ロイヤルガーデン北前川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：徳島県徳島市北前川四丁目7、7-2（地番）
交通：高徳線 「徳島」駅 徒歩14分
間取：2LDK～4LDK
面積：68.38平米～90.06平米
売主・事業主：和田コーポレーション
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：未定
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-05-26 15:57:52
土曜からモデルルーム公開ですね。
どのくらいの価格帯なのか気になりますね。
アルファステイツ助任本町が高いですからね。
モデルルーム見てきた。概算価格だけだが、アルファステイツ助任本町よりも入手しやすい価格帯だった。
先着順の予約が順調らしかった。助任本町が高かったので、こちらの公開を待ってた感じなんだろう。
まだ検討中の私だが、正直焦ってしまった。
金額は、再来週には公開される予定と聞いた。
価格表で2階の情報は空白だったと思う。
3000万を下回るものがあったのは確実なので(Bタイプの多くとCの低階層)、助任本町よりは購入しやすいと判断した。
金額公開後の情報とギャップがあったらお許しを。
ＲＧ北前川を購入希望している者です．
助任本町に比べて掲示板が静かですね．
朝早くに現地前を通りましたが，既に作業員や警備員がいらっしゃいました．
本日も暑い中，作業に従事されている皆様には本当に感謝です．
どうか我が家のために(笑)，よろしくお願いいたしますm(_ _)m
お休みにモデルルーム見てきました。
広いお部屋はもうほとんど予約が入ってるみたいで好調らしいです。
助任・徳中校区で探している人はやっぱり多いですね。モデルルーム見学の事前予約も開始から電話かけてましたがなかなか繋がらず、かなり注目されてるみたいで。
BとCではまだ空きがあるみたいですが、最近売り出ししてる所と条件的(間取り・価格・駐車場)に比較してもすぐに完売しそうですね。
学校までの道のりでマンション前から大きな道までが少し危なそうで気になり、通学時間帯にあわせて通ってみてますがマンション前の道は交通量そんなに多くなさそう。
どうしても向こうと比較してしまいますね。
広告をみたらDタイプだけは載っていたのですが。
西の角部屋Aタイプも広いのでしょうか？
モデルルームでもらった資料より．
A：3LDK+ストールーム(約3畳)+ウォークインクローゼット
住居面積 80.03m2 バルコニー面積 20.85m2 アルコープ面積 2.92m2
B：2LDK+サービスルーム(約4.7畳)
住居面積 68.38m2 バルコニー面積 12.20m2 アルコープ面積 2.55m2
C：3LDK+ファミリークローゼット
住居面積 71.88m2 バルコニー面積 12.80m2 アルコープ面積 1.26m2
D：4LDK+ウォークインクローゼット+ウォークスルークローゼット＋シューズインクローク
住居面積 90.06m2 バルコニー面積 30.76m2 アルコープ面積 2.47m2
三連休にモデルルーム見てきました。Dタイプの間取りは、一軒家を意識して、先々リフォームもしやすいようになど工夫しての間取りとのこと。シューズインやウォークインのクローゼットでも、収納は意外に小さく感じました。リビング、キッチンも狭いかなぁ。リビング横の和室をなくしたらいいかもですが、キッチンの作業台は狭すぎと感じました。ベランダの奥行きは2メートル以上ありよかったですが、ベランダ床がリビング床からの延長を意識したベランダ床らしく。長く使うとあれはどうなんだろうと、勉強の余地ありでした。
やっぱりアルファを意識されているのが話の節々に感じられ、聞いてもいないこと色々お話され、勉強になりましたが、印象はよくはなかったです。うちを含め、アルファと天秤にかけているお客さんも多いみたいで、アルファの価格表見せながらの比較説明でした。アルファに500〜800ダウンしたような概算価格でした。徳島の方はお金に細かい！とか。高松はもっと対応が厳しいとか。余計なこともしばしば。先攻アルファで、後攻RGなので、有利に価格もあの高めの価格に設定出来たはずです。かなりアルファを意識されてるのを感じ、たまに出てくるアルファとの比較コメントは人格出てました。
財産分与で一人で2件買うつもりの方もいるとか嬉しそうでした。
いい部屋は、かぶると抽選らしいです。
かぶると抽選でしたっけ？私は先着順と聞いてますが違うのかな。
確かにベランダの床はモデルルームならではだと思いました。
この地区を考えてる人はやっぱりあちらも比較しての購入を検討してますよね。大きなお買い物だし。今までのRGよりは価格が少し強気な感じがしてますがあちらの価格が影響してるのかな？！
やっぱりこの地区はそれなりのお値段でないと買えないと感じましたが、それにしても小学校横は徳島でも高級すぎ。あの広さであのお値段とはびっくりしました。
ここのマンションはあっちより安いのが一番のメリットですかね。
あとは部屋が少し広い、駐車場が平面、車通りが少なくて静かってところかな。
それと、どちらも町の中心には徒歩では厳しいですね。
県下マンションでは南前川リバーサイドがやはり最高だったなあ、買えなかったけど。
モデルルーム、私の行った時間帯は小学生くらいのお子さんを連れた方が多かったですね。
我が家はDなんて買うつもりないから、子供に変な期待されないように連れていきませんでしたが。
私は風呂、収納が狭いと感じましたね。モデルルームは梁があったけど他の階は無いらしいので、部屋はもう少し広く感じることができるかもしれない。
かぶらないように 営業トークでうまく回すみたいです。抽選となれば、もし抽選に外れた時、他の部屋といってももう空いてないですからね。かなりの強い希望で申し出ない限りは、抽選ならないように配慮しいくかと思います。となると、やっぱり先手必勝。公開前の情報から早く手をうって決めることが希望の部屋、駐車場を買えるでしょうね。
住宅が多いところですが、近くに健生病院があるので救急車が時間関係なくよく通ります。そろばん教室の送迎で夕方路駐していたり、静かなイメージではこの時間帯はないですね。
敷地内の駐車場の場所は、入居者自身で選択方法を決めてもらうと言われましたよ。入居者で管理組合を作ってから決まるんじゃないですか？
そこは和田コーポレーションは関与しないみたいですね。
駐車場、そうなんですね。
入居者で後から決めるのも面倒になり大変そうにも思いますが。
2台目の駐車場を周りで探すのもスペース狭いし苦労しそうですね。
私的には間取りが気にくわないな〜。トイレがリビングから遠かったり、何とも変な配置に感じてしまう。
中部屋2つにせずに、1つにして広〜い4LDKとかにしてくれてたら絶対買ってるけど。
アルファに比べて安いから良くみえるけど、間取りの配置は確かに変ですね。
台所と風呂洗面が離れすぎて使い勝手が悪そうですし。
家事をする動線で考えるとDはあまりよくないかもしれないですね。
ここの遮音性について説明を受けた方いらっしゃいますか？
子どもがいるご家庭が多いと思いますがいきなり騒音問題になっても嫌だし。
LL40って説明を受けてた方もいるみたいなんですがそれってどうなんですかね？
アルファより安いけど、その分それなりですよ。
あと、管理会社が合人社とかだったら、パスした方がいいよー。
後々無駄なお金払わされるから。
南仲之町のパンフ持ってますが、あっちはLL40だっので当然こっちもLL40と思い込んでました。貴重な情報を有難うございます。
LL40なら悪くないと思います。二重床ですし。南仲之町に住んでる人の意見が聞きたいけと、あっちのスレは過疎ですね。
ちなみにアルファステイツは南田宮IIも助任本町もLL45でコンクリートに床が直接貼られている事がHP等で確認できます。
音の感じ方の個人差や周囲の住人によっても結果が異なりますけど、あくまで仕様の比較ならRGの方が遮音性は上だと考えているので、私はこちらの購入を決めました。
二重床って遮音性が高いんですか？以前住んでいたマンションが二重床で、太鼓現象（？）のせいか、かなり響いてきました。リフォームの面では二重床良いみたいですが。
LLは数値が小さい程いいみたいですね。
太鼓現象は、床でなく二重天井の方でしょう。以前賃貸に住んだら響いた響いた。
静かに眠れるための遮音性能はどのくらい？
https://allabout.co.jp/gm/gc/26942/
抜粋
音の感覚や安眠できる音の大きさはそれぞれ人によって異なりますが、ぐっすり安眠できる床の遮音性は「L-40以下」を一つの目安としてよいでしょう。「L-40」の音のレベルは、ドシンドシンという重い音が「遠くから聞こえる感じ」程度、軽い音は「ほとんど聞こえない」程度となります。
皆さまご回答ありがとうございます。
賃貸では上からの生活音がすごく響いてきていたので、分譲マンションでも、普通に暮らしていても騒音で苦情になったりするか心配でした。
周りのお部屋にどんな方が住むかわからないのでドキドキしますね。価格も正式に決まるのは来月に入ってぐらいからって言われてますし、楽しみでもあり不安でもあります。
買い物はセブンとか最近できたフジとか自転車で行こうと思ってますが駐輪場使うのに１台月100円かかるんですね。賃貸ではかからなかったんですがマンションでは必要になるんですね。
南仲之町の物件概要見たら、合人社が管理会社ですね。
こちらについては23さんがコメントしてますが、評判悪いのでしょうか？
連続の書き込み失礼。
他の徳島市内のRGも合人社が管理会社になってるみたいですね。じゃあここも合人社になりますかね。
ますます評判が気になりますが。
共用部分の電球やらちょっとした工事を関連会社でできるように嘘ばかりつくから、気をつけて。
管理組合の方々が頑張らないといけませんよ。
中古を含め他のマンションを見てきましたが、どの不動産も前川、助任エリアは間違いないといっていました。ここの地価が下がるのであれば他はダダ崩れになると…
また知り合いでこの近所に実家がある人がいるのですが、夜中は非常に静かだそうです。
価格は高いですが、これらを聞いて購入するかどうか迷っています
32さん、有難うございました。
気になってしまい、自分でも調べてみたら色々言われてますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405854/
モデルルーム見に行った時の説明で、このマンションは月の管理費が安いなぁと感じてました。
合人社が管理会社になるのは既定路線かもしれません。
管理組合がしっかりしないといけないんですね。心に留めておきます。
ローンで購入を考えている庶民です。
フラット35Sが使えるかどうかに関心があります。
先日は時間がなくて営業さんに聞けませんでしたが、過去の事例をネットで探すと「金利Bプラン」(5年間引き下げ)が使えれば御の字ですね。
http://www.flat35.com/document/index.php/mansion/search?base_href=http...
私の財力では、このロイヤルガーデン北前川か、アルファステイツ南田宮IIが選択肢なんですが、アルファステイツなら10年引き下げの「金利Aプラン」が使えます。
南田宮がいつまで売れ残ってるか分からないし、ここは正式価格が出たらすぐ売れそうですから、立地、間取りや機能面、お金の狭間で揺れ動いてます。
そういう方はαの方が適していますよ。無理せずに！
そもそもRGとαじゃ層が全く違うからね。
>>35 検討板ユーザーさん
フラットはおすすめしないですよ。
団信は別払いだし、できるだけ低い金利を目指すならネット銀行の住宅ローンがいいです。
自分もそれで借りています、審査は普通銀行より少し厳しめになりますが。
うちもこの地区に引っ越し考えているので、
その違い、是非とも聞きたいです！
>>40 名無しさん
ありがとうございました。
確かにαのクチコミ読んだら、
敷居高く書いてありました。
今回のRGも高いなぁ〜と感じていただけに
層がはっきりしてると
ますますこの地区憧れとなりそうです。
αに入居している知人の話だと、敷居高いとは思わないですけどね。いろんな意見があって当然でしょうが。
転勤あったら売れることも考えたいので、北前川の方が我が家の考えには合うかな。
フラット35以外も勉強中なので、アドバイス有難うございました。参考にします。
ＲＧでお安めの物件はありません。
安い物件には相応な人が集まるからです。
それは仕方ないことです。
そこを我慢するかお金を貯めるか
価値観次第です。
>>43 匿名さん
全くもって同意です。
今回もそうですが、RGは良い立地に建てることが多いため高めの設定です。
この辺だと南前川に２つ、常三島、徳島駅近くなどがあり、なかなかの値段でした。
けれどどれも完売が早いです。
値段に見合ったものだと判断され、買われるのだと思います。
徳島で、ここのマンションの校区は本当に人気が高いですね。附属にも通えるし。
二児の親になりますが、子どもの学校について親同士で話題になると必ず徳島では一番良いと言われる学校環境にあがります。小・中の学校環境は我が家にはもう関係無いですが、子どもに落ち着いた授業を受けさせるなら、周りの親のステータスもやっぱり大事になると思います。土地の値段で決まるとは言い切れませんが、それなりの価格の所にはそれなりの人たちが集まってると思います。
郡部の方だと子どもの人数がかなり減っていたり、人気が出て人が集まってきている郡部でも同じぐらいのお値段で土地つき一戸建てですが、買いやすくなるぶん落ち着きのない授業との噂もありますし。
αの南田宮Ⅱも校区が内町小・徳中を選択できるみたいなので、助任小の人数が多くなってきているので(なりすぎていると感じて)小学校は内町で中学は徳中と選択される方も出てきているみたいですね。
それでも自分の子どもの学年・通学中の全学年が当たりか外れかは通ってみないと判断出来ないですが。この地区だと外れの割合は徳島ではかなり低くなるのでは？
最近マンションを検討していて，RGが特に高いという認識がなかったので，
2017年3月入居以降のマンションの販売価格を調べてみました．
（ロイヤルガーデン徳島駅西は最高価格側の情報が探しきれなかった）
販売時期が近いものは，RGとαでそんなに差があるようには見えないんですけどね．
アルファステイツ助任本町 徳島市助任本町 3,380万円～4,580万円
ロイヤルガーデン南仲之町 徳島市南仲之町 2,490万円～4,190万円
アルファステイツ県庁前 徳島市昭和町 2,380万円～4,180万円
サーパス徳島中央レジデンス 徳島市新内町 2,480万円～3,790万円
アルファステイツ南田宮II 徳島市南田宮 2,480万円～3,780万円
ロイヤルガーデン徳島駅西 徳島市寺島本町西 2,260万円～上限不明
アルファステイツ佐古一番町 徳島市佐古一番町 2,220万円～3,920万円
この辺りって割とマンション建っていますが、このロイヤルガーデン北前川だけ二車線の大通り挟んで西側にあるんですよね？その辺りって皆さん気にならないんですか？
αの掲示板と両方見てます。
46さんの情報はとても参考になります。
α値下げないのかなぁ。
我が家はこのままならロイヤルガーデン１択になりそうです。
