして総会を成立させているのが現実である。
出席の定義が何もないことを良いことに運用でやりたい放題できる。
中には「棄権」を無理やり「議長白紙委任」にカウントしてる管理組合もある。
>>633
その通り。区分所有法には総会の成立要件の規定はない。決議要件だけである。
(第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。)
ところが、管理規約には決議要件の以前に総会の成立要件が規定されている。
(第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。)
ところでこの「出席」とは?
区分所有法39条2項参照。
規約に書いてある出席とは実際の出席者と議決権行使書、委任状の総数
連投はたぶちゃんかい?
ここに来てもう6年になるんだし、暇ならマンカンの勉強でもしてみたらどうだい?
>>636
それは出席の定義ではないですね。的はずれ。
一層のこと、管理規約から総会の成立要件を削除するのがいいですね。
そうすれば区分所有法と同じ決議要件だけですから、出席・欠席は問われません。
委任状・議決権行使書だけで済みます。
>中には「棄権」を無理やり「議長白紙委任」にカウントしてる管理組合もある。
これは組合員の意思を全く無視した理事会の恣意的かつ乱暴なやり方ですね。
棄権は本人が怠惰なのかもしれませんが、「議決権数を故意に減らす」効果があります。
特に特別決議は3/4以上ですから、議決権数が減れば賛成決議できなくなる可能性もあります。
私もかつて特別決議の時は、賛成可決を阻止するために仲間に声をかけて棄権行動に出ました。
総会の運営は、管理業務を管理会社に委託している場合は、
旧高層住宅管理業協会が作った管理組合総会運営マニュアルに基づいている。
だからどこの管理会社でもだいたい同じなわけ。
欠席者を議長への委任と見做すのは、裁判したら負けるかもね。
>>638 匿名さん
両方読めという意味だ。あほ
出席のカウントの仕方は管理組合総会運営マニュアルに書いてある。
委任状と議決権行使書に両方まるがあるなど、疑義が生じた場合の解釈も書いてある。
総会運営マニュアルは判例とかの積み重ねだから
疑問があれば自分で購入して根拠となる裁判例を調べてみたらよかろう。
どうせ暇なんだろうしw
その程度のことをダラダラと長文で連投するのは
おたくさんがボケてるからだよ。
運用マニュアルではない。規約よく読め。出席の定義がある。
標準管理規約第47条第5項
(5 前4項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。)
現行のマンション標準管理規約(単棟型)では、第47条第6項である。
管理組合の最高意思決定機関の総会ですら欠席委任状や欠席議決権行使書で見做し出席にしているのですから、総会の下位に位置づけられる理事会も欠席委任状や欠席議決権行使書はOKですよね。
>>645 匿名さん
あほ
それはかなり最近の追加。
ほとんどのマンションの管理規約にはそんなこと書いてない。
委任状と議決権行使書をカウントするのは
区分所有法39条2項が根拠であり、
最近標準管理規約に盛り込んだのは
注意的に書いただけ。
書いてあろうがなかろうが関係ない。
区分所有法39条2項は議決権行使の話であって、総会成立の組合員出席数とは異なる。あほ。
議決権の行使は、
①総会の会議に出席して行使する
②代理人により行使する(法39条2項)
③書面(議決権行使書)により行使する(法39条2項)
④規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、
電磁的方法により行使する(法39条3項)
に限られているのであるから、これらの方法以外では議決権の行使はできない。
したがって、「総会の会議に欠席した組合員」は議決権を行使していないのであるから、「出席組合員」とみなしたり、「賛成の議決権行使」とみなしたりすることはできない。
↑書面、代理人で議決権行使できると書いてるのに欠席にしたらおかしいだろう。あほすぎ
理事会も総会と同様に出席要件削除すれば済みます。
もともと区分所有法には管理組合法人以外は理事会など規定されていません。
うちの総会では議決権行使書出してても暇だから議場出席する人は多いですよ。
その場合は議場での議決権行使を優先してます。
>>651 匿名さん
そんなことは当たり前だが、
そういう運営を推奨している管理会社が存在するのも事実である。
ここに最近きているようなマンション管理士はその後の法的解決の知見がないため、
ひたすら管理会社を悪者にし、自主管理を勧めるわけである。
自主管理になんかしたら猿山のようにボス猿が君臨するだけだ。
出席要件を削除すれば、一堂に会する必要がないから電話やネットで会議ができる。
>>>652 by 草の根民主主義評論家
>↑書面、代理人で議決権行使できると書いてるのに欠席にしたらおかしいだろう。あほすぎ
「総会の会議に欠席した組合員」とは、②~④による議決権を行使していない組合員のことである。
↑初学者にありがちな拘りだが、マンション管理には大局観が必要である。
枝葉末節の区分所有法、標準管理規約より憲法、民法に拘るほうが良かろう。
↑あほ
マンション管理士の先生にお尋ねします。
管理組合法人の場合、代表権のある理事(以下、代表理事と称す)を選任し法人登記しますが、
複数の代表理事を選任して登記していながら、運用上は理事長、副理事長等の職制でランク分けし、
理事長だけに代表権を与える規約にしています。
これは間違いですよね。
代表理事が複数いれば代表理事は全て同格ですから、運用上も理事長を複数にしないとだめですよね。
理事長が一人なら代表理事も一人にして登記しないと代表権でつじつまが合わない。
代表理事を複数で登記するなら、理事長も複数にすることだ。
↑区分所有法の法人の理事は各自代表です。
理事が3人いたら同格の代表。
有限会社の取締役に似てます。
規約で代表をひとりに決めてもOKです。
この場合、登記はひとりだけにすべき。
3人登記していて
内部でこのひとが理事長、他の二人は副理事長と決めても、区分所有法の26条で対外的には意味がありませんね。
しかし勝手に副理事長が契約したりすると管理組合に訴えられますね。
↑ 管理組合法人の理事には、区分所有法第26条は準用されない。
ここのマンションは代表理事4名。
ただし職制は理事長1名、副理事長3名。
役員報酬は、理事長月1万円、副理事長月6千円。
ランク分けしてるのおかしいよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553287/
理事長が4人もいると喧嘩になるから、四半期ごとに理事長を割り当てれば4人いても問題ない。
第1四半期:理事長A 第2四半期:理事長B 第3四半期:理事長C 第4四半期:理事長D
ただ、総会の時の議長でもめるといけないから、この時は4名とも平等に議長にする。
26条と49条の2の間違いを指摘して嬉しいか?
あほ
同じことだ
>>668
あほ。同じでない。
区分所有法上は、管理者と代表理事の2種類併存しても問題ない。
ともに管理組合を代表するから、代表理事が複数存在するのと同じである。
大きな違いは、管理者は任期の定めがないにも関わらず、代表理事は法では原則2年の短期である点である。
また規約で理事長を別途定める場合は、管理者と代表理事と理事長の3名併存しても問題ない。
管理者は法では区分所有者である必要はないので、外部から招へいしてもよい。
↑ なにを寝ぼけたことを・・・
今、話題になっているのは、理事の代理権ではなく、管理組合法人の理事の代表権である。
規約もしくは集会の決議によって、または規約の定めに基づき理事の互選によって代表理事を定めた場合には、代表理事以外の理事は、代表権を有しない。代表理事を定めたときは、その者のみが登記される(組合等登記令2条4号)。
そうなると、管理不全の限界マンションなんかは、第三者管理する時には、理事長から代表権をはく奪して第三者が管理者になればいいのですね。
そのマンションが管理組合法人の場合も、代表理事は区分所有者である必要はないので、登記変更して第三者の管理者を代表理事に登記すればいい。
代表理事がある場合において、代表権のない理事が管理組合法人を代表して行為をしたときは、当該行為は法人の行為としては無効である。それでは、当該行為の相手方が善意のときにも、当該行為の無効を対抗することができるか。代表理事の登記を経由していれば、当該行為の無効を第三者(善意の第三者も含む)に対抗することができると解すべきである。反対に、代表理事の登記がなされていないときは、善意の第三者には対抗できず、当該行為は法人の行為として有効であると解すべきであろう。
(>>671 と本稿の引用元:コンメンタール マンション区分所有法)
>>671
すると代表権のない理事は無用の長物ですね。クビにしたらいい。
と言う発想になるので、法人化の時に代表理事になりたがる人が多いので複数選任して登記する。
同じ理事でも代表権が有るのと無いのでは雲泥の差、月とすっぽん、格がちがいすぎる。
管理組合の法人化は不動産登記くらいしか使い道がないね。
マンション管理士の先生にお尋ねします。
今度、空駐車場区画を外部貸しする収益事業(税金払います)を行いますが、募集や賃貸借管理を理事会でやるのがハードなので、パーキング会社に一括貸しのサブリース方式とします。
ところがサブリース方式にすると、パーキング会社は空区画を一括借り上げしてくれますが賃料が非常に安く、住民貸し賃料を大幅に下回ってしまいます。
この場合、総会で住民から「なぜ管理費や修繕積立金を払ってないパーキング会社に、住民よりも安く貸すのか?共済事業の住民駐車場貸しのポリシーに矛盾してる、住民貸しの賃料値下げしろ!」と猛反発されること必至ですが、何と説明して住民を説得したら良いのですか?ご指南お願いします。
676
理事会が行うべきです
>>676 匿名さん
パーキング会社が外部のひとに貸し出す料金は
いくらなんてますかね?
それより住民のほうが安ければいいのでは?
パーキング会社への貸し出し金額と
パーキング会社が利用者からとる金額の
差額はパーキング会社の手数料だから
手数料分、パーキング会社への貸し出し金額が
安くなるのは当然では?
訂正
パーキング会社が外部のひとに貸し出す料金は
いくらなんですかね?
それより住民のほうが安ければいいのでは?
パーキング会社への貸し出し金額と
パーキング会社が利用者からとる金額の
差額はパーキング会社の手数料だから
手数料分、パーキング会社への貸し出し金額が
安くなるのは当然では?
管理組合法人で登記した理事がいるのに
管理者を別に選任した場合、
定期総会を開くのは管理者、
対外的に法人の名前で契約するのは
理事の役割となる。
どちらも管理組合を代表するとか、
あまりに初歩的な勘違いだから
ど素人だねw
あほ
管理者が代理なら業務委託されてる管理会社が管理者にならないとおかしいね。
代表はあくまでも代表で規約に定めがない限り代理行為はできない。
区分所有者でない代表理事は管理組合法人を代表できるが、区分所有者の代理行為をする場合は管理者に頼むしかない。
>>682 匿名さん
おたくなんで、いみがわからんの?
外部貸し出しした最終利用者の料金より
区分所有者のほうが安ければ問題ない
という意味がわからんのか?
駐車場管理会社への卸値と区分所有社への小売価格をくらべて卸値がなんで小売価格より安いのかわかりきったことだろう?
あほ
駐車場会社じゃなく管理組合が外部貸しすればいいのでは?
マンション区分所有者でない駐車場会社がマンション共用部分の駐車場を外部貸しするのは区分所有法違反だ。
↑転貸借禁止ってどこかに書いてあるのかい?
あほ
マンション管理士の先生にお尋ねします。
管理規約では、住民が管理組合から借りた駐車場区画を転貸することは禁止されています。
それなのに、住民でもない駐車場会社が管理組合から借りた区画を転貸するのはなぜOKなのですか?
駐車場会社は区分所有者じゃありませんから、敷地・駐車場・共用部分の管理負担は何もしていません。
↑そもそも駐車場管理会社との契約は
用法の著しい変更だから
特別決議だろう。
駐車場使用細則などは、駐車場管理会社との契約に伴って変更すべきもの。
現在の規約に反するのになぜOKかと言われたら
OKとなるように規約変更を総会で特別決議で承認するからだろう。
↑ 管理組合の自治の範囲である。
つまり、管理組合の規約における取り決め(ルール)の問題である。
具体例を示そう、足立区の500戸超のマンションの場合。
駐車場外部貸しによる収益事業開始は普通決議、それに伴う収益事業会計追加による管理規約変更は特別決議。
駐車場使用細則は、賃借人の駐車場会社が「管理組合が許可したもの」に該当するため細則変更なし。
ただし、駐車場賃貸借契約は区分所有者と占有者用の書式しかなく、肝心の「管理組合が許可したもの」との賃貸借契約書は非公開。
規約本体では「区画の第三者への譲渡または貸与した場合は賃貸借契約の効力が失効する」と書いてあるだけ。
不備が目立つが、これで賛成決議されるのだから組合員の民度の問題に尽きる。
↑空き駐車場の増加により、駐車場収入が減少し、修繕積立金不足が深刻化したからだと思われる。
背景を考えず、細かい条文、形式にこだわる初学者らしい見解である。
それでは規約は無用の長物でいいのか?
少なくとも実態に合わせて規約を改正するものだろう。
あほ
国税不服審判所の採決から抜粋
「同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということ」
となると、総会決議を採れば支分権が確定するということで、国税庁は管理組合に課税できなくなる。
>>>695 by 匿名さん
>規約本体では「区画の第三者への譲渡または貸与した場合は賃貸借契約の効力が失効する」と書いてあるだけ。
共有の駐車場区画を賃借人が第三者へ譲渡できるはずもなく・・・
正確には、どのように記載されているのでしょうか?
↑民法の560条
他人物売買のことでしょう。
賃借人が第三者に譲渡契約するのは
別に構いませんよ
>>695 by 匿名さん
【駐車場等使用者が区分所有者の場合、その専有部分を他の区分所有者または第三者に譲渡または貸与したときは、その区分所有者の駐車場等の賃貸借契約は効力を失います。】
ではありませんか?
>>701
そのマンションの駐車場賃貸借契約書に書いてある。
(権利義務の譲渡禁止)
第6条 乙は、理由の如何を問わず、本契約上の権利義務を第三者に譲渡・貸与することはできない。
転貸禁止だからサブリースも禁止。
いい加減な運営である。住民も転貸しても管理組合は文句を言えない。
住民には転貸を禁止し、住民以外には転貸可とする。共済事業のマンション駐車場としては本末転倒である。
それから「外部所有者(区分所有者)が駐車場契約し、それを賃借人に使わせる」は明らかに転貸になるので注意を要する。
うちのマンションでは、近隣不動産屋の賃貸募集広告からそれが発覚し、外部所有者に契約を解約させた例がある。
発覚した理由は、賃貸募集広告に「駐車場あり、無料」と堂々と書いてあったから。
駐車場は住民に対して有料で決して無料では貸してはいない。
↑部屋を貸したいからそのように広告を出したんでしょうけど、そのような広告がダメなら家賃を安くするだけでしょう。あまり意味のあることではない。
あほ
駐車場の賃貸借であっても、区分所有者のための共済事業と空き駐車場を有効活用することによる収益事業とは、まったく異なるものである。
空き駐車場の活用は修繕積立金の欠損を補うもの。
よって駐車場使用者の居住住民の使用料より高く設定するべき。
↑背景がわからないあほ
借りてくれるひとがいないと意味がありませんからね。近隣の相場以下にすべきでしょう。
おたずねします。
当マンションの管理規約(管理事務の報告等)において、
**条、乙は、甲の事業会計年度終了後4ヶ月以内に、甲に対し、当該年度における管理事務
の処理状況および甲の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、管理業務主任者をして、
報告させなければならない。 とありますが、
この規約は法令違反にはなりませんか。教えて下さい。(区分所有法では二か月以内と聞いて
います。?)
それ、管理委託契約書でしょ。
乙は管理会社
甲は管理組合
標準管理規約では会計年度終了二ヶ月以内に定期総会を開くことになってるから
理事長は会計年度終了後一ヶ月半くらいまでに
報告を聞かないと期限までに総会の招集ができないから
困りますね、って話なだけ。
管理規約が会計年度終了後五カ月以内に総会を開けばいいとなっていれば齟齬はない。
No.711の 管理事務の報告について
区分所有法では、第43条に管理者(普通は理事長です)は、集会(総会)で毎年1回事務報告をすると規定されているだけで、会計年度の締め後何か月以内との規定はありません。
711さんが言われているのは、712さんが言われているように、業務委託契約に基づく管理業者からの事務報告であり、管理者(理事長)が行う区分所有法第43条とは別のものです。
規約と委託契約書をよく確認してください。
>>713
マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成十二年十二月八日法律第百四十九号)
(管理事務の報告)
第七十七条 マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
2 マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
3 管理業務主任者は、前二項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
>>714
住民への駐車場貸し賃料は「管理費の割増金」。
>>716 管理侍さん
ホンモノかどうかわからないが、
ホンモノならこんなコピペじゃないだろう。
住民への駐車場賃料は一般的には
修繕積み立て金会計の収入になる。
一般的にというのは
長期修繕計画ガイドラインに従えばということ。
ほんものの管理侍ってなんですか?HNでしょ?
>住民への駐車場賃料は一般的には修繕積み立て金会計の収入になる。
巷のほとんどの管理組合は、一般会計の収入に計上し、
剰余金がある程度たまってきたら、一般会計→修繕積立金会計に
資金移動してるのが現実。
駐車場使用料を収支報告では修繕積立金会計の収入に計上して、管理費等の不足時に積立金会計
から一般会計へ繰り入れていた。しかし、住宅金融支援機構の融資がこの件で断られたので、
臨時総会を開催して駐車場使用料は一般会計へ繰り入れてその剰余金を積立金会計へ繰り入れる
事とした。
720さんの意見が正しいです。
おたずねします。
管理者が管理会社の古いマンションですが、管理規約で管理者が管理人室の共有者になっています。
この場合、管理者の共有持分はどのように計算するのですか?
規約には共用部分の区分所有者の持分割合は規定されてますが、管理者の持分は何も規定されておらず、理事長に聞いても管理会社に聞いても回答が得られません。
>>721
うちのマンションも融資を受けるときに、長期修繕計画に関する管理規約の規定不備を指摘されて一旦は断られた。それで、知事あてに何年何月までに規約を改正する旨の念書を入れさせられて融資OKになった。当然特別決議で規約改正した。
>>721 匿名さん
ガイドラインに合わせるのが普通だ。
レベルの低いマンションが普通ではない。
あほ
ちなみにマンション管理新聞の調査では
どちらも半々くらいだ。
おぼえておけ。あほ
マンション買う時は、自己資金がないもんだから借金しまくって買ってるくせに、
マンションの大規模修繕の時は修繕積立金が足りないと言って騒ぐバカがいる。
足りないなら金借りろ!
>>722
管理者(管理会社)の持分はない。持分があれば管理費払わないとだめ。
管理者所有は名義だけの問題と考える。
管理人室は規約共用部分。
規約で管理人室が管理者である管理会社の共有になっているということだろう。
おそらく、管理人室の保存行為を管理会社がし易いように共用部分にしたと推定する。
しかしながら管理者は区分所有者のように専有部分を所有していないので、共有持ち分割合はない。
区分所有法第27条の「管理所有」である。
(管理所有)
第二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
2 第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。
誤:管理人室の保存行為を管理会社がし易いように共用部分にしたと推定する。
正:管理人室の保存行為を管理会社がし易いように共有にしたと推定する。
おたずねします。
マンション管理組合を不動産登記の必要もないのに法人化するメリットはいったいなんですか?
4名の理事による合議制にするから4名を代表理事にして代表権を共有させるとか言ってる足立区の500戸越の管理組合もありますが、4名で決めるなら20名以上もの役員は不要で、4名独裁の理事会形骸化です。それに代表4名とはどう見ても責任分散の責任逃れにしか見えません。
リゾマンはほとんどが管理組合法人になってますが、管理会社が代表理事になるからですか?
ここ数年、リゾマンの部屋が不動産競売にかけられてますが、ほとんどが管理組合法人の自己競落と聞いています。すなわち競売の自作自演です。
この場合は法人化のメリットが最大限生かされていますが。
法人化したら理事は代理人に仕事を委任できるから理事長代理としてマンション管理士を雇って理事長の仕事を任せることも可能。
管理組合法人の理事が他人に委任することができるのは、「特定の行為」についての代理に限られ、理事が有する代表権を包括的に委任することはできない。
↑包括的なんて書いてないだろう。
ほとんど委任したらいいのだ。
あほ
法人化すると第三者管理がしやすくなる。代表理事を第三者に出来るから。
法人化しなくても、規約の定めにより第三者管理は可能。
総会の意思で第三者を理事に選任するのと
区部所有者から選任された理事が自分の一存で
代理人を使えることの違いがわからないようだから、あほという以外なかろうが。違うか?
あほ
これだな。
https://www.sumu-log.com/archives/5860/
>書いたようにうちには事実上理事長という人は存在しません。
>(便宜的に、理事会の議長と、総会で委任状を預かる人として定義はしていますが)
>4名の代表理事による合議制に3年前から移行しているんですよね。
代表理事4名の合議制なら、なぜ20名以上も役員がいるのか?
代表理事以外は雑魚理事ということか?それとも代表理事の命令で動く雑兵としての員数か?
事実上理事長はいないといいながら、代表理事4名を理事長・副理事長の職に分け、役員報酬を理事長:月額報酬1万円×1名(年間12万円) 、副理事長:月額報酬6千円 ×3名(年間21.6万円)とランク分けしてるのはどういうことか?
代表理事4名は同格のはず。矛盾してる。 法人化する意味が何もない。
年12万円なら、暇人のお小遣い稼ぎになる。
↑第三者管理にするのだから理事会なんていらない。
だいたい理事に管理能力がないから第三者管理にするのだ。
第三者管理にしたら監査機能(監事)だけでいい。
あほ
>代表理事4名の合議制
とは、
4名の理事がそれぞれ独立した代表権を有する代表理事制?
それとも4名の理事による共同代表制?
>>752 匿名さん
あのー、第三者管理にするとか、あなたが勝手に言ってるだけでしょw
私は法人の理事は自分の一存で代理人に頼めると言ってるんだよ。
おたくはそんなことするなら、第三者管理にしたらいいと飛躍させてるだけw
理事が代理人に頼むのは自分の一存でできるが、第三者管理にするには総会の決議や規約の改正が必要で、全く違う話だということがまだわからんのか?あほ
レスをある方向に進めるための仕掛けだろう。よく使う手だ。
>>753
管理規約では、代表権に関しては次の様に定められている。
ようするに「共同代表」ということ。
①理事長1名と副理事長3名は管理組合法人を代表し、その旨を登記する。
②理事長は管理組合法人を代表する。
③副理事長は対外契約に関しては理事長と共に管理組合法人を代表し、
理事長と管理組合法人が利益相反の時は管理組合法人を代表する。
なんかややこしい。正副に分ける必要はあるのか?理事長4名でいいと思う。
いっそうのこと四半期ごとの理事長交代制にすればいい。その方が喧嘩にならない。
ということは理事長が4名ということになる。理事長1号~理事長4号。
法人化しても代表は一人にしないと職務権限も責任もあいまいになる。
>>759 匿名さん
責任がはっきりしていたら引き受けないだろう。登記までされる法人の理事など誰もやりたくないからやるなら四人で、ということだ。
疑義があるなら自分ひとりで理事長をやると立候補すればよい。
株式会社でも「代表取締役社長」と「代表取締役副社長」がいるところもあるように、管理組合法人において、「理事長」と「副理事長」がそれぞれ代表権を有していても、規約において職務分担を規定しているはずです。
代表が複数いると喧嘩になるよ。お山の大将は一人じゃないと。
[No.736~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
逮捕されるときは非法人・法人とも代表個人。
代表が4人もいれば4人とも逮捕じゃないか?
↑だから代表が4人もいる時は職務分担を明確にし、牢屋に繋がれる人を予め決めておく必要がある。
>>768 匿名さん
法人の理事はやめたいときにやめるのが困難だ。
3条団体の管理組合の理事長は
現に居住する、との要件さえ規約に入れておけば、住民票の移動で失職できる。
やめるのが簡単なのだ。
知らないとは思うが。
平成23年の標準管理規約改正で
現に居住する、の理事の要件は削除されたが、
残しておいたほうがいいであろう。
だから法人で理事の登記なんてとんでもない責任になる。
辞任では後任が決まるまでやめられないし、
簡単に資格喪失で退任できるほうが望ましい。
>>772
うちは規約改正で「現に居住する」の条件は外した。
理由は外部所有者の役員逃れに居住組合員から批判が出ていたため。
その代わり「区分所有者の一親等親族」にまで就任条件の枠を拡大して、
外部所有者の役員就任を促進することにした。
↑規約次第だろうね。定数は大事だから。
とにかく責められた時は大変だから、登記までする法人の理事なんかやるものではない。
そんなの関係ないなどというやつは絶対自分では理事長なんかやらないクレーマーだよ。
自分でたたないインポ野郎なわけw
↑たたないならちぎってまえ!
あほ
なぜ理事長1人だけを代表にせず、副理事長3名も代表にしたのですか?
同じ理事でも代表権のあるなしで格付け差別されてしまいます。
4名も代表にするなら、0名強の全員代表権を付与したら公平になりますが。
誤:0名強
正:20名強
代表権を4人に与えるために法人化するなら、法人化しなくても理事長を4名にして代表権与えるのと同じだろう。
法人化の最大の目的は不動産登記だと思う。
自治会・町内会は地方自治法で地縁団体の認可を受けていれば自治会・町内会名義で不動産登記できる。
法人登記で4名の代表理事を登記し、管理規約で理事長1名を代表にする、矛盾してる。
内部的には、役職により担当職務を定め、対外的には、迅速な対応ができるように代表権を有する役員を複数置いているのでないでしょうか?
正副があれば対外的には正しか相手にされないだろう。
代表副理事長が出てきたら「代表理事長呼んで来い!」となる。
管理組合と重要な取引(契約等)をする者は、登記簿により代表権を確認するのが一般的です。
そうなると4名連名での契約になるね。
4名とも同格だから4名連帯責任にしないと一般には契約しない。
ビジネスの一般常識だ。
>>788 匿名さん
あほ
大きな工事であれば
代表権を証する登記事項証明書、
発注を決議した理事会議事録、または総会議事録添付になるはず。
小修繕なら理事長の注文書で十分。
代表理事は、単独でも管理組合法人を代表する。
外部発注はビジネスですよ。
管理会社や工事会社は管理組合とボランティアでは仕事はせんよ。
代表理事は同格と言うものの、何らかのランク付けをする必要が生ずる場合がある。
その場合「如何に管理組合に貢献しているか?」を指標にランク付けすることが道理にかなう。
具体的には「共用部分の負担割合の軽重」、管理費・修繕積立金の納入額になる。
これ即ち「共有持分割合の大小→専有部分面積」である。
広い部屋に住んでる人が格上ということだ。
代表理事が複数いて誰か反対したら発注できないとでもいうのか?あほ
複数代表制は合意形成に時間がかかるのがデメリット。
意思決定のスピードは独裁制が最速。
代表権を有する理事が複数いても、それぞれの理事が単独で代表権を行使できる(各自代表)。
共同代表ではないのであるから、代表権の行使に合意形成などない。
ちなみに、会社法では共同代表の制度は廃止されている。
正副理事長に分けてるのは役員報酬のコストダウンだよ。
同格だからと言って4名とも理事長にしたら理事長月額1万円だから年間48万円の固定費が掛かる。
3名を副に格下げしたら、副は月額6千円だから、正1名副3名の4名でトータル33.6万円。
年間14.4万円の固定費削減になる。
役員報酬は、理事の職務内容によって決めるべきものであって、代表権の有無だけを基準に決めるものではない。
報酬貰うなら、報酬に見合うだけの仕事してるか住民監査が必要。
役員報酬が理事会出席手当の意味合いなら、同一にしないと不公平。
出席手当なら缶コーヒー1本で十分。管理会社の差し入れで賄える。
管理組合役員は区分所有者に課せられた義務(区分所有法)なのに何で義務にお金払うのですか?
義務だから輪番で役員が公平に割り当てられるように回してますし、役員拒否の外部所有者から協力金を取ったり(最高裁判決)しているのです。
区分所有法でなく管理規約の間違いだろう。
(区分所有者の責務)
標準管理規約第20条
区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。
協力金は次の通り。
マンションの管理組合が、部屋に住んでいない所有者だけに月2500円の協力金支払いを求められるかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第3小法廷(堀籠幸男裁判長)は、2010年1月26日、協力金は適法と認めた。
小法廷は「管理組合運営を巡って不在所有者に一定の負担を求め、居住所有者との不公平を是正しようとしたことには必要性と合理性がある」と判断した。
不在所有者側の敗訴が確定した。
問題となったのは、71年から分譲された大阪市北区のマンション「中津リバーサイドコーポ」(4棟、全14階建て)。総戸数868戸のうち、約180戸は第三者に貸されたり空き室になって所有者が住んでいない。
管理組合運営の負担が居住所有者に集中していることに不満の声が上がり、04年3月の総会で不在所有者に月5000円の協力金を支払わせる規約改正を議決。
一部の不在所有者との和解内容を踏まえ、07年3月に月2500円に再改正した。不在所有者のうち計12戸を所有する5人が「規約は不公平だ」などと支払いを拒み、訴訟になっていた。
小法廷は「マンションの管理組合の運営費や業務は本来、組合員全員が平等に負担すべきだ」と指摘。
管理組合役員を務める居住者について「不在所有者を含む全員のためにマンションの保守管理に努め、良好な環境の維持を図っている」と認める一方、不在所有者は「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」と判断した。
そのうえで、不在所有者に一定の負担金を求めることに必要性と合理性を認め、「支払いを拒んでいるのは5人に過ぎず、金額も受忍すべき限度を超えない」として規約改正は有効と結論づけた。
↑そういう運営が無理だから理事長、理事、監事を外部委託できるように、去年3月、標準管理規約を改正したのだ。
理事長:月額報酬1万円 ×1名(年間12万円)
副理事長:月額報酬6千円 ×3名(年間21.6万円)
理事・監事・防火管理者:月額報酬3千円 ×20名(年間72万円)
マンション管理士顧問委託費:月額10万円以上(年間120万円以上)
専門委員会営繕委員長報酬:月額10万円以上(年間120万円以上)
(マン管士事務所が受託)
年間経費総計:345万円→一般会計から支出
10年で3450万円、20年で6900万円、30年越えたら1億円。
小規模マンションなら大規模修繕工事が2回ほど出来る金額だ。
こんなに金かけないとマンションは管理運営ができないのか?
書記も必要。
本日の賃貸マンションの外壁の崩落事故についての放送の中でアナウンサー及び解説者が
口をそろえて管理組合はしっかりしないといけない旨の発言を聞きました。それはこれら
マスコミの人間でも賃貸マンションと分譲マンションの違いを理解していない証拠が見え
てきて、いつも分譲マンションについては正しい知識で報道されていないことに腹が立ち
ます。賃貸マンションであるのに管理組合はしっかりしなければいけない旨の発言です。
この場合はこの賃貸マンションを貸している家主が全責任を負わなければいけないでし
ょう。
皆さん本日のニュースの動画を参照してアナウンスの発言を確認してみて下さい。
賃貸マンションに管理組合ってあるの?
1オーナーの一棟まるごと賃貸マンションは区分所有建物ではないのでは?
よくニュース等で知識人の発言を聞いていると賃貸マンションと
分譲マンションと混同して発言している場面を見ます。
815の件はニュースの動画での発言では賃貸マンションの管理会社の責任を追及した
後に管理組合はしっかりしなければいけない趣旨の発言がありました。
賃貸マンションなら家主の責任。分譲マンションなら管理組合の責任。
管理会社なら管理委託契約により責任の度合いが異なる。
この場合は賃貸マンションだから管理組合は存在せず全責任は家主(家主が管理会社)
であるはずですが。?
大した問題ではないが、マスコミの報道関係の方がマンションを賃貸マンションと
分譲マンションの違いを理解していないので、このような事故の時に責任の所在に
ついての発言が曖昧になる事がおおい。勉強して発言してもらいたいです。
去年、国交省の標準管理規約改正でコミュニティ条項が削除される件でも、
マスコミは「コミュニティ活動が出来なくなる」と間違った情報流してたね。
うちでも築6年目に外壁タイル剥離落下事故がありました。
この時、無償修復を渋る売主との激烈な交渉の末、予防保全を兼ねた修復を売主にさせました。
18階建て数棟で、屋上からゴンドラを吊り下げての全面検査・修復、売主は結構なコストだったと思います。
こういった交渉は管理会社に頼らず理事長が直接交渉する必要があります。理事長の力量に左右されます。
新築分譲マンションは初期管理会社を売主が選定してるので、管理会社は売主に不利な動きは絶対しません。
ぼんくら理事長ではダメです。理事長には資質が求められます。
>>824
2年のアフター後なら、10年の品確法フアターがある。
外壁タイルなら該当するが、漏水が発生しなければ売主は応じないだろう。
そうなると「建築物の安全性の瑕疵」の最高裁判決で責めるしかない。
平成29年度マンション管理組合理事長登用試験(午後の部:論文試験)
問題1(民泊関連)
居住者が、第三者を居住者の縁戚者のように装って居住者がゲストルームを予約し、その第三者を宿泊させる。
居住者は共用施設使用細則どおり使用料を管理組合に支払うが、裏で第三者からは使用料よりも高い料金を別途徴収して利鞘を抜いている。この居住者はこれを繰り返し行って営利行為をはたらいている。
これは居住者の立場を悪用しマンション福利厚生施設であるゲストルームを使用して宿泊営業をする旅館業法違反行為(俗にいう民泊)であるが、これは現行の管理規約・同附則に違反するか?
違反しない場合は、これを阻止するための共用施設使用細則の改正案と実効性を持たせるための具体的な管理監督施策を提案せよ。
問題2(個人情報保護関連)
平成29年9月9日までに改正個人情報保護法が施行されるが、施行されるとマンション管理組合は同法に規定する「個人情報取扱事業者」の適用を受け同法の規制がかかることになるため、管理組合としては現行以上に厳格な居住者個人情報の管理が義務付けられることになる。
そこで、同法に規定する個人情報取扱事業者としての管理組合居住者名簿の管理に関して、入居者名簿作成・管理運用・保管細則の同法に則した改正案を提案せよ。
問題3(高圧一括受電関連)
管理組合が高圧一括受電導入の賛成決議(特別決議)を採ったが、導入にあたっては現行の各戸の電力会社との需給契約を解約する必要がある。
その場合、賃貸されてる部屋の電力受給契約を締結しているのは占有者の賃借人であるから、高圧一括受電導入のために必要な電力受給契約の解約同意は賃借人の同意のみで、賃貸人区分所有者は総会決議で高圧一括受電導入に同意しているので新たに賃貸人区分所有者の同意は不要との管理組合の説明である。
これは正しいか?間違ってる場合はその法的根拠・管理規約根拠等を示して説明せよ。
マンション管理士の回答が聞きたいです。
マンション管理士試験は択一ばかりだが、
推論型の問題が多い。
具体的事例を民法、区部所有法など関係法令に基づいてマンション管理センターの見解を推論する問題である。
素人が作った設問など、自分の見解が回答であろうから、時間の無駄だろう。
見解が聞きたければ素直に質問すれば良い。
あほ
マン管士の四択の試験は四択であるが故に難しいといえるのではないだろうか。
ひっかけやわざとややこしくしているので判断に迷う。
それで合格点は70%以上だから。
勘とかケシゴムを転がしていては25%の正解率にしかならないからね。
>846さん
資格は合格するだけでは役に立ちません。それはどの資格にも共通しています。
資格を取ったことにより、自己研鑽に努めるようになるものです。
まず合格することが先決ですよ。
資格を持っていない者が有資格者を批判するものでもありませんよ。
マン管士は名称独占資格、名称を名乗るための資格。
他のあまたある職業独占資格ではない。
だから「管理組合コンサルタント」「管理組合アドバイザー」等と名乗れば済む。
名称独占資格は、国が運用で活用する施策を打ち出さない限り、名前だけの食えない資格で終わる。
例を挙げれば、今絶対数が不足してる「保育士」。実は保育士は名称独占資格である。
「この法律で、保育士とは、第18条の18第1項の登録を受け、保育士の名称を用いて、専門的知識及び技術をもって、児童の保育及び児童の保護者に対する保育に関する指導を行うことを業とする者をいう。」(児童福祉法第18条の4)。
保育士の名称を用いるためには保育士資格が必要だが、保育士の資格がなくても名称さえ用いなければ仕事は出来るのである。
ではなぜ保育士の絶対数が不足しているのか?
それは、法律で保育所の認可基準に保育士等の配置数を条件にして、国が保育士を積極的に運用活用してるからである。
それに引き替え、マン管士は法律でない指針の国交省標準管理規約に活用が明記されてるのみである。
宅建は職業独占資格じゃないですか?
例えば身近な資格として老人向けであるが、保健師(保健指導)、介護福祉士(ケアマネージャー)、理学療法士・作業療法士(リハビリ)があるが、これらも名称独占資格である。
>>855
宅建士って不動産取引のプロの資格でしょ?この資格がないと業免許も取れないし売買賃貸契約の仲介もできないから。
マン管士はマンション管理組合助言のプロの資格ではないですね。「マン管士」と名乗らなければ誰でもできるから。
宅地建物取引主任士の資格では宅地建物取引業の免許は頂けません。
マンション管理に関心があるならマンカン資格くらい取っておくべきだろう。
大した資格だとは思わないが、マンカン資格を殊更に貶めるひとは、万年不合格者だとみて間違いない。
わたしの不満は合格率が高すぎることだ。マンション管理士を名乗る者が稚拙な投稿をしているが、たぶん36問正解レベルで本当に受かっているんだろう。あのレベルのひとにコンサルはいくらなんでも無理だろうと思う。
資格保有者を批判して何になるんですか。
資格と知識、学歴、それにお金はないよりあった方がいいですよ。
保育士は資格がなくても名乗らなければできるといっているあほがいるけど
資格もない者にだれが子供を預けますか。
しっかりした知識、それが資格でもあるのです。
それがなければ何を信用して子供を預けますか。
マンション管理士の合格点数に拘っている者がいるけど、それに固執する必要は
ないでしょう。
勉強していて合格できるレベルになり自信がついたらそれ以上勉強してもあまり
意味ないし、資格試験は合格することに意義があるんだろうからね。
そういうレベルに達したらそれ以外の勉強や趣味とかをやった方がいいしね。
実際私は3点の余裕しかありませんでした。しかし合格点数を資格取得後考えたことは
ありませんよ。
私の場合は単なる理事長をやっているから必要と考えて取得しただけのことですけど。
取得後の実務の方が勉強になりますよ。
>>865 匿名さん
何にも知らないようですね。
マンション管理士試験の意義は合格率に尽きる。
マンション管理士試験の合格最低点を二問程度下げると宅建試験並みの16パーセントになり、
三問程度あげると3パーセントになる。
現在の合格最低点は合格者10パーセントを超えないように調整して設定されている。
これはマンション管理士試験がコンサル資格であることから、管理業務主任者の上位半分程度のひとを選抜しようとするものだ。
理事会でフロントに言い負かされていてはコンサルは務まりませんからね。
試験の本質は人材選抜なんだよ。
あほ
レベルの高い組合なら通用するが、一班的に通用しない。
くだらない組合を無償で頑張っても意味がない。そんな
組合はほっておけばよい。管理会社の食糧庫だ。
867
意識在る組合は自主管理です
意識の無い組合は管理会社の利益の為に存在します
気づけば借入金が背に。。。。。。。。。
↑こいつの投稿はマンション管理士の信用失墜行為だろう。
管理会社のマンション管理士かもしれないが。
例え高得点で合格したとしても単なる自己満足の世界のことだしね。
何も高得点で合格することはないと思うよ。
医師の国家試験で高得点で合格しても
開業医の息子で自分とこにいくんであれば関係ないと思うけどね。
何も高得点をとるまで勉強することないよ。
そんなにたいした資格でもないし。
by 草の根民主主義評論家 2017-03-11 20:48:55
投稿する 削除依頼
↑こいつの投稿はマンション管理士の信用失墜行為だろう。
管理会社のマンション管理士かもしれないが。
☆自主管理を薦める管理会社員がいたら お目にかかりたいものです
次回の受験合格を祈念いたします
匿名だから仕方ないか、本音を語れるから良しとするか。
まあ、役に立つ投稿に期待するしかないでしょう。
873
住民が清掃する必要はありません
自主管理を町内会と同じだとでも思っているようですね
>>882 マンション管理士さん
管理会社との管理委託契約を解約したあと、
出納、会計、修繕の企画と実施の基幹業務を誰がやるのか書いてみたらどう?
理事会やら総会の議案書、議事録は誰がつくる?
884
理事会が行います 当たり前の事
出来ない部分は外注
基幹業務を理事会がやるのかい?w
そりゃたいへんだね
>>886 マンション管理士さん
基幹業務を誰がやるのかを標準管理規約では書いていませんよね?
管理組合の仕事としては書いてありますけどね。
なんで理事会がやるのが当たり前の仕事なんですか?
おたくさんの思い込みですねw
結局のところ、自分ができなきゃ外注して誰かに頼むわけですよね。
誰かに頼むとそこはおたくの考えでは、マンション管理適正化法のマンション管理業者にならないわけ?
891
管理会社が業務全てを行っている事は在りません
外注する部分は其れに管理会社のマージンを載せて組合へ請求します
つまり余分な経費を組合が負担している訳です
管理会社の業務を余程難しく考えているようですね
合格したらお解かりになると思います
自主管理はしないほうがいいよ。
みんな仕事がいそがしいのでマンションのことにかかわっている暇はないからね。
お金でやれることは外部に委託すればいいよ。
そのために管理会社があるんだから。
そのチェック機能は理事会がしっかりやればいい。
>>892 マンション管理士さん
マージンを載せるのは現業の工事やら点検やらの作業の部分だが、
それは管理組合が直接発注するリスク回避のための保険のようなものである。
そもそも基幹業務を理解していないとはマンション管理士の詐称の疑いあり。
プロバイダ責任制限法に基づく開示請求してみるかな、まじでw
出納、会計、修繕の企画と調整からなる基幹業務をやるのがマンション管理業者だという、マンション管理適正化法の定義をしらないようですね。
恥ずかしすぎるw
44点で合格、いい年をして恥ずかしい。50問の4択で騒動して合格。
しかも受験資格無である。本当は永久不合格組じゃない。そうでしょう。
そもそもの話だが、自主管理というのは
マンション管理業者に委託しないという意味である。
これの意味なんだけど、マンション管理業者っていうのは基幹事務を受託する業者のことで、
既存の大手管理会社への委託をやめて、
元管理会社勤務の管理人に委託したりすると
その人がマンション管理業者になり、マンション管理適正化法の規制を受けることになる。
だから、自主管理という場合、基幹事務を理事長他の区分所有者の誰かがやらないと自主管理にはなりません。
管理人の仕事などは付随業務に過ぎず、管理会社の管理人を使う使わないは自主管理とは関係がない。
マンション管理適正化法の総則から抜粋
六 管理事務 マンションの管理に関する事務であって、基幹事務(管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く。)の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。)を含むものをいう。
七 マンション管理業 管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの(マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。)をいう。
八 マンション管理業者 第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。
>>898 匿名さん
ご参考だが、
40問正解で受験者の上位2パーセント
45問正解では受験者の上位0.16パーセントとなる。
しかしまー、47問くらいは正解しないと
確かに恥ずかしいね。
管理委託契約にある理事会支援、総会支援などもマンション管理業者の付随業務である。
マンション管理業者に委託しながら、
理事会、理事長が管理会社の傀儡とならないために理想的なのは、理事会に管理会社を呼ばないことだろうが、誰かを悪者にしないと合意形成が難しい場合は、マンション管理士を入れるといいとは思う。
他のスレで、めるすみとかいうマンション管理士事務所が叩かれているが、理事長、理事会への批判の矛先の受け皿になっていると考えて間違いなかろう。役に立たないなら理事会が解約してるはずだから。
そうですね。マンション管理に関心がある人の趣味の資格ですから。
趣味の名称資格なら難しくても易しくてもどちらでもいいのではないですか?合格証書や資格者証に合格点でも書いてあるのですか?
でも就業資格ではありませんから、難しことが唯一の取り得かもしれませんね。
試験が難しければ食えない役立たずの資格でも有資格者としてのステイタスシンボルになりますし他人に自慢もできますからね。
理事長がマン管士有資格者なら理事会での効力は抜群になり、管理会社からも一目置かれるでしょう。当然理事長の名詞には「マンション管理士」と金文字で書いて手裏剣のごとくばら撒きます。
一方、職業独占資格は就業資格ですから、国が需給バランスを見ながら有資格者数を調整しています。医師国家試験や司法試験がその典型です。
2000年にマンション管理適正化法が発布されたとき「マンション管理士」と「管理業務主任者」の2つの国家資格ができましたが、管理業務主任者の資格意義は理解できましたが、マンション管理士の資格意義は理解できませんでした。管理組合にマンション管理士の必置義務があるわけでもないし・・・・
私は本業柄就業資格しかもってませんが、管理組合理事長をやったときは名詞に所有してる建設や不動産の就業資格を本業と同様に書きましたが、これは管理会社や工事業者に対してはかなり効力を発揮しました。そのためか、従来と異なり理事会にはフロント担当以外に上司の課長が毎回出席していました。ご苦労なことです。
ちなみにこの上司の名詞には「管理業務主任者」と「マンション管理士」が刷ってありました。管理会社にとっては業務上「管理業務主任者」は必須でしょうが、理事会に対して「マンション管理士」で補強して信用・信頼させる強力な武器にしてるのでしょう。
>自主管理とは「管理会社に全部委託しない」ことだよ。
あまりにも、あほすぎるが、マンション管理士を名乗る者も
そう思って書いてるのかもね。
>>905
一般に管理組合は、管理会社への委託業務と管理組合直接管理の自主管理業務が混在している。
管理組合自主管理業務に関しては、現場立会は管理会社に依頼しているが、検収は管理組合自身がやらなければならない。
新築時に売主が勝手に管理会社委託業務と管理組合自主管理業務無に分けていたので、うちはこの自主管理業務を漸次管理会社の委託業務に組み入れて、最近やっと全部委託が完了した。
>860
(免許の申請)
第四条 第三条第一項の免許を受けようとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣に、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に、次に掲げる事項を記載した免許申請書を提出しなければならない。
五 前号の事務所ごとに置かれる第三十一条の三第一項に規定する者(同条第二項の規定によりその者とみなされる者を含む。第八条第二項第六号において同じ。)の氏名
(宅地建物取引士の設置)
第三十一条の三 宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。)ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
管理組合理事長ならびにマンション管理士必読書
「マンション法の判例解説」(勁草書房)
マンションにかかわる訴訟の判例とその解説が体系的にまとめられている。
3780円と少し値は張るが、値段以上の価値がある。
問題あるごとにネットで断片的に調べていたが、このような本の出現が待たれていた。
Ⅰ 総則:管理組合と区分所有者等の権利の調整
Ⅱ マンションの専有部分・共用部分
Ⅲ 共用部分および敷地をめぐる法律関係
Ⅳ 管理者
Ⅴ 規約
Ⅵ 集会
Ⅶ 管理組合法人
Ⅷ 義務違反者に対する措置
Ⅸ 復旧および建替え
Ⅹ 団地
Ⅺ その他(マンションの購入・欠陥・近隣紛争・居住者間トラブル・保険等)
掲載判例索引
>>907 匿名さん
おたくさんの言う自主管理業務と
管理会社に全く委託しないという意味の
自主管理は全く別物。
それは直接発注というんだよ。
エレベーター保守なとが典型。
エレベーター保守を直接発注しているからといってその業務が自主管理業務だなどというと恥を書くよw
いま話題になっているのは、管理業務の運営を
全部委託、一部委託、自主管理と分類した場合の自主管理なんだよ。
一部委託の場合で、基幹事務を管理会社に委託している場合は自主管理とは言わない。
わかるかな
なんかレベルの低い話しになってるね。
エレベーター点検業務、清掃業務、消防点検、雑排水管の高圧洗浄は定期的なので組合の
直接発注でもいいけど、突発的な補修工事とかは管理会社に委託してないと
相見積とかとるのが大変だからね。
それに保険関係も管理会社に任せてた方がいいよ。
緊急時の対応も管理会社がベター。
>>907
自主管理業務は、植栽管理、エレベーター保守点検、CATV・インターネット契約、電波障害対策業務、水景設備管理、などが多いね。
この中でエレベーター保守点検を自主管理業務にしてると、障害時や事故時は管理会社に頼れないから管理組合は大変になるね。
自主管理は、管理組合は管理会社に責任転嫁できない。
>>862
問題1(民泊関連)
現行のゲストルーム使用細則等では取り締まれない。
なぜなら、使用細則ではゲストルームの使用者(居住者)とその来訪者人数しか規定しておらず、使用者(居住者)と来訪者(親族、友人)の関係を証する公的証憑を提出させていないから。
親族なら関連する戸籍謄本を全部取れば証明できるが、友人関係を証する公的証明などない。
住民にこのような民泊行為をされると、管理組合自身が民泊を許容していることになりかねない。かといって、証憑提出などプライバシー侵害に当たるので不可能。
これは、区分所有者変更に伴う新区分所有者の入居届けの時にも該当する。
ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。
登記簿は住民票と違い誰でも取れるから管理組合は取ってみることだ。
問題2(個人情報保護関連)
ほとんどの管理組合が管理会社に名簿管理を丸投げしている。
従って、居住者名簿のマスターは管理会社が保管管理。
法改正後は、個人情報取扱事業者になるので居住者名簿のマスターは管理組合保管管理になる。
そして管理会社にはコピーを渡して運用委託し、都度マスターとコピーを等価する必要がある。
これが理事長の新しい仕事になる。excelくらい出来ないと無理。
問題3(高圧一括受電関連)
賃貸人(区分所有者)と賃借人(占有者)は区分所有建物賃貸借契約で縛りがあることを管理組合は知らないようだ。
賃貸条件の電気・ガス・水道・下水・ネット関連・CATV関連の変更は賃貸人と賃借人の合意が必要。合意したら契約変更。普通は覚書を交わして済ますが。
もし賃借人が黙って勝手に変更した場合、解約退去時に賃借人は原状回復義務を負う。原状回復とは、高圧一括受電をもとの電力会社に戻すということ。不可能。
電力需給契約解約は賃借人の同意でよいが、その前に賃借人は賃貸人(区分所有者)との合意が必要で、賃貸借契約の変更が必要になる。
総会賛成決議で高圧一括受電導入が決まったとしても、賃貸人区分所有者が反対の意志表明をしていたなら、賃借人の電力供給元変更には応じないだろう。
高圧一括受電を導入されたら、電力自由化の時代に賃借人が自由に電力会社を選べなくなるので賃貸条件が不利になる。これからは電気もガスもセット割の時代に突入する。
自主管理業務ねw!
一般的な分類は下記のとおり。
全部委託・一部委託・自主管理
マンション管理会社への委託の種類
管理会社との委託形態の違いによるメリットとデメリット
http://m-kanri.biz/kanri/kanriitaku.html
>ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
>ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。
ほとんどの場合、売買による所有権移転による区分所有者変更届には第三者の不動産仲介会社の署名押印欄があるので、管理組合がわざわざ登記簿まで取って所有権の移転を確認する必要はないのでは?
[No.822~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
>>920
所有権移転は登記原因が「売買」だけとは限らない。「相続」「贈与」の場合もある。
相続、贈与なら売買ではないので仲介会社は関与しない。
また売買でも仲介会社を挟まず直接売買する場合もある。
専有部分を占有者である賃借人が転貸しても規約違反ではないですよね。
規約に禁止規定があれば禁止。規定がなければOK
(有害行為の中止要求)
乙は、委託業務を行うため必要なときは、甲の組合員およびその所有する専有部分の占有者
(以下[組合員等」という。)に対し、甲に代わって、次の各号に掲げる行為の中止を求め
ることができる。
1)違反行為
2)
3)
・
・
2、乙が、前項の規定により中止を求めても、なお甲の組合員等がその行為を中止しない
ときは、乙は、その責めを免れるものとし、その後の中止等の要求は甲が行うものとする
。
※つまり最終的には管理会社はいくらでも言い逃れるような契約である。意味がない。
↑そりゃ管理会社は大家ではないから。
賃貸なら厳しく言うよ。
当たり前のことがなんでわからんのかな
afoだね
>>923
住宅の用途に供している限り賃借人が転貸しても規約違反にはならない。
賃借人の転貸は規約と言うよりも賃貸人と賃借人間の賃貸借契約の問題である。
近年、大手の法人は社宅代行会社に社宅管理を外注しているので、その法人が直接賃借人になることは稀で、その場合は賃借人が「社宅代行会社」で転貸先がその「法人」になる。この場合、賃貸借契約で「転貸可」の条件が必要になる。
法人契約は個人契約に比して賃料の回収が確実なので、ほとんどの賃貸人は法人契約の転貸をOKする。賃貸借は家賃回収の確実性に尽きる。
初めて分譲マンションに入ります。
管理規約やネット検索してみましたが、今一ピンと来ません。
管理規約の変更は難しいのですか?
新築で規約は管理会社が標準な作りにしているため、参考ににさせてください。
いろいろ調べましたが、4分の3とか過半数とか、参加人数とかで、実感が湧きません。
分譲マンションに入居するまでの間に管理規約を熟読し暗記することだ。
話はそれからだ。
管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。
住宅の購入検討を目的とした当サイトのご提供趣旨に反する投稿が散見されたため、
関連する投稿の一斉削除を行わせていただきました。
以下のページにもご案内差し上げておりますが、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/
・他の投稿者や検討者を馬鹿にする内容を含むもの
・揚げ足取りや煽りのみで、住宅に関する情報が含まれない投稿
・物件スレで、その物件に直接関係のない話題を繰り返すなど、スレの趣旨を逸脱する話題
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張
・住宅購入を検討していないことが明らかなスタンスの投稿
・削除に関する話題
などについては、当サイトのご提供趣旨を逸脱する、あるいは情報交換を妨げると判断しており、
削除対象となっておりますので、改めてご確認をお願いいたします。
■利用規約
https://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html
■投稿マナー
https://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html
■FAQ 不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか?
https://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2
■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
https://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5
■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
https://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6
■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
https://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7
■投稿の健全化に向けてのお知らせ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530
正しくご理解いただいたうえで、ご利用くださいますよう重ねてお願い申し上げます。
なお、上述のような問題のある投稿をお見かけになられましたら、
むやみに反応し、荒れを助長するようなやり取りを行うことなく、
速やかに、削除依頼へのご協力をお願いできますと幸いです。
以下もご参照ください。
■FAQ 迷惑行為を行っている人がいます!
https://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#3
健全かつ、有益な情報交換の場としてご利用いただきたく考えておりますので、
どうぞ、ご協力のほど、よろしくお願いいたします。
管理費からそんなもの支出してるのですか?初めて聞きました。
建物管理のために住民が払ってる管理費で何で夏祭りや理事会宴会やるの?
目的外使用だと思うけど。
932
ハンドルネームも気に入らないようですね 訕笑
たぶん、反マンカンなんだろうね。
アホすぎるものw
939はマンション管理士試験永久不合格組である。無視しましょう。
36問程度のギリギリ合格者であることは
発言の愚かさでわかるが、私のような44問正解正解者からすると、これはやはりこの程度の人がマンション管理士を名乗るのは、恥ずかしすぎると感じている。
まー、自主管理の同調者がいないことを真摯に受け止めるべきだろう。実務経験のなさを補う良いチャンスだ。がんばれ。
まえに、
まんかんし、と名乗る者がいて
そいつも自主管理を提唱していたね。
管理人は管理組合が直接雇用したら安いと言っていた。使用者責任とかどうするか聞いたらダンマリ。
その他の発言も、あまりにも発言が愚かだから攻撃してたら来なくなったけどね。
もしかしたらそいつかな。
しかし、低位合格者は自主管理しかいわないね。
これはマンション管理士のコンサル費用としての請求が難しくて、経費削除の半額を成功報酬にするとかの歩合でしか契約できないマンション管理士が多いからである。
安物のマンション管理士に引っかかり、管理が荒廃することがないように、管理組合役員諸氏は注意されたい。
↑その条項があったのは最近5、6年の間だけで、ほとんどのマンションは関係ない。
知らない人のほうが多いだろう。
平成16年1月23日 国交省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室
「中高層共同住宅標準管理規約の改正について」
「コミュニティー形成は、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであることから、管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成(単棟型第32条第15号等)を規定しました。」
<マンション標準管理規約>
平成16年1月改正:コミュニティ条項を新たに規定
平成28年3月改正:コミュニティ条項を削除
↑期間が数年多かったからといって大勢に影響はない。
瑣末な話に拘るのは、初学者にありがちな話だが
コミュニティ条項などはあろうがなかろうが、とるに足らない条項。
12年前か、5,6年ではないな。初学者とは言えてる。
去年改定の標準管理規約は、理事長、理事、監事を外部委託できる画期的なもの。
管理組合のガバナンスの在り方の大改革であり、
瑣末なコミュニティ条項による飲食の是非などより、
そっちのほうに関心を持つべきだろう。
ところで、管理組合におけるコミュニティの定義はどこに書いてあるのですか?
標準管理規約見ても書いてません。もちろん区分所有法にも書いてません。
>↑その条項があったのは最近5、6年の間だけで、ほとんどのマンションは関係ない。
>知らない人のほうが多いだろう。
自分で振って、自ら墓穴を掘る。
無学者であろう。
実際、平成16年改定が反映されるのは
平成17年に建ったマンションくらいからで
ほとんどのマンションには関係のない話。
コミュニティ条項の運用などはガバナンスができていれば問題になるはずがない。
木を見て森を見ず、とは954のような思考をいうのである。
>>939
どこにも書いてない。「コミュニティ」と言う言語自体が曖昧である。
例えば、戸建の地域町内会から見るとマンションは1つの建物にしか過ぎない。地域という面の中の1点である。
ところが、マンションはその1点の中に何十人も何百人も数千人もがぶち込まれて世帯を構えているのである。
従って、戸建のようにな地域の面としてのコミュニティとマンションのような点としてのコミュニティとでは考え方が異なる。
管理組合におけるコミュニティ形成とは、区分所有法第3条の管理組合構成必然性から判断すると、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、」を実施するために必要な団体としての情報共有と意思疎通の促進がコミュニティ形成と考える。そうなると、具体的には、執行機関の理事会と組合員間の情報共有と意思疎通ということに帰結する。
管理組合は不動産管理団体であるという位置付けが明確化されたからいまさらそんな定義を考えてもしょうがないよ。
折田弁護士にメールで聞いて見たらよくわかるよ。
なんか書き込みが減ったね。
マンション管理士を名乗る投稿者がビビって
匿名での匿名もやめたんだろうねw
標準はあくまで標準。拘束力はない。
>>960 職人さん
ガイドラインですからね。合意形成の基本になります。うちはうち、という発送は思慮のないガテン系住民にありがちですが、七割程度いる良識派は標準への準拠を支持するでしょう
発送は、発想の間違いねw
標準を支持しないとは言っていない。
コミュニティ条項については、うちのマンションでは昨年削除したけどね。
管理費から地元自治会との忘年会とかの参加費用を支出するのは嫌だからね。
>>965 マンション管理士試験ぎりぎり合格者さん
市役所とか警察は、協力すると茶菓子をくれるんだけど、もともとはその発想でしょうね。
選挙運動でも茶菓子は饗応になりませんから。
平成16年に指針を示さなかったことが混乱の原因。
↑
既出だ、どこ読んでだよ。
平成16年1月23日 国交省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室
「中高層共同住宅標準管理規約の改正について」
「コミュニティー形成は、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであることから、管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成(単棟型第32条第15号等)を規定しました。」
↑茶菓子の配布はいいが香典はダメとか、公職選挙法レベルの具体的指針が必要であった。
↑管理組合が茶菓子を配ったり香典出したりすると、建物の適正管理が促進されるのか?或いは住民の管理規約を遵法した共同生活が促進されるか?
管理組合費で賄う必要があるか否か常識で考えろ。
>>969 坪単価比較中さん
こういう発想が管理組合の混乱の元凶であろう。多様な価値観を持つ区分所有者に自分の常識を押し付けても問題は解決しない。
現実に混乱したからコミュニティ条項が削除されたのである。
afoだね
↑目的外使用
阿保
理事長の米寿祝金を管理組合費から出しても問題ないですよね。
低位合格者、永年不合格者は、理事役員の外部委託など、新しいガバナンスの在り方にどうしても関心が向かないようである。
総会議案反対派住民を懐柔するのに管理費で酒飲ますは管理組合業務だ。
946自体がスレ進行のネタだということが分からんのか?
あほ
>>977 匿名さん
ここはスレタイを見ればわかるとおり、真面目な質問の場であり、低位合格者、永年不合格者の余興の場ではない。
わきまえて投稿すべきであろう。
あほ
地元自治会との忘年会とか懇親会の経費として理事長が出席するからといってその経費
を管理費からだされてもねえ。
それから管理費からスポーツクラブとか親子会、老人クラブ等にお金を出されても
困るしね。募金もそうだけど。
だからうちのマンションではコミュニティ条項を削除したんだよ。
理事長がマンション管理士試験を受験する場合、受験費用は管理費から出してもいいですか?
だめ、必要ないから。
管理組合で資格取得にお金を出すのは防火管理者資格くらいしかない。
これも最近は外部委託してるマンションが多い、特に高経年マンション。
駄目ってことはないでしょう。規約に定めるか、総会で可決すればOK.
防火管理者は消防法に定める国家資格(業務独占)であり、その資格を有する者のうち防火対象物において防火上必要な業務を適切に遂行でき、従業員を管理・監督・統括できる地位にある者で、防火対象物の管理権原者から選任されて、その防火対象物の防火上の管理・予防・消防活動を行なう者を言う。
防火に関する知識・技能に内包されるものとして、危険物、地震、津波、火山等に関する知識も求められる。
マンションは「非特定防火対象物」に該当し、延べ面積500㎡以上、全体の収容人員50人以上の建物において防火管理者の選任が必要となる。
980さんの質問を良く読んでください。話をそらさないでください。
マンション管理士は法的にマンションに必置義務はない。
従って、趣味の名称資格などには管理費からは支出できない。
ただ、理事長が研鑽のために資格取得に励むのなら規約で支出を定めることは構わないと思う。
ただし信賞必罰、不合格なら返金かつ理事会追放の理事長罷免かつ理事辞職、このくらい厳しくしないとダメだろう。
管理費使って受験して不合格なら、以後は恥ずかしくて住めないと思う。
住民から「試験落こってやんの!ばーか!」と後ろ指刺されること必至。
マンションの管理に対して知識や情報を習得してもらうために勉強してもらうのは
管理組合のためにプラスと考えるなら規約や細則を作成しそのための費用を出してもいいのでは。
勉強した結果たとえ不合格だったとしても、受験できるまで勉強したのであれば管理組合にとっては
プラスになると思うけどね。
何にも知らない者が理事長とかをやられたら困るし。
理事長は自学自習が基本、金貰ってやるものではない。
それ以前に理事長になったら管理規約を暗記しろ。
理事長が保有してることが望ましい国家資格は、建築士、建築設備士、施工管理技士、建築設備検査資格者、防火管理者、防災管理者、弁護士、公認会計士、税理士、行政書士、宅建士、消防設備士、電気主任技術者、電気工事士、公害防止管理者、の職業独占資格くらいかな。もちろん実務経験による裏付けがあることが前提。ペーパー資格じゃ意味はない。
職業独占資格は就業条件として資格が必要であるが、実力は実務経験次第。
名称独占資格は名称使用条件として資格が必要であるので、名乗るだけの資格だから実務経験もいらず初めから実力云々を語るものではない。
たとえば調理師は名称独占資格であるので、調理師免許がなければ板前、料理人、料理長、料理王、コック、シェフ、必殺厨房人、等を名乗ってればよい。
しかし、一般に
理事長が管理規約を改正する場合、マンカン資格がないと
管理会社フロントに専門家に頼まないとダメとか
言われて管理会社の法務室のいいなりになるだろう。
理事長がマンカン資格持ってると法務室見解と違っても押しきれるよ。
たぶちゃんはマンカン資格がなかったから
みらいだいらで東急のいいなりになった。
管理規約改正ごときは猿でもできる。
たぶちゃんとかみらいだいらとか何のことですか?
>>995 匿名さん
マンカン持ちは普通は管理業務主任者も持ってるよ。試験の時期が一週間しか違わないから
マンカン受けるひとは管理業務主任者も受ける。しらないのはおたくが試験のこと何もしらないから。
管理組合に管理業務主任者もマン管士も必要ない。法で設置義務がないから。
マン管士のお手本になった韓国の住宅管理士国家資格は、管理委託された業者はマンションに住宅管理士を常駐させなければならないが、日本はそうではない。
1000げとー!
みらい平での管理会社の悪行をこのスレにアップして下さい。
>>101
去年、管理規約・使用細則の大改正をやりましたけど何か?
・役員報酬の廃止
・役員の資格要件から「居住する」を削除し、その代わり一親等親族まで枠を拡大
・役員を定数制から可変性に変更
・標準規約改定に合わせてコミュニティ形成条項を削除
・日勤制に変更したことにより住込管理員住居を集会場に変更したことによる使用細則新設
>役員報酬の廃止
働きもしないのに金貰ってる無駄を省いたのですか?
>1003
そんなのはわかってますよ。
左右対称表をだれが作るのか、そして出来上がった場合それで
理事会、総会に説明をしますよね。
そして総会で承認されたら、第1条から順に作成して完成形を作ります。
条項は最初が変わればそれ以降は全て変わりますからね。
それを校正して印刷会社に依頼することになります。
要は左右対称表を誰が作成するかです。
現行規約をまず左側に打ち込んで、改正案を真ん中に、右側には標準管理規約
を準備して比較できるように対照表を作成するのですが、このたたき台を作成する者
が大変な作業をすることになるのです。
当然最初から最後まで対照表を作成した者が完成形まで作成することになりますよ。
私は自分のとこともう1件よその規約改正を無償でやったことありますよ。
管理規約と各種細則を全て打ち込むことからやらなければなりませんから大変ですよ。
>1006
エクセルでもワードでもいいんだけど、現行規約がパソコンに打ち込んでなければ
読み込みはできないんでは?
そういう読み込みができる機械を買えばいいけどね。
今の家庭用プリンターは複合機だからね。特別の機械なんていらないだろう。
でも今の時代、ITスキルのない理事長は悲惨だね。
管理費の支出をスマホで決済承認する時代だからね。
[No.1007~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
うちの管理規約と各種使用細則は50ページぐらいあるけど、それをプリンターで
1枚ずつスキャンすればいいというんだね。
実際やったことはないけど、やろうと思えばできるかもしれないが、エクセルにそれを
読み込めれば後は簡単だけどそこまでやれるかどうかは自信はないよ。
もう規約の全面改正はすることないからそこまでやることもないしね。
規約の改正に先立って改正前の原本とされる管理会社が作成した規約が過去の総会の規約改正
で決議されている規約を無視した規約原本を基に作成された案が可決され製本されて各区分所
有者に配布された。
ぎりぎり合格者のマンションはたぶん平成16年改正以前に建ったマンションなんだろうね。
平成16年改正がかなりの量で、準拠させるには全面改正で出すしかなかったと思う。
管理会社に任せると費用何十万とか言われて先送りになりがちだが、自分でやったのは大したものである。私は2日半でやったけど。
規約と細則の全面改正をするには専門委員会の設置が必要でしょう。
過去に改正された規約や細則は議案書に記載されてますから当然それも
いれなければならないでしょう。
それに一人で改正案をみんなと検討せずに作成する訳にはいきません。
規約の全面改正は基本的には一番新しい標準管理規約を参考にすればたいして時間も
かかりませんよ。
問題なのは、各種細則です。
一般の使用細則、駐車場細則、駐輪場細則、理事会運用細則、集会所・ゲストルーム使用細則、
大規模修繕専門委員会細則、管理規約改正専門委員会細則、防犯カメラの映像に関する細則等
いろいろありますし、みんなで検討しなければならないことがかなりありますよ。
特に理事会運用細則は問題点が多いですからね。
それから、私の場合は現行規約は非合理なパソコンで打ち込んで作成したけど、打ち込むだけで
3日ぐらいかかったと思う。
それから専門委員会は6回で完了。1ヶ月に1回開催。その間に必要な書類等は作成しました。
例えば、保存行為を急を要するものと急を要しないものとを誰がするのかという細則については、
専有部分内の共用部分については区分所有者に任せるが、その他の共用部分については理事長
判断とするとした場合、その保存行為とはとの資料を作成して専門委員に配布するとかして
皆の理解を得るようにしました。
専門委員会を作るってことは、大規模マンションですかね。
大規模マンションの場合はほっといても誰かがやるから暇な人がやったに過ぎません。
100戸未満のマンションだとスーパースターなんですが、大規模マンションだと得てして暇人の仕事になります。
規約の全面改正は過去の規約の制定、改正、廃止等を可決した件をすべて無視して新たな
規約案を総会に提案して四分の三以上で可決されれば過去の件は無効になる。これ簡単。
理事長の仕事はタダであるからいかにして短時間で済ませるかが重要である。
かけた労力の大きさを自慢するのが低位合格者であり、
かけた時間の短さを自慢するのが上位合格者である。
民主的との美名のもとに**委員会などと称して組織を作っても訳の分からない雑魚が一匹
侵入することによってメチャクチャになる事もある。出来る事なら早く仕事を終わる方法を
講ずることである。例えば総会に出席せず意思表示なき者は理事長に一任する旨の規約の制
定などである。管理会社東急コミュニティーの課長のアドバイスでほとんどの議案は可決し
て事なきをえた。これによって特定の有志と管理会社の共同で管理がし易く効率的である。
↑ナチスドイツの全権委任法が参考になりますね
ナチスドイツはホロコーストが問題なのであって
政治手法に大きな問題はありませんでした。
規約改正により意思表示なき者の票を理事長に集約し、独裁体制をつくるのは、理事長が優秀である限り何の問題もありませんね。
理事長になるようなひとは、ワイマール憲法制定あたりから勉強すべきだよね。
その後のナチスの台頭、敗戦後の新憲法のドイツと日本の違いなどは、管理規約に魂を吹き込むためには必要な知識になるよ。
憲法に於ける表現の自由、知る権利=管理組合に於いては広報の徹底
憲法に於ける裁判所の役割重視=管理組合に於いては外部監事の活用
などか肝要になるであろう。
ドイツ風の戦う民主主義の規約にする場合は、管理会社への委託を基幹事務だけに限定する方法もあるだろう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/
草の根および時には上位並びに下位合格者又は匿名、で投稿する、マンション管理士
とは言っていないという、偽マンション管理士がマンション管理士に質問しますで、
マンション管理士として質問に答えておりますが。マンション管理士諸君、反論をど
うぞ、マンション管理士の恥である。
委託契約書
(本マンションの表示及び管理対象部分)
第00条 本マンションの表示及び管理業務(本マンションの管理に関する業務のうち、
甲が乙に委託する業務をいう、以下同じ。)の対象となる部分は、次のとおりとする。
一マンションの表示
・
・
二管理対象部分
・規約供部分
管理事務室、集会室、等々
・
付属施設
駐車場棟及びその付属物、ベンチ、外灯、標識、専用駐車場、自転車・バイク置場、
ゴミ置場、及びそれらの付属物、塀、専用庭、フエンス、植栽、擁壁、館名板、
店舗(事務所)
※最後に記載している店舗(事務室)所有者が存在し売買に出されております。
分譲当時から規約にも店舗(事務所)と記載しているのに店舗には所有者が存在し、
商売をしております。これは不思議ではありませんか?理解に苦しみます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616710/1/
これはマンション管理士試験永久不合格者の偽マンション管理士の自作自演です。
皆さん用心して下さい。
なんか書き込みが止まったということは
マンション管理士を名乗る投稿者が
ビビって投稿をやめたからだね。
匿名とか他の名前での投稿もなくなったから
同じ人がひとり何役かでやってたんだね。
管理組合を食い物にする集団が又増えました。クワバラ、クワバラ。
マンション管理士試験上位合格者を名乗る者が増えています。
折角難しい試験に合格したものの、自分の食い扶持を確保する為に、裏金作りに東奔西走しているのが現状です。
くれぐれも、自分の子供には、マンション管理士なんかになるな、なるなら財閥系の管理会社に入れと言いましょう。
マンション管理士有資格者はなぜ管理業務主任者資格も取得してダブルライセンスにするのですか?
自由だろう。トリプルライセンスもあるよ。
管理業務主任者は、現行のマンションの管理の適正化の推進に関する法律制定にともない、
マンションの委託契約に関する重要事項や管理事務の報告を行うために設けられた国家資格
のひとつであり、マンション管理業を営む際に設置が義務付けられる。
従って管理業務主任者はマンション管理業務上、その諸問題に精通していなければならない。
■事務所ごとに30管理組合に一人以上の成年者である専任の管理業務主任者設置義務
■委託契約に関する重要事項の説明および重要事項説明書(72条書面)への記名押印
■管理委託契約書(73条書面)への記名押印
■管理事務の報告(77条)
マンション管理士は「名称独占資格」である為、マンション管理士以外の者がマンション管理士
又はこれに紛らわしい名称を使用(名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション管
理士と表示)することは、その方法を問わず認められない。
なお、名称の使用制限に違反して、マンション管理士でないのに、マンション管理士又はこれに
紛らわしい名称を使用した者は、30万円以下の罰金に処せられる。
ただしマンション管理士は独占業務では無く、管理組合に助言する等の行為にマンション管理士
の資格は必要がない。
調理師国家資格はコックやシェフのステイタスシンボルなら、パティシエのステイタスシンボルは国家資格の製菓衛生師だろう。
調理師は名称独占資格だけど、同じ調理でも職業独占資格がある。
■ふぐ調理師:国家資格ではなく都道府県資格、都道府県毎の資格
■船舶調理士:国家資格で総トン数1000トン以上の船舶の調理を担当
資格がない者がマン管士を批判しているようだが、取ってからいえって
感じだね。
1点差で東大に不合格でも何の意味もないからね。
それに自分が何点だったかもわからないし、ましてや他人には尚分からない。
まず合格することが大事。
>>1043
マンション管理士(マン管)は名称独占資格だからその資格だけでは食べていけない。
そこでマンション管理を生業にするには、職業独占資格の管理業務主任者(管業)の資格を取得し、管業資格で食い扶持を確保してからマン管資格で箔付けをする。
一方、技術職は職業独占資格の建築士や施工管理技士で十分食べていけるが、マンション大規模修繕を手がける時はマンション管理のマン管資格で箔付けをする。
マン管はそれ単独で食べていけない名称を誇示するだけのステイタスシンボル的な資格のため、装飾用として職業独占資格の泊付けに利用されることが多い。
職業独占資格を名詞に明記するのは、建設業界はもちろん不動産業界でも極当たり前に行われている。それは建設業や不動産業の取引先からもらう名刺を見たらわかる。
不動産業の職業独占資格の宅地建物取引士に箔付け資格を名詞に明記する例を示す。
(国):国家資格 (公):省庁認定公的資格 (民):民間資格
■(国)宅地建物取引士+(国)X級ファイナンシャル・プランニング技能士
■(国)宅地建物取引士+(公)賃貸不動産経営管理士
■(国)宅地建物取引士+(公)不動産コンサルティングマスター
■(国)宅地建物取引士+(民)競売不動産取扱主任者
宅地建物取引士にマン管資格を箔付けに使うのは営業上は効果がない。