プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

>>80 マンション検討中さん
モデルルームは内覧できますよ。今でも。
ただ私にとっては全くの時間の無駄でした。

>>82 検討中さん
そうなんですか？全く案内来なくて、まだもでるるーもオープンしてないものかと思っていました。
一度問い合わせてみます。
ちなみに、時間の無駄と思われたのはどういったところでしょうか？

コールセンターから、モデルルームの見学について、案内の電話がありましたわぁ～
一応、行ってみますが、何か収穫があるかなぁ～って・・・
まぁ～、構造面や防音面(２重床)、設備ランク面etc.　何か収穫があると良いかなぁ～

札幌や浜松や岐阜など県外のプレミストは高さのあるタワーマンションでグレードも岡山よりはマシみたいなのに、岡山のプレミストは壁みたいで地方の郊外にありがちな陳腐マンションのイメージ。

個人的には絶対「なし」。

プレミスト京都西院の口コミを見ていたら、
管理費が、ボッタクリになっていると、ありましたわ！
細かい根拠もありましたので、要チェックですね！
他の物件や、他社物件の情報も、それなりに調べないと、カモにされますからねぇ～

管理費ボッタクリの口コミが、あったのて、コピペします！！
少々、言葉は汚いが、内容は興味深いというか、詳しいなぁと感心した


管理費はボッタクリだ。説明してやる。まず、いま分譲中のプレミスト西院とプレミスト山科椥辻を比べる。１平米あたりの管理費　山科１８９円　西院　１８７円。これ、ほとんど同じやな。が、管理費は平米単価で見るのに加え、物件全体でいくら集めるのか。をチェックしないといけない。ざっとの計算で済むから両物件とも各戸の平均専有面積を７０平米としよう。
　山科　１８９円＊７０＊５８戸　　月額759,893円
　西院　１８７円＊７０＊１５１戸　月額1,976,590円
山科７６万円対西院１９８万円。この差は、なんだ？　１２２万円の差がついている。掃除は倍以上、西院の方がたいへんだが、労賃の増分なんてタカがしれている。共有部の電気代も西院のほうが、３倍位かもな。エレベータが　１基　対　２基。西院の共有部のメンテナンスコストなんて大したことはない。ごみ捨ては両物件とも業者収集。
次に、近鉄不動産の最近の物件とくらべよう。
　ローレルの天神川１６８戸、エレベータ３基、平米１０１円
　ローレルの京都北野７０戸、エレベータ３基、平米１３７円
ローレルのゴミ収集は市だから、その分の修正が必要だが、共にエレベータは３基。天神川はゲストルームだのなんだの共有施設もあったな。他物件との比較データをみても、

Ｐ西院の場合、正当化できる管理コストは平米１２０円あたりが上限。

これでも月に１２７万円集まる。エレベータが２基で外廊下なんだから、これでも法外に高い。管理会社ボロ儲け。
平米１８７円なんて、４５～５５戸くらいの物件なら、まあ、しゃあないか。という単価だぞ。繰り返すが１５０戸超えの大型物件で１８７円も取ったら、ほとんど泥棒。

この物件の初代理事・理事長の仕事は、初年度から管理費の大幅削減要求を出すことだ。削減しなけりゃ他の管理会社へ乗り換えろ。
７０平米の物件だと、
ぼったくり分６７円＊７０円だから、毎月４６９０円をダイワにお布施。
年なら５６２８０円。これを、まあ、ふつうじゃないか。と思うような奴は、一生、搾取されて終わる。いまの時点で重要事項説明受けて契約済みの人が７０人も８０人もいるらしいが実におめでたい。素晴らしいお客様だ。

リビンコート津島と比べるのも、どうかと思ったが、
総戸数が１２６戸、８８平米の管理費が、４,０００円でした！

２倍以上の規模のメリットがあるので、充実した管理を勘案しても、
９０平米で５,０００円位なのかなぁ～
まさかの９,０００円越えは、無いでしょう！！
と思いたいが・・・

因みに、修繕積立金が、適正水準になっているのかも、気になるなぁ～
国土交通省のガイドラインだと、
９０平米で、１８,０００円位でないと、将来、一時金とかが必要になるみたい！

【修繕積立金の月額目安】
＝ 専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積 ＋ 機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数

正確には専有床面積当たりの修繕積立金の額を当てはめていく必要がありますが、
ざっくり言うとだいたい「1平方メートルあたり200円」が目安。
つまり、50㎡の部屋なら10,000円、70㎡の部屋なら月額14,000円が修繕積立金の適正金額
（機械式駐車場の部分を除く）。

となると、
管理費＋修繕積立金＋駐車場で、ざっくり、３万円って感じになるかな？
そこに、ローンがあれば、さらにプラスして、収支を考えるわけか

むむ・・・
郊外の戸建てを、３,０００万円台で買った場合に比べて、
ランニングコスト負担と、共有の無い個人所有の自由さ、市内中心部の利便性、などなと
諸々のバランス・・・
難しいなぁ～

ここは規模が大きいので、
管理人さんは、３６５日２４時間とか、充実した体制なんでしょうか
規模の利益で、管理費の割には、プレミアムだったら良いな

噂では、機械式の駐車場で、且つ、全戸分の数が無い？
っていう事があるかも？

建設地の北側に、余っている土地があるのに、まさか、そんなことは無いと思いたいがっ！

もしもそうなら、
岡山という土地柄を、十分に理解していない気がする
プロジェクト失敗に至らなければ良いが

>>93 マンション検討中さん

《プレミスト岡山》の駐車場は
機械式かつ、全住戸分はないとの事ですよ。
プレミスト岡山準備室に電話で聞いたので。。

あの場所ですから、
機械式でも《ロイヤルガーデン幸町》と同じくらいなのですかね。。

長谷工所有地の、いま、700円のパーキング、
どうするんですかね。

駐車場が全戸分ないとなると開発失敗ではありませんか？

>>95 匿名さん

逆に駅前で全戸分駐車場完備のほうが危険すぎるでしょ。

ですよねぇ～
平面だから、全戸分無い！なら、わかるけど、
機械式にしても、全戸分が無い！とは、如何に？
隣に、土地があるのに！

あれ？、
全戸分の駐車場が完備されると、何か危険なことがあるんでしょうか？
広い土地があるのに・・・

いっそのこと、
広い土地を、平面駐車場にして、月極めにしてくれても便利だと思うな
若しくは、自走式の大きな駐車場にするとか？

あっ、分かったかも？
このマンションの人気が上がり過ぎて、競争が厳しくなるから？
他のマンションが売れなくなるから？

駐車場も気になりますが、
個人的には、２重床なのかどうかも気になりますが、
皆さんは、気になりませんか？

そりゃ、ダイワハウスが『力』を入れているマンションなんだから、
きっと、２重床でしょうよ！
でないと、ブランドとして、育たないでしょ

そうだと良いんですが・・・、
ボッタクリの投稿記事があったので、チョッピリ心配です

全国的な統計では、マンション販売の勢いが、急速に減速していますね！
お値段以上の、良い物件しか売れなくなる時代になったかなぁ？
ここは、大型物件なんで、大変だろうなぁ

プレミストのコンセプトは、以下の４点みたいです！
・永く住む
・優しく住む
・創りながら住む
・美しく住む

永く、そして、創りながら、ということは、
リフォームも前提になるでしょうから、当然、２重床なんでしょうね？

ペアガラス・２重床など、防音の水準が高ければ、桃太郎線の側でも大丈夫ですかね？

近く発表されるみたいですが、構造面や設備面について、期待していますよ！

>>105 マンション検討中さん

4つのコンセプト、なるほどですね。
二重床も複層サッシも気になりますが、
桃太郎線の鉄粉とか舞ってこないか、、、気になります。

桃太郎線と 他のJR の間の工事は新築アパートか何が出来るんですかね。

少し前は古いアパートだったと思うのですが。
取り壊して建て直すんですかね。

駅近でイオンにも近くていいなと思ってたんですけど、目の前が吉備線て言うのが引っかかります。。
音とか鉄粉とかどう思われますか？

電車では無いので、架線が磨耗して出る鉄粉は無いのでは？
ディーゼルの排気ガスみたいなのは有るのかも？
大通りに面していたら、クルマの排気ガスとかで、黒い埃がベランダに溜まるみたいだけど、
それに比べたら、まぁ、問題では無いレベルなのでは？

また、山陽本線や伯備線なら、夜間に貨物列車が走るけど、桃太郎線は走らないので、終電後の夜は、静かな環境だと思うよ！

なるほど
108さんありがとう
確かに山陽本線ではないのでそんなに気にならないですよね

あと10年もしたら、世の中の新車販売は、EVが殆どになるみたいですが、
機械式の駐車場って、充電が出来るんでしょうか？

充電用のケーブルが付いたのを見たことがないけど・・・
というか、引っ掻けて危険な感じがするなぁ～
それで、最近のマンションは、平面駐車場なのかな？

そうなると、クルマの保管に困るなぁ
つまり、ここのマンションは、資産価値が有るのか？、売れるのか？

情報が更新されていましたねぇ～

駐車場70%弱、駐輪場200%、
駐車場は、機械式５階建と地下1階地上４階だってぇ～

５階建とか、見たこと無いけど、
クルマが出てくるまでに、どの位の時間が掛かるんだろうか？

EVに対応した設備も有るのかなぁ～

SUVやミニバンは、入らないのかな？

せめて、Eクラスや５シリーズが、普通に入る機械式駐車場なんでしょうね？

頼みますよっ

５段のタイプなら、それぞれの階で停めれる車の高さ制限が決まってるね。
一番キツイとこはミニバンとか無理なはず。それ以外はよほど背の高い車時なきゃ大丈夫。
ま、デベに聞けば教えてくれるよ。

岡山駅前再開発徒歩1分を待つかこちらを買うか迷いますね。向こうは野村不動産ですが。

1、機械式駐車場に対応するクルマの大きさ！
２、EV充電への対応！
３、２重床とかの防音対応！
とか色々、聞いて見ようっと
＼(^o^)／

杜のまち、プレミスト、東口の野村不動産、どれがよいのか？
この中ではプレミストが一番お手頃な価格帯かな。時期が違って同時に比較できないのが残念。

>>116 評判気になるさん
杜の街キャンセル待ちの人→ロイヤルガーデンキャンセル待ちの人→プレミストOR野村不動産って構図じゃないですか。

>>117 マンコミュファンさん

《ロイヤルガーデン幸町》
キャンセル待ちということは分譲部分は完売したんですか？？

杜の街見とけばよかったと後悔→ロイヤルガーデンモデルルーム予約、全て購入者決まっててキャンセル待ち(たぶん1ヶ月以上前)→プレミストのいい部屋は高い。野村も気になる(今ここ)

>>119 評判気になるさん

そんなことしてたら一生買えないよ
マンションは判断力と決断力

価格帯が気になりますね、しばらくモデルルームに行けないもので

だいたいの価格は聞きました。言っちゃダメなの？
広さと階数の違いから、かなり価格の開きがありました。
みなさんの価格予想が聞きたい！

>>122 マンション検討中さん
3000から7000あたりじゃないかとおもっています！

>>123
ほぼ正解です

最多販売価格
4500万
と思う
買いですね

>>119 評判気になるさん
私と同じ人がいた（笑）
杜のまちもキャンセル待ちしてるけど
早く野村不動産できないかな

西口とはいえ、杜の街、ロイヤル幸町をみると4000から7000は安いね。
買いかな。

>>127 マンション検討中さん
杜の街の同ランクの部屋はプレミストより高いでしょうけど、ロイヤルもそうなんですか？同じくらいかと思ってました。

もりのまちで80平米クラスは平均6000万位でした。
100平米超クラスはほぼ全て億越えです
プレミストが本当に4500位ならお得ですね

ここは、今の所、EVの充電設備が無いってさ。
なので、将来、クルマのことで、皆が困る感じですね

直床、２重天井、普通かなぁ～
価格との釣り合いも、微妙かなぁ～

南側のカイタックのマンションが、視界を遮っている列が多いかな！

公園の整備費や、広告宣伝費、モデルルームとかに、経費を掛け過ぎて、高額なマンションになったのか？