仙台市太白区のマンションについての情報交換スレ Part.3

□ あすと長町
　プレシスあすと長町（残10戸）
　ナイスパークフロンテージあすと長町（残4戸）
　プレミストあすと長町（121戸）

□ 長町南
　仮称・プラウド鹿野三丁目（192戸）

□ 富沢
　プラウド富沢ガーデン（終了）

□ 南仙台
　レジデンシャル南仙台（残1戸）


今のところ、これくらい…？

加えたら、あすとにできる４００戸規模の住友のタワーマンションかな。
計画が遅れているようだけど、ナイス隣にもワールドレジデンシャルのマンションができます。

ワールド、プレシスが売れ残ってるうちは動けないでしょ。
南仙台は今日やっと完売した模様。

>>2
住友はタワーじゃないらしいよ
あすとみたいな広い場所にタワーを作る必然性が無いのでは？

新聞報道ではタワーとなっていたけど。２４階だったかな。

24階でタワーと呼ぶのは微妙なとこですが、24階で400戸なら直方体の1棟建でない
のは間違いないでしょうね。T字型かL字型、もしくはV字型の2棟でしょうが、私としては
東京のベイエリアや新宿の様な、超高層のタワーマンションにして欲しかったですね。
駅前や五橋の様な街中の100mって高さ制限、広大なあすとにもあるのでしょうか？

100m制限？アセスのこと？
それは市内どこでも適用。
80m制限（景観条例）は、中心部のみ。長町には適用されない。

住友の24階って何か勿体なくないか？
100ｍならあと6~7階高く出来るのに

高さ制限は、なにもアセスや景観条例だけじゃないから。
素人があーだこーだ言うことじゃない。そういうのは、良識板（笑）へどうぞ。

ナイスがあすと長町に3棟目を計画中。
場所は太子堂駅南側、積水ハウスの復興住宅建設場所近く。ソースは本日発売の仙台商圏。

太子堂にナイスが？東口にもできるし、立て続けだね。
しかし、太子堂にまたマンションができたら、人口増加で長町東小学校とか大丈夫かな。
これで、あすとだけで大和、住友、ワールド、またナイスと、４計画あるね。
免震派は住友かナイス待ち。

ナイスの土地はかなり広い。仙台圏のナイス免震物件としてはおそらく最大になるかも。
ただ土地の価格も高いので、結局売り出し価格は高いと思う。

基準地価は長町地域であすとが一番高くなりましたね。

仙台市あすと長町・ワールドアイシティ
　　　　レジデンシャルあすと長町中央公園の新築
　　　　　　　ＲＣ１５Ｆ８２２１㎡・７０戸、ＩＮＡ新建築で実施案

　ワールドアイシティ（仙台市青葉区一番町２丁目４の１　米川淳社長）は、仙台市太白区あすと長町地区に建設する分譲マンション「レジデンシャルあすと長町中央公園」（仮称）について、ＩＮＡ新建築研究所で実施案の作成を進めている。
　建設場所は、ＪＲ・地下鉄長町駅からほど近い仙台市太白区あすと長町４丁目３の９ほか地内の敷地面積２３２７．７２㎡で、先に同社が主体となって建設着手した「あすと長町災害公営住宅」（仙台市買い取り方式）の隣接地。
　建設する分譲マンションは、ＲＣ１５Ｆ延べ８２２１．５１㎡で、ファミリータイプ７０戸規模を見込んでいる。
　着工は６月初め、完成は２０１６年１０月をそれぞれ予定している。


事前の情報では免震、ガス、自走式駐車場１００％でした。７０戸にしては施工期間が長いですね。より人材難がはっきりしてきたのでしょうか。

太子堂のナイス予定地、太子堂駅のすぐ南、すごく立地がいいね。駅から徒歩２分てとこじゃないかな。

プラウド鹿野三丁目は耐震で確定なのですか？
施工期間が長いようですが。

耐震です。

耐震二級でしょうか？
…まさか一級？

野村さんはいつ発表になりますか？

大和が１級にしたので、野村も追随する可能性はある。
大和が既成事実作ってしまったからなあ。
１級でも売れれば、野村にとっては何も問題ないよ。
立地は抜群だし。
免震を欲しい人にとっては複雑かもしれませんが。

>>15
施工期間は平成２６年３月から平成２９年３月？
仮に３年間だとすると、１５階１９２戸だったら、免震の可能性もあるかもしれません。
でも今は人材不足がより深刻になってきているので、
その影響を受けるとしたら、３年で耐震もあり得ます。

バブル期と同価格になってきているので、
東向き３３００万円～、南向き３６００万円～くらいになるかもしれません。これでも安いかな？
野村は削るのが得意なので、仕様を落としてできるだけ価格を抑えると思うのですが・・。

建築計画では2年間。
価格は長町価格にするんじゃないかな。
価格高騰分は戸数を増やすことで一戸あたりの
単価を抑える方針みたいですし。

戸数が増えると、比較的狭い間取りになりますよね？
3月着工とありますから、そろそろ発表して欲しいです。

野村さん、最近安いと感じる物件少ないから、ここも設備はそこそこ、値段は強気でくるんじゃないかな。
勝手な予想、中住戸75平米3500～。

長町仕様なので2500万円代〜は持ってくると思います。
ただ南側向きは高額でしょうね。
外観イメージは長町一丁目のプラウドを二棟並べた感じかな。。と推測してます。

富沢でも2500なんてなかったんじゃない？
長町仕様、震災後は上がってますしね。

2500万なんて中古でもないですよ。たぶん3500万以上はするんじゃないですか。

確かに富沢は3000万円〜でしたね。
長町トレサージュが2500万円〜だったので、
郵政跡地は戸数も多いし東西向きは価格落とすかなと思います。
青葉通も狭いですが2200万円〜東向きあったので。

南向き希望です。東向きとの価格差は仕方がないですよね。

三井のララ物件、今思うと安かったですね。
免震でしたし、自走式駐車場。
野村の立地の方が駅近でいいですが…

長町トレサージュよりは、こちらのほうが場所も良いし。3000万以下はなさそうじゃないですか？

施工は東海興業亡き今、三井住友建設ですかね。

>>27
２２００万円～は２Ｌですよ。２Ｌを作るなら２０００万円台はあると思いますが、今はバブル期と同価格になってきているので、もう２０００万円台はこの立地ではないと思います。あるとしたら、東向き６０平米台の３Ｌや２Ｌとか。もしくは耐震１級に落として７０平米ちょうどの東向きが２９００万円台とか。そうすると南向き中住戸はやはり３５００～でしょうね。

>>31
施工はどこかわかりませんが、三井住友は富沢で使っちゃいましたから、順番で行けば青葉通りを施工した日本国土開発の可能性も。でもここを一大プロジェクトと持ち上げるなら、仙台上杉山を施工した、大林だったりして。

野村の中では大規模物件ですよね。
青葉通り物件のようにはいかないと思いますが、
太白区ではかなりの好立地！
外観も素敵に造って下さい！

ララ長町南は駅近だよ。まっすぐララガーデンに抜けられるので。ぐるっと回る必要がない。

三井のララは免震だったけど、建物のコスト削減は随所に見られましたね。

震災時の液状化を皆見たはずなので免震にするしかなかった。

営業曰くこの時も建築費高騰のありで仕様は落としたので同時期の定禅寺通と比較して、全体が吹付け塗装が多く、開口部窓も小さく、フローリングも直貼りで安っぽかったり、リネン庫に板枠扉なし、床暖房等はOP、ベランダ仕切りもペラ板のみ…。そして長町価格に抑えたという印象。

野村販売費のシミュレーションをしてみました。
郵政跡地は約10億で取得しているはず。

建物原価として現在相場の120万/坪として、
7800平米＝約2363坪＝120万×2363坪＝約28億

原価ベースで約38億。
販管費を6割乗せたとして、
約60億÷192戸＝約3.1千万～基準中住戸単価
販管費を7割乗せたとして、
約65億÷192戸＝約3.4百万～基準中住戸単価

上記基準を3千万～34百万として条件次第で上下する為、
3千万円代が中心価格、2.5千万円～4千万円となるのではないかと思います。

三井のララ、やはり価格を抑える為に安い仕上がりになってしまったんですね。
周囲に雰囲気のよい、住友物件が多数あるから余計にあの外観が目立ちますね。
これから建つ野村は、更に仕様を落とすのでしょうか…
マンションは、立地と外観も重要です。

プラウドの仕様なんて、元々高級感ないですよ。
竣工したプラウド仙台青葉通も、見た目普通のマンションです。

エントランスを比較したら、東口の三井の方が高級感あふれています。

今の物件に高級感を求めるなら、南町通りの住友とか、そういう価格帯じゃないと無理ですよ。

あと、郵政跡地の坪単価１２０万円は安い設定だと思います。
今はあすとをはじめ、長町の新築物件は坪１５０万円はしていると思います。

土地の仕入れ価格で大きく価格は変わるでしょうね。
安く仕入れていれば、価格も安いかもしれません。
とはいえ３０００万円以上はすると思います。

郵政跡地、住友が良かった。
あすとの住友を待ちたいけど、野村より先ですよね。
今の仙台で立地がいい所は、3000万以下の予算では無理でしょうね。

野村の価格計算めちゃくちゃですね
土地の仕入れ、延床面積、建設費の坪単価、利益計上、全て間違いですね
適当すぎて論外です

あすとにマンションが増えますが学校の受け入れ状況はどのような感じでしょうか

購入の時期は、正直ご縁があるかどうかじゃないかと思いますよ。
縁のある物件に出会えばその時期が購入時期。
求める条件も人それぞれ、場所も人それぞれでしょう。

とはいえ、制約されるのは価格ですよね。
青葉区なら今は平均４０００万円。太白区なら３５００万円。
価格は正直頭打ちになると思いますが、施工費は高くなるので仕様は逆に落ちてくる。
以前は２０００万円台が主流の太白区も、今は相場がバブルです。

そう考えると、震災後の物件としてはララ長町はお買い得だったと思います。
じきに収まると思われた価格の高騰も、今や出口は見えません。
買うなら今なのかもしれません。

太子堂のナイスも、販売するころは、おそらく３０００万円超えるでしょうね・・。

>>41
仙台市では保育所や学校のことについて、考えているようですよ。

４３ですが、あくまであすと長町のことです。人口激増地域ですから聞きました。
長町南の方はわかりません。

野村不動産は年間200〜250戸を目標にしてるから2014年度は郵政跡地と一本あるかどうか。の供給予定かな。

目標っていうか目安ね
三菱は仙台圏の年間供給戸数は500だった

必ず200〜250の範囲で変動するとは限らない
利益が見込めると判断すればもっと増やすでしょ

三菱は南青山のザ・パークハウスグランで欠陥マンション建ててしまったから、仙台でマンションは建てないと思う。三菱の物件はちょっと買えないね。

三菱だけならいいんだけどね。

すみません。鹿野のプラウドは、竣工は2015年3月ですか？
確か、来月着工で2年先とききましたが、2015年竣工とも目にしまして…

来年完成するわけがない。
規模を考えよう。