プレミスト浦添港川ってどうですか？

都内の分譲賃貸でしたが、コロナを理由に二年間パーティールーム、ゲストスペースが使用禁止で一度も使えず、一期二年のこの３月に転居した経験があります。

利用再開を巡り組合に部屋のオーナーを通じ再三再四提議し、揉めに揉めたが変わらずでした。

保守的（過ぎるともはや偏屈）組合員が多いと、一度厳しくした基準が硬直化して緩められなくなるので、組合の構成員のバランス（国籍や年齢等）は本当に大事です！

反動ではないですが、自己物件として購入したあかつきには、しっかり使いたいと思います。

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>>201 マンション検討中さん
それは災難でしたね。
置き物になってる共有スペースなんて無駄なだけなのに。
去年、おととしぐらいだとコロナ気にしてる人多かったと思いますが今はもう大丈夫と信じたい

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>>199 検討板ユーザーさん
使用して気になるようであれば、管理組合に掛け合ってプライバシーフィルム貼るといいですよ

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>>196 口コミ知りたいさん
付近住民です。
58号那覇方面に出る際、セブン横の信号が短いのと、青でも国道が詰まってて右折で出れないことがあるので、警察に相談したら検討しますと回答を頂きました。
その後三年たってますが、特に変化はありませんね。
朝7までだと空いてて那覇に出やすいですよ。

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住宅購入を検討しはじめた者です。
質問なのですが5000万、6000万を購入する方は年収いくらくらいなのでしょう？
軽い気持ちでマンションを見学して、値段にびびってしまいました。

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>>205 名無しさん
一般的には年収の5～6倍が購入予算じゃないでしょうか？
7倍以上でも住宅ローン組めると思いますが日々の生活を圧迫する可能性が高くなるかと思います。
※頭金は0円としてとなります。

だからこのマンションは一般的な年収の沖縄県民買えないと思います。
世帯年収は700万超えてないとキツそう

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年収倍率もまあまあ目安ですが、返済比率が大事です。ざっくり年間返済額÷年収が30%位なら、まぁ審査は通りやすいかと。
この案件は自己資金がそれなりでないと世帯700万ではかなりキツいと思います（金利は上がり局面ですし、固定にしたとしてもその分最初から変動より金利が高いので負担はかなりのものかと）

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セブン横の信号の時間については、その周辺住民全員に関わる話なので、浦添警察署に何回も相談した方がいいと思いますよ。警察も役所なので、大きな事故が起きてメディアに取り上げられるか、住民から毎週のようにクレームが来ない限り動かないです。てか動けないです

実際に朝通るとわかりますが渋滞時は本線が詰まって出れないのでかなり危ないですよ。

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>>208 マンション検討中さん
買った後に住民が頑張って警察や行政に掛け合うのではなく、売る前にデベがどうにかしてほしいよね。

なんか、そこの話になると、歯切れ悪いし、大丈夫とは言わない（誰か大丈夫と言われたりしてます？）のが凄く気になる。

あそこは朝の国道本線合流が大変では？と地元民ならすぐに想像できるデメリットなのに、なんか事前策は無いわけ？と思う。

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今ですら信号短い上に青でも合流できないことあるなら
これに160世帯も増えて大丈夫なんですかね？
デベは売るならここの働きかけまで協力して欲しい

最近昼過ぎにこの道を使いましたが、それでも信号２回待ちました

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デベは分かりきってるデメリットを晒すようなことはしないですよ。
あとは朝早めに出るか、ヤマダ電機でUターンするなり自分で最短で出れる攻略法を見つけるしかないね
私は那覇向けに車で行かないので、正直なところデメリットには感じてませんが。

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>>211 マンション検討中さん
私も同感です。那覇向けに車ではほとんど行かないので全然デメリットには感じてないです。それ以外の部分がメリットすぎて全然妥協できます。

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その書き方だと那覇向けに車通勤する人はデメリットあって損するから買うなってことなっちゃう

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地元民には当たり前の話題で盛り上がるという事は県外購入者が多いのでしょう。
曙といい土地勘のない相手にアコギな商売をする。

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問題は那覇向けに出るだけでなく、中部方面から帰ってくる時も、かねひで前の右折でセブン横の道に入りにくいですね。Uターンするとしても信号短いので昼間でも右折で信号2回待ちます。

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道の不便はその人の今住んでる場所によって変わるからなんとも言えないですよね。

那覇が職場でも今住んでる場所から早くつけば満足できると思うし、逆に職場が宜野湾でも今住んでる場所よりも遅くなるなら不満でしょ。

ま、ある程度したら慣れるとは思うけど

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マンション自体、ブランドはいいんだけど、
交通面と機械駐車のデメリットが大きすぎる．．．

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格安物件ならともかく、ここまで金額出してデメリットが多いから、あまり買いたいとは思わないな。

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デメリットは人それぞれですが
私は広さ、戸数が多いスケールメリット、マンションブランドに惹かれて検討してます。

言うて平米単価は低層階なら平米単価そこまで高くない印象です

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地元民ならメリット、デメリットを正しく判断のうえ検討できます。
ただ県外購入者に対しては嵌め込み的なものを感じてしまう。

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那覇方面の関係ってそんなにデメリットなんですか？
朝早く出れば解決できるし、バス通勤もあるし、
工夫次第で全くデメリットにならないと思うけど。
今後同じレベルのクオリティのマンションで浦添に建つ予定の物件は京阪の物件とかかと思うけど、城間のかなり奥の方にあって、そもそも５８号線やパイプラインに出るまでにめちゃくちゃ時間かかるので
ここは混雑してても信号2回で出れるって言う意味ではむしろ早いと思います

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朝早く出る、バス通勤する、は解決方法じゃなくて妥協なんだよ
そして高級よりの高いマンション買うのになぜそんな生活を変えるのが当たり前みたいになるのか

朝早く出て解決とするのなら通勤の立地完全に捨ててるじゃん

低層なら単価低いとか、那覇向けじゃないならデメリットないとか、当たり前のこと言って解決！
って納得しようとするのもどうかなあと

安いマンションならまあ仕方ないからこれは我慢しようか、ってなるんだけど

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さらに大量の機械式とまさかのタワー型駐車場でしょ
ここでも時間かかるし、海のそばなのでメンテ費用どうなるかってのも

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あ、別にこのマンションがダメって言ってるわけじゃなくね
浦添で高級マンション住みたいならここでいいと思うし

ただ朝早く出たら問題ないとか、バス通勤にすれば問題ないとか、低層は単価安いよとか
なんか無理やりじゃないそれ？って

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基本的に同意見ですが元からバス通勤(予定を含む)の方は問題ない話ですね。
本数多いので遅延も関係なく、すぐ乗れます。

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メリットデメリット検討した上で買うのはいいと思う
全くデメリットないとか言い出すのは盲目になってて危ないと思う

朝早く出るとか、バス通勤に変えるとか、それがそもそもかなりのデメリットなんだよ

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元からバス通勤の人は羨ましい

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立地は決してよくないと思ってしまう

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私はただの通りすがりの者ですが、確かに自分の希望する立地じゃないマンションは買わなくていいと思います。総括すると自分の望む立地の物件が出るまで待てばいいってことかな笑
高くて買えないけど個人的にはここのマンション買える人羨ましいな

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立地と値段のバランスの悪さを、プレミストというブランド、内装グレード等で釣り合わすことができるか次第ですね。

いろんな意見あるでしょうけど、どの位の期間で売りきれるか。その結果でメリデメ考慮したうえでの世間の評価が分かるでしょう。

ただ、同じ頃売出しした、立地しかほぼ取り柄の無い低価格マンションが２ヶ月経たず完売したとこを見ると、大多数の地元民は立地・コスパ重視で、プレミストの様なプラスαの価値を売りにするマンションには手が届かないんだなぁーと少し寂しい気持ちになりました。

県民所得の向上は待ったなしですよ偉い人！

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バスレーンがあるので、バス通勤するなら便利ですね。
海側の10階以上なら海も見えて眺望もいいですが、国道側の低層なら夜でもバイクがうるさいから、高層階がいいですね。
朝は7時までに出ると信号は3回かからないですよ。

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購入予算が4000万以下の人はここのモデルルーム見ない方がいいよ。
やっぱり3000万台のマンションとは設備などお金のかけ方が違う。パンフレットの出来も違う。
ま、そういった広告費がマンション価格に含まれているんだろうけど、どうしても見劣りしてしまうから最初から見ないことをおすすめします。経験談として笑

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100パーセント満足できる物件なんてないので、どこかしら妥協はしょうがないかと。

デメリットありすぎと主張する方はどこだったら購入に値すると思うんですか？

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高級マンション買うときに問題になるのは
本来値段だけであるべきだと思うの
高級マンションに住むためにバス通勤しないと！ってなんか変でしょ

まあそれは望みすぎだとしても
妥協するとこの話をしているとこにデメリットなんて無いとか盲目になってる人がいるのがダメだと思う
高級マンションなんだからもっと心に余裕ある人が買おうよ

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ここと同じ価格帯でより条件のいいマンションありますか？

やけに高級高級いうけど、そこまでむちゃくちゃな値段ではない、むしろ良心的だと個人的には思います。
地元民ですがいろいろ見てきた上で、最終的にここにしようかなと思っています。

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地元民でプレミストを高くないと言えるの相当稼いでるんだろうな羨ましい

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条件でいうと新築より築浅中古の方がいいね。
欲しい階や部屋が出ているかが問題だけど。

個人的にバス通勤行ける派なんだが、それで168戸売れるかと言われると厳しい。

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部屋が広いからその分価格高くなってるけど坪単価ではものすごい高いわけではない。
部屋が広い分、低層階でも総額は4000万超えてくるからそもそも地元民の多くは買えない値段になってる。
※公務員、高給取りは別です

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年収倍率、返比考慮すると、世帯年収1千万越か親から援助等で頭金それなりに入れられる層が相手やろ。
そうでないと例え銀行審査が下りても、それこそローンを返すのに手一杯で、生活がしんどくなるわぁ。
新築、プレミストというブランド重視、那覇方面にラッシュ時間に通勤しない優雅なお仕事お立場の方には最適。そうでなければ早朝出勤、バス通勤のカルマというデメをメリットでカバーでにると判断されるまぁまぁ高給料の方向けやね。

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なんで、買える人が絞られるので、隣人ガチャで外れ引く確率は低いなぁ。これも結構なデメリットかと。

ちな、ローンでなく事業性資金ではとうとう固定金利はお断り変動金利なら（正しくは固定なら相当程度スプレッドを大きくする）、との話になってます。

変動金利でのローンシュミレーションを見て、「これなら返せそうだ」と考えているそこのアナタ！
要注意ですよ（とうとう日銀が金利を抑えきれないと銀行は見立てに梶を切り替えだしましたね）！！
ローンのご利用は計画的に！

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最近は4000万超えない物件のほうが珍しい気がします。築浅中古も含めて。

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近くの中古マンションの方がだいぶ良いです。
中古といっても、築2年と築6年。
部屋の専有面積も広い、駐車場は平置き、
ここの物件より海側です。　

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中古物件も検討してみようと思います。

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近隣には複数の築浅物件ありますので、好みの立地、グレード、眺望、間取りの物があればそちらの方が良いと思います。
現物見れるし管理状況も分かりますのでガチャ要素が少ないです。

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中古も検討したいのですが、242さんが挙げているのはなんてところですか？

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浦添は供給が少ないからか築浅中古マンションは安くなっておらずあんまりお得感ない。
ま、欲しい立地、条件なら買ってもいいと思いますがこればかりはタイミングですからね。

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>>245 名無しさん
コンフォート港川オーシャンテラスとウィングシャトー浦添港川ですね。
眺望と平置き駐車場がメリットで、建物グレードはプレミストより落ちます。

利便性と建物グレード重視ならライオンズ浦添城間グランテラスで、デメリットは機械式駐車場です。
二軒隣が月極駐車場なので、そちらを借りて解決する方法があります。

他にも築浅物件はありますしお好みで。

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地元民です。毎朝7:30頃ここの前を宜野湾向けに通りますが、セブン横の細い道は10台ぐらいの車が信号待ちしてますね。1回でうまくいけば5台ぐらいは進みますが、右折車線は、混んでいますので青信号でも2台ぐらいしか進まない事もありますよ。どれくらいの方が那覇向けに行くのかわかりませんが、世帯数が多いので車通勤の方は覚悟した方が良いかも。裏手に西海岸道路に抜ける裏道もありますが、道が狭いです。

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ウィングシャトーは見つけたけど4500万か…

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>>249 名無しさん
数日前までは4000万で同じ7階出てましたが、こちら売れたっぽいですね

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ウィングシャトー
https://www.e-uchina.net/bukken/mansion/m-5990-8210806-0474/detail.htm...

ライオンズ
https://www.e-uchina.net/bukken/mansion/m-5391-8220806-0550/detail.htm...

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全然関係ないですが
うちなーらいふ派？
グーホーム派？
皆さんどっち笑

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レーヴ牧港買っておけばよかった
駐車場平置きで２台で広さも結構あった気がする
プレミスト見てからってしてたらいつの間にか売れてた、、、

プレミストは共用部がザ・マンションって感じだよね。
それで惹かれてたんだけど、駐車場がなー
こうしているうちにまた売れちゃって後悔するんだろーな

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>>253 周辺住民さん
レーブ牧港良かったですよね。
私は当時の年収じゃちょっと厳しくて見送りましたが広さ、立地、駐車場などめちゃめちゃ条件いいじゃんってなりましたね。

プレミストは戸数多いので完成後も物件残ってると思いますよ。
県外需要もあると思うのでデベ側も完成前に値下げしてまで完売とか狙ってないと思います。

なんで完成後に実際の建物見て買うのもありだと思います。

ま、良い条件の不動産は売れるなのはホント早いので欲しいと思ったら早く買った方がいいですよ。
買って後悔より買えなくて後悔する人の方が多いですから

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自分は4500万は出せないのでやっぱりプレミストにするかなあ

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>>255 名無しさん
4500万もあればプレミストも選べるので駐車場の条件はいいけど悩みどころですよね。設備・共用部はプレミストの方が良いですし新築だし。

あと中古だと住宅ローン控除額も減りますし。。

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住宅ローン控除はオマケとして考えた方がいいですよ。
人それぞれ優先順位が違いますので、そこを明確にした上で〇〇のために△△を妥協して良かったと思える事が大事です。

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プレミストと中古マンションだと住宅ローン控除額が200万ぐらい変わってきますよ。
一応中古マンションをペアローンなどで組めば差は小さくなりますけど。

オマケにしては額が大きいと思うので中古と新築を検討してる方は注意したほうが良いかと

現状の住宅ローン減税は中古マンションに不利過ぎる。

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省エネ基準適合住宅なら中古でも減税枠増えなかったっけ？

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ウィングシャトーは先週まで3980万で7階トロピ側の角部屋の最高の部屋が出てたな。

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>>259 eマンションさん
適合住宅なら3000万でしたね。

ただ中古物件の場合、ポータルサイト見ても適合してきるのかとか良くわからないですよね。
築浅ならほとんど適合してるもんなんですかね

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素人な質問ですみません。
プレミスト来年2023年に買って住宅ローン控除要件全て満たして受ける時は、省エネ適合住宅に該当して、４０００万の区分になるのでしょうか?
ZEH何ちゃらで、４５００万になるのでしょうか？

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>>261 通りがかりさん
大手デベの築浅なら大丈夫だと思います。
新築販売時の住宅ローン控除にも関わりますから。

地場デベだと格安ブランドは怪しそう。
性能評価取るのにも費用が掛かりますし。

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>>262 マンション検討中さん
zeh-mなので4500万までが住宅ローン控除の対象です

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>>260 通りがかりさん
3980万くらいで出てたウィングシャートー7階の物件ですが
6年前であの土地なら新築時４３００万くらいでしょうか？
大体の新築時の価格わかる方いたら教えて欲しいです

価値が落ちたのか、もともと４０００万で価値が下がらなかったのか気になります

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>>265 匿名さん
新築時の価格わかりませんが、6年前はセブンイレブンもないし、西海岸道路もできてなかったので4000万より安かったんじゃないでしょうか？
もしくは4000万ぐらい。

個人的には駐車場平置き二台、眺望、広さから考えると4000万は安いのかなと思います。
中古の値付けは売主の状況も左右されるので早く売却したかったとかあるのではないでしょうか

でも同じ時期に同じマンションの同じ階数が売却にでると変な住民いるのか？ってちょっと勘繰ってしまいますね。ま、たまたまでしょうけど

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当時内覧行きましたが2500万～3500でしたよ。

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>>267 マンション検討中さん

内覧ではなくモデルルームです。安かったのですぐ完売なっていましたよ。港川小エリアは人気らしく、後々中古でも高く売れるとの事でウチは小学校付近のマンションにしました。

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ほんと数年前に買えた人羨ましい

今よりはるかに安く、広く、グレードも高いのに
買ったときより高く売れる

これからも上がるのでは？って思いたいけど
県民所得からすると価格的に限界がきて
コストを下げて誤魔化してる状態なのでもう難しい

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>>269 マンション検討中さん
そうですね。一般庶民は生涯賃貸アパート生活になってきてます…。

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浦添は、特に港川は人気なので、58号線ミルコのすぐ裏のグランドパレスは、新築を2800万で買った方がコロナ前に売って300万高く売れたって言ってて、
浦添どんどん値上がりしてきたな～と思っていたら、コロナが始まってさらに値上がりして、この間3,698万円で売りに出てましたね。しかももう売れてる...

港川で中古物件がでたら、コンフォート港川オーシャンテラスとグランドパレスはすぐ埋まるマンションの印象です。58沿いよりは、一本なか道に入った方が住みやすいのかもしれませんね。

でもプレミストはとにかく入り口や外観のデザインがかっこいいので、こちらのマンションが58の浦添の目立つとこにどーんと建つのは、市民としては楽しみです。住める人うらやましいwara

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>>271 マンション比較中さん
そうですね。58号沿いは夜までうるさいです。
一本入ると全然違いますよ。

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販売単価は違いますが首都圏と同じような状況に感じています。
参考まで。
https://toyokeizai.net/articles/-/622552?display=b

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賃貸についてはそもそもファミリー向けの賃貸が少ないのもありますが、家賃10万ぐらいで条件良ければ1日で募集埋まります。
私は家賃10万ぐらい払うならマンション購入検討してみたものの、マンションもかなり高い。。

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騒音についてアドバイスというか
実際大通り沿いに住んでこれどうなんだ？って思った事なんだけど

サッシが防音！って謳ってるマンションでも、吸気口からガンガン音入ってくるからサッシの防音なんてあまり意味がないよね。。。？
もちろんサイレンサー付けてる

今のマンションは吸気口は基本閉じちゃダメだから避けれないじゃんってなった

このプレミストが吸気口ないタイプなのかはわかんないけど

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あと建物のデザインカッコいいけど、
タワー駐車場の存在が徹底的に隠されてるのが気になる

チラシもサイトも海側か那覇側からの写真ばっかだよね
建つと結構違和感あるものになっちゃうのかな

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新都心のタワマンみたいに、ランドマーク的存在になりそうな気がします

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>>277 名無しさん
購入したものとしてはそうなって欲しいですが笑
言っても15階建てなんで高さ的には向かいのマンションと同じですし難しいかなと思ってます。

資産価値の高いマンションになって欲しいものです

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騒音については海側はほとんど心配ないと思いますが、那覇向きの棟は少し心配ですね。
一番道路側の角部屋だけT2サッシだそうです。

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うちT2でも意味なかったよ
だって穴空いてるんだもん

海側も厳しいんじゃないかな、道路に向かって吸気口あるだろうし
リビングは大丈夫だと思う

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>>281 マンション検討中さん

吸気口ってそんなに厄介なんですね。
道路側には建物があって直には面してはいないので、多少遮られる…といいな。
そこらへんは実際できてみないとわからないですね。

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国道側の吸気口は、小型の物であれば不在時のみ開けていれば大丈夫ですよ。
大型の物が付いていたら、うん、お察しします。

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吸気口からの音って珍走族など大きな音がするときだけって感じですよね？
私の家は道路沿ですが、普通の走行音は聞こえないです。
トラック、音の大きいバイクなどは聞こえます

でも慣れれば特に気にならないです。

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" 吸気口 防音 " で検索したら色々対策方法でてきますよ～

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音を気にする人はここに住むの向いてない。
大通りから外れたところをおすすめします。

あと道路からの音より両隣、上下階の音のほうが気になる人多い印象。
窓閉めても建物内からの音には対処できませんからね。
ま、このマンションはその辺しっかりしてそう

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>>266 さん

>>266 マンション検討中さん
そうですよね、平置きで眺望もいいし、キャンプキンザーも返還確定した後ですし、もう一つの部屋が広めで４５００万で売ってるなら、その部屋は４３００万でも買う人いた気がしますけど、なんか急いだんですかね?

どうなるかはわかりませんが、プレミストも6年後とかに値下がりしないなら良いですけどねー

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リセール気にするなら竣工前に完売したいところ
どうなりますかね

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そもそもの価格高いから値上がりは難しい気もしますね。
値下がりしなければ最高、残債割れしなければ良いぐらいの気持ちですかね

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中古で売るつもりなら、4千万円以上は無理でしょうね。
ここは元々の値段設定が強気だから、上がるのは期待できないでしょうね。
一生住むつもりで検討するのがいいと思います。

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こんなにマンションの値段上がったあとで
今さら売るとき同じ値段以上でを期待して買う人はセンスないよ

昔は県民でもまあまあ買える値段だった
今もう県民の所得じゃ届かなくなってるんだよ、上乗せの余裕がないんだよ

ここのマンションどうこうじゃなく、今からマンション買う人は売ったとき残債残らなければ嬉しいなくらいでいた方がいい

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50年のペアローンなら買えますよ笑笑

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インフレと賃金上昇に期待しましょう

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コロナで止まっていたチャイナマネーが来年くらいに沢山入ってくるととまた物価上がってほんとに地元民では買えない物件だらけになりそうですね

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>>291 マンション検討中さん
セカンドハウス用の方や投資用の方ももちろんいるそうですが、購入者の多くは県民だそうですよ。

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>>295
いやそれを売り切ったマンションで言うならいいけどさ
県民の購入が中心のマンションで、まだまだ部屋が残ってるとなると
やっぱ県民は手の届かなくなっちゃってる結論になるじゃん

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>>296 マンション検討中さん

たしかにいつ売り切るかは気になります。今どれくらい残ってるんだろう

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私が２月ごろに契約したときでちょうど30戸契約済みでしたよ。
９月末時点の契約済み数何件かわかる方いたらお願いします！

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9月に頭ですが70戸ぐらい契約済みのようでした

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てことはあくまで単純計算ですが、キリよく3/1-8/31までの6ヶ月で40戸売れたと仮定して、月平均6.6戸売れたとすると、これから９月ー６月の10ヶ月で66戸で、136戸が完成時に売れることになるね。多少誤差はありますが

一般的な新築マンションの完成時までの売れ行きだと、ここから先は月平均6.6より加速するのか、鈍化するのかどっちでしょうか？

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