プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

中古マンションで、よく見かける、
『価格改訂』ってあるけど、
ソロソロ、ここも出してくる？

まあ、正式発表していないから、
『価格改訂』ではないけど

『お値段 爆上げ ・・・』を改めて、
『お値段 以上 ・・・』にすれば、市況悪化の中でも、売りさばく事が出来るかも？

でも、適正な価格まで、1500万円位を下げないとダメなので、
『お値段以上』とはならないでしょうね！

>>501 マンション検討中さん
面白いですね、何年前の適正価格ですか笑

２年後の価格かな？

(笑)(笑)(笑)

２年後は完成して引渡しだから、少し違うと思うけど

少なくとも、中古で販売だから、
３年後の適正価格では？

笑　笑　笑　笑　笑

ここは、
マンション情報の他に、
建築関係のウンチク、
時事情報、漫才コメント、
営業マンのコメント他が、盛り沢山なので、面白いね！

GW明け以降、5月～6月は、更に賑やかになるんでしょうから、楽しみです！

ここの下の階で、狭い部屋なら、
線路の要因とかで、安い部屋も有るのかと思っていましたが、残念でした

3000万円ぐらいなら、買おうと思っていたけど、残念でした

ウワサ通り、想像を遥かに超える、マジで高値なマンションでした

かなり単純化したお話しです。

想定される、経済的な損失リスクを天秤に掛けるとすると、

例えば、
1. 約１割の３０戸が売れ残った場合の回収出来ない売上金額は、
約１５億円　(平均5000万円×30戸)

2. 平均500万円の値下げで、完売すると想定する時、未実現の売上金額は、
約１５億円　(500万円×約300戸)

1.のリスクと、2.の予測において、
経済的な価値は、同水準であり、
そこを判断するのが、経営陣やプロジェクトマネージャーである。

事前の反響で、1.が３割なら、
2.における価値は、1500万円。

但し、1.ではダイワが賃貸する選択肢や、中古として回収も可能である。
2.としても完売する可能性は未知数である。

競合するアルファステイツ奉還町の動向、そして、岡山駅周辺の不動産市況、
色々と情報を分析して、５月に発表・発売となります

>>507 匿名さん

普通に考えて、
いくらダイワさんでも、
このご時世の中で、こな前評判な価格でもって、
２年で完売するのは、神業でしょう

大手企業は、地方の幹部クラスの単身赴任を縮小しているから、
投資目的のマンション販売も危機的な状況だし、地元の需要も厳しいですから

1.のリスクは、日々、拡大基調

>>500 マンション検討中さん

多分、買った住人で折半する！

売れなかった部屋は、所有権の保存登記をダイワさんがしなかったら、所有者が存在しないので、
１割が売れなかったら、管理費や修繕積立金も、１割不足する

不足分は、結果的に、買った住人しか、負担する立場の人がいない

と、私は思います

>>509 匿名さん

そんなバナナ
完成して売れ残ってるマンションなんていっぱいありますけど、普通は売主さん負担でしょう。

なんでここって評価下げることに必死な人が多いんですかね笑
地元の不動産業者頑張ってますね笑

>>510 マンション検討中さん
そうなんだ、
安心しました！

へぇ～、そうなんだぁ～
販売会社が負担するんだぁ～

リビンコートプライム津島なんかは、
３年位の期間、管理費と修繕積立金を払っているんだぁ～

でも、戸数も沢山あるから、結構な金額になりますね
早く、売ったら良いのに！

価格設定を間違えたら、大変なことになりますねぇ～

基本的に資金力のあるデベロッパーだと売れ残り分の管理費、修繕積立金は売り主が負担します。
大規模物件は始めから数年かけて売り捌く計画ですから、その間の負担は折り込み済みです。
するところは契約書に記載してありますし、聞けば回答してもらえるはずです。
ただ義務ではないですので全てのデベロッパーがやっているかは分かりません。ダイワハウスは負担するでしょう。
戸当たり2万と考えて3年間負担しても72万ですから、下手に値引きして売り急ぐよりも売り主負担は少ないです。
先に購入した人も価格改定がないほうがいいですね。

んー、
竣工後いつまでも、新築マンション売ってます！の広告が出ているのは、
正直、良い気持ちじゃ無いですねー

人気の無いマンションって、評価になるからね

資金力があるなら、最初から、お財布に優しい価格で販売してくれて、『完売御礼』って方が、気持ち良いですわー

買い主負担が少ない方が、一番良いに決まってるしー

評価を落とそうとしているのはこの掲示板に頻繁に書き込んでいる方でしょ

購入予定の方は盛り上げる方が良いと思うのですが、抽選避けや値段下がるかもに期待する意味合いもあるのでしょうか

人気マンションの掲示板に出現する買わない方がいいおじさんには困ったものですね

そういうおじさんは、自分がこのマンションの想定顧客だと勘違いしているフシがありますね。
実際には、このマンションは値下げをせずともそこまで時間をかけずに完売すると予想します。

最近の要望状況見てきた方いますか？
どのくらいうまってるんだろう

世界的インフレ
木材価格は3倍くらいになったらしい
資産価値の高い駅前は
コロナとか関係なく価値がある
東京の山手線内では8年前から3倍
地方は維持程度でも売れない田舎に住むより
利便性の高い駅前がいい
後楽園、美術館、市民ホールすべて駅周辺だ

先日マンションギャラリーに行きましたが結構賑わっていました。価格は少し高いと思いましたが、スーパーと公園が徒歩1分くらいで行けるのはメリットだと感じました。小学校も近いですね。

前向きに検討していますが、ここを荒らしている人たちはどういう神経しているんでしょうね。

予約いっぱい入っている
大型開発は人気があるよなぁ

駅近、大規模、大手が売れることは全国的な傾向ですね。

アルファステイツ奉還町の
モデルルームが今日オープン

二つを候補にしている人が多いと思いますが、
同じ７０m2クラスだと、何を基準に決めると、良いと思いますか？

プレミストとアルファの情報
・眺望の無い、中住戸７2m2の価格は、1000万円程度の違いがある

なので、
◆賃貸感覚でも良くて、立地だけを重視するなら、アルファがお買い得感がある

◆相当お金があって、ガッツリ住みたいなら、プレミストが選択肢

◆中古でも良ければ、ポレスター岡山やリビンコート岡山駅西が、
眺望のある７０m2中層階で3500万円程度、８０～９０m2も1000万円程度は安い

【モデルルームの感想】
・岡山駅からの立地は、どちらも一緒
・買い物は、駅サンステかHappy'sで、どちらも一緒
・住宅街で静かなのは、アルファ奉還町
・住宅設備は、プレミストは標準以上、アルファは賃貸程度
・駐車場は、プレミストは機械式で一部だけ、
アルファは平面で半分敷地内19000円、外部月極紹介で全戸分あり
・床は、どちらも一緒で直床
・階高は、プレミストが高く圧迫感なし、アルファは３m未満で相当低く感じた
・プレミストの中層階以上は、ソコソコの眺望がある
・アルファの一番東側の高層階(10階以上)は、眺望がある


私は、相当な資金力が無いので、
一旦、アルファ奉還町に決めました！
でも、中古のポレスター等が出たら、そちらにするかも？です

1000万円ですかー

4500万円と3500万円

30年間で均等負担としたら、
33万円／年間、３万円／月くらい

お財布と相談してみます

1000万円 × 約300戸 ＝ 30億円？
すげー金額っ！

凄いプレミアムな高級マンション！
を買える方、羨ましいわー

買えない方ドンマイです！

なぜ？ロイヤルタワーや岡山タワーを買わなかったの？

出遅れたり、抽選に外れただけです
お金はあるけど、買え無かった

ここを買う！として、未だ、
何か中途半端な感じがしている

確かに価格帯は、超一流！
然し、タワーと同等の価値観のマンションなのか？との疑問が払拭出来ていない

更に、アルファとの価格差に見合った価値があるのか、疑問が深まった

まぁ、賃貸に出す物件を探しているので、アルファで良いかな？

10億円と10億1000万円
1億円と1億1000万円位なら、
億ションの誤差や多少の違いだと理解することも出来ると思う

4500万円と3500万円は、

大変申し訳ないが、
俺には、理解出来なかった
ゴメンなさい　m(_ _)m

プレミストは高級マンション。ちょっと岡山じゃ買える人は３００戸分もいないけど。
アルファステイツは書き込み通り死にものぐるいで設備を切り詰めた、よくぞ今どき
３０００万前半からに収めた、穴吹の努力の結晶。
どちらも値段相応の価値だから、これを比べちゃう１０００万円差がわからない人がただの貧乏性。

超高級マンションのEV対応は、
どうしてくれるんだろうか

しっかりした説明が無いのだが
.

ただ、ピークの価格で買って、
今まで通りに積み上げたら、
こんな価格になっただけかも
という感じの気もする

高級感を出そうと努力したんだろう

もう少し、タワー感まで頑張ったら、
もっと良くて、高いマンションになったと思う

それにいずれ
自動車は自動運転で
カーシェアが主流となる
都市部以外にインフラ整備がなく
岡山なら岡山駅周辺で
生活は完結

イオン近いし
駅近いし
最高の立地

ここといい、アルファステイツ奉還町といい、何で急に書き込みがなくなったの？
怖いんですけど…

ゴールデンウィークは休む不動産屋が多いからねｗｗ

プレミストとアルファステイツ、どちらのモデルルームも見てきました。一長一短ですね。
いっそのこと販売時期がずれていた方が良かったです。

>>542 マンション検討中さん

価格とか どんな感じ？
どんな良し悪しでした？

>>543 マンション検討中さん
アルファステイツ の東の角部屋高層階で5000万くらいでした。プレミストは両角部屋中層階でも7000万くらいするので、やはりアルファステイツの良いところは価格でしょうか。
他の比較は前にも書かれているようなところですよ。
寝るだけの家と割り切るならアルファステイツですかね。

半分弱くらいは要望が入っている感じでしたね。ゴールデンウィークでさらに増えたかな？
被ったら抽選だろうけど、被らないで欲しいな。

高すぎるマンションは、リセールで買い手がつかないのでは？ここの7000-8000の部屋、例えば10年後に6000-7000で買う気しますか？それなら新築選びません？

売れる値段で売ればいいだけ。
安くしても売れないような物件よりマシ

>>546 マンション検討中さん
80平米西口で7000万ですか。。杜の街、RG幸町買った方は大正解ですね。
確かに10年後6000から7000はこのマンションでは無理でしょう。
マンション間取りも残念ですし。

7000万は90平米超の部屋

こちらは実需寄りの物件ですね
高めの天井高にディスポーザー、駅近の割に静かなエリアなので暮らしは存外快適かと思います。
10年で売る人には不向きでしょう

全戸南向きで
スーパー、公園があるからな高くなるのかも
周辺のマンション価値が上がった感じ
これからコロナによる資材価格上昇で
さらに新築は戸建てもマンションも価格上昇する
木材価格は、コロナ前から3~5倍に上昇
これから色々な資材価格上昇が見込まれる
コンテナ価格上昇で
海外資材価格全体的に上昇している
東京では新築のマンション駅近なら区内なら億ションは当たり前だし

>>550 マンション検討中さん

ここは東京じゃないですよ。岡山の西口です。駅近でも岡山の方なら東口と西口の価値の違いはわかると思います。
資材、木材の上昇はここ最近価格発表されたものはかなり織り込まれてるでしょうね。

買いませんか？
って、電話がありました

残念ながら、
奉還町にしましたと
ご返事しました

やっぱり、大変みたい

>>552 アルファ予約したさん
私は逆にアルファから電話ありましたよ

1期でどのくらい売れていたら
好調という感じでしょうか？

かなり売れてるっぽかったなー
行くたびに満席だし。

いよいよ今日から登録も始まってるし、抽選だけはやだなー

販売開始から最初の２か月くらいが勝負ですかねっ？
第１期の契約済で、ざっと３割は欲しいかな？
その時の見込み客を含めたら、
ざっと６割あると順調って言っても、良いのではないでしょうか？

完成までに約２年あるとはいえ、スタートの雰囲気が大切だと思う
高級仕様のつもりなので、
『社』の様な雰囲気で活気があれば、なんとかなるんじゃないかなー

個人的には『価格と駐車場』、
２点のハードルが、メチャクチャ高いですかねー

北側の道路沿い、
大きな空地があるのに、
何故？、
平面駐車場にしないのかな？

価格に見合った、
良いマンションになると思うけど

わざわざ、
大金掛けてまで、機械式にする必要があるのかな？

どうせなら、各戸300万円づつ値上げして、空地を購入したら良いのにー
100台分は、平面駐車が出来るし、
敷地がゆったりするから、マンション価値も上がるのにー

300戸 × 300万円 = 9億円

縦６m×横５mの３０m2で、車２台
車100台なら、1,500m2+通路分

45万円／m2 × 2,000m2 = ９億円

5,000万円オーバーに、たった300万円プラスするだけだよ
ダイワさんのチカラなら、交渉出来たと思うけどなー
今からは、難しいだろーけどね

そうですねっ！

北側の大通り沿いは、
路線価が１９万円／m2だけど、
東側・南側の路線価は、
１０万円程度だから、４５万円出せば買えたでしょうね

５階建ての機械式が、
２階建てになって、平面駐車場もソコソコ準備出来たかもね？

今となっては・・・

どせなら、
もう、500～1,000万円／戸くらいUPしてでも、
空地も買って、敷地を有効に使えば、
線路から放した所に、マンションが建てられたし、平面駐車場も取れて、眺望も良くなっていたのにね！

惜しい企画になってしまったね！

このコロナ禍の中で、
申込み登録・抽選って、
結構、キツイ感じがするわー

>>558 eマンションさん

これ以上あげたら、価値と価格が釣り合わないでしょ。。

折角なら、
良いマンションを創ろうよ！

買える人にだけ、
特別価格で売れば良いんだから！

売れ残っても全然平気な！
値段設定もアリ！でしょう

>>556 マンコミュファンさん

杜の街、ロイヤル幸町あたりは一期で半分以上契約済、完売が見えてたと思う。
そこまでの人気は無くても完売すればいいと思うが、一期の契約済3割は少ないと思う。5割はほしい。

北側の空地・・・
何か使う予定かあるのかな？

また、コインパーキングに戻ったりするのかな？

どうせなら、月極めの平面駐車場にして欲しいが・・・
そしたら、検討材料にプラスなんだけど

ダイワさん、交渉してくれないかな？

あそこがマンションの駐車場になれば大通りから直接インできて便利なのに

今のは入り口が狭いんだよな

今更、ふと思ったんですが、

機械式駐車場の設置費用って、
ここは規模が大きく、地下工事もあったりするので、
●億円規模だったりする？

だったら、そのお金で、
もう少し広く土地を購入をすれば良かったのに？って

本当、このデメリットで、微妙に悩んで、決断出来ないんだわ

購入する人は、クルマを持って無いとか、免許証を返納した高齢者が多いのかな？
休日に、たまにしか乗らなくて、困らない人なのかな？

決断の決め手は何だろうか？

>>567 マンション検討中さん
駐車場については確かに1番のデメリットだと思います。私は仕事柄出勤が6時台なので、そこまで他の人の出勤時間と被らないかなと思いました。
また、やはり長く住むとなると、マンションそのものや室内の設備が良い方が良いと思い、こちらに決めました。駐車場を待つ時間より家にいる時間の方が長いので。

車を土日メインなら全然ありでしょう。
毎日使うだったら、別に岡山駅に近い必要も少ないですし。

登録された方いますか？
いま、どのくらい申し込みになっているのでしょうか？

立地的にもスペック的にも買って後悔することは少なそうなマンションですね。価格も現在の市況からすればやむを得ない水準かと。
ただ、イオンまでの地下通路は、自転車、原チャと歩行者の通行が区分されてないので、子連れで徒歩で通るのは結構危ないです。

やっぱ、モデルルームだけで決めるには、高い買い物
完成後に、売り出してくれたら良いのに、と思います

買うとしても、中住戸しか買えない立場なので、
慌てないで、もう少し建物が立ち上がるのを待ってみようと思います

内装の雰囲気は、モデルでイメージしているけど、
建物立ち上がりや駐車場配置なんかは、プラモデルだけでは不安
２物件とも、何か月かすれば見えてくるだろうから、第２～３期頃までに考えることにしようかな

ここと、奉還町の「待ち」
について考察

エレベーター待ちと、
機械式駐車場待ちですが、

ある程度、待つ「可能性」の発生は、やむを得ないですね

ところが、同じ「待つ」でも、
違いがあります
◆機械式駐車場待ちの場合、
・家族(子供)連れでは、慌ててクルマの乗り降り等をするイライラ感があるし、機械式の危険もあると思う
・雨の日に、操作パネル前で、濡れたり、傘をさして待つと思う

合計が同じ、15分の待ち時間でも、
待ち方が違うので、利用する頻度で考える必要があると思います

通勤で毎日使うなら、また、子供がいるなら、奉還町が良いし、
クルマが無い、子供連れでのクルマ利用は少ない、雨濡れを気にしないなら、こっちでしょう

そもそも、設備等が違うとはいえ、同じ広さで1000万円以上違うので、、
・岡山駅近くの快適な生活を、庶民的に謳歌するなら、奉還町で、
・ある程度の外面や設備等を気にする金銭的余裕がある、修繕積立金や管理費が高くても良いなら、こっちですね

ローンは、計画的で、余裕を持ったものにしましょう
子供の成長で、学費等もしっかり必要でしたから

登録された方いますか？
盛況でしょうか？

どうなのでしょうね？気になります。
要望は最終はどうだったのでしょう？

申し込みしました。私が行った時は他に、3・4組いらっしゃいましたよ。

私も申し込みました。

岡山駅から近いこと、床暖房がついてること、南向きこれははずせませんでした。
ポンプ室が2階にある浸水対策、通路面のルーパー面格子は他にない設備かな。
価格や、駐車場は少し不満はあるけれど、駅から近い場合はやむおえないかも。
どんなところでも100％はないので、8割よければOK.
駐車場の抽選が気になるところです。

盛況な感じでしたよ。
立地、設備、価格などの良い悪いと感じる所は人それぞれだと思いますが、来店の約束の時間には外でお出迎え、帰りは外までお見送りされる対応は他社とは違い気持ちの良い対応だと思いました。

>>577 検討中2さん
駐車場、抽選に変更になっちゃたんですか？

>>579 マンション検討中さん
皆さんに希望を聞いて、被ったら抽選とかじゃなかったでしたっけ？
6月頃に希望を聞きますと言われたような…

駐車場、1期で申し込んだら
確実に借りられるのではないでしょうか？
(場所の希望が被ったら抽選なのかな？)
1期の特典のように言われたように思います。
期間限定でも隣の土地に月極できるのにも期待しますが…

>>581 マンション検討中さん
おっしゃるように駐車場は確実に借りれると思いますが、希望の場所が被れば抽選、という認識でいます。

被った場合ではなく駐車場希望者全員抽選で1番から100番までの指名する順番を決めるのではないでしょうか。　第一希望から第百希望まで提出すると聞いてます。

駐車場、大変そうですね
(^。^)y-~

196区画の中で自分の希望が申請出来るので良いと思う。　使用頻度、サイズ、予算等それぞれなので実際そんなに被らないと思うけど。

いつごろ完売するか楽しみです！

アルファステイツ奉還町も、
先着順で受付を開始しましたね

此処の様な、第１期・２期とかの募集ではないんですね

現在の募集では、
此処が100戸で、奉還町が91戸なので、近い部屋数

第１期の完売と、奉還町の完売は、どちらが早いかな？

っていうか、約300戸もあるので、此処の完売は、もう少しお預けですね

なんかー、修繕積立金が、適正水準になっていないのが気になるなぁ～
国土交通省のガイドラインだと、
90平米で、18千円位でないと、将来、一時金とかが必要になるみたい！

【修繕積立金の月額目安】
＝ 専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積 ＋ 機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数

正確には専有床面積当たりの修繕積立金の額を当てはめていく必要がありますが、
ざっくり言うとだいたい「1平方メートルあたり200円」が目安。
つまり、70㎡の部屋なら月額14千円が修繕積立金の適正金額です。
（機械式駐車場の部分を除く）

私は、規模の割には、管理費が高いと感じました。

リビンコート津島と比べるのも、どうかと思いますが、総戸数が126戸88平米の管理費が4千円です。

2倍以上なので、規模のコストメリットがあるはずですが、
逆に、コストアップして、2倍以上になっています。

マンションによって、そこまで管理費が変わるのでしょうか？

コンシェルジュさん？とかが、居るマンションだったでしょうか？

公式ホームページを見ると、第一期として28戸を先着順で売っていますね。確か100戸を売り出していたという記憶なので、72戸は既に売れたということですね。なかなか好調では。

管理会社は、2～3年したら、入札して変更すれば良いんですよっ！
適正な管理費にすると同時に、その分を修繕積立金の増額にするんだよっ！

最初は、抱合せ販売というか、優越的地位での販売になるから、仕方ないんだなー

1期だいぶ売れ残ってしまいましたね。
ここ最近の東口駅前マンションは1期から即完売でしたが、少し厳しいスタートかと。
これからの西口のマンションの資産価値を上げるためにも竣工前完売してほしいです。
ここも売れ残ると某マンション含め西口はってなってしまう

他県の物件もそうですが、ダイワハウスの方針的に竣工前完売をそもそも目指してないのでは。買う側としては竣工前完売して欲しいのですが。

>>593 マンション検討中さん

完売を目指さない理由が無いのでそんな方針はないと思います。長く売れば広告費も人件費も余分にかかる。売れない物件イメージがつくなど。
第一期の販売は注目度が一番高い、そこで３分の１残ってしまったのは見込み違いだったとは思います。

杜の街に3期くらいに行きましたが
1/3ほど余っていたような気がしますが
東口が1期でほぼ完売というのはRGのことでしょうか？

1期販売分の話ではないでしょうか。
1期分の販売はどちらも即完売だったと思います。

結構な数の赤いマグネットを貼ってたよ
一期はほぼ埋まったね
早期完売すると思います
駅近くのマンションはなかなか出ませんからね
済生会や大学関係者、需要はあるよな
駅近の強みですね

迷ってる人は一階駐車場確保、オプション締切考えると一期で買うべき。
一期で買った人からすると駐車場の倍率上がるので二期、三期で買って下さい。