オブリージュ三番町レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：静岡県静岡市葵区三番町15番1、二番町11番5（地番）
交通：JR「静岡」駅 徒歩25分、しずてつジャストライン 「一番町」バス停 徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.90平米～78.82平米
事業主：株式会社静岡総合不動産
売主：株式会社ＧＡＵデザイン 株式会社アスニシア
施工会社：株式会社オサヨシ
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-11-17 14:45:19
10の方の意見に同意します。
マンションは立地と日々の生活の中での利便性が大切です。
あと、売らなくてはならなくなった時に果たして買い手がつくかどうかを冷静に考えるべきです。特にマンションは。
売り主がGAUデザインの他のマンションのモデルルームに行ったことがあります。
その時も床材やキッチンを色々自分好みに選べる｢セレクトタイプ｣でした。
営業マンはいかにもセレクトできることが利点のような意気揚々とした言い方を
していましたが、選べるってマンションじゃあ普通のことじゃないですか？
しかも、アジアンデザインとかヨーロッパデザインとか北欧デザインとか
名前ばかり立派で、中身は壁紙の柄がちょっと変わっているということだけ。
趣味が良い柄とは言えず、しかも値段は普通の部屋より割高でした。
三番町レジデンスはどうなのでしょうね。しっかり観察してみたいものです。
質問ですが、このマンションの機械式駐車場って、フレームむき出しのタイプでしょうか？
むき出しタイプは雨ざらしになるので、錆びて3年くらい経つと故障が増えるらしいです。
修理代って駐車場を契約しない人も連帯で負担しなければならないのでしょうか？
あと、経済的な面で言うと、マンションの駐車場料金の支払いと同時に、パークアンドライドなので、駅周辺でも駐車場を借りないといけないということですよね？
そうなると、管理費、修繕積立金、マンション駐車場、駅周辺駐車場と、月払いのコストはばかになりません。慎重な検討が必要です。
駅から建設予定地まで歩いてみました。起伏の無い平坦な道を35分、気が遠くなるほど遠い。。。それにマンション周囲には魅力的なモノが何も無いんですね。古い戸建て住宅が沢山建っているだけ。良く言えば静かな住環境ですが、夜歩くのは正直、ちょっと怖いかも。それにバス停も思ったほど近くはありません。一方、県庁や駿府城公園の有る東側はとても賑わってます。ロケーションって大事だな、と改めて思いました。
街から近く住みやすい場所だと思いますよー！
｢街から近い｣というのはどういう意味でしょうか？
このマンションの立地が｢駅から遠い｣のは間違い無い事実だとは思いますが。
色々な考え方が有るとは思いますが、わざわざ不便な所を選んで住みたくはないものです。
最寄り駅まで徒歩25分だか35分だか知りませんが、その距離を真夏の炎天下の日も、嵐の日も毎日往復することを想像してみてください。程よく近い、と言えますか？
皆さん駅からの距離が気になるんですね！マンションの間取りとか構造が気になる方はいませんか？
ここってバルコニーから安倍川花火が見えそうですね。
>20さん
構造、気になりますよーー
特に、機械式駐車場。 何層の機械式なんでしょうかね～
一番上の階からの車の出し入れにどの位の時間が掛かるのか、とか、
フレームむき出しの壊れ易いタイプじゃないかとか、
ここ駅から遠いでしょ、そうなったら、もう自家用車しか頼るものが有りませんから。
駐車場の情報待ってまーす。
駐車場は地上4段みたいですね。
1LDKから4LDKと多彩な間取りがある感じなので、家族構成によって選択肢がありそうですね。
この物件の日当たりはどんな感じなのか気になります。
機械式駐車場は地上4段かーー
まさか構造はフレームむき出しタイプ？？
車両の収容台数から推測して、駐車場だけで最低3基は立つことになるでしょ。
と、なるとマンションの低層階（3階位まで）は毎日ベランダや窓から駐車場を見て暮らすってこと？
安倍川の花火とか言ってる場合じゃないですね、眺めは絶望的！
分譲マンションの駐車場はどこも大抵は裏側だと思いますよ。
更地の状態で契約するのって危険だと思いませんか？ 有る意味賭けとも言えます。
マンションって一生の買い物だし、そこで博打はしたくないもの。
完成後にイメージと違っていたとか、有りがちでしょ。
ところで、このマンションの販売担当者の方って、触れたくない質問を客がすると
途端に無口になりますよ。（あっ！ そこ 聞かないで～って目で訴えながら...）
最寄駅から遠いっていうのは触れられたくない話題の１つでしたが、
物件が駅から遠いのは誤魔化しようもない事実。
それから、機械式駐車場も触れられたくない話題の１つのよう。
私の推測では、ここの機械式駐車場はフレームむき出しタイプです。
残念ながら、壊れ易いタイプの方。
物件価格が見えない限り判断のしようがありませんが、今のご時世の建築ですから販売価格がお値打ちとは思えません。
販売活動が苦戦することは必至とみます。
最安価格が1800万円を切り、1番高い部屋でも3200万円を下回るということはまさか無いと思いますが、このくらいの価格でないと売れないのではないでしょうか？
最上階のルーフバルコニー付きの部屋は確か4500万くらいでしたよ。70m2代の上層階で4000万超え…安くは無さそうです。
ルーフバルコニーで4500万なら安いと思いますが
これじゃあ売れ残ってる七間町のマンションと値段的には大して差はありませんね。
シニア世代ならばともかく、あの価格ならば現役世代は一軒家を選ぶことでしょう。
一軒家以上に中古マンションと比較されてしまうと苦しいのでは？
最近の新築マンションはどこも値段が高過ぎて笑いたくなります。
ルーフバルコニーで4500万なんですね、知りませんでした。
マンションの営業マンがこちらの家族構成や懐具合ばかりを気にして、
値段の高い部屋の情報を一切くれなかったのです。
うちではローンが成立しないとでも思ったのでしょうか。
客を選別するなんて全く失礼な話です。
>4さんが営業の仕方があわなかった と書いていますが、うちと同じ目にあったのかも。
>27
全く同感！
設定価格が高すぎ。 とらぬ狸のなんとやら..でしょ。
駅から遥か遠い立地であることを自覚しているんだろうか。
儲けばかり重視するとこういう価格設定になるんだろうね。
買ってもらえる価格設定にしないといけないんじゃないの？
27です。
物件価格は見てのお楽しみにしましょう。
自分が書いた金額は＂あの金額程度しか＂価値が見出せないというメッセージです。
物件価格に加えて月々の管理費や修繕積立金を払わなくてならないこともお忘れなく…
マンション担当建築会社の過去のログを見た。
下層階から上層階まで垂直方向の水周りを各階同じ位置に配置。
だから、縦方向に下層階から上層階まで同じ間取りが並ぶことになる。
（201号室と301号室と401号室は同じ間取り、というように）
建築費を安く済ませるためのテクニックだね。但し、外観はまるで市営団地のよう。
三番町レジデンスも同じ構造なら、原価は土地代込みで700万円～1000万円／戸位か？
4500万円は高すぎでしょ。
確かにオブリージュ御殿場を直接見たことあるけど、外観は酷かったなぁ…今回はどうなんだろう。
オブリージュ御殿場は市営団地型マンションの典型だね。外壁の色も安っぽい。
フレームむき出しの機械式駐車場も不評だから建築から4年経っても売れ残ってるらしい。
オブリージュ三番町を検討している人は参考に見に行ってみるといいよ、御殿場。
恐らくあの辺りだと同程度の広さの賃貸の相場は13万円くらいだと思うので、価格が4000万円を超すようだったら特に若い人は賃貸の方がマシという結論になりかねない。
上の方で書かれていた人がいたけど、3000万円前半の価格でないと割に合わないし、完売は難しいのではないかと思う。
駅近のバカ高マンションを思えば、ルーフバルコニー付きで4500万円程度ならば安いと感じるかも知れませんが、近隣の賃貸相場を考えれば決して安くはないと考えますし、自分ならば一軒家を選びます。
ルーフバルコニー付で4500万は高すぎ。
ルーフバルコニーって天井の無いベランダってことでしょ。
雨で洗濯物や布団が濡れるとか、鳥の糞害とかの被害の方が気になるところだね。
安倍川の花火・・・1年にたった１度でしょ。
ベランダから見えるとしてもそのために4500万は払えないな。
静岡街中に近いオブリージュ三番町、
駅近のプレミスト愛宕、
どちらも良さそうな場所ですね。
41さん、あとは東レがやってる安東のマンションも比較対象となり得ると思いますよ。
そう考えると立地やブランド力に劣るこのマンションは特に価格で優位に立たないと厳しいと分析します。
ここは1LDKからあるみたいなので、DINKS世帯の方に人気がありそうですね。
確かにブランドを前面に出しているマンションは、広告費などがかさみ、販売価格は高いですよね。
周囲に比較対象がたくさんあるのは有難い。
それと、オブリージュ三番町に関しては御殿場の物件も参考に見に行くべきですね。
こちらは駅から徒歩4分の商業地で全戸南向き、かつ近隣には雰囲気の良い神社が有るという恵まれた立地にも関わらず、竣工から4年経つ現在も売れ残り部屋が相当あるそうです。
売れ残りの原因は何でしょうね？建物そのものか、売り方の問題か。
売れない物件には売れない明確な理由が必ずあります。
ダイワハウス物件は確かにネームバリューが高いからその分お高いかもしれません。
（値段はチェックしてませんが・・・）
でも将来、転売する時にはそのネームバリュのお陰で売りやすいんじゃないでしょうか？
一方、オブリージュ三番町、今時DINKS向きの１LDKマンションって・・・考え方が古くないですか？ DINKSって死語かと思ってました。
新築ですら営業に苦労してるんだから、転売は更に苦難を極めるでしょう。
1LDKの分譲マンションってあまりないので、気になっています。
間取りや価格、日当たりなどわかる方おりましたら情報頂きたいです。
>>49 匿名さん
もし自分が本当に必要と考えているならば自分の足で出向き自分の目で確かめるべきです。
そして面倒くさがらずに営業マンと会話すべきです。
マンションの営業マンは本当に色々な人がいて面白いです。
自分が、もし単身で1ＬDＫに住みたいと思ったら、もっと駅近の便利な立地を選ぶよ。例え、少々高くてもね。徒歩35分はどう考えても論外。
このマンションの1階ってどんな共用設備が入るんでしょね。望ましいのは玄関部分を除いた全てを共用部分として、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場にすること。
そうすれば、生活をする上で目障りなものを全て見せなくすることができ、景観が確保される。
但しそれには、これだけ大きな建物の１階をピロティにしなければならないので建築会社の技術が高くなければ実現不可能。（能力の低い建築会社はただ四角い建物を建てるだけ）
また、１階部分をピロティとしてしまうと、事業主の収益が減るから、収益重視の事業主は１階にも部屋を作りがち。
まさか、マンション周囲をぐるりと機械式駐車場や駐輪場が囲むことはないでしょうけど、
どんな景観になるか、興味あります。
現地に足を運びました。駅からは確かに遠い場所ですが、この辺りは駅周辺のようなビルが密集する事はなく、開放的で、日当たりも良さそうです。
静岡街中までは徒歩で10分位で行けました。
隣接するモデルルームに外観デザインがイメージされていましたよ。
すぐ近くにコンビニが２つありますし、バス停もコンビニの目の前でした。
>>56
まあまあ、、、2つのマンションは似たり寄ったり、ということでいいじゃないですか。
次の検討項目として、価格ですが、どちらが安いでしょうか？
三番町の方の情報を持っている方、情報展開ください。
私も立地は悪くないと思っています。しかし、77戸が低層棟と高層棟に別れててエレベーターが一基しかない点はどう思いますか？使い勝手がいいとはいえないと思います。1番大事な住む人の事を考える視点が欠けている気がします。
HPでは販売開始は1月下旬と謳っていた筈。手応えが弱くて延びてしまっているのだろうか？
あと、77戸でエレベーター1基が本当だとしたら住んでいく上で結構問題になると思います。
おまけにエレベーターの速度が低速だったら洒落になりません。
>>59
未だ販売開始とならないのは、周囲の競合他社の出方を見たいからじゃないの？
あと、価格を正式公表しないのは、できるだけ多くの顧客と事前接触して感触を聞き、
その上で、「この位まで行ける！」という上限価格を決定したいからじゃないかと。
収益重視の不動産会社は時々こういう手法をとる。
事前調査をちゃんとしないと、売れ残り不良在庫を長年抱え込むことになる。
儲けたいのは分かるけど、値段が高すぎるとオブリージュ御殿場の二の舞を踏むよ。
