グランドパレス大淀河畔ってどうですか？

ホームページが４月２日更新予定が更新されていません。金額など未定ばかり、間取りも１件しか公表されず参考になりません。

立地も売主も微妙…

すぐ近くの「ザ・レジデンス大淀河畔」がまもなく竣工で、かなり売れており完売が近いようです。ほぼ同じ立地で比較されます。ここは両脇をマンションにはさまれていますが、上階なら他の方向も見晴らし良さそうです。
ただ、大淀川の下流地域で堤防ひとつの防護壁です。
南海トラフ巨大地震の想定では、宮崎市は震度７，津波も最高１６ｍ、死者は県内で４万２千人（大分県は１万７千人、鹿児島県は1,200人）電気、ガス、上下水道の損失も県内で9割以上の大被害です。九州では宮崎県に被害が集中します。
このマンションに限りませんが、ここ数十年以内に起こるだろう災害を覚悟しておく必要があります。

ホームページが更新され，価格や仕様が明らかになりました。
第１期の最多価格帯は４２００万で最上階住戸は宮崎で７０００万円超えです。
リビングのT2防音サッシ，トイレ手洗いカウンター付き，二重床等設備仕様は宮崎県内のマンションの中で最もグレードが高いようです。
規模感も含め，ザ・レジデンス大淀河畔よりも値段・仕様を高めたものを出そうという意思を感じます。

売主の第一交通産業では、一般マンションの「アーバンパレス」と上位の「グランドパレス」でブランド分けをしています。
しかし、分譲駐車場と賃貸駐車場を設定しているのは珍しいです。分譲駐車場も月額管理費と月額修繕積立金を設定してあります。ただ、バイク置き場と駐輪場の台数が少ないですね。
大淀河畔下流はマンションだらけで、前の道路は片側一車線ですが、通勤時間帯の駐車場の出入りはどうなんでしょう。
エレベーター中央配置２基なのは合理的です。このあたりは一般マンション並みです。このクラスのマンションでは、なるべく他人と乗り合わせないように分散して５～６基配置する所もありますが、将来の交換費用がけっこう大変です。

部屋から眺める大淀川の風景が気に入り高層階を契約しました。1台は分譲駐車場を契約し、1台は賃貸駐車場を契約しました。駐車場は2台とも2階に停める事ができ、出入りがとても楽です。部屋の設備も他のマンションよりグレードが良く全てが標準装備です。２階に貸倉庫がありとても便利です。バス停やコンビニもマンション前にありますし大変便利です。風水的にもこの土地は良いそうです。２年度の完成が楽しみです。

7/18にモデルルームを見学し、高層階を契約しました。他の方のコメントにあるようにオプション抜きの標準グレードがかなり高いと思われます。リセールにも影響すると思ったので駐車場も分譲で確保しました。

オプション等はこれから決める予定ですがこれは入れた方が良い、またはこれはやめた方が良いというものはありますでしょうか？参考に教えて頂きたいです。

>>参考までに。オプションとして、高層階は地震の時に低層階より揺れが大きくなる事が想定されますので、キッチンのカップボード（食器棚）を据え付けを注文する予定です。転倒防止も兼ねて。

7月10日にグランドオープンして153世帯の内43世帯の契約されているみたいです。順調な感じですね。

7月10日にグランドオープンして153世帯の内43世帯の契約されているみたいです。順調な感じですね。

でも第一期って37戸だよね？数字合わなくない？

公式ＨＰ他には「第１期分譲概要　販売戸数37戸」とある。
いきなりの「第１期完売！」は無さそうなので、「４から３世帯の契約」の誤入力なのかな？？
　
尚、第１期分譲については、
価格表の販売戸数では、36 戸 と表記されておりますが（ミスプリ？？）、
価格表の全戸一覧には、37 戸 の分譲価格が表記されている。

37戸の内、殆どが最東端のＪタイプ（約10戸）で、角住戸 故か 物件内では坪単や眺望フィーが、厚めに価格設定されているやや高価格帯に位置する住戸群のようです。

なので、成約済みは数戸だと思われます。公式ＨＰの次回更新でスッキリするでしょう。

>>10 マンション検討中さん 153世帯の内43世帯契約は7月21日にマンションギャラリーで契約済みの表をマンション販売員からみせてもらった数字です。現在は46世帯契約済みだそうです。

高層階と低層階の2部屋を購入しました。私達家族（高層階）と実親（低層階）と2世帯で契約しました。色々と不安もありましたが、高齢者の実親は高層階が苦手なので低層階を契約しました。同じマンション内なので、何かあったらすぐ行ける所が良いと思ってます。マンション内はバリヤフリーになっているので安心です。本当は同じ階に2部屋契約できれば良かったのですが。実親は晩年は大淀川を眺めながら余生をおくりたいと言ってましたので、少しは親孝行ができたかなと思っています。新築のマンションだからできる事だと思います。

公式ＨＰは「7/26更新」となっている。第１期分譲戸数は37戸。　第２期キックオフは不明。
つまり、
複数の地権者や早期に接触した方々などが、相当数の住戸を契約したと言う事なのかな？
説明資料には、各戸の 契約済 或は 未成約住戸 なのかを、明記していないね。他とは違うね。

候補の住戸が未成約と思って内覧してみたら、契約済・無駄足って事？
おもむろに、他の住戸を推奨されるっていう展開なのかな？
それって、ナントか商法を連想するけど・・・。

先日、ザ・レジデンス大淀河畔の13階の部屋内から外の景色を眺めて、毎日この光景を眺められるといいなと思いました。ただザ・レジデンス大淀河畔の駐車場の残りは機械式しか無く断念しました。グランドパレス大淀河畔は駐車場が平置きなので、契約を前向きに検討しています。やはり駐車場は機械式より平置きがよいですね。現在、宮崎駅付近のマンションに住んでいますが、便利ですが窮屈さを感じています。設備も現在住んでいるマンション（築4年）よりワンランク上です。もう大淀河畔にできるマンションはグランドパレス大淀河畔が最後かなと思います。

プラスポイント：立地・価格・設備・平置き駐車場(先着順)
マイナスポイント：土地の前所有者・売主の評判

上記を総合し、私にはメリットの方が多いと判断して購入しました。2年後の完成を楽しみに待とうと思います。

私も昨日10％の手付金も入金し、契約を完了してきました。上階層を抑えられたのと分譲駐車場も2台確保できましたので満足です。

昨日時点で申込も入れて50部屋くらいは契約になるらしく、直近のグランドパレスシリーズの中では相当ハイペースで決まっているらしいです。
成約具合一般の分譲マンションと違っていい部屋(高額な)から順当に決まっている印象でした。

７月末時点で、角部屋のＪは完売、Ａもほぼ完売、最上階と言える１７階も完売だった。
駐車場を専有部と同様に 分譲 扱いする販売手法・不動産登記は、業界内・法曹界にも異論が多い。

業界内に異論が多いというのは、地方に限っての話し。法曹界
内部からは寡聞にして知らず。
首都圏のHセグメントでは一般的なもの。受益者負担が具現化さ
れる極めて合理的手法。
因みに下層階中部屋を検討中。

>>19 購入経験者さん
私も貴方様のご意見に賛成です。

１９さんの文章は難しくて一般人向きでありません。首都圏のＨセグメントとか言われても、何のことやら。もう少し普通の表現でお願いします。

まずは税軽減措置が切れる５年後当り迄に売却する世帯が一定数は現れる。
分譲駐車場が売りに出されて需要が期待出来るかどうか。
首都圏はなにかと需要があるからという理由で成立してしまう事がある。
政令都市などでは類似状況の成立は散見されるが、地方の街、宮崎市ではどうなんだろうか。

>>19 購入経験者さん
確かに。で、駐車場使用権の分譲って、首都圏じゃなくても福岡とか熊本でも、ハイクラスセグメントではふつーにありますよ!!　

>>19 購入経験者さん
その通りです。駐車場使用権の分譲はふつうにあります。鹿児島でもありますよ。私の知っているかぎり宮崎でも２件目です。特に2台目必要な人は助かります。

サー〇スさんとかでは当たり前ですが定期的な抽選等も無く、指定の場所が永久に使用できるとの事なので、価格は300万ほどしましたが私はこちらの分譲駐車場を2台分購入しました。これはやはり将来売却にかなりプラスに働くと思いますがいかがでしょうか
？

免許返納が目前の高齢者や、車は非所有でカーシェアする若年世帯が中古物件を購入する際は？

今、地方だと１住戸に付き１駐車場（一部は2駐車場）が標準ですが、将来は車の非所有が増加する。
そうなると、住戸は売れるが分譲駐車場が2区画も宙に浮く状態となる。
駐車場だけを賃貸しようにも賃貸区画は敷地内に充分にある。所謂、借手市場、供給過多の状態。

賃貸料も組合内で定められたら、安さをアピールするような差別化・利用者確保は困難となる。
なので、分譲区画が絶対優位な便利な好ロケーションであることが最低条件。

我が家はマンションを購入にあたり家族で３台駐車場が必要となり、マンション周辺の駐車場を探しましたが、全然空きが無く、駐車場待ちの状態です。金額も1万から6千円の間が相場でした。グランドパレス大淀河畔の住人が２台目の購入で待っているみたいです。宮崎は公共交通が不便なので車の駐車場は必要です。分譲区画があると助かります。２台契約してます。将来的にもこの地域は駐車場が不足していると不動産屋も言ってました。

川沿いの街区の河口付近の地域。だから局所的に慢性的にまとまった余白地（駐車場用地）が不足。
分譲駐車場は15年ほど使用すれば初期コストと固定資産税の一部を回収できる皮算用かな？

地域性やらで、駐車場需要が継続的にそれほどまでに旺盛だとしたなら、長期的視野に立てば、賃貸にして管理費会計の収益にしたほうが組合としてはメリットがあったかもですな。

将来、敷地内の空き区画が増えた際に「管理組合」として居住者以外の周囲の利用者を公募出来る。

南海トラフ巨大地震、日向灘地震　どちらも想定マグニチュード９．１です。
この付近は震度６強、そして津波被災地区に該当します。
その点を意識して生活してください。
建物は倒壊しなくても、市内の電気、ガス、水道、下水道のインフラの被害は壊滅的ですから、日ごろからの防災訓練、災害対策は必須です。

65㎡のGタイプ（3人で住む予定）で検討しています。狭いでしょうか。

>>31 匿名さん
一般的に同じ5畳でも江戸間と団地間サイズかで広さが多少違います。

Cタイプ（80㎡）4LDKとGタイプ（65㎡）３LDKとJタイプ（89.6㎡）4LDKが人気があるみたいです。

ちなみに１５階か９階の部屋を検討中です。どちらが良いのでしょうか？

本気で検討しているんですか？
そんなことを他人に聞いて、その通り決めるということですか？現地に自分で見に行かないんですか？

>>31 匿名さん
こんにちは！１００平米でも狭いという人がいるし、６０平米でも広いという人はいると思います。うちも３人なのですが、近隣にトランクルームを見つけ、娘が嫁ぐまでの間と思って契約しました。たまに使うものとか季節ものをそちらに入れれば６５平米で充分ですよ♪


>>34 マンション検討中さん
こんにちは！高くなるほど虫が入ってこなくなりますが、高くなるほど遠くの音が入ってきたりしますので、確かに悩ましいところですよね。。でも、眺望はあとからお金を出して買えませんので、１５階に１票です。うちは予算の都合上、低層階ですが。。

>>36 マンション比較中さん
ありがとうございます。すごく参考になりました。感謝します。

今日錦町の住友マンション発表されていましたね。204戸も戸数があるのは驚きました。グランドパレスより立地はいいですが、どうですかね？

長く空き地みたいに放置してあった場所ですよね。
すべてに利便性を求める人には最適でしょうが、リラックスと、そこそこの利便性ならこちらの方でしょうね。津波被害だけが要注意ですが。

みなさん部屋はオプションで変更されましたか？
東側が人気ですね。

変更しました。

>>41 坪単価比較中さん
オプション変更なにされましたか？
お部屋の西角と東角はそこまで日当たり変わらないんですかね

カップボード取付と間取りの変更（畳ルームをウォークインクローゼット）をしました。ちなみに西角と東角は日当たりは東角が良いです。

>>43 坪単価比較中さん
2LDKということでしょうか？和室の使い道難しくて悩んでます。部屋にしたいけど、難しそうですよね、、

住む人数によっても間取りが変わりますよね。

>>45 名無しさん
2LDKです。ちなみに住む人数は２人です。

レジデンス大淀河畔を見学してる時に列車が通りましたが、窓閉めた状態では全く気になりませんでしたよ。
堤防についても、以前よりは嵩上げされているようです。

津波はどうなんでしょう？
本当にマンション崩れないんですかね

津波が到達した部屋に流れてきた何らかの物が衝突してバルコニー等が壊れる事は考えられるかと思います。この規模のマンションが津波で根本的に破壊されるとは考えにくいと予想はしてますが、、、

>>51 通りがかりさん

東日本大震災で倒壊した分譲マンションの棟数はご存知ですか？
基礎が岩着している物件であれば、物理的に倒壊はあり得ません
ので、心配無用です。これはNHKの特集でもアナウンスされていた
ことです。ただ、津波による海面上昇によって、低層階は一時的に
水没する可能性があるので、上階に避難することになるのは必定
です。しかし、そんなこと言ってたら、海洋国家の島国日本では、
国内どこも住むところが無いでしょうね(笑)

>>52 匿名さん

南海トラフがきたときの倒壊は大丈夫ということですか？川が目の前で悩んでます

>>53 マンション検討中さん
52の匿名です。確かに天災事変は心配ですよね。特に南海トラフは喫緊の懸念
であり、無関心を装っても無関係ではいられないと思います。
これに対して行政は罹災予想を出しているので、ご自身で調べられたら良いです。
これが最も安心材料となります。たぶん、この物件や同地区の建齢が浅い物件が
倒壊するようなことがあれば、県内のマンションは全滅でしょうね。。。

南海トラフの数倍のエネルギーと言われた東日本大震災で罹災した宮城県名取市
と仙台市のリバーサイドや沿岸部マンションを実際に見て、特に平成築は地震の
痕跡すら見えないものしかありませんでした。
自ら被災地の現地を実踏して行政のデータを確認して、私は購入に踏み切れない
言い訳探しを辞めました。そして納得の上で当地区にて検討しているところです。

>>54 匿名さん
そうなのですね。一軒家とは安心感が違いますね
東日本大地震の分譲マンションの川付近のがなかなか見当たらなかったので参考になりました。

>>54匿名さん
「当地区にて検討している」とのことですが、他にも検討マンションがあるのですか？
地震、液状化、津波被害に関しては、宮崎市内でも強弱があると思いますが、この地区で検討する理由は何ですか？

>>55 マンション検討中さん
『地震が無くたってよ、どんだけ金かけたってよ、一軒家なんて結局は使い
捨てだべ！仮設住宅と同じだ！』
ＣＭ料とか大人の事情でマスコミが報じようとしない被災者からの生の声です。

仮にこのグランディパレスさんと同じ場所で同じ間取りで同じ構造（ＲＣ）で
一戸建てを建てたとしましょう。分譲価格の数倍になりますよ。そう考えると
集合住宅ってやはりリーズナブルだと思います。

日本で最も古いＲＣは原宿の同潤会アパートで、大正時代の建物でしたか
ら、１００年以上持ったということですよね。耐久性から言っても、また、
戸建から平均３４%省エネになる光熱費を考えても、やはりマンションが良い
と私は考えます。戸建信者の方には申し訳ないですが、独り言ですので、
どうか読み流してください。

５６匿名さん、因むものではありませんがなぜ当地区かといえば、それは私
が生まれてから浪人時代まで育った、世界で一つだけのふるさとですので、
帰巣本能といえばそれまでなのかも知れませんネ。

>>57 匿名さん　参考になります！！　姉の嫁ぎ先が仙台で広瀬川沿いの分譲マンションに住んでいますが震災で無傷でした。でも周辺の一戸建て住宅は熊本震災と同じ様に酷い状況だったです。やっぱマンションかなって感じです。

>>58 マンション比較中さん

その地域はどれぐらい揺れたのですか？
大淀川は比較的海から近いですよね。もし地震で被害があれば管理費など跳ね上がるかなと躊躇しています

>>59 マンション検討中さん こんにちは！！震度７だそうです。地震で被害がおきれば保険がでますよね。共用部分の組合マンション保険と部屋内の自己保険で。被害額以上の金額が地震保険ででたとかネット情報も本当みたいですよ。つーか管理費が跳ね上がるくらいの被害があればそれはもう住めないでしょう。。

ここの他には、みなさんどのような物件を検討されていますか？中古でも
良いです。

現在、公表されている物件の中では、ここが1番いい気がします。中古物件を購入してリフォームするのも考えますが、共用部分が古いと思うと気が進まない理由になってます。

>>67 口コミ知りたいさん
私もそう思いました。現在新築マンションの中で内装や使用している設備も一番良いと思います。

ここのマンション、現在、資料の請求、見学が休止になってますけどなんかあったんですかね？

建築上何らかの問題が発生したか、販売担当者が新型コロナに感染した等が考えられます。
いずれにしても公表したくない理由があるということでしょう。

このマンションって空港近そうですけど高さって大丈夫何でかね？

東西南北どちらの方向からも、この付近を超低空で飛行するルートではありませんから、何の問題もありません。

こちらはもう上階はほぼ完売してると聞きましたがどうなんでしょうか・・？

そうお聞きになったのでしたらその通りでしょう。

>>73 口コミ知りたいさん
F・E・Iタイプは若干残っていましたよ。A・C・Jタイプは完売でした。キャンセルもあるかもしれません。

最上階付近購入済の者ですが
この物件は5年後くらいでも購入時の価格かそれ以上で売却できますかね？？

>>76
５年後を誰が誰が予測できるんでしょうか？
リーマンショックでは不動産はさんたんたる状況でしたし、今後も何が起こるか誰もわかりません。直近ではウクライナ問題、アメリカ経済のバブル問題、宮崎では必ず起こるといわれる南海トラフ巨大地震・・・
投資目的で購入されたのですか？

>>76 匿名さん
厳しいじゃないですか。

最上階のプレミアム住戸は、かなりの抽選倍率だったみたいなので、中古になっても売るのは可能だと思います。

>>79 検討板ユーザーさん
6倍の倍率だったそうです。なかには購入価格に１千万円上乗せするので優先的に売ってほしいと言うお客様もいたそうです。でも公平に抽選を行ったそうです。

殺到したのは18階の話ですよね？？では下手すると15.16.17階あたりも間取りによっては中古が高騰する可能性もあるかもですね・・・

ポレスターやMJRよりこのマンションの方が断然いいですね！ここに決めました！

僕もここに決めます！川沿い最高！

まだ、4LDKの部屋はのこってますかね？

資料請求と来場予約を停止して、すでに3週間・・・

どうなってるの？

>>85 マンション検討中さん
某金融機関から聞いた話なのでどこまで本当か分かりませんが問題発生して一旦計画中止の様です。再度販売は行うとの事ですが、既に契約済の方に手付金を返していってる最中との事です

契約済の方に手付金を返していってる原因は何だろうか？

確か売主都合の契約破棄は「手付返金」ではなく「手付倍返し」ではないですかね？？

ここなにがあったんですか？

>>89 マンション検討中さん

とんでもなく、あり得ないことありましたが、書けません。
第一交通さんの誠意に期待したいと思います。手付金倍返しや違約金などのお金の問題ではないかと思います・・・

>>90 検討板ユーザーさん
書きましょう。勇気を出して！

>>91 マンション検討中さん

そういうのは、いいですから・・・

駐車区画を専有扱いで分譲販売したのが原因かな？

公式ホームページがアクセス不能になっています。
いちからやり直しということでしょうか？？　一度契約した人も次回は優先されないということでよいですか？
契約された方、少しは情報をいただけませんか？　それとも一切口外するなと誓約書を書かされたのでしょうか？それって合法なんでしょうか？

許認可ミスです。建築許可は取れていますが、建築途中に航空法に引っかかったのです。この周辺は15階までしか建築できません。第一さんはある意味被害者です。設計事務所の前代未聞のミスです。15階以上は消えてなくなるわけですか、もう一度ガラガラポンですね。

あらら、言っちゃいましたね・・・

>>95さん　ありがとうございます。
マスコミのネタになりそうな珍事ですね。
航空法で滑走路（中心？）から半径〇km以内は高さ制限４５ｍとかあるそうです。更に滑走路の延長線上はもっと制限があります。
事前に宮崎空港事務所に確認を取っていなかったのでしょうかね。

結局のところ、関係者全てが杜撰でテキトーだから起きた事件。チェック機能の不全。

行政の認可・下請け設計企業の遵法レベル・デベの審査体制等々、お粗末過ぎるね。

特にデベ。痛い、痛すぎる。
自社の上位ブランドのグランドパレスでの、大失態。

重説に入ってないので、業法違反の可能性もあります。

>>99
なんともとんちんかんな文章ですね。