茨城県守谷市のマンション価格は、今がピーク？まだまだこれから？

泣くまでまとうほととぎすと守谷のマンション

駅前は依然として空き地のまま...
人口も5万人ほど...まだ伸びる余地はあるかも
でも　すでにバブルだとは思う

ばぶる。ばぶるじゃよ。
団塊ジュニアの住宅取得と景気回復が重なり、一時的に高騰しているだけ。
特にＴＸ沿線は顕著ですな。
人口減少が進む１０年後、２０年後には、暴落じゃよ。

とすると　あわてて飛びつく必要はなさそうですね。
それにしても
駅前の開発は、どうなっているんでしょう？

長期的には不動産価格は、下がるでしょうね。
人口が減るんですもの。
２０１０−２０１５年頃までは、人口が減っても核家族化の進行で
戸数は増えるようですが、その後はどうなるやら。

特に不便な立地のマンション等は、部屋が埋まらずスラム化する可能性すらあります。
守谷は交通の便が良いので、駅近辺であればそのようなことはないでしょうが。

人口が減るとほぼ間違いなく集中化が加速する。
人気の路線・人が集まる地域と、不人気路線・過疎地域の差はますます開く。

関東で言えば、都内の人口は実は減るどころか増えると予測されている。都内で
の不動産購入はますます難しくなるだろう。また土地購入にコストがかかりすぎ
るので、都心に直結する新線は今後できない。いやその計画すらない。都内で購
入できない層は、通勤に便利な路線に集中する。また、その路線内でも、便利な
駅と不便な駅との差も開く。不人気地域は荒れ果てる。購入はお勧めできない。

TXで言えば、実はつくばは、関東圏でも珍しい2030年に人口が増えていると予測
される地域だ。人が増える都内とつくばを直結するTXは、いわば勝ち組入りが約
束されている路線なのだ。この予測がTX人気のバックボーンとなっている。

例えば、ポストつくば駅周辺として研究学園の成長は想像に難くない。三菱地所
が手を出し、北関東最大のSCが計画される背景はその辺りだろう。その他、都心
に近い八潮、快速停車駅・野田線接続のおおたか、東大・千葉大のキャンパスを
有し三井が引っ張る柏の葉は間違いなく勝ち組だろう。

前置きが長くなったが、では守谷はどうだろう？

TXには1000系と2000系の電車がある事はご存知だろうか？
1000系は直流用電車で、2000系は交流・直流兼用だ。
実は守谷より北では交流車両しか走る事が出来ない。それは茨城県石岡市にある
気象庁地磁気研究所への影響を防ぐためだ。では全線2000系にすればいいと思わ
れるかもしれないが、2000系は製造コストが高くつくので難しいようだ。

1000系の普通電車は守谷止まりであり、その影響でTXの車両基地も守谷
（正確にはつくばみらい市だが）にある。つまり、乗客数の問題も含めて、将来
にわたり守谷は快速・区間快速を含めて始発駅であり続ける。

人気路線の快速停車駅で始発がある。これは大きなアドバンテージだ。

また守谷は関東常総線との交点であり、隣の南守谷には三井が開発した高級感の
ある街並み、新守谷には都市機構が開発した常総ニュータウンの整然とした街並
みが既に存在する。そのため、それらを結ぶふれあい道路や国道を中心に、おしゃ
れなレストランや大型SCなどの郊外型の都市が形成されている。

谷和原インターも近く交通の便は頗るいい。半面、自然が多く、空気も澄んでい
る。夕焼けや星空の美しさは筆舌に尽くしがたい。子育て時期や、リタイア後に
は向いている土地柄だと思う。

これからの課題はやはり駅周辺の開発だろう。既存の郊外店とうまく共存できる
かがやや不安材料だが、これだけ駅にポテンシャルがあり、駅周辺の風俗・パチ
ンコ店などの規制もしっかりしているため、結果は見えていると言っても過言で
はない。現在区画の整理が進み、いくつかのテナントビルが建設中だが、2〜3年
後には大きく変貌するだろう。事実、駅内のTXアベニューやコンビニ、新しくで
きたマツキヨ、駅近くのフジヤには結構客が入っているし、駅も含め周辺はなか
なか綺麗に仕上がってきている。

茨城県が2004年に発表した2030年の人口予測では、守谷市は数少ない人口増加地
域だ。予測では2020年まで人口が増加し、後はゆるやかな減少となっている。人
口減少の不動産価値への影響が出始めるのは早くても15年後、今の水準まで落ち
るのは恐らく20年後以降だろうと思われる。

2006年12月現在、県のその予測を大きく上回るペースで、守谷市の人口は増え続
けている。

みなさま所詮いばらきです。お忘れなく。
でも近隣通勤者にとっては最高です。
都内通勤者は茨城ですからね・・・
つまりバブルです。終電がはやすぎますよ。

予測って楽天的に計算されてるからね。
上回るペースが早ければ、下回るペースも早く来る。
世の中、甘くないですよ。

できれば駅前も、どこか大手が一手に開発して
調和のとれた一貫性のある街並み、景観ができればいいですね。
　各デベロッパがｂラバラに開発して
調和のない景観にならない事をいのります。

守谷は高騰しすぎですよ。
坪１５０万以上する物件もあるそうですね。
２〜３年前であれば、南千住の徒歩１０分以内で購入できた価格です。
時間に余裕があるなら、価格が下がるまで見送るのも手では。

価格が下がったら…「まだまだ地価は下がるから、もう少し待った方がいい」

価格が上がったら…「落ち着くまで待った方がいい」

いつ買うんでしょうね？

価格が下がる、上がるを別にして現在の守谷のマンションは高過ぎです。
適正価格は、サーパス守谷まで。
それ以降の物件は、バブルの様相を示しています。

例えばＴＸ守谷駅前２分で７０ｍ２台、３０００万台中盤。
常磐線我孫子駅前なら同価格で１００ｍ２が買えます。

守谷に愛着があるならしょうがないですが、別のところを探した方が懸命ですな。

最近、都内での用地取得が困難になったデベが、片田舎に追い出されマンション建設している。
まさにバブルの時を思い出させる状況。
１０−１５年前に建設された物件は、かなり資産価値を落としている。
一生住むのであれば問題ないですが、売却する可能性があるならよく考えた方が良いですよ。

>>15
「守谷でこの価格は高い」という意見が大半ですね。
それで購入するかしないかは個人の勝手なのですが、守谷の価格が下がる事は無いでしょう。

「守谷市」は、マンションを建てる際の広さの最低限度を独自に定めている為、今後はある一定以上の価格帯の物件しか出てきません。つまり「首都圏で買えない様な所得層に、移り住んで欲しくない（貧乏人は来るな）」という考え方ですから、「高い」と思われている現状は正に意図している事です。

それを「高くない」「許容範囲」と思える層に移住して貰いたいのです。

というか、サーパス守谷って市内初の分譲マンションなんだけど…。
それだけが適正価格？サンプル少なすぎ。w
何に対して「適正」なのか？ほぼ主観だと思う。

またTX以前と以後では価格が違うのはしょうがないでしょう。
更に最近の地価上昇と相まっているので、上昇率が高く見えるのだと思う。
それでも、東京西部〜多摩と比べるとまだまだ安い。

我孫子？あんなマンション過剰供給地域買ったら、それこそ一生そこに
住まなければならんと思うがな…。（定住派で広めの物件狙いなら
グラレジはいい選択だったろうことには賛成）

>>19
そうですよね。「主観」というより「希望」なのでしょう。

守谷が他の場所よりも有望なのは、確かです。
しかし２、３年前の都内（北東側）の坪単価と同程度なのは異常ですよ。
１９さんのおっしゃるように東京西部に比べればまだまだ安いですが、ここは茨城県ですよ。
過度の期待はしないほうが良いと思います。

ＴＸ沿線をブランド化する動きもあるようですが、単に売主が高く売ろうとする算段をしている
だけのように感じます。
現在は物件が少ないため、希少価値から購入される方も多いと思います。
しかし空いた土地がかなりあるため、これから先もマンションは建設されるはず。
１９さんの仰るような我孫子と似たような状況になるかも知れません。

我孫子の９０年台中盤できた○○クレストは、６〜７千万の部屋もある高級マンションでしたが
今の価値は．．．です。

同じ値段、似た条件で、守谷と我孫子で比較検討すると、やっぱり広いほうがいいかなぁ。

モアクレストはバブル価格だったと思います。今のシティアやグラレジが相当価格だと思います。
守谷で買うにしても、駅に近い物件が将来的にもいいのかも。

あせらず、様子見が賢明かな。
ほかのところと比較して、十分検討することが大切。
ほとんどの人は高いローンを組んで買うのですから。

1扶桑レクセルからスクラッチカードはがきがきてた。
（もちろん　あたり！）。穴吹サーパスはアンケートが
郵送されてきた。回答すると¥２０００のクオカードプレゼント。
　なんとなく　あせりを感じますね。
あと、パラッシオはかなりできてきてますが
値段はいくらなんでしょう？

>25
　レクセルスクラッチカードのあたりの場合、何かもらえるの？
　レクセルも販売は順調ではないということ？

レクセルは「あたり」（おそらく全員？）のはがき持参でモデルルームに行き、契約すると
ポイントを使って洗濯機だの冷蔵庫だのがもらえるんだって。
電話も来たよ。毎回「高い」って断っていたら、今回初めて「価格が下がれば検討して
もらえますか？」と聞いてきたので、交渉段階で下げざるを得なくなってきたのかな。

様子見すれば、今より安く買えるかも。
。。。ってうちはもう、買ってしまったんだけど(~_~メ)　早まったかな。。。

1-3月期のレクセルはいつもそんな感じ、
平気で、特典つけるし、値下げ（直接的でなくても）をやる。
決算の関係じゃないですか。

それにしても、レクセルのスーパー営業は苦手だなぁ。

あと数戸しか残っていないようだし、焦る理由がよく分からないね。
やっぱり決算という事なんだろうなあ。

残戸数　本当は２桁なのでしょうか？
総勘繰っても不思議ではないですよね。
それとも今期内に完売すると　XX賞とか
営業には特別ボーナスとかあったりして。。。

レクセルの物件は１１月完成だから、決算には関係ないはず。今の時点で安売りすることもないはずですよ。。。ただ、守谷はこれから他の会社がいくつか出てきますので出てくる前に完売したいのでしょう。。。その営業はあなたが値引きしたら買うのかっていうことが知りたかったんじゃないですかね？セールスの一種ですよ。

今日、ひがし野の東急不動産予定地に新しい看板が立っていた。
5月着工。2009年完成。地上３０階建てだそうだ。
駅から徒歩５〜１０分くらい。
戸数は書いていなかったけど、恐らくは700〜800戸くらい？

うーむ、こないだの地価の発表に便乗だろうか。一体いくらになるものやら。
柏の葉のパークシティと一騎打ち？いや、研究学園の地所もあるか。

すごいね。
きっと、上のほうだと数億っていうレベルでしょう。

あほ。守谷で億なわけねーだろ。つっこんでおくか。。

つくばで億があったんだっけ？
守谷もありえると思うな。（まあ最上階で１５０平米とかだろうけど）

守谷は確か高さ規制を始めるはずだから、恐らくはこれが最初で最後の
タワマンになるんでは。土地もいいところだから、価値はあるよ。
書き忘れたけど、施工は清水建設だって。

うちとしてはスーパーが併設されるのかが気になる。
場所的にスーパーないと売れないだろうなあ。
今では一番近いカスミでも徒歩１０分くらい？

あと30階って線路の向こう側なんかへの影響も気になる。
19階とか言っていたのはどうなったんだろう。周辺住民と
揉めたりはしないのだろうか。

結局、
守谷の価値＝ＴＸの価値でないの？

昨年までは19階建の予定でしたが、デベロッパー側は3/21平日に内容も
通達せず、住民説明会を実施しました。
寝耳に水で突然30階建、高さ95ｍに変更したと説明があったそうです。
それも4月の末から着工すると言っています。
先日、町内会の総会に説明を依頼してきてもらいましたが、時間が十分でなく、
再度週末に説明会を実施することになりました。

施工の条件であったスーパーも明星電気跡地のショッピングセンターの影響で
テナントが見つからず断念したということです。

周りは一軒家と森林公園に囲まれた場所に町内会350世帯を上回る551戸の
高層マンションを建てる予定です。
朝影は常総線の線路まで伸び、夕方は森林公園にかかる影を落とすことに
なります。

守谷市は4/1より10ｍを越す建物の景観法を施行しました。
公告は昨年からされていますから、これを認可した都市計画課の
ずさんさもあきれるほどです。

このマンションが守谷市の景観を損なうことは疑いありません。
これから反対運動、市へ陳情など活動が活発になることでしょう。
デベロッパー側もこんな物が建つと本当に思っているのか不思議
です。

ひがし野地区は市民の自然とのふれあいの場所となる森林公園、
城址公園などがあります。そこに30階の高層マンションは異様に
移ることでしょう。このマンションは近隣の住民だけでなく、
守谷市、取手市、つくばみらい市、柏市、野田市の景観も損うことに
なるでしょう。

>40
　場所はどこですか？

>41さん

私は>40さんではありませんが…
場所はウェルシアの向かい、TX線路沿い守谷駅側の広い空き地です。

1日中日照が遮られかねない宅地も発生する模様です。
駅から歩きながら、30階ってどんなに高いのだろう…と思いをめぐらせています。

500戸超のメガマンション。
これで売れ残り気味、なんてことになったら目も当てられません…。

>42さん
ＴＸ守谷駅徒歩１０分圏内くらいですか？
それなら飛ぶように売れると思いますが。
でも価格はかなり高くなるんじゃないでしょうか。

>43さん
高さ規制が入るなら、規制該当か、該当なら既存適格扱いかそれとも既存不適格扱いかで資産価値は変わります。
既存不適格で、同じ高さに建て替えが不可なら敬遠する人も多いでしょう。
既存適格へ向けての駆け込みの建築なら悪質なのかも。

まぁ、都内への通勤時間だけを考えると、まだ守谷は割安なので
設備や売り方次第では、飛ぶように売れるかもしれませんが。
問題を抱えた物件や、付近住民ともめてる物件は、私は敬遠します。

守谷って　広さの規制（確か平均８６平米？）とか
あるって、誰か書き込んでませんでした？
　その規制守って３０階だったら、かなり高価格に
なるのだけど。それとも　　やはり駆け込みで
規制免れているのでしょうか？
　でも　周りの景色に全く適していないし、
特に駅にも大型SCとも隣接してるわけでもない。
　売りというか魅力に乏しいような
　どうなんでしょうね。。。

守谷の消防署で　30階のマンションの火災等の非常時に対応できるの？

【ご本人からのご依頼により削除させて頂きました。管理人】

30F建てマンションの件は、東急さんのほうも採算性もあり、土地の値段購入の際も高かったので、
物自体も高くなるようなことを言っていましたよ。（説明会より）

正直、昨年守谷に引越してきましたが、この計画には、がっかりです。開発エリアなので、マンションが建つのは、仕方ありませんが、この場所に、タワー型は不必要と思います。広範囲での日照もひっかかりますしね。スーパーの部分もせっかくならば、コンビニを作ってくれればいいのにと思いなす。


ひがし野は、現在は、コンビニもなく、ウエルシアさんだけなので。車のない方や、ご年配者の方等は、お店がなかったり、やまゆり号も走っていないので、移動にここらへんは、駅近いといっても不便に感じるでしょう。人口が増えれば、改善されますでしょうか？

また、守谷は、保育園の待機児童が想像以上に多いので、小さいお子さんをお持ちの共働きの方が物件探すときには、よく確認してからの方がいいと思います。認証保育園もありますが、スタッフの方は、問題ないと思いますが、公立や民営と比べ、園庭が狭かったり、環境が違います。その他の子育て支援、家庭で育児をという方にとっての育児支援は、大変充実しておりとても良いです。